2017年长租公寓现状及发展趋势分析
2017年住房租赁行业分析报告
2017年住房租赁行业分析报告2017年12月目录一、新租赁时代来临，万亿增量空间打开 (4)1、经济新阶段催生需求发生变化 (4)（1）高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后，并引流部分购房需求转向租赁市场 (5)（2）庞大的流动人口带来大量租赁需求 (6)（3）年轻一代和中产的租赁需求也在不断升级 (6)2、房屋租赁政策元年 (7)二、国外成熟房屋租赁市场的发展规律 (9)1、美国房屋租赁市场 (9)（1）美国租赁市场变迁历史 (9)（2）租赁市场影响因素 (10)2、日本房屋租赁市场 (14)3、香港房屋租赁市场 (17)三、行业竞争格局 (19)1、海外龙头公司的规模和市值空间 (19)2、国内房屋租赁产业链和竞争格局 (22)3、重点细分领域 (25)地产板块在国民经济中的地位举足轻重，它关系到投资、消费、民生等方面。
目前国内地产行业由增量步入存量，政策主导思想由“去库存”向完善供给过渡，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。
作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。
国内住房市场逐步迈向成熟化。
从海外成熟房屋租赁市场的发展和变迁来看，房价、收入增速、人口增速及结构、政策导向，是房屋租赁行业发展的决定因素。
国内住房租赁市场正步入高增长阶段。
从需求来看，高企的房价和下降的收入增速使大众的购房年龄不断延后，并引流部分购房需求转向租赁市场；庞大的流动人口带来大量租赁需求；新生代人群居住观念升级。
政策大力推动住房租赁市场，阻碍行业发展的各种因素逐渐破冰。
低价土地、金融支持、租售同权是本轮政策的核心。
一方面鼓励供给，推出大量低价租赁用地，降低拿低成本，并给予金融、财税、监管等多重政策红利，提高租赁企业或主体的投资回报。
另一方面不断落实租售同权配套政策，鼓励提升租赁需求。
后续需要重点发展的金融创新是住房租赁REITs，解决公寓市场发展的资金难题。
需求和政策共同推动国内房屋租赁市场进入新时代，也将改变着行业竞争格局和盈利模式，行业规模和公司增长空间巨大。
长租公寓行业市场现状分析及未来三到五年发展趋势报告
长租公寓行业市场现状分析及未来三到五年发展趋势报告Analysis of the Current Situation of the Long-term Apartment Industry Market and Future Development Trends for the Next Three to Five Years长租公寓行业市场现状分析及未来三到五年发展趋势报告IntroductionWith the rapid urbanization and increasing population in China, the demand for housing has been growing. In response to this trend, the long-term apartment industry has emerged as a viable solution for urban residents. This report aims to analyze the current situation of the long-term apartment industry market and provide insights into its future development trends for the next three to five years.Current SituationThe long-term apartment industry in China has experiencedsignificant growth in recent years. The market has been driven by factors such as rising urbanization, changing lifestyles, and the increasing number of young professionals and students seeking affordable and convenient housing options.One of the key drivers of growth in the long-term apartment industry is the rise of shared economy platforms. Companies like Ziroom, Danke, and Qingke have gained popularity by offering standardized, fully furnished apartments with flexible lease terms. These platforms have revolutionized the rental market by providing a hassle-free experience for both landlords and tenants.Furthermore, the COVID-19 pandemic has also had a significant impact on the long-term apartment industry. As people spent more time at home during lockdowns, the demand for spacious and comfortable living spaces increased. This led to a surge in demand for long-term apartments, as they offer more space compared to traditional rental options.Development TrendsLooking ahead, the long-term apartment industry is expected to continue its growth trajectory over the next three to five years. Several key trends are likely to shape the industry's development:1. Expansion into lower-tier