论建筑物区分所有权之共有权

民商1441 陈雪萍 1420171143 1 论建筑物区分所有权之共有权

摘要：随着现代建筑业的迅速发展和城镇化速度的不断加快，建筑面积的增

长需求与土地面积的有限性之间的矛盾越来越突出，传统建筑的独立性逐渐被打破，高空化、多层化和单元化逐渐成为建筑业的发展趋势，建筑物区分所有权制度应运而生，并成为各国和地区民法体系上的一项重要制度。 根据通说，建筑物区分所有权是一种复合型权利，由共有权、专有权和成员权三部分组成。其中，建筑物区分所有权之共有权这一要素又是构成建筑物区分所有权制度的共同性灵魂，在建筑物区分所有权制度中居于核心地位，对其进行探讨不仅有助于完善我国的建筑物区分所有权制度，也有利于实践中相关问题的解决。 关键词：建筑物区分所有权 共有权 共用部分

一、时代背景 随着市场经济的飞速发展和城镇化进程的加速进行，现代建筑逐渐显现出高空化、多层化和单元化的特征，建筑物区分所有权制度便应运而生。由于越来越多的区分所有建筑物的出现，导致建筑物区分所有权制度作为一项重要的不动产所有权制度，己被世界各国以立法的形式予以确立，并越来越受到理论界的重视。 建筑物区分所有权包含专有权、共有权和成员权三个部分，其中共有权是区分所有建筑物中非常特殊的一项权利，学界将它喻为“建筑物区分所有权的共同性灵魂”和“建筑物区分所有的核心重要问题”。根据建筑物区分所有权理论，区分所有建筑物共用部分一般属于建筑物全体或部分区分所有权人共有，导致权利归属的相对不确定，同时共用部分的范围区分因构造问题而变得十分复杂，这就导致建筑物区分所有权之共有权人的权利义务关系相对混乱，在实践中引发了一系列的矛盾和纠纷。 案例一：某小区业主诉某房地产公司挪用公共车位案 2012年11月，某小区5号楼的王某等20位业主向当地人民法院起诉，状告开发这个小区的某房地产公司。业主们称，房地产公司未经业主同意，私自将该小区5号楼前的停车场用围墙围起来，并将其出租给旁边的一家商场，作为该商场的停车场，而本小区业主却无处停车。业主们要求房地产公司拆除围墙，并确认该停车场归小区业主所有。房地产公司辩称：该停车场不属于小区的建筑规划，不是小区的共有部分，民商1441 陈雪萍 1420171143 2 不属于全体业主所有，遂请求法院驳回原告的诉讼请求。 法院经审理认为，小区楼前的停车场在小区的建筑规划内，且双方对停车场的所有权并未明确约定，因此，该停车场应属于业主所有。同时，法院认为房地产公司没有将该停车场作为专有部分出售给某一业主所有，因而该停车场属于全体业主共有。据此，法院最终判决该停车场归小区业主共有，房地产公司应拆除围墙，将其返还给业主。 案例二：某小区业主诉房地产公司返还小区绿地所有权案 某小区房地产开发公司于2005年将商品房出售给业主，同时将靠近大路边的围墙擅自拆除，把原来规划为绿地、配电房的地方改成洗车场，对外经营牟利，使得业主享有绿地等公共设施的权利得不到维护，而经营所得的利润却进了房地产公司的腰包，小区业主于2008年1月起诉至法院。小区业主认为，建筑区划内的绿地等公共场所除有特殊规定外，应属业主共有。房地产公司占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意；需要改变公共建筑与公用设施用途的，应当提请业主大会讨论并决定同意后，由业主依法办理相关手续。房地产公司则辩称：绿地、配电房等公用设施在购房合同中并没有注明卖给业主，故为房地产公司所有，自己对其享有任意处分的权利，业主无权干涉，况且建洗车场等建筑也是为了业主的方便与休闲，并无违法行为。 法院经审理后认为：绿地、配电房等公共设施归小区业主共有，房地产公司在未征得业主同意并遵循相关法定程序时，不得随意变更公共设施的适用功能。根据《物权法》及《物业管理条例》的相关规定，判决房地产公司在规定的期限内恢复原状。 案例三：业主委员会与王某就屋顶平台使用问题纠纷案 2004年10月，王某与房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买了某小区7号楼A栋701室。由于王某购买的是顶层，为方便王某对房屋的使用，于是在双方签订的购房合同中，附加了一条补充协议：“王某所购房屋的屋顶平台归王某使用，王某须服从物业公司的统一管理，实际使用其房屋向上延伸的楼顶空间”。《商品房买卖合同》签订后不久，经该小区业主委员会集体讨论，决定在屋顶安装新的太阳能光源系统来解决楼梯内走廊采光问题。恰巧王某家楼顶的某部分空间被作为设备的安放点，但王某认为，既然房地产公司己将楼顶平台赠送给自己，屋顶就理应归自己使用，设备的安装不能侵犯他的私人“领地”。于是其拒绝提供“自家所有的”屋顶平台使用权，并且将通往楼顶的通道封锁，致使设备无法顺利安装。业主委员会多次与其协民商1441 陈雪萍 1420171143 3 商该问题，双方均未达成一致意见，遂诉至法院。 法院经审理认为，按照目前的民法理论，楼顶花园属于全体业主共有，顶层楼台己经分摊到业主的建筑面积中，不应该只归哪一位业主所有，而属于区分建筑物共用部分，由区分共有权人共同使用。判决王某立即停止封锁楼顶通道的行为，配合设备安装工作的进行。 以上案件争议的焦点在于：建筑区划内的停车位、绿地、楼顶平台的归属该如何确定，而这些均属于建筑物区分所有权之共有权的典型客体，现实生活中有关这方面的纠纷也频频发生。 