最新房地产抵押贷款的法律风险与防范
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施
商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施商业银行的房地产开发贷款业务，是指商业银行向房地产开发公司、个人投资者等提供的用于房地产开发和建设的贷款。
这种贷款业务具有较大的风险，在开展该业务时，商业银行需要采取相应的防范措施来降低风险，保护自身利益。
本文将主要介绍商业银行房地产开发贷款业务的主要风险及防范措施。
一、主要风险1.市场风险。
房地产市场受到宏观经济波动、政策变化、市场供需状况等因素的影响，市场价格波动较大，可能导致房地产项目价值下降，借款人还款能力下降，从而带来贷款风险。
2.借款人信用风险。
房地产开发项目通常需要大量资金投入，借款人的财务状况和信用能力是商业银行考虑的关键因素。
借款人可能面临资金链断裂、经营不善、违约等风险，导致贷款无法按时偿还。
3.监管风险。
相关政府部门对房地产市场有一系列的监管政策，商业银行需要严格遵守，否则可能面临罚款、业务限制等风险。
4.项目开发风险。
房地产开发项目开发过程中可能面临土地、环境、技术、管理等方面的风险，如拖延交房、项目质量不达标等，对商业银行的贷款资金回收造成影响。
5.市场流动性风险。
房地产开发贷款通常期限较长，而存款的流动性较强，银行可能面临资金获取困难的风险。
二、防范措施2.审慎贷款。
商业银行在进行房地产开发贷款时，要审慎确定项目贷款额度和期限，确保贷款与项目的风险匹配，通过合理定价，确保足够的贷款利润，同时也要根据借款人的信用情况设置贷款利率和抵押物要求。
3.多元化风险。
商业银行应根据自身实际情况，选择房地产开发贷款业务的规模和组合，控制与该业务相关的风险，并在开展该业务的同时，积极发展其他具有较低风险的业务，实现风险多元化。
4.加强内部控制。
商业银行应建立健全的内部控制制度，明确房地产开发贷款业务的风险管理职责，加强对贷款风险的监测和控制，确保贷款的合规性和风险的可控性。
5.积极应对市场风险。
商业银行应密切关注房地产市场的变化，及时调整贷款策略，灵活应对市场风险。
浅析期房抵押贷款的法律风险及防范
、
期 房抵 押 法律关 系
期房 抵押 的法 律 关 系 是购 房 人 、售 房 人与 银 行 约 定 ，购房 人 将 其 已预 付 部 分 购 房款 的房 产 设 定 抵押 ，作 为 购房 人 按 期 清 偿银 行 贷 款 的 担保 而 使 抵 押 人 与抵 押 权 人 之间依法产生 的权利义务关系。 ｌ 、期房 抵 押 的 主 体是 银 行 、购房 人 、 出售 商 品 房 的开 发商 ，他 们是 期 房 抵 押 的 当事 人 。 ２ 、期 房 抵 押 的 客 体 是 当事 人 权 利 义 务共 同指 向抵押 的标 的 物— — 期 房 。此 处 的期 房 指 的 是 购房 人 已与 商 品房 开 发 商 签 订 《 品房 销 售 合 同 》 取得 部 分 权 益 的 期 商 ， 房。 ３ 期 房 抵 押 的 内容 ， 、 即抵 押 人 与 抵押 权 人 所 享 受 的权 利 、所 应 承担 的义 务 。 抵 押人 （ 购房 人）有按照合 同规定履行债务 的义 务 。抵 押 人 在 合 同规 定 的债 务 履行 期 间没 有 履 行 债务 的 ，抵 押 权 人 （ 行 ）在 银 债务 人 不 履 行债 务 情 况 下 可 以要 求 对 抵 押 的商 品 房 通 过变 卖 、 卖 、 价 等 形 式 ， 拍 折 以
一
施 进行 探 讨 。
【 关键 词 】
抵押 贷款 ；期房 ；防范；法律风险
期 房 抵 押 ，是指 购房 人 在 支付 首期 规 定 的房 价 款 后 ，由贷 款 银 行 代 其 支付 其 余 的 购房 款 ，将 所 购商 品房 抵 押 给贷 款 银 行 作 为偿 还 贷 款 担 保 的行 为 。期 房 抵押 是 抵 押 人 以 即将 获 得 所有 权 的房 产 作抵 押 以分 期付款形式偿付抵押权人对该期房 发放 的 贷款 本息 。
房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策
位 、社会 团体的教 育设施 、医疗 卫生设 施和其他社会 公益设施 不得抵押 。 《 ” 担保法》第 ３ ７条也有 同样规
现 等 阶段 。在 每 个 阶段 ，如 未 履 行 审 慎 注 意 义 务 ，会 引 发 法 律 风 险 。 本 文 在 现 有 的 法 律 、法 规 框 架 内 ． 对 银 行 在 办 理 房 地 产 抵 押 每 个 阶 段 可 能 存 在 的法 律 风 险进 行 分 析 ，并 提 出了 防 范措 施 。
、
审 查 阶 段 风 险 与 防范
（ ）抵押主体资格 的法律风 险与 防范 一 １公益设施的抵押 限制 。 《 ． 物权法》第 ｌ４条规 ８
定： “ 学校 、幼 儿 园 、医 院等 以 公 益 为 目 的 的事 业 单
规 的规定 ，房屋 和其所 占用 的土地使用权一般应归属 同一 主体所有 。如房屋 和土地使 用权归 属不 同主体 ，