cities: As the long-term apartment market becomes saturated in major cities, companies will start exploring opportunities in lower-tier cities. These cities offer untapped potential with a growing population and increasing urbanization rates.2. Integration of smart technology: With the rise of the Internet of Things (IoT), long-term apartments will increasingly incorporate smart technology. This includes features such as smart locks, remote-controlled appliances, and energy-efficient systems, enhancing the overall living experience for tenants.3. Focus on sustainability: As environmental concerns gain prominence, the long-term apartment industry will place a greater emphasis on sustainability. Companies will adopt eco-friendly practices such as energy-efficient buildings,waste management systems, and the use of renewable energy sources.4. Customization and personalization: To cater to the diverse needs of tenants, long-term apartment providers will offer more customization options. This could include flexible lease terms, personalized interior designs, and additional services such as housekeeping or concierge services.5. Collaboration with other industries: The long-term apartment industry will forge partnerships with other sectors to provide integrated solutions. For example, collaborations with co-working spaces, fitness centers, or entertainment venues can create a more holistic living experience for tenants.ConclusionThe long-term apartment industry in China has witnessed remarkable growth in recent years, driven by urbanization, changing lifestyles, and the rise of shared economy platforms. Looking ahead, the industry is poised for further expansion,with a focus on lower-tier cities, smart technology integration, sustainability, customization, and collaboration with other industries. By staying abreast of these trends, industry players can capitalize on the growing demand for affordable and convenient housing options.结论中国的长租公寓行业近年来取得了显著的增长，这得益于城市化的推动、生活方式的改变以及共享经济平台的兴起。
我国长租公寓市场发展现状分析
我国长租公寓市场发展现状分析我国长租公寓市场发展现状分析一、长租公寓市场再次升温（一）政策再次“临幸”中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中提及，2017年中央经济工作会议再次重点强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，“促稳”成为2017年一线城市房地产调控的主要目标。
实行租售并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径，同时也被作为两会热点再度提及。
在大背景的影响之下，长租公寓市场再次升温。
（二）各大房企抢滩2016年中国房产租赁市场租金规模达到了1.1万亿元，预计2020年这一数据将在1.6万亿-2万亿之间。
公寓租赁市场的万亿前景，正吸引着各路资本不断涌入。
至2016年底已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。
长租公寓正方兴未艾，房企纷纷“试水”长租公寓。
在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，龙湖、万科、复星等企业均有涉足。
以万科的长租公寓为例，根据对青年群体与租住习惯的深究，万科的长租公寓不仅提供“产品和空间”，还提供“服务和生活方式”。
至2016年底，已进驻15个城市，主要针对25-35岁，在异乡拼搏，有较高承租能力且志同道合的年轻群体。
二、长租公寓市场需求分析长租公寓主要面向中高端群体，随着人们对生活质量的需求不断提高，对于长租公寓的需求越发旺盛。
对此，中投顾问对长租公寓市场的需求端做了基于市面上权威数据来源的详细测算。
对于需求端，我们主要测算需求人群所能带来的营业收入，测算公式为：市场租金收入=租房人数*机构提供房源比例*人均租金*（1+长租公寓租金溢价率）。
我们以公开数据为准，测算均衡状态下长租公寓的需求情况。
