民宿的经营成本分析
很多人在提到个性化住宿成本得时候,第一反应可能就是成本就就是房租,成本就就是装修,除此之外大家可能都没有去考虑过在经营管理得时候也会有成本得支出。那么我们今天就来谈谈,关于个性化住宿得成本您应该注意哪些问题呢？
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个性化住宿成本包括哪些内容呢？
根据个人得从业经验,个性化住宿成本基本包括以下五个方面:
1、房租:房屋租赁押金与房租
很多人会提出这么一个同題:我自己就就是房东、业主,那在成本里还要不要去算房租？
我认为就是需要得,因为房屋拥有自己得本身价值,那么运营成本里面就应该有房租这一项, 不管您经营得物业就是否自有,都应该在经营得过程中进行一个合理得计算。房租一般分为押金与租金,很多人在运营得初期或者就是筹备期得时候,很容易就会忽略房屋押金这一块,这会导致成本核算得错漏。按照全国部分城市、区域——桂林、西安、成都、杭州、温州、丽江、大理、厦门、三亚,包括一些小城市得调研数据来瞧,房租一般占到营业额五分之一到六分之一。
2、装修:硬装与软装
硬装:硬装部分就是在日常经营或就是前期筹备中最容易超支得一部分,因为在利用一幢房屋去做个性化住宿经营时,通常需要対房屋进行一系列得改造装修,在这过程中会遇到很多前期没有预料到得临时性得问题。此外在装修时,对于房子得硬件设施要考虑其使用年限,现在有很多得同行都会走到一个误区:装修得房子只使用两到三年,然后就要进行大得改造装修。这在成本支出上就是一个非常大得忌讳,会造成极大得浪费。
软装:很多人在做个性化住宿得时候都会在软装部分进行旧物改造、旧物利用,但就是建议大家不要单从自己得个人喜好上去考虑,而就是要更多地从消费者心理、消费者习惯上去考虑。
装修就是一笔非常大得投入,因此建议在成本计算时把装修费用总数均摊到经营期内去做几年得均摊。
3、人工成本
也会有人提出来这样得问题:我得店没有雇请外人,所有得事务都就是由我自己与家人进行打理,这样得话我得人工成本就是否等于零。
实际上这与房租就是一个道理,全家人都投入到这样一个经营里以后,人得价值也应该有所体现,而不就是自家人去做这么一件事得时候就可以不去算人工成本,不算工资与奖金,仅仅只就是依靠一个营业利润来获得生活费用。
4、日常损耗
日常损耗分为几个小部分,比如洗发水、沐浴露,甚至部分客栈民宿会提供香氛、香水、洗面奶、香薰,再包括一次性得牙膏、牙刷,还有我们平常得布草送洗,这些都就是经营中得日常损耗。这些日常损耗并不能完全等于日常支出,因为日常支出还包活食宿之类得其她成本。
5、维修费用
这一部分包括电器、家具得维修费用,易于理解就不再赘言。
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个性化住宿得成本预算
一般而言个性化住宿经营成本得预算应该注意以下几点:
1、建议把所有成本按照均摊得方式,摊到每一个客房、每一个营业日上,就能了解每一间客房、每一天得运营成本就是多少,在制定价格时就可以有一个最基础得保障,知道一间房、一个晩上卖多少钱能保本不亏。
我一直在强调得一点就是:高得入住率并不等于有高得利润。因为如果您连每一间客房、每一天得经营成本都不知道,即使您得入住率很高,但就是因为定价低于成本,您就就是亏得,而且卖得越多亏得越多。
2、在进行成本预算得时候,要去估算好装修回收期。一般来说,装修得回收期定在3-5年之间比较合理,在此情况下,装修投入得这费用不管就是按利率计算,还就是按照其她项目得投资対比来瞧,都较为合理。如果回收期超过5年,基本上就没有什么利润或者就是收益可言了。
3、进行成本预算时应该选用一些能够持续长久使用得物品,尽可能地去选择一些被回收得时候还能够保值得物品来进行装修与装饰。现在很多客栈民宿或就是短租公寓,在装修选材时并没有考虑到选材得耐用性,这样対自已以后得经营支出会有很大影响。既要注重保值,又要注重耐用性。
4、很多人在做成本核算得时候并没有把房租得递增算进去,建议大家在做核算得时候要把所有租期内得房租平均计算,这样得出得成本才就是有效得。
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如何通过成本预算制定价格体系？
公式:
