2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析

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银行间类reits案例

银行间类reits案例摘要：1.银行间类REITs的定义和特点2.银行间类REITs的案例分析3.银行间类REITs的优势和挑战4.总结正文：银行间类REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是指在银行间市场上发行的，以房地产作为基础资产的证券化产品。

它结合了资产证券化和银行间市场的特点，为房地产企业提供了一种新的融资方式。

1.银行间类REITs的定义和特点银行间类REITs是一种以房地产为基础资产的证券化产品，通过将房地产企业的现金流进行重组和打包，转化为具有固定收益和期限的证券产品。

银行间类REITs的特点包括：（1）以银行间市场为发行平台，面向机构投资者；（2）以房地产资产为支撑，具有较高的收益稳定性；（3）采用结构化设计，可实现不同信用级别的分层；（4）期限较短，通常为1-3年。

2.银行间类REITs的案例分析以下是两个银行间类REITs的案例：（1）2016年，安徽新华传媒股份有限公司发行的银行间市场公募REITs产品。

该产品以旗下物业资产为支撑，发行规模为5亿元，期限为3年。

通过REITs的发行，新华传媒成功将存量物业资产转化为可流通的证券产品，提高了资产的流动性，降低了融资成本。

（2）2017年，某房地产企业发行的银行间类REITs产品。

该产品以一线城市的商业地产为支撑，发行规模为20亿元，期限为2年。

通过REITs的发行，该房地产企业成功筹集了资金，降低了财务杠杆，提高了资本运作效率。

3.银行间类REITs的优势和挑战银行间类REITs的优势包括：（1）拓宽房地产企业的融资渠道，降低融资成本；（2）提高资产的流动性，便于企业进行资本运作；（3）优化财务结构，降低财务风险。

银行间类REITs面临的挑战包括：（1）市场认知度较低，投资者对产品的接受程度有限；（2）相关法律法规和监管政策尚不完善，存在一定的不确定性；（3）产品设计和发行过程中，需要克服较高的技术难度。

[业务]资产证券化业务介绍及典型案例介绍

资产证券化业务介绍及典型案例介绍“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。

”这句华尔街的名言有望在中国资产管理行业变成现实。

2013年2月26日，证监会最新发布了《证券公司资产证券化业务管理规定（征求意见稿）》（以下简称“券商资产证券化业务新规”），该规定的部分修改内容不仅可能进一步推动券商资管业务升级发展，也有可能对包括信托公司在内的泛资产管理行业产生深远影响。

本篇报告试图对券商资产证券化业务新规的重点条款进行解读，并就券商资产证券化业务的操作流程及典型案例予以展示，希望能够为我司今后相关业务开展提供借鉴指引。

第一篇券商资产证券化业务概况1.资产证券化业务定义资产证券化是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的各种资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。

进行资产转化的机构称为资产证券化的发起人或原始权益人，发起人将持有的各种流动性较差的金融资产，如信贷资产、个人住房抵押贷款、基础设施收费权等，分类整理为一批资产组合（基础资产），出售或信托给特定的交易机构（SpecialPurposeVehicle，SPV），再由SPV根据购买下的基础资产进行证券化处理，发行资产支持证券，以收回购买基础资产支付的资金。

受托人（计划管理人）管理的基础资产所发生的现金流入用于支付投资者回报，而发起人则得到了用以进一步发展业务的资金。

因此，资产证券化不仅仅是金融机构进行基础资产流动性与风险管理的工具，也为广大非金融机构的企业进行融资提供了一条现实的可行路径。

目前，我国信托公司的资产证券化业务还主要集中于与银行合作的信贷资产证券化，而证券公司过去发行的“专项资产管理计划”则更多集中于对企业资产进行证券化。

不过，根据2013年2月26日证监会最新发布的券商资产证券化业务新规，券商开展此类业务的运行模式与资产范围均有了颠覆性的重大突破，对泛资产管理行业未来业务的开展可能产生巨大的影响。

资产证券化abs详细解读,2分钟看懂!

