贝文江、越秀地产（沈阳）物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

贝文江、越秀地产（沈阳）物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.02.16【案件字号】(2021)辽01民终21240号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】贝文江;越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【当事人】贝文江越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【当事人-个人】贝文江【当事人-公司】越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】贝文江【被告】越秀地产(沈阳)物业管理有限公司【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定质证诉讼请求缺席判决维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

”本案中，建设单位沈阳越秀地产有限公司与被上诉人越秀物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行，案涉物业服务合同对业主具有约束力。

故对于上诉人提出的案涉物业服务合同对其不产生约束力的上诉请求，本院不予支持。

被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。

关于本案物业费是否应予酌减的问题。

经查，首先，从双方当事人各自陈述、抗辩以及各方提供的证据可以证实，案涉房屋所在楼宇为回迁楼，并非封闭式小区，虽然案涉物业服务合同约定高层住宅收费标准为3.9元/月/平方米，但双方均认可实际系按照2元/月/平方米收取物业费，故本案以2元/月/平方米作为收取物业费的基础标准并无不当；其次，因上诉人主张案涉楼宇形同半弃管，并对被上诉人提供的物业服务提出诸多问题，本院责令被上诉人就其所实际提供的物业服务项目举证予以证明。

从被上诉人提供的证据看，能够证明其提供了基本的保洁和电梯维修服务，但对保安巡逻防护、公共绿化养护、公共秩序维护等其他基本服务未能提供相应证据予以证明，一审法院亦已认定被上诉人为案涉房屋所在回迁楼提供的物业服务确有诸多不到位之处；最后，依照质价相符原则，以及人民法院作为公权力机关应当起到的敦促及指导作用，根据本案现实情况，本院酌定上诉人在案涉物业服务期间并在2元/月/平方米标准的基础上按照70%交纳物业费，以期敦促被上诉人尽快提升物业服务质量，不负业主期待。

故上诉人应交纳2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业费2908.08元(115.4平方米×2元/平方米×18个月×70%)。

综上所述，上诉人贝文江的上诉请求部分应予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、变更沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初19530号民事判决为：贝文江于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付越秀地产(沈阳)物业管理有限公司物业服务费2908.08元；二、驳回越秀地产(沈阳)物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费25元(已减半收取)，二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人贝文江负担55元，由被上诉人越秀地产(沈阳)物业管理有限公司负担20元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 20:15:10【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年6月1日，沈阳越秀地产有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《沈阳越秀星汇云锦项目一期前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对星汇云锦提供前期物业管理服务事宜。

在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。

本物业服务区域物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅3.90元/月•平方米(含电梯费)、多层住宅3.7元/月•平方米、商业物业(含幼儿园)：3.7元/月•平方米、地下停车场180元/月/个、地上停车场180元/月/个。

业主应于合同约定交付之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)，物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月10日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。

甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按日欠费总额5‰的标准向乙方支付违约金。

本合同期限自2015年6月1日起实行至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

合同附件约定该物业构成为高层住宅10栋、750套房屋，回迁楼1栋、71套房屋，多层住宅3栋，56套房屋。

被告为该小区业主，其于2017年11月24日通过回迁入住该小区，其房屋位于沈阳市沈河区(建筑面积115.4平方米)，因其拖欠2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业费未付，原告起诉来院。

另查，被告入住后，原告对被告房屋所在的回迁楼物业费按照2元/月•平方米的标准收取。

【一审法院认为】一审法院认为《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

根据上述规定，涉案房屋虽为被告回迁所得，但该房屋为沈阳越秀地产有限公司所开发，沈阳越秀地产有限公司作为建设单位与原告签订前期物业服务合同，委托原告为越秀星汇云锦项目一期提供前期物业服务，该物业合同对作为小区业主的被告具有法律效力，原被告之间具有物业服务合同关系，原告作为物业服务单位为园区提供了物业服务，即有收取物业费的权利，被告作为园区业主应按时交纳物业费，故原告诉请被告支付沈阳市沈河区房屋2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业服务费，一审法院予以支持。

原告物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。

业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。

小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。

原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》中规定了业主大会和业主委员会的成立流程、议事规则及成立业主大会的指导和监督部门，如原告对被告的服务不满意，原告等业主应当积极寻求政府相关指导和监督部门协调召开业主大会，成立业主委员会，决定是否继续选聘原告提供物业服务或者变更收费标准，而不应该通过拒交物业费的方式消极对抗。

涉案房屋所在园区为较为高档的小区，物业费收费标准较高，原告为园区提供的物业服务项目及要达到的标准在物业合同中均作出了明确约定，虽然原告已因被告房屋的性质降低了收费标准，但根据一审法院受理该批物业案件了解的情况来看，原告为涉案房屋所在回迁楼提供的物业服务确有诸多不到位之处，亟须原告提高物业服务质量，被告等业主没有按时交纳物业费确实给原告带来相应的利息损失，但原告已放弃了违约金的诉求，考虑到大多数业主已经按收费标准交纳了物业费，故即使原告在提供物业服务过程中存在不到位的情形，为维护绝大多数正常交纳物业费业主的利益，一审法院亦不再酌减被告应当支付的物业费。

但也希望原告以本次诉讼为契机，了解业主的诉求，依照物业服务合同约定的标准为业主提供服务，维护其品牌形象，与全体业主一起促进园区房屋的保值增值。

综上，被告应向原告交纳沈阳市沈河区房屋2019年12月1日至2021年5月31日期间的物业费4154.4元(115.4平方米×2元/平方米×18个月)。

一审法院判决：被告贝文江于判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告越秀地产(沈阳)物业管理有限公司物业服务费4154.4元。

如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元(已减半收取)，原告越秀地产(沈阳)物业管理有限公司已预交，由被告贝文江负担，于判决生效之日起7日内向一审法院交纳，逾期未予交纳依法强制执行，退还原告越秀地产(沈阳)物业管理有限公司25元。

二审期间，上诉人提交了照片，证明卫生无人清扫，门把手坏掉，有违建。

被上诉人质证意见：对真实性、证明目的有异议，无法证明拍摄时间及地点，不能证明上诉人所述情况。

【二审上诉人诉称】贝文江上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令被上诉人按照1元/月/平方米的标准收取上诉人2021年5月31日前未交物业费。

2021年5月31日后的新收费标准可重新磋商确定；3.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：1.案涉房屋是以房屋拆迁产权置换的形式得来，越秀地产公司无权代表上诉人签订任何物业服务合同。

2.被上诉人主张的物业服务合同的几档收费标准并未包含案涉房屋实际收取的“2元/月/平方米的标准”，且合同中从未提及案涉房屋所在的回迁楼。