在均衡状态下，我国长租公寓需求端所能带来的租金收入至少为2000亿。
分析如下：（一）根据住建部的数据显示，目前我国通过租赁市场解决人口达到1亿以上，年租金突破1万亿元。
2017年房地产租赁市场分析报告
2017年房地产租赁市场分析报告2017年9月目录一、政策加持助租赁市场发展驶入快车道 (4)1、租赁市场利好政策频出，助力房地产市场长效机制形成 (4)2、租赁市场发展助力城市化进程加速 (6)3、房地产行业正向存量时代迈进 (8)二、迎接存量时代最大规模的市场 (9)1、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (9)2、2030年全国租赁人口将达2.7亿人，对应市场规模将达4.2万亿 (12)3、租赁市场将迎供需两旺格局面 (17)（1）我国租赁人口结构优于美国及中国香港地区，居民租赁意愿不断增长 (17)（2）结婚年龄推迟，催生单身群体的租赁需求 (18)（3）供租比不断上升，无力购房造成的被动租赁需求在增加 (18)（4）各大核心城市的租赁政策中均提出将增加租赁住房的供给 (19)三、一线城市是主战场，二线城市迎大繁荣 (20)1、一线城市将占据租赁市场最大份额 (20)2、二线城市租赁市场增长空间广阔 (23)四、看好前瞻布局并开始形成先发优势的三类公司 (26)五、主要风险 (26)1、公寓租赁行业的金融支持力度不达预期 (26)2、公寓租赁行业支持性政策落地不达预期 (27)3、租金下滑或收到明显管制 (27)租赁市场扶持政策及法规频出，行业日趋规范、发展步入快车道。
近期租赁行业政策密集出台，随着7 月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租赁市场的顶层设计已接近完成，后续贯彻落实将是关键。
同时租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。
目前我国租赁人口预计为1.9亿，租赁市场规模已超万亿。
经我们测算，当前全国租赁人口已达1.9 亿人，主要由流动人口及高校毕业生构成。
未来中国租赁市场的主战场就在一、二线城市，因此我们选取了4 个一线城市及23 个二线城市进行详细的拆分计算，测得目前我国的租赁市场规模已达1.3 万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%，合计已达5 成。
2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究 报告
2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告内容简述“长租公寓”，又名“白领公寓”或“单身公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边白领上班人士的公寓模式。
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分布式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。
集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
从2015年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。
政策的层层递进为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。
2016年6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，文件对租赁关系问题提出了明确的指示，这对于未来租赁市场的快速发展带来极大的保障。
结合2015年11月国务院在《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次提出的“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，可以看出，在租房行业产品升级的大趋势下，长租公寓有望保持高速发展。
此外，从市场规模来看，长租公寓市场拥有极大发展前景，近年来也正吸引着各路资本不断涌入。
至2016年底，已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。
在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，龙湖、万科、复星等企业均有涉足。
足以看出国内长租市场的火热现状。
中投顾问发布的《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》共十一章。
首先，报告对长租公寓定义、分类等情况做简单介绍，接着分析了国外长租公寓发展情况以及国内长租公寓的发展环境，之后，报告对国内住房租赁市场的发展状况进行了详细分析，并解释了国内租房市场不断扩张的同时，长租公寓市场是如何兴起的；然后，报告重点分析了国内长租公寓市场的发展现状、主要盈利模式以及竞争状况，并剖析了长租公寓运营要素及其关键绩效指标；随后，报告针对长租公寓市场的重点企业、投资环境与机遇、市场融资现状做了详细分析；最后，对长租公寓市场的发展前景进行科学合理的预测。
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势
长租公寓发展的政策环境和经营模式与发展趋势一、政策环境长租公寓的发展离不开有利的政策环境的支持。
政府对于长租公寓的发展有一定的政策支持，这主要体现在以下几个方面：相关政策法规的不断完善。
在住房租赁改革的大环境下，政府出台了一系列的政策法规，如《城市房地产管理法》、《物业管理条例》等文件，为长租公寓的合法经营提供了法律依据。
利好政策的相继出台。
一些地方政府出台了一些鼓励长租公寓发展的利好政策，如给予税收支持、提供土地资源等方面的扶持，为长租公寓行业的发展提供了政策支持。
市场监管政策的加强。
为了规范长租公寓市场秩序，一些地方政府出台了相关的市场监管政策，强化对长租公寓企业的监管，从而保障了消费者的合法权益，提升行业发展的质量和规范。
政府对于长租公寓的发展是支持的态度，有关政策的出台将促进长租公寓行业的健康发展。
二、经营模式长租公寓的经营模式主要包括房源采购、装修装饰、运营管理等环节。
随着市场的发展，长租公寓的经营模式也在不断的创新和完善。
1. 房源采购长租公寓的房源采购是其经营的基础。
在市场竞争激烈的情况下，长租公寓企业需要寻找合适的房源，以确保房源的质量和数量。
一般来说，长租公寓企业会通过与房地产开发商合作、租赁二房东等方式来获取房源。
