不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨
不良贷款风险化解方案
不良贷款风险化解方案1. 引言在金融领域中，不良贷款是指银行或其他金融机构的放贷业务中出现了无法按时偿还本金和利息的情况。
不良贷款风险是金融业面临的重要问题之一，对于保护金融机构资金安全和促进经济发展具有重要意义。
本文将探讨几种不良贷款风险化解方案，旨在为金融机构提供一些可行的解决方案。
2. 不良贷款风险的影响不良贷款风险对金融机构和整个金融市场都会造成负面影响。
首先，不良贷款会导致银行资金链断裂，增加银行的财务风险。
其次，不良贷款会降低金融机构的信用评级，使其更难以融资或筹集更多的资金。
此外，不良贷款还会削弱金融市场的信心，导致市场流动性紧张和债务违约的风险增加。
3. 不良贷款风险化解方案3.1 严格的风险评估和风险控制金融机构应该建立和完善风险评估模型和风险控制流程，以减少不良贷款风险的发生。
首先，在贷款审核阶段，应该对借款人的信用状况进行综合评估，并严格审查其还款能力和还款意愿。
其次，在贷款发放过程中，应该建立日常监控机制，及时发现可能出现不良贷款迹象的借款人，并采取相应的风险控制措施。
3.2 不良贷款处置和回收对于已经发生的不良贷款，金融机构应该采取及时而有效的处置措施。
首先，可以通过与借款人进行沟通，寻求借款人的合作，协商支付方式和扩大还款期限。
其次，对于无法与借款人达成一致的情况，可将不良贷款转让给第三方机构或进行法律诉讼，以追回尽可能多的债务。
此外，金融机构还可以出售抵押物或拍卖物品来弥补损失。
3.3 加强风险监测和预警机制金融机构应该建立健全的风险监测和预警机制，以及时发现和识别不良贷款风险。
首先，可以利用大数据和技术，对贷款业务进行全面监测和分析，发现异常情况和潜在风险。
其次，可以建立预警指标和预警模型，提前预测不良贷款的可能发生，并采取相应的风险控制措施。
此外，金融机构还应定期进行风险评估和压力测试，以确保其风险承受能力和应对能力。
4. 结论不良贷款风险是金融业面临的重要问题，对金融机构和整个金融市场都会造成负面影响。
浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范
行往往认为地上建筑物、 其他 附着物无论是抵押设
定 前所 建 ， 还是 抵 押 设定 后 所 建 ， 均应 视 为 抵 押 物 的一 个组 成部 分 。更有 些银行 随着其 拥有设 定抵 押
权 的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额 。其 实， 根据《 担保法》 ５ 第５条规定 ， 抵押合同签订后 ， 土
土地使用权抵押操作等。
关键词 ： 商业银行 ； 抵押 ； 贷款 ； 险 风
中图分类号 ：８ ０ Ｆ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号：０ ３ ３ ９ （０ ８ ０ — ０ ６ ０ １０ — ８ ０ ２ ｏ ） ８０ ９ — ２
房地产抵押贷款作为一种安全性 、流动性 、 效 益性 的贷款方式 ， 已经成为商业银行最为普遍 的贷 款方式。 为了有效 防范商业银行房地产抵押贷款风 险， 有效保护债权人 的利益 ， 探讨房地产抵押贷款
地 上新 增房 屋不 属于抵 押物 。
子的假按揭 、开发商恶意套取银行资金的零首付、
返租式的假按揭等 ， 这都对银行造成了潜在的法律
诉 讼 风险 ， 此 ， 行 应予 以重点 防范 。 鉴 银
２ 银行设定抵押的土地使用权其取得 的方式 ． 有三种 ， 即划拨 、 出让 、 转让。国有划拨土地使用权
现在： 开发 商套取 资金 的假 按揭 、 不具备 销售 资格房
１《 ． 国有 土地出让和转让暂行条例》 ２ 第３条规
定 ：土地使用权抵押 时， “ 其地上建筑物 、 其他 附着 物随之抵押 。 地上建筑物、 其他附着物抵押时， 其使
用范 围 内的土地 使用 权随之抵 押 ” 是基 于此 ， 。正 银
的防范对 策俞 显重要 。
一