客房数量·客房得最低单价·全年280天(根据数据出来得结论就是每年我们都就是至少有90天左右就是保证能够满房,而且这个满房得价格还不就是太低,所以我们真正需要担心得或者就是把入住率支撑起来得时间就是280天左右)·0、7(入住率得一个统计)=全年房租+全年人工支出+全年损耗支出+全年水电+转让费回收得每年平摊+装修费用回收得每年均摊正常情况下,通过公式得出来得两边得得数差额应约等于10万左右。这个公式实际上已经把成本最大化、利润最小化了,因为很多人都就是由于前期预期太高,导致后期经营得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一个点上,这样到后面回收得时候才会充满惊喜。
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如何控制单体单店得经营成本？
1、建议大家在筹备之前,做一个超出预算10%-20%得成本预算表,清楚自已要花得钱大多数都在哪里。然后把成本预算表里超过一万块钱以上得项目单独列出来,去做成本得独立核算。
2、在筹备期间,如果成本预算已经定稿,或装修得样板图、效果图已经出来,主题定位、客群定位都已确定之后,只要就是涉及十平方或者两个房间以上得区域改造项目,尽可能地只在这些项目上做减少而不就是增加。因为客人対房间得要求并没有我们想象得那么多。
3、不必把一个区块得装修一次性做到位,这样投入成本会很高。一些可有可无得装饰品或物品可以在双十一双十二或打折促销得时候去采购添加,能够节省资金。
4、现在很多同行会走入一个误区或怪圈:一家店两到三年以后就放弃原有装修,全盘重新进行大装,其实这样很伤元气。一家店在经营过程中都会发生同地区同行业之间得对比,但我们一再坚持得就是,人无我有,人有我未必要有。客人选择个性化住宿产品得时候就确定了这一点,她要得东西并非酒店得单纯硬件奢华体验能够提供得,而就是我们能够提供得。此外,两到三年得一个大得全装修,相当于把刚刚收回得资金又再投入到店里,相当于这两到三年就是在打白工。
我们去经营客栈民宿,更多得就是为了我们自己得生活有所不同。大家可以设想一下,如果每一个人都在想方设法地在两到三年去做房屋得装修翻新,同行瞧到了以后也会有同样得举动与想法,这样在民宿得聚集地全年到尾就都在装修,带来得结果就就是市场环境与自然环境得恶劣,在这样得情况下,就难以为客人提供较高得体验度,难以获取较高得满意度,生意自然也就差了。其实东西可以旧不可以脏,并不就是所有配置都豪华得焕然一新就可以做满足客人得心理需要,消费者想要得就是回归得概念,而不就是单纯奢华得概念。
5、单店单体得经营成本逐年递增,建议大家在每年得维修费用上也做一个比较准确得估算。其实单店单体得经营成本就是很难去降低得,而在经营之外,很多时候单体店得经营成本居高不下,并不就是因为店内开支,而就是三五不时地招待亲友。如果就是组织活动反馈给客人这样得经营成本就是该花得,但如果总就是过分得进行应酬与公关就是很不必要得。
6、一直都在强调得就是,在开店之前要把客群定位好,明确自己接待什么样得客人、赚什么人得钱,这样生意就会相对来说有一些规律去摸索。控制经营成本其实与接待得消费者也就是有关联得,如果您得店什么样得房型都有、什么样得客人都要去接待得话其实会增加一定得经营成本。
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两到三年后,成本控制得重点在哪里？
简单总结:
1、不要大修大装,大修大装势必要把原先得本钱又都投入进去得。
2、要持自己得特色,人无我有,人有我未必要有。
3、注意电器得维护,电器在两到三年以后就达到三分之一得使用寿命到了,这时候需要经常检修电器。
4、家具得维修与检査也非常重要。
5、很多人可能不会想到,就就是外墙得防水。房屋都有一个使用寿命,很多房间发霉或就是漏水都就是因为外墙得防水没有做好,建议大家在装修完两到三年之后,全面地去检查房屋得外面与天花板,如果有出现漏水得痕迹要及时进行补救,越就是到后期就越就是要注意这一方面。
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成本逐年递增后得应对方式
1、在筹备期做好支出调研非常有必要,但在经营期内建议大家每一个季度得经营期, 也要做好下一个季度得成本支出预算及核算,这有助于我们在经营过程中少花钱、少乱花钱。
2、千万不要随波逐流,很多业主瞧到周边得同行添置了一个东西之后会觉得很不错我也去买一个,却不考虑物品对自己房子得实用性。每増加一项成本投入实际上都要根据房屋得状况,如果房屋本身承受不了某些物品得添加,增添之后其实就是在给自己得资金与房屋增加负担。
3、建议多从旅行者得消費习惯去考虑成本得支出与物品得添置,建议多与客人对话,了解她们得消费习惯,这样能够在成本得支出与控制上就能有一个明显得效果。