2. 装修装饰长租公寓的装修装饰是其核心竞争力之一。
精装修的房间可以提高房间的档次和吸引力，吸引更多的租客。
长租公寓企业需要根据不同的地段和客群需求来进行装修装饰，提供符合市场需求的产品。
3. 运营管理长租公寓的运营管理对于企业的发展至关重要。
优质的服务能够提升租客的满意度，从而提高客户续租和口碑传播。
长租公寓企业需要建立完善的运营管理团队，确保房间的日常维护和服务的高效提供。
在经营模式方面，长租公寓企业需要不断创新，提高自身的竞争力，以应对市场的竞争和变化。
三、发展趋势长租公寓的发展趋势主要体现在以下几个方面：1. 品牌化发展随着市场竞争的日益激烈，长租公寓企业需要通过品牌建设来树立自身的形象和信誉，提升市场的竞争力。
2017年公寓投资有价值吗
2017年公寓投资有价值吗2017年公寓投资有价值吗一、公寓投资存在哪些优势和缺点？优势：1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力；2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。
如果自己居住，生活和出行都很方便；如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。
3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。
缺点：1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少；2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。
二、公寓投资的收益怎么算？任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。
但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。
一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。
比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（4000*12）/120万=4%。
而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。
值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：1、投资回收年数投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12投资回收期越长，投资风险越高。
反之，投资风险则减少。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
2、15年收益与房产买入价关系物业的年收益*15年与房产购买价关系这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益*15年房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益*15年房产购买价，该物业不宜投资。
长租公寓何去何从
长租公寓何去何从作者：来源：《沪港经济》2017年第12期中央政府积极推动租赁住房发展发展长租公寓是解决目前大中型城市住房难题的一大策略。
2015年到2017年，国家住房和城乡建设部等部门多次发布关于发展住房租赁市场的相关政策，鼓励各方参与住房租赁市场。
盈石集团研究中心认为，当前中央住房租赁政策主要从三方面着力，包括增加租赁住房供应、提供财税政策支持、完善租赁住房市场。
针对长租公寓的行业窘境，前两个方面成为中央政策的着力点，分别从增加供应和降低运营财务成本的角度出发，提升地方政府、开发商和中介的参与意愿。
租赁住房或将影响长租公寓市场格局在住房和城乡建设部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》一年半之后，2016年下半年，地方政府才纷纷颁布相关政策。
截至2017年11月初，全国已有约28个省、自治区、直辖市发布了住房租赁具体政策。
2017年7月，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等9个部门在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，提出开展试点工作。
目前，住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门等人口净流入较大、房价较高的12个城市开展住房租赁試点，各个试点城市也陆续发布了住房租赁政策。
盈石集团研究中心认为，各地住宅市场表现不一，通过开展试点来观察政策执行的效果，未来中央可能会据此调整部分政策，从而影响长租公寓的市场格局。
此外，土地出让成为政策落地的另一突破方向。
据不完全统计，目前已有北京、东莞、佛山、上海、天津、广州、深圳、成都8个城市，在土地出让合同中明确规定自持商品住房面积比例。
同时，北京、杭州、成都还颁布相关政策，严格规定企业自持商品住房的持有年限、产权不可分割性等。
就长租公寓本身来说，前期获取房源以及装修会需要大量资金，再加上国内畸形的租售比，现阶段想要通过长租公寓迅速获利显然是不现实的。
那么，为什么依然有一些资本，包括开发商、中介、酒店等，对长租公寓市场保持热情？为什么长租公寓不赚钱？在当前畸形的租售比下，市场各方对长租公寓保持热情，是因为长租公寓具备较大的想象空间。
中国长租公寓行业发展现状及趋势分析
中国长租公寓行业发展现状及趋势分析一、长租公寓分类长租公寓在资本运作上可以分为重资产和轻资产两种，在管理模式上又可分为集中式管理和分散式管理的长租公寓。
也就是说，长租公寓可以分为两个维度，四种模式，即：重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。
然而在实际上，几乎不存在重资产分散式的长租公寓。
不同类型的长租公寓具有不同的优缺点，而其中，蛋壳模式的分散式的长租公寓是最容易暴雷的典型。
二、长租公寓现状租赁市场的需求跟流动人口的数量息息相关。
截止至2020年，我国的流动人口数目为2.33亿人。
根据国家卫健委在2017年对流动人群的调研数据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比仅有29%，7成以上的流动人口在本地居住都是租房。