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资产证券化（ABS）是一种金融工具，它将各种类型的债务合并
成一个证券化产品并出售给投资者。

这些债务可以包括房屋抵押贷款、汽车贷款、信用卡债务等。

在ABS中，资产持有人将其资产打包成证券，并通过发行股票、债券等方式向公众募集资金。

证券化后，原来的资产持有人就变成了证券持有人，而资产则被转移至专门的特殊目的实体（SPV）中，由SPV进行管理和还款。

SPV的资产和负债是与原始资产相关联的，因此证券化产品的价值也受到资产的表现影响。

如果资产表现良好，则证券化产品的价值会上涨，反之亦然。

ABS的优点在于可以将风险分散化，从而降低投资者的风险。

同时，ABS也为资产持有人提供了流动性，使其能够快速变现，从而获得更多的资金支持。

总的来说，ABS是一种复杂但有效的金融工具，可以帮助机构和个人实现资产证券化，减轻风险，提高流动性，并为投资者提供多样化的投资选择。

abs资产证券化流程

abs资产证券化流程
ABS资产证券化是一种基于资产池不良债权的金融工具，它是一种由投资者以资产池为标的物，以分期收取投资者投资收益的新型金融工具。

ABS资产证券化流程简单地说就是把一个有益资产池（如汽车贷款、房屋抵押贷款及其他消费贷款）资产转化到证券化融资形式，交换给投资者。

ABS资产证券化的具体流程主要有四步：第一步：发起人首先将资产转移到专门的解决方案所建立的特殊目的实体（SPV），以减少发起人的风险。

第二步：SPV将资产划拨到第三方机构的托管账户中，然后开始贴牌，如贴标签和银行卡，以便为投资者提供发行和支付服务。

第三步：在这一步，发行人可以运用传统的发行模式，比如小额发行、原始发行或银行联合发行等。

第四步：最后，把发行得到的证券销售到投资者市场，以便获得资金来替换SPV早先出资的资金以及发行付息的费用。

ABS资产证券化的流程简单易懂，只要按照上述流程操作，就能有效地实现资产的证券化，从而获得融资渠道。

其重要性不言而喻。

然而，对于ABS资产证券化来说，在进行投资前，除了要注意其中存在的风险外，还应该充分考虑资产收益情况、资金流动性以及其他相关因素。

此外，在进行ABS资产证券化时，还应注意在设计产品结构、选择阶段、维护发行机构等方面的内容，以最大程度地减少风险，促进ABS资产证券化的发展。

总之，ABS资产证券化是一种可以有效改善资产的金融工具，它
的流程要简单易行，但是在实践过程中，有一定的风险要考虑，所以在进行ABS资产证券化时要特别注意，以尽可能安全地实现资产证券化。

资产证券化案例

资产证券化案例分析一、知识要点1．资产证券化资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为在上能够自由生意的证券的行为，使其具有流动性。

是通过在和发行证券筹资的一种方式。

2.被证券化资产被证券化资产也被称作基础资产，那么，什么样的资产才能够被证券化呢？在资产证券化进程中，最重要的是资产以后的现金流。

资产证券化一个不可或缺的要素确实是现金流。

从理论上说，任何能够产生现金流的资产都有被证券化的可能；相反，不能够产生现金流的资产就无法被证券化。

现实中，被证券化资产往往是缺乏流动性的资产，通过证券化将流动性低的资产转化为流动性高的证券。

从资产证券化的可操作性来讲，最容易被证券化的资产是住房抵押贷款。

3．SPVSpecial Purpose Vehicle，简称SPV。

SPV指特殊目的的载体也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化进程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资．是指同意发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。

SPV的业务范围被严格地限定，因此它是一样可不能的高信誉品级实体。

SPV在中具有特殊的地位，它是整个资产证券化进程的核心，各个参与者都将围绕着它来展动工作。

4．信誉增级信誉增级是一种制度安排，由信誉增级公司为低信誉级别企业发行直接债务融资工具提供增级，便于提升债券市场的流动性。

2020年9月21日，中债信誉增进投资股分（China Bond Insurance Co.，Ltd.，下称“CBIC”）在京正式成立，这是我国第一家专业债券信誉增级机构。

5．ABS证券资产支撑证券。

二、案例的大体情形：2000年3月，中集集团与荷兰银行在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化项目协议，规定在3年内，凡是中集集团发生的应收帐款，都能够出售给由荷兰银行治理的资产购买公司，由该公司在国际商业单据市场上多次公布发行商业单据，总发行金额不超过8000万美元。

