江苏苏州工业园区案例分析修订版
开发苏州工业园案例分析
开发苏州工业园案例分析分析思路：本文以中新两方合作开发苏州工业园的事态发展为线索，即从合作，分歧和妥协三个阶段来考察政策的制定，实施和修改，重点探讨在中新两国不同国情和各自经济政治利益的大环境下，围绕苏州工业园开发的政策制定者和执行者以及相关者的参与行为和他们各自相关的利益，并从苏州工业园最近的发展情况，对整个政策的制定和进展以及影响给予评价。
三阶段的政策变化：—①—制定政策，合作—②—执行政策，分歧—③—面对问题，对策阶段一制定政策，合作一．who and what——谁制定了什么政策1994年2月中国副总理李岚清和新加坡首席总理李光耀代表两国政府签订了联合协议。
关于开发苏州工业园的协议：耗资二十个亿，占地七十平方公里的开发计划原意要仿照新加坡的工业住宅混合社区模式。
计划分三个阶段共十五年完成，将容纳60万人口，提供三十万个职位。
成立中新苏州工业园发展有限公司开发，公司由新加坡财团占65％的股份，中国财团占35％的股份组成。
二． what cause it——政策制定的环境诱因1．经济环境：互补的双赢利益趋向新加坡经济发展迅速，拥有比较前沿的管理经验，但其六万平方公里的面积和三百七十万人口的条件，限制了它国民经济的进一步发展，使得它必须向外拓展，寻找它的人才和商业的“第二翼的发展”。
中国在进行改革开放，地大物博，人口众多，拥有丰富的自然资源和市场。
但在改革进程中，城市规划建设、公共行政管理、经济发展体制等问题上都面临着难题，原有的吸纳外资的方式已不能满足中国经济发展的要求，从原有的直接资本投入向技术经验等软件的引入。
希望学习成功的发展模式，引进先进的外资和管理的经验。
2．国际政治环境：融洽的双边关系新中关系远在1990年正式建交之前就开始了。
时任总理的李光耀资政在1976年就访问了中国。
邓小平先生也在1978年访问了新加坡。
十多年来两国领导人的联系为双边关系的快速发展奠定了基础。
1990年以后，新中关系更是大放异彩。
苏州工业园成功模式分析
苏州工业园成功模式分析1994年，国务院正式批准苏州市同新加坡有关方面合作开发建设苏州工业园区，开创了中新合作的新模式。
苏州工业园在11年的建设中取得了巨大的成绩，引起了世人的瞩目。
一、苏州工业园现状苏州工业园地处苏州城金鸡湖畔，行政面积288平方公里，辖下三个镇，户籍人口25万，其中中新合作开发规划面积70平方公里。
11年来，园区主要经济指标始终保持年均40%左右的快速增长，累计新增就业岗位超过22万个。
2004年，园区共实现地区生产总值503亿元，完成地方一般预算收入29亿元，进出口总额281亿美元，新增合同外资41亿美元，实际利用外资18亿美元，新增注册内资174亿元。
截至2004年，吸引了52家世界500强70多个项目，其中上10亿美元项目就有5个。
全区整体绿化率超过45%，并通过了ISO14001环境管理示范区和国家生态工业示范园试点认证。
苏州工业园以不到苏州市4%的土地、人口和5%的工业用电量，创造了全市14%的地方一般预算收入、16%的工业总产值、17%的固定资产投资、30%的注册外资、28%的实际利用外资、31%的进出口总额。
苏州工业园不仅成为率先实现统筹发展的排头兵，也创新地发展了一种工业园模式，为其它城市的工业园建设提供了借鉴。
二、苏州工业园模式的成功经验分析(一) 准确规划做得好根据区域发展总体目标，中新双方专家融合国际上城市发展的先进经验，联合编制完成了具有前瞻性的区域总体规划和详细规划，科学合理布局工业与各项城市功能，先后制定和完善了300多项专业规划。
1、苏州工业园在建设的过程中确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序，形成了“执法从严”的规划管理制度。
运用了“国际规划”的理念，有整体意识，通过一横两纵的生态廊道，构筑了与市域生态系统相协调的、富有明显地域特征的生态网架。
2、规划已开始就是高标准，投入了上千万，正是高投入和一流的规划师保证了规划精细，规划代替了85%的工作量。
苏州工业园通勤巴士案例分析
苏州工业园通勤巴士案例分析
日前，园区规建委主持召开了《苏州工业园区综合交通出行特征分析研究》项目专家论证会，各功能区、综合执法局、交警大队、公交公司、新惠巴士、测绘中心等单位代表参加了会议。
近年来，园区道路交通呈现逐年拥堵趋势，居民出行结构日益复杂，随着园区产业转型升级，人口岗位集中度不断提高，园区与其他行政区交通联系也越来越紧密。
在新的交通发展形势下，亟需从根源上分析挖掘园区综合交通出行特征和规律，为园区规划、基础设施建设、改善决策提供更全面、更透彻的定量分析支撑服务。