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ．５ 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ：１ ７ ．２ ５ （ ０ ８ １－０ ５０ ８ ２４ ６ ４２ ６ ２ ０ ） １０ ５ ．３
房地产抵押贷款是银行 以借款人或第 三人 合法拥 有的房地产作为抵押物发放 的贷 款。银 行在办理房地 产抵押贷款 时一般分审查 、手续 办理 、贷后管理 、实
定 。值得 注意 的是 ，民办 教育 和 医疗等 机构 是 否为
“ 公益性 的单位 ” 《 ？ 民办教 育促进法 》第 ３条规 定 ：
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
房产公证抵押风险(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过抵押贷款的方式购买房产。
在房产抵押贷款过程中，房产公证抵押作为一种常见的抵押方式，被广泛运用。
然而，房产公证抵押也存在一定的风险，本文将详细分析房产公证抵押的风险，以帮助消费者在购房过程中规避风险。
二、房产公证抵押概述房产公证抵押是指借款人将所购房产抵押给贷款银行，以获取贷款的一种抵押方式。
在房产公证抵押过程中，借款人需向公证机构申请办理房产公证，公证机构将对房产的真实性、合法性进行审核，确保抵押房产不存在产权纠纷。
三、房产公证抵押风险分析1. 房产真实性风险房产真实性风险是指抵押房产并非借款人真实拥有的房产。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在虚假信息，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产信息虚假：部分借款人为了获取更多贷款，可能会提供虚假房产信息，如虚假房产证、虚假产权证明等。
（2）房产权属纠纷：部分房产可能存在权属纠纷，如共有房产、夫妻共有房产等，若借款人未如实告知，将导致抵押无效。
2. 房产合法性风险房产合法性风险是指抵押房产存在法律瑕疵，如未缴纳土地出让金、存在违建等。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在合法性风险，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）未缴纳土地出让金：部分房产可能未缴纳土地出让金，导致房产无法办理产权登记。
（2）违建：部分房产可能存在违建问题，如未经批准擅自改建、扩建等，导致房产无法办理产权登记。
3. 房产价值风险房产价值风险是指抵押房产的价值低于贷款金额，导致抵押物不足以偿还贷款。
在房产公证抵押过程中，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。
（1）房产价值评估不准确：房产价值评估机构可能存在评估不准确的问题，导致抵押房产价值低于实际价值。
（2）市场波动：房地产市场价格波动可能导致抵押房产价值下降，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控随着房地产市场的发展，商品房预售抵押登记已经成为一种常见的资金筹集方式。
银行作为资金的供应方，在商品房预售抵押登记中承担着重要的角色，但同时也面临着一定的法律风险。
银行在商品房预售抵押登记中需要进行法律风险的防控，以确保自身的利益不受损害。
对于商品房预售抵押登记中的法律风险，银行可以通过完善风险审查机制来进行防控。
在与开发商签订贷款合同之前，银行应当对开发商进行严格的审查，包括开发商的经营状况、资金来源、项目风险等方面的评估。
银行还需对该项目的土地使用权、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关手续进行审核，确保项目的合法性和合规性。
只有经过严格审查的项目才能获得银行的贷款支持，从而降低银行的法律风险。
银行在商品房预售抵押登记中需要加强合同风险的防控。
在与开发商签订贷款合银行应当明确合同中的各项条款，并确保各项条款的合法性和有效性。
银行在合同中应当明确规定抵押物的范围、评估价值、抵押权的建立条件和优先权等要素，以确保抵押登记的有效性。
在合同中还应当约定开发商的还款责任和还款方式，确保开发商按时偿还贷款。
如果开发商未按照合同约定履行还款义务，银行可以通过法律手段维护自身的权益，避免法律风险的发生。
在商品房预售抵押登记中，银行还需注意公证风险的防控。
在办理抵押登记时，银行应当要求开发商提供相关的材料，如权证、预售合同等，并与开发商一起前往公证处办理相关手续。
在办理公证时，银行需要仔细核对开发商提供的材料，确保所办理的抵押登记手续符合法律的要求。
如果发现开发商提供的材料存在虚假或欺诈行为，银行应当及时停止相关手续，避免因为公证风险而导致的法律纠纷。
银行在商品房预售抵押登记中需要做好风险跟踪和监控，及时发现和应对可能存在的法律风险。
银行应当建立健全的风险管理制度，包括定期对贷款项目进行检查和评估，及时发现项目中可能存在的法律风险并采取相应的措施解决。