【原创干货】资产证券化监管规则、制度大全及典型案例分析[11页]

作者：ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途【原创干货】资产证券化监管规则、制度大全及典型案例分析作者金融监管研究院资深研究院专栏作者，欢迎个人转发，谢绝媒体、公众号和网站转载本文目次一、企业资产证券化业务的相关定义及主要参与主体介绍二、企业资产证券化业务的监管规则变迁（一）试点阶段（2004年-2006年）暂停受理（2006年9月-2009年4月）重启试点（2009年5月-2013年2月）（二）由试点业务转为常规业务但须审批阶段（2013年3月-2014年2月）（三）备案制负面清单管理阶段（2014年11月-至今）三、现行企业资产证券化业务监管规则一览及核心法规解读四、企业资产证券化与公司债券的区别及资产证券化的优势五、合格投资者制度六、备案制实施后的发行情况七、典型资产证券化案例分析（一）租赁债权类：宝信租赁一期租赁资产支持专项计划案（二）工商企业应收账款类：五矿发展应收账款资产支持专项计划案（三）小额贷款债权类：银河金汇-瀚华小额贷款1号资产支持专项计划案（四）基础设施收费类：嘉兴天然气收费收益权资产支持专项计划案（五）证券公司股票质押式回购债权类：中信华夏股票质押债权一期资产支持专项计划案（六）不动产财产及财产权利类：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划案文档来自于网络搜索一、企业资产证券化业务的相关定义及主要参与主体介绍本法规《管理规定》第1、2、4条规定了资产证券化的定义，即系由证券公司、基金管理公司子公司等相关主体开展的，以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

本法规的适用范围为证券公司、基金管理公司子公司等相关主体开展的资产证券化业务。

业务性质为证券发行活动、投融资活动、新型的固定收益类产品。

下图基本勾勒出了企业资产证券化业务的参与主体（原始权益人、专项计划管理人、专项计划托管人、资产支持证券持有人、律师、会计师、评估机构、担保机构、评级机构等）及其职责以及彼此间的关系：文档来自于网络搜索1、基础资产根据《管理规定》第3、5、24、26条对基础资产的相关规定，基础资产的必备要点包括：其一，基础资产的主要资产类型为企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等财产权利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益权，以及证监会认定的其他财产或财产权利，此处需要关注基金业协会发布的《负面清单指引》；其二，要求权属清晰明确；其三，必须是可以产生独立、可预测的，持续且稳定的现金流；其四，可特定化，并能独立于资产证券化业务相关参与人（原始权益人、管理人、托管人等）的固有资产；其五，根据《管理规定》第24条规定，在基础资产实现转移前不得附带抵押、质押等担保负担或其他权利限制；其六，根据《管理规定》第26条规定，基础资产的规模和存续期限应当与资产支持证券的规模、存续期限相匹配。

资产证券化(ABS)深度解析

1资产证券化概述（一）资产证券化概括1、界定资产证券化，是指以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。

简单的讲：资产证券化就是出售基础资产的未来现金流进行融资。

2、基本结构3、结构解析（1）合格投资者通过与管理人签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。

（2）管理人在设立专项资产管理计划时，可以聘请财务顾问，可以完善增信措施（主要包括内部增信和外部增信），可以聘请中介机构为专项资管计划的运作提供服务。

（3）根据管理人与原始权益人签订的《资产买卖/出售协议》的约定，原始权益人同意出售，并由原始权益人（作为卖方）向计划管理人转售基础资产，且管理人（作为买方）同意代表专项计划的认购人按照《资产买卖/出售协议》的条款和条件购买相应的基础资产，并向原始权益人直接支付转购买基础资产的全部价款。