项目以手机信令数据挖掘为核心，结合出租车、公交、轨道、公共自行车、停车等多源交通数据，对园区的职住分布、出行需求、分方式出行、通勤就学、铁路枢纽及重点片区出行等进行指标提取，全方位对园区综合交通出行特征进行分析和研究。
据研究分析，园区相关日均出行总量394万人次日，平均出行直线距离7.6km，出行时耗34.5分钟。
早晚高峰出行占比分别为19.8%、16.7%。
园区通勤出行234.1万人次日，平均通勤出行时耗为32.4分钟。
目前，随着长三角一体化、长江经济带等上升为国家战略，江苏自由贸易试验区苏州片区的批复，园区将全面提升综合交通系统，助力世界一流高科技产业园区建设发展。
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
苏州工业园区案例分析精选 ppt课件
苏州工业园区功能组成
1 分区商业中心
2 邻里中心
功能载体
产业：综合保税区、沙湖动漫城、
3 大学
服务外包产业园、创意产业园 创意泵站
4 职业学院
科技：国际科技园、中新生态科技城 生物纳米科技园
教育：独墅湖高教区 休闲：阳澄湖旅游度假区
公共服务机构
一站式行政服务中心、市政公用事业
2
34
2
3
9
1
7
52
项目定位
• 圆融时代广场是苏州目前在规模和业态上比较超前的复合性商业 地产项目，是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等 元素为一体的综合性超大型消费区域。
• 项目定位为苏州市域新CBD最繁华的商业中心及苏州市标志性商 业项目，并打造成华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区。
开工及开业时间
园区开发历程：前期政府投入建设大量公建（金鸡湖大桥、湖滨绿地、博览 中心、文化艺术中心等），随着人口的增长，住宅、商业配套不断完善
园区开发中的运作模式
1、重点控制开发节点的前期 工作，通过标准、规范的制定 引导整个项目向既定目标发展；
2、先进的开发理念、知识统 筹项目实施工作。
开发时序和计划
1、控制性开发；
圆融时代广场》内部交通规划
横向交通：项目设置三个空中连廊、并沿河设置 三座景观桥，将天幕街、生活休闲区和久光百货 三个分区进行有效连接，同时利用连廊空间打造、 桥墩的打造，增加一定的休闲商业氛围； 竖向交通：每个单铺在内部均设置楼梯，同时在 天幕东街尽头主力店设有外部扶梯，增加便利性。 停车系统：每个区地下一层均设有停车场、出入 口，共有4000余个泊车位，满足了不同业态店 家对交通和商业展示等的要求。
苏州工业园商业案例分析
Naigai、Saizeriya、Bani Rabbit、HOLA、Sheetpet、Green Shine、Water Paradise、Dohia
无
Younger Travel Agency、Dickies、Best Buy
Jia Shun Sushi、NepStar、Couture、Lizarron、Food Loft
苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
2021/5/27
1
1
苏州工业园商业格局分布图
苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成
1998年
东 环印象城 东 商 业
新城邻里中心
湖西商业
湖东商业
李公堤商业
1999年
2021/5/27
2004年
2005年
2009年
2
2
苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
2021/5/27
21
21
邻里中心 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 湖东商业
2021/5/27
22
22
李公堤项目概况
项目名称 项目地址
开发商 占地面积 建筑面积 消费群体
李公堤滨水商业街项目 苏州工业园CSD核心区域 苏州圆融发展集团有限公司
486.9亩 25.9万方 外地客人占到消费者总数30%
白領廣場
2021/5/27
19
19
新天翔广场项目概况
总建筑面积（万方） 商铺面积（万方） 写字楼（万方） 公寓（万方） 地下车库（万方）
12.5 5.4 3.5 3.7 3.8
新天翔廣場
2021/5/27
20
20
小结
优势
目标客群：依托周边商务办公、居家人群
园区案例—苏州工业园
2020/1/20
功能板块
3
园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州工业园区初步形成 了国际科技园、中央商务 区、出口加工区、独墅湖 高教区、信心产业园、出 口加工区、现代物流园、 中心科技生态城、阳澄湖 休闲度假区等功能完善的 分区；
加速发展期 启动期