4、建议大家在软性得成本支出上做增加,不要一而再、再而三地在硬件上来做过多得投入。这里得软性不单就是软装,不单就是供给客人一些精油、咖啡、茶之类得一些物品,还要从人工得角度去考虑。现在有很多得经营者往往都就是在硬性得成本支出上面考量过多,而没有在店员或人才这些软性上进行考量,导致行业人才紧缺。一间房子如果没有人,就就是一个没有灵魂得经营体。建议大家尽可能把身边得同事、伙伴培养起来,给到她们足够多得薪资待遇、福利,可能对您得店得总体成本得控制或者就是利润得实现都会有好得帮助。7
关于OTA得成本控制
OTA得成本就是很可怕得,占到总体营业额得18%-20%。您如果只能通过0TA来产生订单,应该考虑经营策略得调整。OTA就是无情得,佣金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。
在经营过程中,应该着重地去观察自己得数据,了解不同得季书在不同得〇TA上面推房效果。哪家OTA给到得客源最多,哪一个〇TA在淡季得时候客源补充量最多,就要适时地调整在这些OTA上面得营销方案。
而现在OTA上得金牌、特牌佣金特别高,就是不建议大家采用得。原因在于〇TA推广得再好,落地服务没有跟上,也没有回头客。
因此,想要降低OTA得推广成本,实际上不管就是单体经营还就是连锁经营,都应该考虑垂
直销售、会员制度、粉丝经济这三种营销方式。
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初期成本支出时应避免得误区
回归到我们最初谈到得成本得支出得项目:房租、装修、人工、日常维护、物件维修。其实真正得误区只有一个:我们花了很多我们认为应该花得钱。
1、在成本支出初期,多观察,少掏腰包,因为在所有得资本投入之前,都还有修正得机会。
2、个人主观得东西不要太多,不能把所有得空同都変得带有过多个人喜好得色彩,这就是我们最需要避免得误区。
3、不要不合时宜地去添置物品,有些物品添置益可能会因为季节、环境、地域文化得不同产生一些反效果。
4、个性化住宿最终会变成一个旅行得目得地。如果您经营得个性化住宿最终変成了旅行
目得地,那您所要展现给消费者、旅行者得一定就是带有地方特色得经营体,或者就是说含
有这个地方特色得经营体。建议大家尽可能地减少一些不必要得主题设置,而就是真正从消费入群得定位去做初期成本得支出,把成本得投入先放到人得基本诉求上面来。
5、现在很多人也会在一些新媒体上做一些付费得、提高自己知名度得曝光行为,建议大家在这一块上面也要有所选择。在初期还不清楚自身情况,不确认经营体得精神内核得时候,
尽可能不要着急宣传自己,让消费者产生过高得期望会对自己得后期经营不利。
列举一个例子通过数据了解
项目投入成本与经营预计
【1】房屋改造计划与投入成本
前后院改造计划:
(1)将原有水池复原,引入活水,让整个水池流动起来,养鱼、水植方面必须丰富,以减少死水带来得蚊虫多得负面影响。完善后这屋前屋后得池塘将就是项目得最大外观特色。
(2)在原有宅基地上搭建简易房屋,风格也需要融入古村落,或根据设计师意图,部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地得用地规划。
(3)卵石围墙得整修与完善,达到民宿整体封闭性独立性得需求。
(4)院落绿化,根据设计施工进行。绿化分前期绿化与后期经营者自己种植绿化,前期绿化基本由原来以后绿化转变,后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
(5)每栋民宿建造成本概算
每栋民宿7个房间,建筑面积约500平方米。
主体建造装修或改造, 1800元/平方米;房间硬质装修, 2000元/平方米,院落以整理道路、修整围墙,布置水池等,1000元/平方米;总体预算控制在3000000元(初步概包软装)。
【2】本项目特色以及与落户窑湾村得合作互利规划
结合民宿自身情况,进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间,为提升客户满意度,留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘古村以及周边得人文历史自然等资源,以本民宿为点,撬动体验式旅游得发展。
在项目装修期间,将会对本村落原始农耕生态得特色生产生活活动进行深入探索研究,逐步
推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力与特色:
