知识问答手册(物业管理基本知识)

2020/3/26
物业管理基本知识
1、什么是集中供热？
供热相关知识
集中供热是指利用热电联产、区域锅炉等所 产生的蒸汽、热水和工业余热、地热等热源 ，通过管网为用户有偿提供生产和生活用热 的行为。
2、发展集中供热应遵循的原则？
发展供热事业应当遵循统一规划、配套建设 、市场运作、政府监管的原则。
人民政府应当贯彻节约资源的基本国策，将 供热事业纳入国民经济和社会发展规划，并 采取措施发展集中供热
答：1、需要用热的单位和居民,应当到热力 公司办理相关用热手续。
2、单位用户变更用热面积、用热量以 及其他用热登记事项的、居民用户终止用 热或者恢复用热的，应当到热力公司提出 并办理相关手续。
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物业管理基本知识
终止用热的手续
3、具体相关手续办理程序如下：
（1）新申请集中供热办理程序
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物业管理基本知识
物业管理基本知识
14、物业管理区域内供水、供电、供气、供热 、通讯、有线电视等相关管线和设施由谁维 护？
答：物业区域内的供水、供电、供气、供热
、通讯、有线电视等相关管线和设施设备属
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视
等单位所有，其应当依法承担物业服务区域
内相关管线和设施设备维修、养护的责任，
上述单位可以委托物业服务企业负责这些设
施设备的维修养护。因维修、养护等需要临
时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委
员会的同意并将临时占用、挖掘的道路、场
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地在约定
物业管理基本知识
物业管理基本知识
15、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务 内容和质量等在什么阶段实行？ 答：房屋买卖合同中的物业服务事项是根据 开发商与物业服务企业之间订立的合同来约 定的，由于在房屋买卖时，业主大会还没有 成立，所以房屋买卖合同中约定的物业服务 费、服务内容和质量等应该是在业主大会成 立前期物业管理阶段实行。在业主大会委托 业主委员会与物业服务企业签订新的物业服 务合同生效时，物业服务价格、服务内容和 质量等按新合同执行。
（2）变更用热的办理程序
①报停：热用户确定停止使用集中供热，由用户管 理单位在每年的4月16日至10月15日期间向热力 公司提出书面申请，并办理相关手续。报停户（ 单位）在批准报停后三日内，在不影响他人用热 的情况下，自行拆除采暖设施，经热力公司行政 执法人员核实验收合格，并缴纳所欠热费和变更 供用热合同后，方可完成报停业务。停止使用集 中供热的用户数量不得超过该幢宿舍总户数的 10%；报停户应配合热力公司监察部门的核查； 报停户不得私自接入采暖设施，否则将负法律责 任；报停户自报停之日起保留两年档案，两年后 仍不复用，进行销户；未改造的单管顺流式集中 供热系统用户，不予报停。
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物业管理基本知识
供热相关知识
5、预留供热设施配套建设用地有什么要求？ 新区建设和旧区改建，应当按照城市总体规划和供 热规划的要求，配套建设供热设施，或者预留供热 设施配套建设用地。预留的供热设施配套建设用 地，任何单位和个人不得擅自占用。 6、集中供热对新建住宅和既有住宅有何要求？ 新建居住建筑和公共建筑供热系统，必须安装温度 调控装置和热计量装置，并符合节能标准；既有居 住建筑和公共建筑供热系统，应当逐步进行改造， 并安装温度调控装置和热计量装置。既有居住建筑 和公共建筑在围护结构节能改造中，应当同步进行 供热系统节能改造。 市政府应当采取措施，鼓励 对既有公共建筑供热系统先行改造，促进供热系统 节能。
第一步：计划用热的单位、居民须以居民委员 会、开发商、物业公司为单位，于当年4月 16日至10月15日前向热力公司提出书面申请 ，说明用热用途（商业、民用、办公等）、 计划用热面积或用热量，同时提交建筑设计 图纸、室内采暖系统图纸等。
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物业管理基本知识
终止用热的手续
②热力公司接到用户申请后，安排技术部门进 行现场勘察，确定是否在供热范围内，审核 室内采暖系统是否合乎要求，并提出是否符 合集中供热条件的意见。对室内采暖系统尚 未安装的用户，自行委托设计、安装单位进 行室内采暖系统的设计和安装。
（6）物业维修、更新费用的帐目管理和物业
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档案的保管。