的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金
老城中心 发展期
加速发展期
鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；
加速发展期
园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，
加速发展期
产品多元化、复合化程度不断增加
2020/1/20
7
随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，
湖西CBD板块
关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有金鸡湖强势 资源和cbd的配套； 发展前景：发展前景看好，大 量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产 品线丰富：从一居到别墅，板 块内均有供应 平台价格：1000元/平米
人口演变
苏州园区规划上形成的
功能完善的分区，不同的
功能分区在园区的发展中
国际科技 园区
承担不同的功能和作用，
为园区的快速发展奠定了
基础。
中新生态 科技城
金鸡湖
独墅湖
阳澄湖休 闲度假区
阳澄湖
出口加 工区
中央 商务
区
独墅湖 高教区
信息产 业园
现代物流 园
出口加工 区
2020/1/20
产业发展
4
工业园区环境污染第三方治理典型案例
工业园区环境污染第三方治理典型案例前言：为推动《环境保护部关于推进环境污染第三方治理的实施意见》（环规财函〔2017〕172号）落实，引导和支持我国工业园区环境污染第三方治理的发展，在2018年印送“工业园区环境污染第三方治理典型案例（第一批）”的工作基础上，生态环境部对外合作与交流中心联合中国环境科学研究院、中国环境科学学会、中华环保联合会、全国工商联环境商会、中国循环经济协会、中国石油和化学工业联合会、E20环境平台等单位于2018年11月面向全国开展了“工业园区环境污染第三方治理典型案例（第二批）征集”活动，经过专家函审、答辩会审和现场核查，决定推荐“苏州工业园区融合式环保综合创新服务平台项目”等6个案例为工业园区环境污染第三方治理典型案例（第二批），现发布供大家参考借鉴。
综合服务类：一、苏州工业园区融合式环保综合创新服务平台项目（一）案例概况随着园区经济迅速发展和“产城融合”逐步深化，企业和社区相互紧邻且高度密集化的发展给苏州工业园区环境管理带来了前所未有的压力和挑战。
2010年南京大学环境学院技术团队受邀组建了本地化第三方服务机构“苏州道博环保技术服务有限公司”，负责为园区环境管理工作提供定制化环保综合服务和解决方案，并逐渐形成了苏州工业园区融合式环保综合创新服务平台。
平台持续辅助工业园区环保部门及企业开展环境管理制度创新、污染治理和能力建设，近三年内推动园区百余家企业累计环保投入5亿多元，实现重点工业行业VOCs削减20%以上、危废规范化处置全覆盖，助力苏州工业园区取得五项国家级生态文明和绿色发展试点建设称号，实现了“产城融合”典范式发展。
（二）典型模式该案例针对苏州工业园区产业高度密集、产城深度融合、环境质量诉求不断提升等特点，在融合式服务、精细化管理辅助和多元化参与共治等方面进行了模式创新和实践探索，对于其他类似“产城融合”的工业园区和城镇发展具有较高的示范借鉴意义。
案例特点如下：1. 基于智库支撑的融合式服务模式。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
江苏苏州工业园区案例
分析修订版
IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
苏州工业园 1.案例背景信息
位置 苏州工业园区位于市区东部，苏州工业园区规划总面积288平方公里，其中中新合作区80平方公里。
定位 苏州东部新城，苏州市现代化新城区和苏州中央商务区。
功能 工业、商贸、居住等各项城市功能。
城市空间发展 与现有城市相结合, 成为高效率的城市实体，提供良好的居住、商业环境，平衡苏州市的线性发展。
苏州工业园功能组成、功能载体：
1 分区商业中心
2 邻里中心
3 大学
4 职业学院
5 区域医院
6 社区医院
7 文化中心
8 主题公园
9 体育中心 10 体育场/游泳池 11 科研
1 1
2
2
2
2 2 2
2
2
2
2 2
2 2 2
3 3
4 4
5
6 7
8
9
10 11 11 11 11 11 11
产业：综合保税区、沙湖动漫城、服务外包产业园、创意产业园创意泵站
科技：国际科技园、中新生态科技生物纳米科技园
教育：独墅湖高教区
休闲：阳澄湖旅游度假区
公共服务机构一站式行政服务中心、市政公用事业,公积金管理中心、苏州物流中心.
