房屋土地评估报告书演示版

×××商城资产评估报告书（房屋建筑物及土地）武×××评报字（×××）第03号武汉×××资产评估事务所××××年××月28日×××商城资产评估报告书（房屋建筑物及土地）目录一、委托方及资产占有方简介 (2)二、评估目的 (3)三、评估对象和范围 (3)四、评估基准日 (3)五、评估原则 (3)六、评估依据 (4)七、评估过程 (5)八、资产清查核实说明 (6)九、评估技术说明 (8)十、评估结论 (26)十一、评估报告法律效力 (27)十二、评估报告提出日期 (27)备查文件×××商城资产评估报告书（房屋、建筑物）武×××评报字（×××）第03号武汉×××资产评估事务所接受×××的委托,根据国家的有关资产评估的法律、法规和政策，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对×××装饰中心商城拟投资，以便寻找合作合资伙伴为目的而涉及的房屋建筑物、土地使用权、机器设备进行了评估工作。

本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估对象在2001年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介本次评估委托方为×××。

资产占有方为×××。

×××地址：武汉市×××号，单位负责人：×××。

申报评估房屋建筑物共计八栋，建筑面积共计18379.67M2，帐面原值13364275.02元，帐面净值13364275.02元（因资产占有方为×××，根据国家有关规定，固定资产不计提折旧，故帐面净值等于帐面原值），被评估房屋中A1～A6及B栋建筑物（见房屋建筑物平面布置图）同时建成，风格相同，结构相似。

A1、A2、A3、B栋建筑物为框架式结构，A4、A5、A6栋为砖混结构，×××为砖混结构。

申报评估土地面积为25816M2（约合38.72亩），×××共有土地面积约为4万6千多平方米（约合70亩），但此次评估仅限于×××装饰商城占地面积，该地块地形规则，地势平坦，交通方便，街道宽阔，配套设施完善、齐全。

申报评估供配电系统、供水系统及设备是×××装饰商城提供正常功能必备的设施，供配电系统含供配电贴费、供水系统含供水增容费，申报评估设备为供配电设备。

×××年×××以土地出资，与×××集团合资开发×××装饰中心商城，为进一步开拓市场，该院决定对×××街×××装饰中心商场的房屋、土地、设备进行评估，以便寻找合作合资伙伴。

二、评估目的根据委托方要求,本次评估将为×××拟投资提供委托评估资产的价值依据。

三、评估范围和对象评估范围和对象为委托方指定的资产，即×××所属的×××商城的房屋（含供配电设备）、土地使用权。

×××纳入此次评估范围的建筑物共计八栋，建筑面积共计18379.67m2，帐面原值13364275.02元，帐面净值13364275.02元。

本次纳入评估范围的土地面积为25861 m2。

本次纳入评估范围的供配电系统申报原值1675762.00元，其中：供配电设备申报原值650000元；其余为线路工程及供电增容费。

供水系统申报原值630000元。

本项目评估范围与委托评估的资产范围一致。

四、评估基准日经与委托方商定，本项目评估基准日为××××年×月×日。

评估中采用的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、评估原则根据国家有关规定，我们遵循客观、独立、公正的原则以及其他一般公允的评估原则进行评估。

六、评估依据1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；2、国资办发（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》；3、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；4、中华人民共和国国家标准（GB/J50291—1999）《房地产估价规范》；5、资产评估立项通知书[（2001）评估立项056号]；6、×××申报评估明细表；7、国有土地使用权证[×××字第×××号]；8、房屋建筑物所有权证[×××字（2000）×××]；9、房屋建筑物所有权证[×××字（2000）×××]；10、××建筑物的屋面结构、梯顶结构详图、......；11、×××总平面布置图；12、×××基础平面图、.......屋顶平面图及该工程预决算书；......七、评估过程本次评估工作于×××年×月×日开始，×月×日现场工作结束，×月×日出具评估报告。

整个评估工作分为四个阶段：（一）评估前期准备本阶段的主要工作是：接受委托后，根据评估工作需要，由资产占有方填报资产评估申报表，评估人员协助资产占有方进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资，制定资产评估工件计划。