物业管理基本知识
物业管理基本知识
3、物业管理服务合同应当包含哪些内容？
答：（1）双方当事人和委托管理物业的基本 情况；
（2）物业管理服务事项和服务质量要求；
（3）物业管理服务费用的标准及收取方法；
（4）合同的期限、合同终止和解约的约定、 合同终止时预收物业管理服务费用、结余维 修费用、物业管理用房、物业资料等的移交 方法；
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物业管理基本知识
供热相关知识
7、集中供热覆盖区域对燃煤锅炉有何要求？ 在集中供热管网覆盖的区域，不得新建分散燃 煤锅炉；集中供热管网覆盖前已建成使用的分 散燃煤锅炉，应当按照规定限期停止使用，并 将供热系统接入集中供热管网。 8、供热工程竣工验收有何要求？ 供热工程竣工后，建设单位应当依法组织竣工 验收；未经验收或验收不合格的，不得交付使 用。建设单位应当自供热工程竣工验收合格之 日起15日内，按照国家有关规定向热力公司备 案。供热工程竣工验收合格后，建设单位应当
10、如何划定物业管理区域？ 答：拥有相对独立的共同设施设备的物业，应
当由区、县（市）物业行政主管部门划归于 一个物业管理区域。
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物业管理基本知识
物业管理基本知识
11、物业自用部位指哪些？ 答：自用部位是指一套房屋内部，由房屋的业
主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生 间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位 。 12 答:自用设施设备，是指一套房屋内部，由房屋 的业主或作用人自用的门窗、卫生洁具、家 具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管 道、电线等设备
及时向热力公司档案室移交供热工程项目档案。
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供热相关知识
9、新安装供热系统保修期限是怎样规定的？ 居住建筑和公共建筑的建设单位，应当依法 承担供热系统保修期内的维修、调试等保修 责任。供热系统的保修期不得低于两个采暖 期；保修责任未履行或者拖延履行的，供热 系统的保修期不受两个采暖期的限制。供热 系统的保修期，自居住建筑或者公共建筑竣 工验收合格之日起计算。
2020/3/26
2020/3/26
物业管理基本知识
6、财产受损应由物业公司赔偿吗
物业管理基本知识
答：首先，物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的
成本报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产的保险费 。
其次，物业管理中的保安工作也只是配合居委会、公安机关
搞好治安防范，其主要职责是维护区域的公共秩序，而不是
为某单个业主看家守财。物业管理公司的保安能力是有限
的，从客观上并无法完全杜绝盗窃案件的发生。可以说小区
保安人员的配备及其工作，已经阻止或避免了许多案件的发
生，把案件降到最低限度，作为服务对象的业主已从中受益 。
只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务，业主的赔偿要
求便与理相悖、于法无据，理所当然被物业管理公司拒绝。
2020/3/26
物业管理基本知识
供热相关知识
10、供用热双方签定供用热合同包括那些 内容？
供用热合同的主要内容应当包括供热时间 、供热参数、收费标准、缴费时间、结算 方式、供热设施维护管理界限、违约责任 以及当事人约定的其他事项。
2020/3/26
物业管理基本知识
供热相关知识
11、供热单位应做到哪些工作？ 供热企业应按照供用热合同约定，连续、保 质、保量供热。供热企业进行年度供热设施 检修，应当避开采暖期，并提前15日通知相 关用户。在采暖期内，因特殊原因需要连续 停止供热超过24小时的，供热企业应当提前 两天通知用户；因突发事故不能正常供热的 ，供热企业应当及时组织抢修，并通知受影 响区域的用户。
2020/3/26
物业管理基本知识
供热相关知识
12、集中供热起止时间及温度是怎样规定 的？
居民采暖期起止时间由各地人民政府根 据国家供热规范和本地实际确定。乌市集 中供热时间为每年的10月15日至次年的4 月15日止。
采暖期内用户室内供热温度，在正常条 件下不得低于16℃；低于16℃的，供热 企业应当减收或者免收热费；因用户原因 导致室内供热温度低于16℃的，由用户 承担责任。
答：业主与物业管理企业发生价格纠纷时，业 主委员会应给予调解，调解不成的，可向价 格主管部门申请调处。未成立业主委员会的 ，业主也可直接向价格主管部门投诉。
2020/3/26
物业管理基本知识
物业管理基本知识
9、物业管理企业可否利用物业设置经营性设
