商圈分析的内容
商圈分析的步骤
商圈分析的步骤我们都知道一个调查项目都是需要根据步骤一步一步完成的，商圈分析的步骤是什么样的呢？只有了解和掌握商圈调查的步骤才能更好的提高消费者满意度，我要调查网对此问题做了次调研，希望对大家和各大企业能够有所帮助。
商圈分析的步骤有哪些呢？第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商业圈内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后是要确定商店的区域、地点和业态等。
商圈的确定对于现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。
在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设定的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。
因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈仍然属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：商业区。
商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流动、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
住宅区。
该区户数多，至少须有1000户以上。
住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
商圈分析原理及方法
5、商业聚集的调节杠杆
在充分自由竞争的条件下，城市各项功能活 Nhomakorabea都会向最有力的区位移动，由此产生了
造成始终抹些优良区位的空间竞争。为了限制非理性地使用和占有最优区位，对城市商 业资源的配置同城市靠租金作为空间竞争调节杠杆。即在完全竞争条件下，承诺是商业 资源的分配总是遵循“最高租金原则”——最高租金者得。
节点空间处理
步行街注重节点处理，形成购物、游览、休息、休闲等节点，丰富空间情趣 感。
6、商业聚集的形态
（5）地下街（underground concourses）
地下商业街主要起源于人防工程、地铁建设的衍生。由于空间的特殊性，一般 来说地下商业街兼有商业中心、铁路中枢和游览胜地三大功能。地下商业街中道路 纵横交错，曲折有致，路心有花圃，店前有树木，交汇处有群雕，拐角必有喷泉， 甚至有小桥流水、飞泉瀑布等景致。巨型风景画在灯光烘托下，使人如临其境。在 地下商业街，光电技术与建筑艺术的综合使用，使艺术与商业产生了完美的结合。
空间序列组织
通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，将分散的商业积聚成吸引物 ，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处理、城市文化 具象、城市景观微缩等手法，将城市其他景观文化等元素“借用”进休闲步 行街
步行街的街具
城市步行街的景观首先注重商业型景观，并运用情趣化、情景化商业景观 ，消费型景观以及公共空间的设计理念。位置、数量、利用对象、使用时 间、管理方法等十分精细，使步行街空间协调统一而有变化。
城市中心区
商业 办公
城市中心区
商业中心
CBD
传统的CBD，办公和商业混杂
商圈的半径距离如何确定？商圈分析涉及的因素？
商圈的半径距离如何确定？商圈分析涉及的因素？1.商圈的确定确定商圈要以连锁店所在位置为轴心点，具体调查轴心点所在街区的状况、交通状况和详细位置。
由地点定位延展出区域定位，一般可以通过半径划分出各层商圈，即以店铺位置为轴心，以习惯性的肯定距离为半径，画出商圈。
国际上习惯性商圈半径参考标准如表4.1所示。
表4.1商圈划分参考标准对于处在不同地区的连锁店来说，商圈的半径距离存在很大差异，一般要受到当地人口密度、竞争状况、服务差别、交通方式、企业声誉等因素的影响。
在城市中心地带，连锁店的商圈半径通常只有两三个街区距离，而在城郊则可能是十多公里。
另外，对于不同地区的连锁店，不同商圈顾客占市场的份额不同。
由于人们出行条件的改善，一些位于城市新兴开发区域的餐饮店，其边缘商圈的客源规模越来越大。
2.商圈分析商圈分析涉及的因素包括商圈内的人口规模、人口结构、收入状况、教育水平及人口流淌、消费习惯等。
数据方面的资料可以从政府的人口普查、年度统计及统计公报等资料中获得，而定性分析则要考虑不同地理位置的详细特征，可从以下指标加以考虑。
（1）商务活动频率高的地区。
如城市中心商务区，商务活动极为频繁、客流量大，是购物、洽谈、休闲、社交等活动的消费集结区域。
一些连锁店甚至进驻大型购物广场，位于商场的顶层或底层，以充分利用这些区域的市场优势和客源优势。
（2）人口密度高的地区。
在居民聚居和人口集中的地区，顾客的需求较为稳定，连锁企业有很大的进展空间。
（3）交通中转地区。
近年来，车站或中转站的周边成为连锁店选址的重要目标，充分反映了连锁企业对交通条件的重视。
（4）知名旅游景点。
设在旅游风景区内部或周边的连锁店特别受游人的欢迎，极大的人气和合适的位置有效保证了连锁店的客源。
第十章 商圈调查
21
日本伊藤洋华堂为兴建大型超市进行的调查
该公司选址调查的做法是：
第一步：一个时期内每天派人从上班时间起整天在地铁站、 汽车站和主要公路口记录每天从本地区出发上班的不同性 别的人数，白天定时外出、归来的家庭主妇 (可视为计时 工)的人数和进出高峰时间段；晚上回到住宅生活区和途 经本地区出站用餐、购物，离开本地区的人数等等。把握 本地区内实际消费人数、就业人数和大致的收入水平。
▪ 店铺经营特色的正确定位才能增强企业的 竞争力（让消费者认识到店铺经营的个性 和特色）
6
影响商圈大小的因素
现实中的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状 会受到多种因素的影响。
7
主要影响因素
1、商业信誉 2、经营规模 3、商品种类 4、竞争商店位置 5、顾客流动性 6、交通地理状况 7、促销活动
11
▪ 4．顾客购物出行方式不同，商圈范围不同 步行、开车跑的距离是不同的，步行跑的 距离近，开车跑的距离远，所以，出行工 具越现代化，商圈范围大，反之，越小。
▪ 5．顾客购物频率不同，商圈范围不同 顾客购物频率越高（如：生活用品、食品 等），商圈范围越小，顾客购物频率越低 （如：家用电器、房子、汽车等），商圈 范围越大。
35
（２）霍夫模型 -霍夫博士是霍夫概率法或霍夫模型的
创立人。 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对
顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客 的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要 取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与 顾客的距离。
36
▪ （２）霍夫模型
计算公式：
a
s Aij
j b
Dij
Aij为店铺j对顾客I的吸引力； Sj为店铺的规模; Dij为顾客I到店铺j的距离和花费的时间; a为顾客对店铺规模的敏感性参数; b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。
商圈管理
商圈管理一、商圈定义二、商圈分析的内容和步骤三、不同商圈的管理措施四、商圈管理的几个方面五、顾客管理六、顾客需求分析七、访问顾客八、反馈与分析九、对外关系的维护商圈管理商圈定义商圈分类：一级商圈（核心商圈）、二级商圈、辅助商圈商圈分析的内容和步骤一.商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：——商业区。
商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。
该区户数多，至少须有1000户以上。
住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。
该区附近有大、中、小学校等。
文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。
该区为办公大楼林立。
办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。
住商混合、住教混合。
混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。
在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。
因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
苏州商圈商户结构与经营模式分析
苏州商圈商户结构与经营模式分析商圈是城市中商业活动的重要组成部分，对城市经济和社会发展起着至关重要的作用。
在苏州这样一个历史文化底蕴深厚、经济发展迅速的城市中，商圈的形成和运营模式对商户的结构和经营方式有着深远的影响。
本文将对苏州商圈的商户结构与经营模式进行分析。
一、商户结构1.1 商户类型苏州商圈中的商户类型多种多样，包括零售商户、餐饮商户、服务业商户等。
其中，零售商户是商圈中最常见的类型之一，涵盖了服装、鞋帽、化妆品等各类商品的销售。
餐饮商户也是商圈中重要的一部分，包括了餐厅、咖啡厅、快餐店等。
此外，商圈中还有各类服务业商户，如美容美发店、健身中心、咨询机构等。
商圈中的商户类型繁多，以满足不同消费需求。
1.2 商户层次苏州商圈可以分为高端商圈和中低端商圈两个层次。
高端商圈主要位于城市中心地段、顶级购物中心或百货商场附近，商户以高档品牌、奢侈品牌为主，专注于提供高品质产品和服务。
中低端商圈则分布在城市的郊区或次中心地段，商户以中档品牌为主，着重于满足大众消费需求。
这两个层次的商圈商户结构不同，因此经营模式也会有所区别。
二、经营模式2.1 高端商圈的经营模式在高端商圈中，商户通常采取租赁模式经营。
这些商户往往是国内外知名品牌，他们选择高端商圈，一方面是看中了商圈的人流量和客户资源，另一方面也是为了树立品牌形象。
这些商户在租赁商圈内的店铺后，会积极进行品牌宣传和推广活动，并且重视提供高品质的商品和服务。
商户之间也会进行合作和联动，通过联合促销、跨界合作等方式，提升品牌的知名度和美誉度。
2.2 中低端商圈的经营模式中低端商圈中的商户经营模式多样，主要分为自主经营和加盟经营两种形式。
自主经营是指商户自己投资设立店铺，自主经营产品和服务。
这种方式适合具备一定经营能力和资源的商户，他们通过自主经营来掌握更多的经营控制权，但也需要面临更多的风险和挑战。
加盟经营是指商户选择加入某个品牌加盟店，以该品牌的形象和经营模式经营。
商圈调查的方法与技巧
商圈调查所要达到的目的：1、如果是以居住地居民为主的商圈;了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等；如果是以过往人群为主的商圈;了解过往人群的人口要素资料;包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等;确定是否值得开店和开什么店；2、分析商圈的结构;是单一商圈还是多层复合式商圈;有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起;会使选择者感到迷惑;在这个时候尤其要小心区别；3、发现商圈的优势和弊病;进行分区考察;考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租;如果商圈跨区;比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理;还要考虑这些部门的服务与费用水平;加上对竞争对手的考察;对供应商的考察等因素;决定最后的铺址选择..在这些因素之外;不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素.. 在通常情况下;我们可以把商圈分成三种类型;一是主要商圈;一个城市通常都会有几个主要商圈;主要商圈以目标顾客为划分;会有高、中、低的层次区分;以经营项目为划分;会有不同的重点主打；二;次要商圈;居于主要商圈之外;为主要商圈作补充的二级商圈;一般规模会小于主要商圈;辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈；三;边缘商圈;一般为社区商圈;以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源..一般来说;次要商圈的地位会比较尴尬;要注意选择那种有核心点的二级商圈;比如;一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场;以此为中心形成的商圈;一般都是比较理想的商圈..创业者在这种商圈中进行选择时;会目标明确;干扰较少;尤其适合那些刚刚下水;经验不足的创业者..此外;我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一;定位十分明确的商圈；集约型商圈：在一定范围内;由多个小的不同类型的商圈组成..甚至在同一个小商圈内;你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈;比如;在同一个商圈内;若干个经营首饰的小店集中在一起;就可能形成一个商圈内部的微型商圈;对准备在商圈开铺的朋友来说;考察大商圈的同时;应该特别注意这种大商圈内的微型商圈;在大方向确定以后;这种对细节的关注可能会决定你经营的成败..