权的土地使用权是以划拨方式取得的， 债权人处置 房地产后 ， 当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应 应 缴纳 的土地使用权出让金的款额后 ， 抵押权人才能
国有大型商业银行不良贷款处置难点及建议
一、不良贷款处置的特征当前，国有商业银行不良贷款持续暴露，不良贷款余额增加；不良贷款率增加，资产质量面临下行压力。
大型国有商业银行不良贷款处置主要特点：（一）处置总量快速增长。
五家大型商业银行处置不良贷款的金额逐年增加，形势严峻。
（二）处置方式日趋多元。
五家大型商业银行处置不良贷款的传统方式主要有现金清收、转化盘活、以物抵债、呆账核销等，2014年开始采用批量转让不良资产，处置金额逐年增大；2016年首次引入证券化，2017年，批量转让成为不良贷款处置主要模式。
（三）处置成本高昂。
五家大型商业银行贷款核销（含批转核销）消耗了同等规模的拨备或利润。
除批量转让和贷款减免外，贷款核销后虽然仍可按照“账销案存”原则继续追索，但实践中能够继续收回的比例很低。
（四）处置压力持续加大。
当前贷款劣变仍处于集中爆发期，不良贷款前清后溢问题突出。
五家大型商业银行逾期贷款保持高位，特别是逾期90天以上贷款中尚未纳入不良的部分，存在隐性不良问题。
（五）处置难度不断增加。
不良贷款新暴露增多的同时，还呈现金额大、品种多、情况复杂的特点。
过去的不良贷款主要以流动资金贷款居多，而新增不良贷款的授信品种呈现多样化，增加处置难度。
同时，单个不良客户与存量客户、本区域其他企业的交叉违约风险在上升，涉诉、涉保、涉集资增多，复杂性不断增加。
二、不良贷款处置存在的难点（一）司法清收仍面临执行难。
从统计数据来看，目前银行业金融机构诉讼案件无论对公还是对私、无论是诉讼数量还是诉讼标的金额，都达到历史高值。
且随着不良清收的深入开展，诉讼案件数量以及金额的上升趋势在短期内难以改变。
司法清收主要面临四方面困难：一是执行时间较长，执行效率偏低。
执行难、执行效率低下是目前银行债权司法追偿所面临的最大问题。
据五行反馈，一般情况下案件经3至6个月能够审结，案件执行需一年以上，案情复杂的，执行均需两年甚至更长时间。
二是抵押物优先受偿权与法院“首封处置权”协调不畅。
中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
商业银行期房抵押贷款风险规避分析
出贷 款巾 Ｉ
堂 ＿前审 Ｉ －
，
房地 产商逆向选择扣道德风险
在 建住房抵押权法律空王
借 款 人 风 险 集 中
—
建 成成 交 时 市 场价 格 与贷 款 合 同 的价 格 预期 偏 差 较
１９ ９ ０年 代 以来 ． 国 逐 渐 引 进 港 、 地 区及 国 外 我 台
一
付规定 的首期房价款后 ，由贷款银 行代 其支付其余 的
购 房 款 ．购 房 人 将 所 购 商 品 房 抵 押 给 贷 款 银 行 作 为 偿 还贷款 的担保 ， 日后 一 旦 借 款 人 违 约 ， 地 产 商 要 承 担 房
些 住 房 贷 款 的 通 行 做 法 ，在 房 屋 分 期 付 款 买 卖 中 采
用 期 房 担 保 ， 称 为 楼 花 按 揭 贷 款 。 是 一 种 以 在 建 甚发 商解决 了投 资房屋 建设 的融 资问题 ， 决 了流动性 不足 问题 ， 业银行 与购房 解 商 人却要 承担从合 同签订到房 屋建成 交付期 间 （ 此处称 为期 房贷款期 间 ， 一般有 半年到一 年 的时 间 ） 的不确定 性风 险 （ 图 ２ 。从深层 次讲 ， 见 ） 这种贷款制 度安排仅实
支 持 了商 品 房 预 售 制 度 ， 开 发 商 大 大 受 益 ； 款 银 行 使 贷
８ 丽 ６
商业银 行 期房抵 押 贷款风 险规避 分析
图 ２ 银 行 面 对 的风 险
签 订
千售 葺
险性 重视不够 ， 为购房人 支付 了高额首 期款 ， 认 即使 今
建成 Ｉ 史竹 Ｉ
垒 壁墨鳖
农村信用社清收不良贷款的难点、对策及建议
农村信用社清收不良贷款的难点、对策及建议随着金融市场的开放和农村信用社法人制度改革步伐的加快，加速不良贷款的清收、转化和处置势在必行。
但由于社会信用体系的不健全和法制建设的不完善，加之执法环境不畅，不良贷款清收、转化、处置呈现出社会性、复杂性等特点。