若以2017年流动人口中租房人口占比计算，2020年我国有租房需求的人口将达到1.66亿人；《2020大学毕业生租住蓝皮书2020年毕业生平均月租金为1357元，据此粗略估计我国2020年的租赁市场规模达到2.7万亿元，市场有很大的发展空间。
与前两年步入“大跃进”式快速发展的阶段有所不同，2020年整个长租公寓行业则是被蒙上了一层阴霾，“爆雷”无疑成为了行业的年度热词，除了多次出现在新闻热搜榜上的蛋壳公寓事件外，年内全国还有多个不同规模的长租公寓品牌也都出现了问题。
尽管年初的新冠疫情给整个社会都带来了猝不及防的冲击，长租公寓行业的确也遭遇了短期运营成本上升、房屋空置率走高等问题，整个行业的生存环境面临着挑战。
三、长租公寓行业相关政策长租公寓可以快速解决居民住房问题，尤其是单价较高的一二线城市。
我国流动人口规模大，特别在人口净流入大的城市，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。
此外还能为房产税的实施做好基础。
传统的房东直接面向租客的租赁市场模式下，若采取税收政策，房东会提高房租，将税收转嫁到租客身上，不利于租赁市场的稳定。
而当长租公寓达到一定规模之后，长租公寓的价格将由运营商主导，而运营商在经营的过程中已经缴税，因此将会对房产税的转嫁产生抑制作用，从而维护租赁市场的稳定。
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2017年长租公寓现状及未来发展趋势
目录
1.投资逻辑 (3)
2.天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期 (5)
2.1.天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋 (5)
2.2.地利：行业蓬勃发展，整体供不应求 (7)
2.2.1.长租公寓的客户群体 (7)
2.2.2.需求端测算 (8)
2.2.3.长租公寓的供给端 (8)
2.2.4.供给端测算：千亿级市场，百亿级利润 (10)
2.3.人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (11)
3.长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (13)
3.1.市场端：参与主体众多，竞争激烈 (13)
3.2.资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (14)
3.3.资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (15)
4.长租公寓商业模式的探讨 (15)
4.1.美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (15)
4.2.国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (18)
5.长租公寓未来发展模式的展望 (19)
5.1.客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (19)
5.2.功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (20)
5.3.运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (21)
5.3.1.通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势 (21)
5.3.2.国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势 (24)
6.投资建议 (24)
7.风险提示 (25)
1.投资逻辑
在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。
随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金期。
市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的质疑。
而我们认为：
1）不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。
从需求层面来看，随着租房群体对于租房质量要求的提高以及居住观念的转变，对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升，至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万间左右；而从供应层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增速达到50%，空间和增速都超出市场预期。
2）资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速轻资产化。
另一方面，国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现新的突破。
根据我们不完全统计，已经有20余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将持续，另外类REITs 金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。
在租金为本的运营模式下，国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商新的发力点，抢占租后服务的市场，从而增强客户黏性，获得更高的议价能力。
长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈，我们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。
具体而言，包括市场竞争激烈、产品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾三个瓶颈。
综上，我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商，推荐：世联行、万科A、招商蛇口；在集中式公寓方面，魔方公寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。
此外，我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己的思考。