答：物业管理企业利用物业设置广告等经营性 设施的，应当在征得相关业主、使用人和业 主委员会同意后，方可办理审批手续，其经 营性收入应专项用于物业共用部位、共用设 施设备的维修和养护。
当然，若由于物业管理公司存在管理疏忽，而导致了盗窃案
件的发生，则其应当根据过错程度，承担相应的赔偿责任。
物业管理基本知识
7、什么是前期物业？
物业管理基本知识
答：前期物业管理是指物业开始销售（预售） 起，至业主委员会成立，并与选聘的物业管 理企业签订物业管理服务合同之日前的物业 管理。
8、业主与物业管理企业发生价格纠纷该怎么 办？
物业管理基本知识
2 物业管理应提供的服务内容有哪些？
答：（1）物业共用部位、共用设施设备的 使用管理、养护、维修和更新；
（2）物业共用部位和物业管理区域内道路的 保洁服务。
（3）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（4）协助公安部门维护物业管理区域内的公 共秩序、进行安全防范；
（5）物业装饰、装修的管理服务；
2020/3/26
物业管理基本知识
3、供热规划由谁编制？
供热相关知识
市政府负责组织供热主管部门和其他有关部 门，编制本行政区域的供热规划，按照规定 程序批准后实施。
经批准的供热规划不得擅自变更；确需变更 的，应当报原批准机关批准。
4、新增供热用户应符合什么要求？
新建、改建、扩建供热工程的，应当符合供 热规划的要求，并符合建筑节能、分户计量 等有关规定，按照规定程序办理工程项目审 批或者核准手续。
2020/3/26
物业管理基本知识
供热相关知识
13、集中供热价格是怎样制定的？
居民采暖热价实行政府物价部门定价； 价格主管部门应当会同有关部门根据供热 主要原材料的市场价格等因素，按照法定 程序适时调整热价。
2020/3/26
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终止用热的手续
14、热用户新申请用热、变更用热和终止 用热应办理哪些手续？
、电梯井、电气小室、垃圾间、管道井；二
十三层中的楼梯间、管道井、电气小间、公
共走道、电梯机房、水箱间、天线控制室。
其它均未分摊。
2020/3/26
物业管理基本知识
物业管理基本知识
5、共用部位、共用设施设备包括哪些？
答：共用部位是指住宅主体承重结构部位（ 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、 屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通 道等。共用设施设备是指住宅小区或单栋住 宅内建设费用已分摊进入住房销售价格的共 用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵 、配电室、通讯衣照明线路、供暖及共所管 线、消防设施、路灯、电梯、消防设施、路 灯、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性 车场车库、公益性文体设施和公用设施设备 使用的房屋等。
2020/3/26
物业管理基本知识
1、什么叫物业管理？
物业管理基本知识
答：所谓物业管理，是指物业管理企业受业
主委托，以商业经营的手段管理物业，为业
主和承租人提供高效、优质和经济的服务，
创造安全、舒适、和谐的居住环境，使物业
发挥最大的经济价值和使用价值，并且尽可
能保值、增值。
2020/3/26
物业管理基本知识
2020/3/26
物业管理基本知识
物业管理基本知识
13、业主大会作出决定应多大比例通过？ 答、业主大会决定本条例第十一条第（五） 项和第（六）项规定的事项，应当经专有部 分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规 定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。
（5）违约责任及解决纠纷的途径；
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（6）双方当事人约定的其他事项。
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4、公摊面积有哪些？
物业管理基本知识
答：分摊面积包括地下一层中的电信室、派
接室、配电室、热计量室；首层中的值班室
、公共门厅、走廊、电梯前厅、楼梯间、电
梯井、电气小室、垃圾间、管道井；二至二
十ຫໍສະໝຸດ Baidu层中的走廊、过道、电梯前厅、楼梯间
③符合供热条件的，由供用热单位双方确定实 际供热面积，用热单位交纳供热管网建设费 后，签订《供用热合同》，由供热方将用户 管网接入供热管网。用户庭院管网和专用支 管线由用户自行铺设，也可委托供热方设计 施工，由用户方投资，产权归投资人所有。
2020/3/26
物业管理基本知识
2020/3/26
变更用热的手续