在进行商圈调查的时候;我们建议以数字为中心;切忌凭感觉;会画图的朋友;最好能画出详细的图纸;并加以细致的文字说明;这对你最后的选择会起到至关重要的作用..你要注意的因素有这些：1、目标区域内的建筑及分布;建筑内人群资料及与交通的关系；2、目标区域内业态的具体分布;尤其关注那些小的商业气候;比如若干家同类型扎堆;分析其为什么要扎堆;其中有无龙头店;各自经营的主要项目有无冲突;如何解决;观众的反应等等;要进行详细统计；3、关注那些生意好的孤立店;为什么生意好有无可能在其旁边开店借势4、关注规划的变化;在一个成熟商圈内;规划的变化往往预示着后来者的巨大机会;因为老客户一般都会有“恋栈”心理;对规划变化有意无意进行排斥;反应迟钝;给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会；5、几个需要单独考虑的因素;比如影响巨大的品牌店;如商圈内麦当劳、肯德基;一些人气旺盛的大型商场;这些因素经常会改变商圈气氛;并形成商圈内局部的经营小环境;需视情况加以利用；6、商圈外因素;如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等;这些因素看上去好像与商圈无关;但却经常会带来对经营者意想不到的影响;在调查中关注这些因素;然后加以利用或规避..有一个需要特别注意的问题是;在对商圈调查的时候;或进行商铺选址的时候;每一个人都要特别关注位置;但却甚少有人注意到;商业选址要注意的其实不是地理位置;而是客流位置;所以要特别关注商圈内人潮的流向;关注其行动规律;并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素;如心理、历史、环境等等; 这一点非常重要..我们看到有很多朋友一直做得都很不错;但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”;以为选择了一个旺铺;必定发财;谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里;自己只是站在门口看了看热闹;最后自己还搞得莫名其妙..其实原因就在这里：商铺的选址;选的不是地理位置;而是人流位置；对人流的考察;首先要考虑的不是人流的多寡;而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购买习惯的原因;如果你没有办法扭转;那你就应该避开这个位置..商圈调查最重要的方法;第一是观察;观察的时候要选择多个时间点;同一个时间点的观察要反复进行多次;然后进行细致比较；第二是记录;必须要量化;有量化才会有标准;才会不受感觉欺骗..商铺选址的方法是：大商圈找小商圈;小商圈中找微型气候;微型气候中找具体开铺位置..开店选址便利店商圈调查初探前言：俗话说;好的选址是成功的一半..便利店开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事..而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的..很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店..基于此;笔者选择了这个课题;希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示..当然;商圈其实是动态的;并非总是一成不变;故许多结论也是需要经验的..由于笔者从事相关调研工作时间不算长;如有不对之处;希望批评指正..一、店铺类型的划分和有效人流的测算要学会商圈调查;第一步是明确店铺类型..店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义..随着店铺类型的变化;商圈的考察指标也在变化..因此;商圈分析其实是由店铺类型来决定的;每一种类型的考察指标和角度都不尽相同;店铺类型的划分在每个公司也不尽相同;但为了便于商圈调研;笔者把它分为以下两种类型：1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店;一般来说;顾客是相对固定的..所谓结点;就是能够集结人群的地点;如学校、医院、社区、加油站等..结点对于便利店商圈调查具有普遍意义..例如社区店：以社区居民为主要消费群体;主要为社区居民服务;而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客;这些都属于结点型店铺..2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺..这类店铺的考察和结点型店铺有所区别..因为它位置特殊;例如南京步行街开店;它既没有居民、学校;也没有医院、办公楼;但其实从商圈来说是适合开设便利店的..其实很多便利店企业称之为“客流店”分类方法不尽相同;但国内便利店大体就以上两类;基本所有的便利店都可以对号入座..特别强调的;结点型店铺应该是重点研究对象;因为它的发展空间大;是一种战略资源店铺..在分析商圈前;除了解释结点概念的同时;还需要解决门前有效客流R的测量..门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客..24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义..众所周知;我们测量R值是因为我们知道;销售额=客单价*客流量;客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同;但差别不大——那么只要确定客流量就能大致预测销售了..一般文章中说到;客流量=R*进店比率;但进店比率不是一成不变的;举例来说;早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的;如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义..对于一个小便利店来说;这个测量客流量的方法是值得商榷的..更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R;这里不具体讨论细节..总之;这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的;不应该根据实测数来确定..二、结点型店铺的商圈调查结点店如何做商圈调查结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点;依次为周边环境、竞争对手、立地立位..对后两项指标只需要定性评价即可..首先说立地立位;指的是店铺所在地理位置本身的优劣..如面宽6米以上为佳、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素..这些指标基本无需量化;只要符合便利店开设基本条件即可..