人力资源开发中心、独墅湖图书馆。
2.产业结构与布局：
（1）一个核心区：中央商贸区
两大行业：生产服务业、生活服务业
三大亲水商圈：金鸡湖、独墅湖、阳澄湖
四个生活服务功能点：高教区、国际科技园、现代物流园、国际博览中心
五个特色商业街：李公堤商业水街、中央河步行街、葑谊商业街、斜塘商业街、浅水湾商业街
基础设施、配套服务设施建设时序
1995-2000：首期重大基础设施及水、电、气及供热等大型源厂建设。
2001至今：中新合作区基础设施及周边各镇主要路网与配套基础设施建设。
建成科技文化艺术中心、国际博览中心、行政服务中心、教育卫生、商业休闲、社区服务等现代化配套设施。
（2）宏观——空间布局模式
空间布局——圈层+轴线
圈层
居住区：紧邻金鸡湖
工业区：无污染高科技工业（100-1000米隔离带）；一般工业商业区：服务镇内居民和周围乡镇
轴线
服务业走廊：商务区、行政服务区、休闲游憩区、生态绿化区
纵向轴线式规划不仅保证了园区本身良好的空间发展形态，也使得新区与老城区有机连成整体。
工业园区是古城不可分割的一个组成部分，是原有城市空间的生长与发展。
空间布局结构示意图
（3）宏观——弹性空间布局模式
一般工业圈 高科技工业圈 居住圈 生态核
分为三个片区：西部公建配套区、中部居住配套区和东部工业组团区。
分为三期开发。
在规划中引入“白地”、“灰地”、“弹性绿地”等理念，对于短期内不明确用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开发效益和集约利用水平。
弹性、合理的空间结构可保证工业园区各种功能活动和经济运转的高效、环境的优美、卫生与舒适。
因此，工业园区空间结构的开放度与生长机制自然成为判断工业园区使用性质的重要条件之一。
（4）中观——工业区布局模式
工业发展原则：
1．地理因素
考虑风向，土质及五级航道的便利因素，工业用地集中在园区三期东部。
2．有效的、可靠的基础设施建设
提供有效的、可靠的基础设施建设．支援工业少仓储的发展。
道路的宽度及容量必须能够应付将来的繁忙交通的需求。
3．城市设计控制
面临主干道的工业地段应城市设计的控制，以提高地块内厂房的质素与外观。
高科技工业地段也应实施高标准的建筑设计，以体现高科技的形象。
4．环境的全面考虑
生活区邻近的工业区，只允许容纳无污染及轻工业。
一般工业则应布置在离生活区比较远的地块．故此区必须与生活区隔离100米至一公里．设置一条带状形无污染高科技工业地带，作为隔离带。
5．工业厂房的多样化
除了提供工业地块外，三期内也应提供一些现成厂房，使厂家他们能立刻投入生产缩短启动的时间。
预留8％至10％的土地以作各类型现成厂房建设之用。
6．园林及绿化规划
提供优质理想工作环境绿化规划使园区更为特出其优点。
（5）中观——工业区布局模式
轻工业：很少造成环境污染，与生活区隔离带不小于50米
甲类：一般工业100米至300米
乙类：一般工业500米至1000米
高科技工业：毗邻生活区的中央条形地带，这地带可同时充作生活与北部一般工分区的隔离带
仓储：位于港口内腹地
在用作污染性配套设施的缓冲带上
近于便利高速公路
（6）中观——工业区布局模式
配套设施：
工人宿舍：占地17公顷，分布于5个不同的区域，可容纳27000人，这些宿舍只作暂时性质的用途、待园区全面发展后，将会改为工业用地。
公共汽车及转换站，行人过道, 园林绿地，街道标志.
综合性便利中心及食堂：建议每八千至一万工人设一综合性便利中心，其位置应定在不超过15分钟的步程内。
综合性便利中心提供：食坊及食堂, 空调餐馆, 银行（或自动取款机）, 邮政分局,门诊所,托儿所,娱乐设施养护办公室,及贮料室工业区的配套设施主要为工人提供工作时间的生活类服务。
3、其它工业产业特点
技术手段——生态环境保护
生态理念：功能分区、项目分类、产业引导、雨污分流、清洁能源、废污控制、景观绿化；
五道生态防线：污染禁入——生态缓冲——雨污截留——集中供热——垃圾处理；
建设覆盖全区的生态基础设施；
安装污水管网成分构成（TOC）在线监测系统，实现区域污水处理水质远程监控；
引导企业开展清洁生产、中水回用、节能减耗、减污增效等循环经济试点和环境体系认证活动，区内工业用水重复利用率和固废综合利用绿分别达92%和95%；
持续开展水环境综合治理工程，建立多层次、多功能、立体化、网络式的绿地生态系统和城市景观水系。