具体而言：
国外的长租公寓运营商如EQR 主要以资产增值和租金来源为主的模
式。
美国最大的长租公寓运营商EQR 依托美国成熟的REITs 市场，通
过大规模的融资在上市前十年快速扩张，低价积累了大量的优质房
产；而2002年以来通过剥离低收益资产，在经历了近十年的调整期后
盈利水平再次回到高点，资产质量也进一步得到优化，获取了较高的
租金溢价和入住率。
而EQR 近几年的营业收入全部来源于租金收入。
国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，服务为王。
1）国内长租
公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公寓起步较晚，
在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资产增值的模
式。
而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最重要的收入
来源，因此将以租金为本。
2）在整体盈利水平较低的情形下，租后服
务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。
借鉴国外运营商的发展经验，结合国内实际情形我们认为国内长租公
寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金融化
和信息化。
1）精细化和差异化包括客户群体的细分和产品切入，目前
国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重，需要通过更
精细的产品和差异化的服务脱颖而出；2）社区化和平台化主要是打造
居住和社交生态圈，对于客户聚集和客户黏性的培养至关重要，也是
未来收取租金溢价和租后服务收入的前提条件；3）金融化和信息化主
要为了解决长租公寓的规模化运营问题，长租公寓运营商本质是资产
管理平台，金融化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力
的必要保证。
图 1：本文整体研究框架
行业层面
黄金发展时代
天时：政策支持，自上而下
地利：需求旺盛、供应稀缺人和：资本助力、群雄并起瓶颈亟待突破行业角逐激烈、资金端缺乏退出
机制、资产端难以平衡
模式探讨
未来方向国外：资产增值+租金精细化和差异化
社区化和平台化
国内：租金为本，后服务为王
群体再细分、产品更多元社区生态圈，客户集群化
2.天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期
2.1.天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋
政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、
规模化租赁企业的发展，预计具体扶持政策将陆续出台。
2016年6
月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明
确培育和发展住房租赁市场，从顶层设计角度明确指出培育市场供应
主体，并将加大政策支持力度，优惠力度之大、覆盖租房租赁产业链
之广为租赁市场的发展打开了通路。
在2017年中央经济工作会议报告
中也明确提出，加快机构化、规模化租赁企业的发展，在2016年的经
济工作会议报告也明确将鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企
业。
表1: 在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码
发布项目发布时间发布部门主要内容
加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2015-01-06
住房城乡
建设部
发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，积极推进
租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房
制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级
关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知2015-01-20
住建部、
财政部、
人行
明确提取公积金租房的条件、范围、额度
2016年中央经济工作会议公报2015-12-21
中央经济
工作会议
要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，
成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业
化企业。
深入推进新型城镇化建设
意见
2016-02-02 国务院住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主
2016政府工作报告2016-03-05 国务院建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016-06-03
国务院办
公厅
国务院顶层设计，举措实质，优惠力度大，覆盖产业链广泛
扩大供应端：允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出
租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠；
鼓励需求端：落实公积金支付房租政策，扩大公租房保障范围
2017年中央经济工作会议公报2016-12-19
中央经济
工作会议
要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
在住房租赁市场顶层设计文件出台之后，全国各地区政府纷纷响应。
商改住大势所趋，长租公寓迎来黄金发展时代。
根据品橙旅游的统
计，在国务院办公厅纲领性文件出台后，已有包括甘肃、海南、河
北、辽宁、四川等十余个地方做出响应，给予租房市场相应的政策支
持。
国务院《意见》中明确指出，允许将商业用房等按规定改建为租赁
住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整
后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
而地方出台的具体
文件也明确支持商改住的实行，长租公寓发展的资源层面得到政策支
持。