下面，根据我国法制建设的现状，结合农村信用社清收、转化、处置不良贷款实际，对清收、转化、处置不良贷款的难点进行浅析，并提出相应的对策和政策性建议，与同行商榷。
一、难点（一）清收小额贷款难农户不良贷款沉淀总额大、单笔金额小、户数多、分布广，加之农村经济落后，城镇经济发达，农民对土地的依赖性大大减小，外出务工、经商人员逐年增多，不少农户举家外迁，下落不明。
农村信用社人员少、时间紧、工作量大。
不少信用社地处偏僻的山地丘陵地带，交通落后，存贷规模小、效率低，配备人员少，装备落后。
加之通讯不畅、信息闭塞，小额农户不良贷款清收工作量大，难度高，清收工作困难重重。
（二）依法收贷难贷款人采取各种措施，仍不能收回不良贷款本息时，在万般无奈之下，不得不采取最后一个手段：依法起诉。
由于社会诚信不足，执法环境不畅，依法收贷呈现出成本高、效率低、执行难和举证难的特点。
成本高。
依法收贷从起诉到执行需要缴纳诉讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费。
以10 万的诉讼标的为例，需交纳诉讼费7820元，保全费2280元，评估费500元，拍卖费5000 元，执行费3650 元，共计19250元，占诉讼标的的19%。
（各地具体执行标准大相径庭，有的偏高，有的较低。
）——效率低。
根据民事诉讼法的规定，依法收贷从提起诉讼到申请执行，应经立案、送达、交换证据、开庭审理、判决、上诉、申请执行等程序，少则半年，多则两三年，更有甚者遥遥无期。
——执行难。
依法收贷进入执行程序后，一方面债务人千方百计转移资产，逃避债务，另一方面想方设法打通执行关节，调动各种关系向执行人员施加压力。
法院执行人员人熟、地熟、情也熟，因各种原因，迫于各种压力，总是拖延执行。
不良贷款的形成原因与处置措施
不良贷款的形成原因与处置措施作者：龙艺来源：《今日财富》2020年第34期不良贷款是金融领域各种深层矛盾长期积累的体现，同时也暴露出很多方面的问题。
由于各种内外因素导致的不良贷款现象，对银行发展造成不良的影响。
因此，本文将以不良贷款的形成原因与处置措施为题，进行详细的分析和论述。
一、引言所谓的不良贷款是逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款的总称。
一般而言，借款人若拖延还本付息达三个月之久，贷款即会被视为不良贷款。
不良贷款现象的出现会对银行的资金和发展造成不良的影响，必须要得到银行的重视。
而形成不良贷款的原因也是多种多样的，既有外在因素的影响，也有银行内部的因素影响，必须进行辨别并有针对性的进行处置。
二、不良贷款形成的原因（一）宏观经济行政体制原因不良贷款的形成原因有很大一部分是宏观经济和行政体制导致的。
经济周期对银行的不良贷款有着直接的影响，在经济较为繁荣的时期，不良贷款的发生频率就较小;在经济较为萧条的时期，贷款人获利较低，财务状况较差，就到导致很多不良贷款问题的发生。
同时，在计划经济的模式下，大部分国有企业的贷款都是在国有银行在形式行政政策职能中逐渐累计的。
在市场经济改革下，部分地方政府为了地方上的利益，不遵循经济规律，利用行政手段对银行进行干预，硬性要求银行将贷款投放给经济效益较差或者不够景气的企业，由于政府从中进行干预和介入，导致银行很多债权无法落实，造成一部分不良贷款的形成。
（二）银行信贷管理方面的原因银行贷款管理较为粗放，信贷管理水平较低，管理制度不够健全，化解信贷风险能力较差，甚至是违规进行贷款发放等都是造成不良贷款产生的重要原因。
首先银行对于信贷准入的把控不够严格，对于贷款条件和资质没有进行严格的审查，对不具备贷款资格的单位进行贷款发放，最终导致貸款无法收回，给银行造成资金缺口，形成不良贷款。
对于部分信贷人员的担保有效性没有进行足够的重视，导致贷款担保难以产生作用和意义，造成银行的损失。
探讨我国房地产存在的金融风险与防范
