苏州工业园案例

太湖
苏州
上海80KM
交通：苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周 边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和 世界的各主要城市相连。
海运港口：
上海港：距苏州100公里；年吞吐量1.65亿吨，
至杭州 150KM
虹桥机场 80KM 浦东机场
120KM 苏州工业园位置交通图
104个万吨级泊位
张家港：距苏州96公里；综合性港口，年吞吐量 机场：
由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑，优二进三， 深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。
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配套发展
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苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先 担负园区配套功能的职责；园区CBD的规划建设使得园 区配套功能更加完善
邻里中心起步期
邻里中心发展期、CBD建设期
常熟
常熟港60KM 刘家港60KM
发展目标：建设成为具有国际竞争力的高科技工 业园区和现代化、国际化、信息化的创新型、生态 80KM 型新城区；建成全国水平最高、竞争力最强的园区 之一
42KM
90KM 苏州工 太仓50KM太仓港70KM 业园 昆山50KM
中新合作：中国和新加坡两国政府间重要的经济 技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新 形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义；
园区概况
1
苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高 科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷， 战略发展空间巨大
规模：行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，
户籍人口27万，从业人员31.57万，中新合作开发
区规划发展面积80平方公里；
常州
至南京
张家港90KM
200KM无锡
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功能板块
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园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州工业园区初步形成 了国际科技园、中央商务 区、出口加工区、独墅湖 高教区、信心产业园、出 口加工区、现代物流园、 中心科技生态城、阳澄湖 休闲度假区等功能完善的 分区；
东
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湖西CBD 独墅湖
湖东CBD 新双湖
市区及周边占50%、园区占 40%、外地占10%
市区及周边占50%、园区占 40%、外地占10%
市区及周边占30%、园区占 60%外地占10%
市区及周边占20%园区占7080%外地占5%以下
占40% 占40% 占50% 占60%
发展小结
9
苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业 和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善， 促进了房地产市场的繁荣
总投资超过1亿美元的大项目
司的大股东责任和园区管 理的主要工作
–奠定物质基础：中新双方财团合 –开始湖东地区的开发建设
资组建了中新苏州工业园区开发有 –园区的产业体系已经初步
限公司
形成。
–奠定招商基础：新方向中方提供 –中新联合协调理事会第九
了丰富的招商经验和既有的招商网 次会议，国务院副总理吴
络
仪提出苏州工业园区要加
第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊 镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有 关部门和机构负责人组成
第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏 州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作
拥有较大项目的自行审批权 享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发 区优惠政策 全国首家综合保税区试点 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试 点区域 中国服务外包示范基地 拥有充分授权的外事管理权 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度
CBD功能逐步完善；李公堤商业 街圆通时代广场、东方之门修建
苏杭时代购物广场
青积案湖商业广
场
东沙湖商业广场
邻里中心沁苑大
厦 邻里中心新城大
厦
左岸商业街
邻里中心贵都大厦湖滨新天地
邻里中心师惠大厦
邻里中心玲珑大邻里中心湖东大
厦 金鸡湖商业广场
厦
久光百货 圆通时代广场
中央商业广场
李公堤风情商业水街
苏州园区配套图
产业人口开始进驻；购房客户主要是
当地居民、部分产业工人、城市被动
外溢人口
区域的初步
认知期，价
值小步慢升
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加速发展期2019-2019
转型期08-
金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发 展，园区的产业体系已经基本成形
►产业人口的数量逐年增加，苏州园区人口自 2000年以来持续增长，产业工人的数量增加；
客户组成
年龄组成（35以下）
►自西向东，园区内客户所占的比例逐 渐加大，成为客源的主流。
►从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。
►外地客户占到一定比例，表明外地客 户对园区的区域价值和未来发展前景看 好；
►购房客户自西向东呈梯度分布，基本 上体现了与园区各个板块价值的对位
独墅湖 板块
湖东 Cbd 板块
根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为湖 西或湖东CBD板块，与黄泥川相似的板块为新 双湖板块
新双湖板块
关键词：湖景资源、产业配 套、产品底端
板块特点：属于园区内最新发展 板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源， 产业附近区域； 发展前景：用地空间大，属于未 来发展区域； 产品特点：产品力较为底端，产 品主要以紧凑型住宅为主； 平台价格：6500元/平米
10.00%
15
5.00%
10
5
0.00%
0
-5.00%
94年 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年
人口总数
增长率
西
板块
►2000年，人口开始快速增长，产业人口大量 进驻；1994年至2019年，园区人口增长缓慢， 甚至一度出现负增长。
独墅湖板块
关键词：湖景资源、教育配 套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有独墅湖强势资 源和教育配套； 发展前景：发展前景看好，但 用地空间有限； 产品特点：产品比较复合，产 品面积较大，小户型公寓产品数 量较少。 平台价格：14000元/平米
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新双湖板块
湖西 Cbd 板块
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2000年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量 逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与 园区各个板块价值的对位