银行还需密切关注法律法规的变化和政策的调整，及时调整风险管理策略，以确保银行的资金安全和合规经营。
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房地产抵押贷款的法律风险与防范
房地产抵押贷款的法律风险与防范
所属分类：数据/知识/短文 -> 工程合同
资料来源：互联网编制日期：2011-12-12 点击:356
房地产抵押贷款的法律风险与防范
目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。
房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。
一、房地产开发抵押贷款的风险和防范
1、房地产开发应具备“四个证”，按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。
2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。
”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权
问题的批复》第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑
工程款优先于银行抵押贷款受偿。
银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。
二、房产抵押贷款的风险与防范
1、商品房预购人对房产抵押权人的对抗权问题。
《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
”第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权人。
”所以从上述规定可以看出来，即使办理了抵押贷款登记，银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先
受偿权之后。
2、房产抵押期限问题。
实践当中房屋管理部门内部规定贷款期限与抵押权必须一致，人为地为抵押权设定了期限，如贷款到期未还，抵押权过期失效或房产部门主动撤销抵押权，给贷款造成很大的风险，而按照《担保法》及司法解释的规定，抵押权与债权同时存在，同时消灭。
登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续，不具有法律约束力。
因此，银行应看到这种矛盾情况，从法理上讲，行政部门内部规定与法律相抵触的，部门内部规定自然无效，但为减少贷款风险和避免不必要的法律纠纷，可采取变通做法，在到房产部门办理登记时，把房产抵押担保合同中的贷款期限尽量约定较长一些，这样就避免了抵押权过期问题。
3、家庭房产抵押贷款风险问题。
家庭房产房产证上虽然注明房产属于一人，但实质上属于家庭共有财产，只有一人办理抵押手续，将导致抵押无效。
家庭财产在法律上被认为是一种共有财产，按照《担保法》司法解释第五十四条规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无
效。
”
因此银行在办理此类贷款时，应让房产共有人即夫妻双方都签字，表示夫妻双方都同意用家庭房产抵押贷款，防止因一方不知情、离婚、假离婚等导致
抵押无效。
4、已租赁房屋抵押贷款和已抵押房屋租赁问题。
一是按照《担保法》司法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押的受让人继续有效。
”从上述规定看出，如果借款人将出租的房产抵押给银行，银行实现抵押权后，银行仍受租赁合同的约束，不能将房产重新办理出租。
为防范此类风险，对未出租的抵押人要求出具未出租书面证明，对已出租的要求承租人书面放弃优先权。
二是按照《担保法》司法解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
”因此银行应弄清楚出租是在抵押前，还是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租赁合同对银行不具
有约束力。
5、“借新还旧”房产抵押风险与防范
“借新还旧”的旧贷款与新贷款是两个借贷法律关系，旧贷款还清后，旧的债权也就消灭，按照《担保法》的规定，抵押权也同时消灭，所以用不存在的抵押权来对新的贷款进行担保是无效的。
因此银行在办理“借新还旧”过程中，旧的房产抵押贷款还清后，在办理新贷款的同时，应重新办理房产抵押登记，以保证新抵押权对新贷款的有效担保
性。
6、抵押人变相变卖房产的风险与防范
部分房屋所有人对于难以变卖的房产，用房产抵押向银行贷款，变相地把房产卖出去，造成银行贷款沉淀，难以收回。
因此银行要防范这种风险，必须做好贷款前调查，对房产的市场价值进行评估，充分考虑房产变卖的难易程度，尽量压低房产抵押贷款的抵借比。
7、抵押人改变房屋结构、增添房屋及房屋灭失的风险与防范
借款人对抵押房产的某些行为，如改变结构、装饰、增添等，可能会使抵押房产的价值产生变化，如果抵押房产价值减少，或发生灭失，从而使房产抵
押贷款发生风险。