某写字楼物业管理服务标准

（一）综合机电服务

1、综合机电服务

综合机电服务包含：本项目区域内的全部供配电、电梯、给排水、空调、通风（排烟）、弱电（消防、门禁、楼控、监控、防盗、综合布线）等系统机电设施设备的运行管理、日常维护保养、故障维修等事项，建筑装饰工程及办公家具的维修、维护，专业检测、专业服务事项等。

2、综合机电分项服务范围及标准

（1）供配电运行维护保养服务范围及标准

服务范围：本项目区域的强电井配电柜、柜内总分开关到各用电设备，含机电设施设备的用电、全部照明、办公用电、应急供电、弱电UPS电源的墙插地插等的全部设备、线路，插座开关等。

服务标准：

1）7*24小时有专业电工提供服务，及时处理供电突发故障。

2）层间供电竖井巡检1次/每周，巡检时做好记录。巡检要求：配电柜门是否严密无损坏现象，配电柜内是否清洁，无尘土；母线、电缆压接是否紧固；运行温度是否正常。

3）给本项目区域弱电系统供电的UPS电源要保证按时维护保养，确保7*24小时正常供电不间断。

4）接到报修电话后，10分钟到达指定地点开始处理故障设备，并应尽快修复。

5）人员要求：供配电服务人员应具有行业许可证；熟知供配电有关运行、检修的规范，对用电系统范围内设备的运行、操作、备用、并列、解列进行统一调度；定期巡检，主动发现安全隐患，实施供电安全、经济运行管理工作。

6）规程制度要求: 应制定适合本项目安全供电保障相关的运行规程、操作规程，应急处置等规程，并保证相关人员熟知应用；所有作业人员必须熟悉本项目的供电系统，每年电业安全规程进行一次考试，考试合格人员方可从事供配电工作。

7）制订园区（含本项目）供配电的日常保障方案、应急保障方案，确保定期沟通并适时采取可操作的方式进行演练，确保本项目供配电的日常保障和应急处置。

8）供配电应急善后处理：应急处置工作结束后,组织有关人员和技术专家组成事件调查组,对事件发生原因、性质、影响、后果、责任及应急处置能力、恢复重建等问题进行全面调查评估，根据应急处置中暴露出的管理，协调和技术问题，进行改进和完善，实施针对性演练，总结经验教训，整改存在隐患，组织恢复正常工作秩序。

（2）电梯运行维护保养服务范围及标准

服务范围：园区1#楼东区共有6部电梯，为全楼业主共用，在本项目区域楼层设有电梯层站。

服务标准：

项目时间次数实施内容

电梯

设备每天1次轿厢照明是否正常。

控制盘指示层、指示灯是否正常。

检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，机房室温是否符合要求，运行是否有异常和震动。

检查曳引机减速箱油位是否符合要求。

检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。

每周1次清洁环境卫生。

检查并拧紧各接线端。

检查安全装置，并做好记录。

轿厢上不锈钢油。

检查轿厢照明及风扇。

每半年1次对各安全装置清洁检查，并进行调整。

检查井道、轿厢照明，清洁井底卫生。

电梯

设备每月1次测试各装置安全回路的电器操作。

检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。

检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况。

每季1次检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。

检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。

检查各层标记是否清晰。

检查安全装置工作是否正常。

每年1次对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。

对各活动部件换油润滑。

做好维修保养记录。

报请【】市技术监督局按国家有关标准对电梯进行年度检查。

（3）给排水运行维护保养服务范围及标准

服务范围：

1）给水：本项目区域内全部给、排水管道、消火栓箱、阀门（龙头）及喷淋喷雾末端、电热水器、浴室花洒、便斗、便器、拖布池、排水口、地漏等。

服务标准：

1）给排水要求7*24小时有人提供服务。

2）接到报修10分钟到达现场。

3）规程制度要求：服务企业应制定适合本项目给排水运行安全保障相关的运行规程、操作规程，应急处置等规程，并保证相关人员熟知应用。

（4）空调系统运行维护保养服务范围及标准

服务范围：

本项目区域内风机盘管、新风机组及配套的管线、阀门、风管、风口、过滤网等。

服务标准：

项目时间次数实施内容（自维）

新风

机组每天1次维持机组外部清洁。

检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。