（二）资产清查、评定估算根据国有资产评估的有关原则规定，对评估范围内的资产进行了产权界定和评估，具体方法如下：1、了解委托评估资产基本情况，明确评估目的，查阅并收取原始资料，.......2、现场查勘。

评估人员深入被评估物所在现场，进行测量、勘估、核实建筑物面积、结构。

3、进行市场调查，了解同一供需圈内房地产的销售情况、收集市场信息资料。

4、整理分析资料，鉴证各种证明材料的真实性，确定出评估所需的各种基础资料。

5、选择评估方法并进行评估测算，得出初步结论。

（三）资产评估结果汇总分析及调整根据各个专业组对各类资产的初评结果，进行汇总分析工件，在确认评估工作中没有发生重复和遗漏的情况下，根据汇总分析情况对资产评估结果进行必要的修正、核对、调整和完善。

（四）编写并提交评估报告书经资产占有方核实并听取有关意见后，编写并提交正式资产评估报告书。

八、资产清查核实说明（一）机器设备清查核实情况说明该单位申报评估供配电系统申报原值1675762元，其中：供配电设备申报原值650000元，供配电线路工程及增容费1025762元。

.......申报的供配电设备均......查核实结果如下：机器设备清查调整表（二）房屋建筑物清查核实情况说明1、房屋建筑物清查核实的内容本次评估的房屋建筑物共计七项，八栋建筑，建筑面积共计18379.67M2，帐面原值1336427.02元，帐面净值1336427.02元。

2、房屋建筑物分布情况及特点本次评估的房屋建筑物均为××××××商城（以下简称×××装饰）营业用房和仓库。

被评估建筑物分布在×××大道与×××路及×××路与×××街交汇处，分别位于×××大道南侧，×××街北侧，×××路×××两侧。

3、资产清查核实的过程与方法本次评估的建筑物比较集中，评估人员在取得产权证及申报明细表后着重到现场勘察了解，核实建筑物的标定位置、数量、建筑面积、建筑结构，了解新旧程度、施工质量、改扩建情况等......。

（1）原始资料评估人员根据××××××街×××中心商城提供的房屋建筑物评估申报明细表，核对帐面值、建筑面积、建筑结构，对申报表中与帐面不符、重复遗漏未报项目、金额等进行标注、修订，........。

（2）现场勘察依据评估申报明细表、施工图纸、红线图等资料，评估人员深入现场进行实地勘测，......对关键、重要或有代表性的项目，详细填写现场记录表，评定完好分值。

4、资产清查结论（见下表）房屋建筑物清查调整表（三）土地清查核实情况（见土地使用权评估说明）九、资产评估技术说明 (一)机器设备评估技术说明 1、基本概况该单位申报评估供配电系统及其设备均购建于×××年，同年建成后投入使用，成色较新，运转正常。

2、评估方法根据本次评估目的，确定机器设备评估方法为重置成本法。

计算公式为：供配电设备评估净值=评估原值×综合成新率 （1）评估原值的确定评估原值=设备现行市价+运杂费+安装调式费设备现行市价通过查询各设备生产厂家的现行市价经分析其真实合理后确定。

供配电设备均由供电局统一安装，根据有关行业经验数据，取运杂、安装调试费率为40%（含安装用材料）。

（2）综合成新率的确定综合成新率=年限法计算成新率×0.4+技术鉴定法计算成新率×0.6 ① 年限法计算成新率 年限法计算成新率=%100⨯+设备尚可使用年限设备已使用年限设备尚可使用年限② 技术鉴定法计算成新率通过现场检测评定。

（3）评估净值的确定设备评估净值=评估原值×综合成新率 （4）评估结果说明经评定估算，被评估供配电设备评估值为465790元，较申报值650000元贬值184210元，贬值率28%，因该设备由供电部门负责购置并安装，经查核原始凭证中只有工程款收费总额，该单位申报原值无明细构成，无法分析其贬值原因。