我国在2007年出台的《物权法》中对建筑物区分所有权制度做了专门规定，最高人民法院于2009年出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也对建筑物区分所有权制度的规定进行了补充，但我国现阶段对建筑物区分所有权制度的相关规定并不完善，由建筑物区分所有权之共有权内容不清晰所引发的矛盾也比比皆是。 二、建筑物区分所有权概述 无论在大陆法系还是在英美法系，建筑物区分所有权都是民法系统中一个非常重要的制度。从十九世纪初到二十世纪中期，大陆法系和英美法系主要国家都在立法中设立了该制度，从而确立了建筑物区分所有权制度在民事法律体系中的地位，在我国则体现为《物权法》中的“业主的建筑物区分所有权”这一概念。 尽管建筑物区分所有权为民法上一项基本的，也是最为常见的不动产所有权形态，但是关于这一概念的具体表述，各国立法不尽相同。例如，法国先后将其称为“区分各阶层不动产之共有权”和“住宅分层所有权”；德国和奥地利则称其为“住宅所有权”；意大利和英国均称其为“公寓所有权”；在美国，各州关于这一问题的名称也各不相同：有的称为“公寓所有权”或“单位所有权”，有的则称为“楼层财产权”等等。虽然各国立法关于建筑物区分所有权的称谓各异，但他们的大概内涵却是相同的，即均是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括。 三、建筑物区分所有权之共有权概念 自建筑物区分所有权制度确立以来，共有权就成为这项制度研究的重点所在，虽然几经波折，但学界对建筑物区分所有权之共有权的概念基本达成了一致意见。依学界通说，所谓建筑物区分所有权之共有权，是指建筑区分所有人依照法律或管理规约民商1441 陈雪萍 1420171143 4 的约定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 四、建筑物区分所有权之共有权的特征 建筑物区分所有权之共有权是建筑物区分所有权制度的内容之一，其必然与一般的共有权存在某些不同之处，并表现出其自身独特的法律特征。 （一）权利主体的身份不同 作为建筑物区分所有权人，其不仅是共有权的主体，同时也是专有权和成员权的主体，这使得建筑物区分所有权人具有一定的复合性；而一般的共有权人身份是单一的，只能是共有权人。 （二）权利的具体内容不同 建筑物区分所有权之共有权的权利义务关系较一般的共有权更为复杂，它主要涵盖了两个方面的共有权：一是全体业主对整栋建筑物享有共有权；二是部分业主对相应的共用部分所享有的共有权。 （三）权利客体不尽相同 建筑物区分所有权之共有权的客体更为广泛，可分为法定共用部分与约定共用部分；而一般的共有权客体是相对固定的，不存在法定部分与约定部分的区别。 （四）划分权利种类的标准不同 建筑物区分所有权之共有权可以依据不同的标准作出不同的种类划分。如根据共有权的产生方式不同，可分为法定共有权与约定共有权；根据共有权的客体范围不同，可分为全体共有权与部分共有权等；而一般的共有权通常只有一种划分标准，即按份共有与共同共有。 （五）权利变动是否具有从属性不同 建筑物区分所有权之共有权是建筑物区分所有权制度的一部分，因此其权利的产生、转移和消灭都附属于专有权，其对专有权具有从属性；一般共有权并不具备类似的从属性，其产生、转移、消灭完全依各共有人的独立的行为为之。 （六）能否对标的物进行分割不同 建筑物区分所有权之共有权的标的物是不可能进行分割的，故其并不存在是否可以分割的争议；而一般共有权的标的物是可以进行量的分割的。 民商1441 陈雪萍 1420171143 5 五、建筑物区分所有权之共有权的内容 共有权的内容，是指建筑物区分所有权人作为共有所有权人所应当享有的权利和承担的义务。 （一）建筑物区分所有权之共有人的权利 对于建筑物区分所有权人作为共有权人的权利，具体说来，主要有以下权利： 1、使用权 使用权是指共有权人有对共用部分进行利用和使用的权利。例如，区分所有权人坐乘电梯、出入大门等。对于共用部分的使用权限，区分所有权人可以约定共同行使、轮流行使或者专有行使，但无论采用哪种权利行使方式，区分所有权人必须依照法律或管理规约的规定行使权利，不得超过共用部分的本来用途或管理规约规定的用途。对建筑物区分所有权人来说，共用部分的使用权作为建筑物区分所有权中一项最基础的权利，也是区分所有权人有效行使共有权最基本的表现，它体现了建筑物区分所有权的共有权的核心内容。 对于共用部分的使用权，我国《物权法》第70条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 2、收益权 收益权是指各共有权人依约定或其共有持份，获得因利用共用部分所生利益的权利。例如，共有建筑物外墙广告位出租获得的租金，应作为共用部分所生利益由全体共有权人按相应的份额分配。对于收益分配比例，各共有权人可以通过达成一致约定来确定，如果没有约定，各共有权人可按其持有的份额来确定相应的比例。但在实践中，这部分收益主要用于补充物业管理维修基金的不足。 我国《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。” 3、单纯的修缮改良权 单纯的修缮改良权，又称不改变性质及用途的修缮改良权，是指在不改变建筑物共用部分原有用途及性质的前提下进行的修缮改良行为。这种修缮改良权具有两个明显的特征：一是这种修缮改良行为大多操作简单，花费人力物力较少；二是通常需要