竞争对手的考察也是一样;例如同业态店铺最好超过50米;对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列..这里暂不考虑商圈饱和度问题;因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和;需要提醒的是;如果该商圈的零售店铺数量较多;一般来说;这个商圈的周边环境是适合开店的;这时候竞争对手的考察就变得非常重要了..最后是周边环境;这也是唯一需要量化的指标..这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点..按商圈范围分层来测定结点的人群..一般来说;把商圈划为三层是很有必要的;以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈..当然不能形而上学;如有栅栏或小区出口在300米以外等情况;不能算在有效商圈里居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得现在小区基本都有介绍图;结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息..第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：1..经验公式再根据各结点收入水平来确定销售..举例：某社区店位于小区主干道;除社区外没有明显结点..第一商圈的居民300户;第二商圈的居民700户;第三商圈的居民1000户;该店门前有效客流R=3000人那么销售额预测如下：商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户;也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户;而50—300米没有居民..假设户均消费每天为5元;则销售额=5*650=3250元注明：假设户均消费是有直接意义的;准确与否有一定经验;是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的..这里假设的是每户一周入店4次每人1-2次左右;每次消费9元左右..只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数;对一个单独小区来说;参照系数难确定；就算居民购买力确定;如每月支出1000元购买食品和生活必需品;那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的..因此;认为经验的得出户均消费是更为直观的方法..那么;人均可支配收入是不是没有意义呢下一步我们讨论便利店集群开店时;人均可支配收入就变得尤为重要了..回到前面;我们已经预测出销售额=5*650=3250元;这时候;我们结合门前人流预测法来对比销售..假设该店门前有效客流R为3000人社区店的进店比率为10%;客单为10元;每个公司的进店比率;客单都不同;由MIS系统的社区店资料分析得出;那么我们可以得到销售额=300*10=3000元..好的;那么可以假设开店后;由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加;这样;我们就印证了销售额应该在3250左右..结点店预测大概方法就是这样;如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手;则应相应增减;但浮动范围一般不超过500元..下面再举一个学校店的例子..举例：一学院师生共3500人;店铺位于结点的主出入口..200米处有一医院300人左右;100米处有一社区200户..门前客流预测为5000人..结点销售额＝3800×10％×客单价8元+200×2÷7×5元户均消费=3326元客流预测销售额＝5000×10％×客单价8元=4000元两者的区别在于结点预测没有计算探病;随机路过的客流..因此销售在两者之间都比较正常..综上所述;结点型店铺的开设主要是把每一个结点在图中分层标出;然后通过计算商圈销售额来确定开店与否..只要商圈销售额和有效客流销售额是基本一致的;我们认为其预测是有效果的..三、中心商业区客流店店铺的商圈调查同样是以上三个指标：周边环境、竞争对手、立地立位;但有一个指标是很重要的——R值测算..一般来说;中心商业区店铺R值会远远大于结点型店铺..这里的竞争对手、周边环境的调查都是为测算R值服务的..对于这类店铺来说;用R 值来确定销售是最直观的..但R值的测算和很多因素有关;比如说立位就可以决定进店比率;同样有效客流都是6000人;面宽4米和面宽8米的店会导致进店比率相去甚远..百货店选址调查与商圈分析有关人口数和家庭人口之组成;可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料..所需调查的项目包括：常住人口数、家庭及构成、人口密度教育程度、从事行业、自然增加率、社会增加率、家庭人均收人、白天流动人口数、年龄构成、家庭年支出及支出结构..选址调查：家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素..家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等..如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配;会明显地影响未来商店的销售..如所在地区家庭平均收入的提高;则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求..家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响..比如一个两口之家的年青人组成的家庭;购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭有一个独生子女;则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行..家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求..比如;老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等..人口密度一个地区的人口密度;可以用每平方公里的人数或户数来确定..一个地区人口密度越高;则选址商店的规模可相应扩大..要计算一个地区的白天人口;即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数;减去到外地上班、上学的人口数..部分随机流入的客流人数不在考察数之内..白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地..对白天人口多的地区;应分析其消费需求的特性进行经营..