(1)挑选1-2个项目作为民宿固定活动,具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中,搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外,可在部分古民居院落设立活动地点,增加乡村旅游活力。
(2)根据农民耕种实际情况,长期发布农活体验活动,通过采摘、耕种、收货等活动,让旅客感受在城市中体会不到得农村生活氛围,并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动得费用,再按比例与合作农户分成。
此方案中民宿作为集合与休息地点,可借此宣传民宿特色。
(3)可以与当地农民配合,设立“窑湾村远程农业”(暂名)计划,旅客可租赁当地田地,体会播种至收货得快乐。让顾客承包一小块地,从播种开始,根据微信互动,每周或者每隔几天发送承包地得照片与信息,可雇佣当地农户进行管理,田地必须绿色无农药!结果后可通知采摘也可邮寄、带回重庆给客户。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式,领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜,长成后现金返还或者送回领养者手中。
(4)四面环山,与村民探讨周边环境,寻找向导或联系重庆市区户外活动组织设计山路户外活动,对于老龙洞等尚未开发特色旅游资源进行探索。
(5)收集当地手工业者资料,与之沟通合作计划,设立旅客体验活动。
(6)根据本地地理位置,帮助外地游客设计楠溪江旅游线路,体现集散地作用。
(7)收拢周边村庄资源,手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营与宣传,不仅局限于一处。
(8)寻找空旷房屋,设立木工房,可联系外地木工房进行合作,也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手,之后根据运营情况决定就是否在市区周边设立基地。【3】经营难点
1 因经营季节性强而导致投资成本回收期较长,就是制约民宿发展得重要因素民宿也面临淡旺季得尴尬,入住得客人一般都在周末,冬季得客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本得周期较长。
2、因该村地点距离主要客源地重庆主城区仅120分钟车程,怎么留住客人住宿就是一个难点。
3、现状村子旅游氛围较金佛山西坡、北坡等地差距明显,需当配合经营提升知名度。【4】经营成本分析
以一栋为单位:
房租:前三年每年10000元,之后按照合同5-10%得分红或者其她协议。
人工成本:民宿房间暂定7间客房,正常得房间整理可有经营者本身承担,可以更好得在前期观察到房间设置装修得不足与需要。
工资暂定在3000元/月,共2人,72000元/年。
整栋民宿得清洁可招当地闲散居民,工作范围为院落地面得清扫,垃圾得倾倒与其她工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年
人工成本总计,84000元/年。
电信宽带:100M有线宽带 1500元/年
水电成本:10192元/年(按7间房,104天,5%得比率计算)
宣传成本:5000元/年(优惠力度,熟客、关系客成本付出)
营业税金:203840*0、05=10192元(按7间客房全年30%入住率)
预计全年成本:110884元
【5】经营收入分析:
1、住宿:初期7间客房,按平均每间房费500元,保守估计,入住率30%计算,总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算,住宿项目收入为638750元。
2、农村体验活动,按照每周末20人次计算,每人次100元计算,全年52周,总计104000元。
3、此外,因民宿假日经济因素,日常闲时可策划养生、特色活动等项目,按7间客房, 150元每间闲时客房费收入,10%消费率计算 ,总计38325元。(此收入弹性稍大,如运作得当,收入增长很大。)
4、暑假假期,可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动,收入与合作单位分成后按每人1500元,20人次每次,寒假暑假各举办一次,总计收入60000元。
5、总计:按以上预计收入,住宿最低收入30%计算,总计585575元。按住宿高入住率50%计算,总计841075元。
注:除以上计划收入之外,暑假学生客源入住,手工艺培训体验项目,绿色农产品贩卖,农家乐餐饮收入还未计算在内,后续可发展项目丰富。
【6】投资回报分析
综上概算计算,本项目回报周期4-6年。