苏州工业园人口统计
35
29.6631.36 20.00%
30 25
25.76 27.3 21.0322.29
15.00%
20 16.5316.4716.4816.41 16.5 16.6116.9617.73
湖西CBD板块
关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有金鸡湖强势 资源和cbd的配套； 发展前景：发展前景看好，大 量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产 品线丰富：从一居到别墅，板 块内均有供应 平台价格：1000元/平米
人口演变
沿c资b湖源d具西强备c势b一d定发配展套，功湖能西，沿向着设金西湖向鸡发东东湖展南cb向，延d的南随伸建
师惠乐章、湖滨公寓、 东方春晓、湖滨公
瑞嘉商业广场等。
寓、天翔花园等
普通住宅商住楼， 住宅档次不高，商 住楼提供底端配套。
产品以低密和湖 景公寓为主，产 品力较大提升
阳澄名邸、星湖 国际、半岛华庭 等
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房地产市场
6
2000年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产 最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水 平越来越高，多元化、复合化程度不断增加
01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
沿老城区向园区发展， 借助于城市配套，属于 城市功能的延伸
铁路：
头各1座
京沪铁路京沪高速铁路已列入国家"十五"计划
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政策支持
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中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支 持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展 具有示范意义。
组织保障
第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州 工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。 由两国副总理担任理事会共同主席
Cbd商业办公功 能的完善，李公 堤 商业街，圆通 时代广场、东方 之门的修建等
邻里中心首先担负园区配套功能 的职责；借鉴新加坡经验的第一个 邻里中心新城大厦98年建成，
CBD的规划建设，园区的配套更 加完善；《苏州总体规划20192020》提出市域c bd在园区的概 念，园区的发展上升到城市的高度； 与此同时，邻里中心的发展更加成 熟，大型商场开始进驻园区，特色 商业街开始形成。
房地产板块 各个板块依据不同的资源和区域状况，形成了不同的
湖西CBD板块
发展特点
关键词：湖景资源、cbd配 套、产品高端
板块特点：苏州园区最早开发的 房地产板块，最早属于城市功能的 延伸区，后来由于金鸡湖的强势资 源和湖西cbd的配套，产品开始高 端； 发展前景：发展成熟，用地空间 有限； 产品特色：市场现行产品主要是 湖景住宅和综合体，主要大户型豪 宅和小户型公寓，精装为主 平台价格：20000元/平米
800万吨，18个万吨级泊位
上海虹桥机场（距苏州80公里）
太仓港：距苏州70公里；石油港口，预计万吨级 泊位30个 常熟港：距苏州60公里；化工港口，预计年吞吐 量150万吨，建有12万标箱码头和30万吨通用码
上海浦东国际机场（距苏州120公里） 南京国际机场（距苏州200公里） 苏州光福机场（距苏州10公里）
酝酿启动期 1992-1994
奠定基础期 1994-2019
加速发展期 2019-2019
转型发展期 2019-
–中新政府合作开发建设苏州工 –奠定组织基础：从三个层面建立 –中方财团股比由35%调整
业园区
领导和工作机构。中新两国政府联 为65%，承担园区开发公
合协调理事会；中新双边工作委员 –由新加坡协助招商，引入多项 会；联络机构
奠定基础期1994-2019
自98年到01年为苏州园区的基础奠 定期，成立领导机构，成立开发公 司，招商的准备以及制定园区的规 章制度和管理办法
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心 新城大厦，97年兴建，98年建成。 2019年，贵都大厦邻里中心建成
项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉 商业广场等。区域：城市配套延伸 区住宅特点：普通住宅商住楼，住 宅档次不高，商住楼提供底端配套。
–奠定“软件”基础：编制68项体 快建设成为四个示范区，
现园区特色的规章制度和管理办法 园区二次创业正式提出；
–园区开始二次创业，转型 发展。
–工业园区将今年的工作重 点概括为：制造业升级、 科技跨越、服务业倍增、 生态优化。
–苏州工业园以后的发展方 向：一个是优二进三，一 个是深化中新合作。
十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇 迹。 区位
加速发展期 启动期
的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金
老城中心 发展期
加速发展期
鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；
加速发展期
园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，
加速发展期
产品多元化、复合化程度不断增加
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随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，
CBD扩展期
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心 新城大厦，97年兴建，98年建成。 2019年，贵都大厦邻里中心建成
《苏州总体规划2019-2020》提出市域c bd在园区 的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心 修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超 过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育 等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等 商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等 规模型特色商业街区 陆续出现。
随着知名开发商 的进驻，产品多 元化，复合化
向园区东部发 展，开发项目 迅速扩散
国际社区、尚 玲珑、朗诗国 际等
高端化、科 技化、多元 化、复合化
启动期
发展期
加速发展期
成熟期
00年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西
成熟期
区域房地产市场首先发展；
02年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心
苏州园区规划上形成的
功能完善的分区，不同的
功能分区在园区的发展中
国际科技 园区
承担不同的功能和作用，
为园区的快速发展奠定了
基础。
中新生态 科技城
金鸡湖
独墅湖
阳澄湖休 闲度假区
阳澄湖
出口加 工区
中央 商务
区
独墅湖 高教区
信息产 业园
现代物流 园
出口加工 区
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产业发展
Байду номын сангаас
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苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构 比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展 重点