我 国房地产金融另外一个 明显的特点就是融 资比例高 。大部分 房 地产企业在进行融资时都离不开市场 、资源 、资金这三者间的资本 运 作 ，是以银行信贷为主 ，建立具有阶段性的融资策略 ，以低 成本 进行 融资实现高额利润 回报 。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中 自有资金持有量都比较低 ，在项 目总投资中 自有资金所 占的比例一般 都要低于３ ０ ％，甚至有些企业只有２ ０ ％左右 ， 而剩余部分 的资金需求主 要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。
银行员工缺乏 风险意识 ，为 了避免受罚完成既定的放贷任务 ，在 审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的
甯查 。 甚军有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮
助 ，虚构抵 押品与收入证 明等 ，以便 套取银行 的房贷资 金。正 因为 这些借款人不具备充足的还款能力 ，所 以导致银行不 良贷款率攀升。 因商业银行之间为 了争夺市场份额，竞争 日 益激烈 ，有些商业银行 就 会将 审查标准降低 ，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了 ， 但是 在实际操作 中存在房屋变现难 的问题 。尤其是针对贷款人 家庭 的 生活 唯一住房 ，我 国相关法律规定严令禁止拍卖 。所以住房抵 押就 流 于形式 ，即使贷款人拒绝偿还房贷 ，银行也无法将抵押的房屋进行 变 现。通过对美 国次贷危机的具体原因进行剖析 ，进而对我国的房地 产 金融所具有 的风险进行分析 ，不难 看出与美 国次贷危机相 比我国房地 产金融与其存在不少相似之处 ，例如房价 虚高 、高速增长的经济 ，逐 渐形成泡沫化 ；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长 ；在银行 信贷 中房地产贷款 比重增大 ， 并且银行逐渐下调信贷标准 ；货币政 策 渐渐收紧 ， 导致企业还贷的压力加大。
浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题
个人住房抵 押贷 款 是指 借 款人 以购买 普 通住 房
为 目的 ， 以其合 法拥 有 的个 人住 房 作 为抵 押 物 ， 向商
亿元 ， 同比多 增 ３ ９ 元 ， 中居 民户 中长期 消 费性 ６９亿 其 贷款 同比多增 ３０ ２６亿元 。 ＿ ２
业银行 或其他金 融 机 构 申请贷 款 。 当借 款 人 到期 不 能偿还 贷款本息 或违反借 款合 同的某些 约定 ， 贷款人
（ ） 用 风 险 一 信
元 ， ２０ 年 ３７ 亿 元 的 ５４ 是 ００ ３７ ． ５倍 ，９ ８年 ４ ６亿元 １９ ２ 的 ４ ． ９倍 ， ２０ ３１ 与 ０ ４年 的个 人住 房 抵 押 贷 款余 额 相
比， 增长 了 １ ．７ 。］ ６Ｏ 口 根据央行发布的《 中国货币政策
信 用风 险又称违 约风 险 ， 是指借 款人不 能依约按
分析 了我 国商业银 行个人住 房抵押 贷款主要 面 临的八 大风险 ； 最后 ， 对我 国商业银行 个人住房抵 押贷 款业务 针
所 面 临 的风 险 ， 出 了应 该 采 取 的风 险 化 解 和 风 险 防 范措 施 。 提
关键词 ： 商业银 行 ； 个人 住房抵押 贷款 ； 押 贷款风 险 抵 中图分 类号 ： ８ ２ ４ ９ 文献标 识码 ： Ｆ ３．７ Ａ 文章编号 ：６ ２２ ９ （ ０ ９ ０ —０ １０ １ ７ —６ ８ ２ ０ ）２０ ７ —３
第 ２ ２卷第 ２ 期 ２ ０ 年 ６月 ０９
青名 技术旁 学报 霹甚
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＱｉｇ ａ ｃ ｎ ｃ ｌ ｌ ｇ ｏ ｒ ａ ｎ ｄ ｏ Ｔｅ ｈ ｉａ ｌ ｅ ｏ Ｃｏ ｅ
Ｖ ｏ ．２ ｏ ２ １ ２Ｎ ．
Ｊ ｎ ２ ０ ｕ ． ０９
防范商业银行房地产贷款风险的几点建议
防范商业银行房地产贷款风险的几点建议摘要：本文通过对近几年来商业银行房地产贷款的现状研究，指出规避房地产贷款风险的若干个刻不容缓的问题，并根据我国商业银行的实际情况结合自己的观点，提出了防范商业银行房贷风险的建议、措施，对于增强商业银行的竞争力，维护国家金融安全、经济安全，促进房地产业发展，提高银行自身经营效益均具有积极而重要意义。