比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要..人口密度高的地区;到商业设施之间的距离近;可增加购物频率..而人口密度低的地区吸引力低;且顾客光临的次数也少..客流量一般在评估地理条件时;应认真测定经过该地点行人的流量;这也就是未来商店的客流量..人流量的大小同该地上下车人数有较大关系..上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化..上下车乘客人数愈多的地方愈有利..上下车乘客人数若减少;又无新的交通工具替代的情况下;商圈人口也会减少..根据车站出入的顾客年龄结构;可了解不同年龄顾客的需求..一般而言;调查人口集聚区域是企业选择立地的重点..如：·居住人口集聚区..如新建小区、居民居住集中区等..·日常上班的场所、学校、医院等;乃白天人口集结之场所;也就是人口聚集地区..火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点;也是人口聚集之处..体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所..购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的;因此;商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响..家庭人均收入可通过入户抽样调查获取..比如北京西郊某商厦在立地之初;就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法;抽取出家庭样本2000个..经过汇总分析;这2000户居民中;人均收入在月千元左右的约占50％;500—1000元的占20％;1000—1500元的占20％;人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％..由此说明;该地区居民大都系工薪族家庭;属于中等收入水平..企业在选择立地时;应以处于青年和中年层顾客;社会经济地位较高;可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳..商圈分析：商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础;一般而言;商圈形态可分为以下几种：——商业区..商业行业的集中区;其特色为商圈大;流动人口多、热闹、各种商店林立..其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等..——住宅区..该区户数多;至少须有1000户以上..住宅区的消费习性为消费者群稳定;便利性、亲切感、家庭用品购买率高等..——文教区..该区附近有大、中、小学校等..文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等..——办公区..该区为办公大楼林立..办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等..——混合区..住商混合、住教混合..混合区具备单一商圈形态的消费特色;属多元化的消费习性..商圈的确定对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定..在国外;一般用信用证和支票购物;可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况;国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料;进而划定商圈..但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言;由于缺乏商圈统计的基本资料;当然更谈不上顾客的支持程度了..因此在从事商圈设定的考虑时;可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点;并配合每天人口的流动情形;深入探讨该地区人口集中的原因;以及其流动的范围;以此作为基本资料来从事商圈的设定..尤其是一家大规模的连锁经营企业;其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈;可能顾客会利用各种交通工具前来;因此其商圈乃属于特性商圈;所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察;并配合各有关的调查资料;运用趋势分析以进行商圈设定..商圈分析的内容与步骤商圈分析的内容主要由以下部分组成：1人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势;以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平..2劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平..3供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性..4促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况..5经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度..6竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度..7商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本..8法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制9其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等下面对上述内容作一具体分析..先看人口特征分析..关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知..可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料..再看竞争分析..在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量;现有商店的规模分布;新店开张率;所有商店的优势与弱点;短期和长期变动以及饱和情况等..任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况..商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈;有太多的商店销售特定的产品与服务;以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要..饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量;饱和指数可由公式求得..IRS＝C×RE／RF式中IRS——商业圈的零售饱和指数；C——商业圈内的潜在顾客数目；RE——商圈内消费者人均零售支出；RF——商圈内商店的营业面积..假设在商国内有10万个家庭;每周在食品中支出25元人民币;共有15个店铺在商国内;共有144000平方米销售面积..则该商圈的饱和指数为…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36这一数字越大;则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小;则意味着该商圈内的饱和度越高..在不同的高圈中;应选择零售饱和指数较高的商圈开店..第三是对商圈内经济状况的分析..如果商圈内经济很好;居民收入稳定增长;则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化;则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业;则该行业波动会对居民购买力产生相应影响;商店营业额也会相应受影响;因此要选择行业多样化的商圈开业..商圈分析的步骤一般可分为以下几步：第一步是确定资料来源;包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等..第二步是确定调查的内容;包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度..第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定..第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源..第五步是根据上述分析;确定是否在商圈内营业..最后要确定商店的区域、地点和业态等..。
宁德市(蕉城区)万达商圈调研分析报告
CONTENTS 1. 宁德（万达商场）零售市场商圈类型 2. 宁德（万达商场）零售市场商圈级别评估 3. 宁德（万达商场）核心市场商圈大数据报告 4. 零售实体门店选址开设评估表
前言
市场商圈与零售生意关联紧密，是市场开
发人评估重点项目，随着城市经济不断的发展，
传统的步行商业街、新生的购物商业体，传统与新生结合 衍生出复合商业体；
宁德（万达商场）商业零售商圈类型
混合商圈（1个）
万达商圈
原创文档
花瑞
万达商场门外沃尔玛
花瑞
萍乡市商业零售商圈级别评估
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投入 成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。如：万达商圈 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校区、 工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量增长；
原创文档
花瑞
蓉江东路商圈商业零售大数据参考
✓ 电子数码：294个
✓ 礼品花卉：2个
✓ 钟表眼镜：43个
✓ 母婴儿童：52个
✓ 菜市场：4个
✓ 电器：262个
✓ 超市：75个
✓ 家具建材：900个
原创文档
花瑞
零售实体门店选址开设评估表
Hale Waihona Puke 零售实体门店选址开设评估表
原创文档
花瑞
零售实体门店选址开设评估表
商业商圈发生着巨大的变化（新生、成熟、衰
退、灭亡），本文主要对宁德（万达商场）进
行立项调研与评估，从商圈类型、商圈形态、
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商圈分析的内容
商圈也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈的大小与消费者所购置商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合考虑店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。
而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
做好商圈调查更有利于了解消费者的需求和满意度。
商圈调查包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。
中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%。
这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。
次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%，这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。
边缘商业圈包含了剩余局部的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊选购品才会吸引他们的到来。
商圈分析的内容主要由哪些局部组成的呢？
〔1〕人口规模及特征：人口总量和密度，年龄分布，平均教育水平，拥有住房的居民百分比。
总的可支配收入，人均可支配收入，职业分布，人口变化趋势，以及到城市购置商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
〔2〕劳动力保障：管理层的学历，工资水平，管理培训人员的学历，工资水平，普通员工的学历与工资水平。
〔3〕供货来源：运输本钱，运输与供货时间，制造商和批发商数目，可获得性与可比性。
〔4〕促销：媒体的可获得性与传达频率，本钱与经费情况。
〔5〕经济情况：主导产业，多角化程度，工程增长，免除经济和季节性波动的自由度。
〔6〕竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、效劳对象所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。
〔7〕商店区位的可获得性：区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借店铺的时机大小，城市规划，
规定开店的主要区域以及哪些区域应防止开店。
〔8〕法规：税收，执照，营业限制，最低工资法，规划限制。
〔9〕其它：租金，投资的最高金额，必要的停车条件等。
以上就是我们51调查网做的关于商圈分析的内容的资讯，希望对大家能够有所帮助。
如果您想了解一些关于其他方面的调查资讯也可以直接登入我要调查网查看。