关键词：房地产贷款、风险控制、规避风险房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一，房地产贷款业务也是各商业银行的一项核心业务，对于促进房地产业发展，提高银行自身经营效益具有重要意义。
近几年来，随着房地产热的升温，房价步步上涨，各大商业银行发放的房地产贷款额度也越来越多。
机遇往往伴随着挑战，商业银行房地产贷款的风险也日趋严重，逐渐会威胁到商业银行的生存和发展。
如何防范与规避风险已成为商业银行必须面对的问题，本文试着给出几点建议。
一、加强银行内部管理，建立内部控制体系1、提高人员素质，建立房地信贷激励约束机制加强员工的培训力度，提高银行工作人员的业务素质，必要时可以引进具有房地产专业和法律专业知识的人才，并对其进行专门的培训，使之成为对银行信贷业务知识、房地产管理专业知识和法律知识兼备的复合型人才。
提高房地产信贷人员的业务素质和管理水平，并建立房地产信贷激励、约束机制，制定权责利结合的信贷员的考核制度，让房地产贷款资金的额度和其收回的程序同银行信贷人员的工资、薪金直接挂钩，提高信贷人员的工作积极性和责任心。
2、加强房地产贷款的管理和内部控制机制要防范房地产贷款的风险，商业银行要克服把房地产信贷片面地作为一种“优良资产”大力发展，在经营上急功近利的不良倾向，对房地产信贷风险及其危害性要高度重视。
⑴、严格贷款前调查对开发商的信用进行评定。
商业银行要先对借款房地产企业的开发资质、资金、信用及其报送的资料进行严格的调查和审核，按照国际通行的“四等十级”评级方法对企业进行信用评级，把房地产贷款总额中的80%以上的贷款发放给AA级以上的房地产企业，重点支持资金实力强、开发资质等级高、信誉良好的且项目审批手续完备，项目资本金足额到位，项目综合效益较好的房地产企业。
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从债权人角度来看袁客户经理在对借款人进行实 地调查了解时袁不仅要了解借款人诚信度尧收入来源袁 还要对抵押物及周边建筑物的公开市场价格进行了 解尧分析和预测袁即对抵押物价格进行估值袁一旦信贷 资金出现风险时袁也能确保收回本金及利息袁即抵押 物出售价格完全覆盖本息遥
过评估机构来提高抵押物评估值以达到期望的借款 额度遥 在这种情况下袁一旦出现借款本息合计与评估 值相差无几时袁 且债务人又无其它来源偿还债务袁只 能通过法院对抵押物进行拍卖袁那么袁最终受损的是 信贷资金遥
渊四冤抵押物价值明显超过债务过多袁通过法律 程序债权人也难以在较短的时间内收回贷款本息遥 在现实生活中袁我们总会认为债务人用一个价值很 高的抵押物袁借与其价值相差一半或少于一半的资 金时风险应该很小曰其实不然袁当债务人无力偿还 借款本息时袁只能通过诉讼方式来由法院对其抵押 物拍卖所得资金偿还借款本息袁 而一旦抵押物流 拍袁无人问津时袁债权人若想及时收回资金袁只能同 意以物抵债袁以第三次拍卖保留价以物抵债方式进行 回购遥
渊二冤在贷款发放过程中袁客户经理首先要对借款 人的居住环境进行调查了解袁应尽量避免用借款人唯 一一套房产作为抵押袁其次根据借款用途和借款人收 入来源等情况袁 在必要时可再增加保证人担保方式袁 不过袁对于此类贷款要审慎发放遥
并不是说唯一一套住房抵押贷款出现不良时袁债 权人就无法收回债权袁而是在法院执行过程中袁腾空 房屋是一大难题遥 针对一套住房问题最高院叶关于人 民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定曳中 第 20 条规定在金钱债权执行中袁 只要符合院野对被执 行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需 的居住房屋的曰执行依据生效后袁被执行人为逃避债 务转让其名下其他房屋的曰申请执行人按照当地廉租 住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居 住房屋袁或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标 准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的袁唯一一 套住房可以执行遥 冶
二尧针对上述在抵押物变现过程中存在问题的风 险防控措施
渊一冤加强贷后跟踪管理袁由专人负责与债务人或 抵押人保持信息通畅袁一旦发现债务人不配合工作或 避而不见尧失去联系时袁我们应重点关注债务人家人 的活动轨迹袁通过各种合理合法的途径用最短的时间 与债务人建立联系袁保留好与之联系的详单渊包括电 话录音尧短信尧微信等催收凭据和纸制催收函等冤袁以 确保自身权益不受到损害遥
渊五冤 债权人在处置抵押房产时存在一定量的损 失遥 当一笔贷款到期后袁债务人已无力归还贷款本息袁 债权人只能通过法院拍卖方式收回抵押房地产袁看似 未形成损失袁但再次出售收回的房产时仍需拿出一定 的资金来缴纳各种税尧费或降低房价出售袁这时就有 可能给债权人带来一定的亏损遥 假如一个以对外发放 贷款的融资业务机构袁 所有信贷资金都形成了不良袁 全部通过诉讼程序收回抵押物袁那么这个企业在处置 不良贷款和抵押物的过程中所花费的人力尧物力和财 力会让这个企业在很长一段时期停滞袁若是诉讼期停 留时间过长或抵押物不能及时变卖袁会给企业带来更 大的损失袁甚至名存实亡遥
行 业 来稿摘登 2018.04
代管人从债务人的财产里支付的袁债权人还可以到 债务人户籍所在的人民法院提起诉讼袁提供借据等 借款证据袁在法院立案受理之后袁由于债务人下落 不明袁法院在立案后一般采用公告送达的形式传唤 债务人应诉遥 公告期届满袁债务人不应诉时袁法院即 对借贷人关系明确的案件经审理后作缺席判决遥 缺 席判决后袁尽管债务人下落不明袁但经债权人申请袁 法院可以采取拍卖债务人房屋或财产的办法为债 权人清偿债务遥
一尧房地产抵押物在处置过程中存在的问题 渊一冤抵押人尧债务人失联或不配合遥 人为拉长 抵押物处置时间遥 当抵押贷款逾期且催收无果时袁 债权人不得已进行诉讼并通过法院对抵押物进行 处置袁抵押人往往以种种理由推脱尧搪塞袁很不配 合袁或者试图通过各种途径阻碍司法执行袁拖延抵 押物的处置遥 例如院拒绝签收法院相关文书袁导致债 权人处置环节需要进行公告袁或者不断向法院提出异 议或上诉来拖延处置时间袁进而影响抵押物的处置 效率遥 渊二冤债务人或抵押人以唯一住房为借口袁阻止法 院对抵押物进行执行遥 对于一些旗县级城市来说袁 住宅房屋价格本身不高且中心地段与城区周边房 屋若想通过置换来获取差价额度不大袁达不到债权 人所主张的债权金额遥 因而袁当以住宅为抵押物袁债 务人又无力偿还借款时袁债务人或抵押人就会以家 庭生活安置问题为由来进行抗辩执行袁拒不出让居住 房屋遥 即使债权人胜诉袁法院也大多不愿推动执行 拍卖遥 渊三冤抵押物估值过高袁通过法院拍卖所得无法覆 盖借款就会想尽办法通
从债务人角度来看袁 最大化的利用房屋价值袁以 达到能够从银行获取更多的资金袁评估过程中袁债务 人以利益为诱导或通过其它外界压力袁致使评估师难 以保持独立尧客观尧公证的评估态度袁其价值评估报告 趋向于融资需求方的要求遥
行 业 来稿摘登 2018.04
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NORTHERN FINANCE JOURNAL
不良贷款中房地产抵押物 处置过程中存在的问题及
风险防控措施探讨
罗全贵 王永刚
（内蒙古二连浩特市发展与改革委员会 二连浩特 011100） （内蒙古二连浩特市人民银行 二连浩特 011100）
在抵押物处置过程中袁 伴随着变现用时过长尧抵 押物处置困难袁耗费大量人力尧财力尧物力等不确定因 素袁已在不同程度上给债权人带来了贷款损失和资金 风险遥 如何正确认识和防范尧化解这些风险尧把损失降 低到最低程度是我们亟待探讨的重点遥
如若债务人尧 抵押人无论采取何种方式都寻找 不到袁 债权人可以向法院申请宣告债务人为失踪 人袁然后由代管人从失踪人的财产中支付借款遥 我 国叶民法通则曳第二十条规定袁公民下落不明满两年 的袁 利害关系可以向人民法院申请宣告他为失踪 人遥 第二十一条规定袁失踪人的财产由他的配偶尧父 母尧成年人或者关系密切的其他亲属尧朋友代管遥 由