基础资产即自初始日至截止日的特定期间，原始权益人根据特定合同的约定，对特定用户享有的债权及其从权利。

（4）原始权益人根据《资产买卖/出售协议》的约定，对基础资产中的特定用户仍然负有持续责任和义务。

同时，计划管理人委托原始权益人作为资产服务机构，负责基础资产对应的收取和催收等事宜。

（5）管理人对专项计划资产进行管理，托管人根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。

4、主要业务参与人资产证券化过程中涉及很多当事人，主要业务参与人如图：主要业务参与人解析：原始权益人（发起人）：转移其合法基础资产用于融资的机构；管理人：为资产支持证券持有人之利益，对专项计划进行管理及履行其他法定及约定职责的证券公司、基金管理公司子公司；经中国证监会认可，期货公司、证券金融公司、中国证监会负责监管的其他公司以及商业银行、保险公司、信托公司等金融机构，可参照适用；托管人：为资产支持证券持有人之利益看，按照规定或约定对专项计划相关资产进行保管，并监督专项计划运作的商业银行或其他机构；资产服务机构：为基础资产管理服务，发起人一般会承担资产服务机构的角色；信用评级机构：通过收集资料、尽职调查、信用分析、信息披露及后续跟踪，对原始权益人基础资产的信用质量、产品的交易结构、现金流分析与压力测试进行把关，从而为投资者提供重要的参考依据，保护投资者权益，起到信用揭示功能；外部担保机构：为资产证券化按时足额偿付提供外部增信（例如不可撤销的连带责任担保）中证登：为资产证券化的登记结算机构，负责资产证券化的登记、托管、交易过户、收益支付等。

ABS专题房地产资产证券化全解析

ABS专题房地产资产证券化全解析【ABS专题】房地产资产证券化全解析超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。

房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs；2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。

一、房地产投资信托（REITs）1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。

以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。

在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。

在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。

我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。

另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。

2、关于REITs的结构标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。

其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。

比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。

下面是香港REITs的典型框架图：结构非常简单清晰，采用管理人和受托人的双受托制度，并以募集资金收购持有房地产的项目公司股权；同时，聘请物业管理人对房地产进行管理，包括租赁推广以及房地产的日常维护。

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一、2024年资产证券化ABS市场发展情况
2024年是ABS市场发展的关键年份，该市场持续稳定增长。

2024年
中国银行间市场总计发行ABS金额达到1.5万亿元，同比增长约20%。

在
这一背景下，ABSREITS也得到了更多的关注和应用。

二、ABSREITS的定义及基本原理
ABSREITS是指通过资产证券化的方式，将房地产投资信托公司持有
的房地产资产切割、分级打包，并发行给投资者，投资者以购买这些资产
证券化产品的方式参与房地产市场的投资。

基本原理是将房地产资产进行
分散、标准化的证券化，通过发行ABS产品的方式融资，以降低财务风险，提高流动性。

1.资产选择和切割：ABSREITS发行前需要选择优质的房地产资产，
对其进行评估和切割。

资产选择要考虑地理位置、现金流等因素，切割要
考虑不同风险偏好的投资者。

案例：资产投资信托公司选择了位于一线城市核心商业区的商业地产
资产作为ABSREITS的支持资产，并切割成不同等级的证券，以满足不同
投资者的需求。

2.发行和定价：ABSREITS的发行需要符合相关法律法规，进行市场
营销和推广，吸引投资者购买。

定价要考虑到发行规模、融资成本和市场
需求。

案例：ABSREITS产品在发行前进行了市场调研，确定了发行规模，
并根据市场需求进行了详细定价，以吸引投资者的购买。

3.运作和管理：ABSREITS发行后需要进行日常运作和管理，包括收
益分配、资产监控、风险管理等。

此外，还需要定期向投资者进行披露和
报告，保持透明度。

案例：ABSREITS产品设立了专门的管理团队，进行资产监控和风险
管理，并定期向投资者披露和报告运作情况，保持透明度和信任度。

四、ABSREITS的优势和风险
优势：
1.降低投资门槛：由于ABSREITS可以将房地产资产进行分级打包，
普通投资者也可以通过购买证券化产品的方式参与房地产投资，降低了投
资门槛。

2.实现多元化投资：由于ABSREITS将房地产资产进行分散投资，投
资者可以间接持有多个不同地区和类型的房地产资产。

3.提供流动性支持：ABSREITS可以发行短期和中期的证券化产品，
提供了房地产投资的流动性支持。

风险：
1.房地产市场风险：ABSREITS的资产主要是房地产资产，受到市场
波动的影响，面临市场风险。

2.流动性风险：如果市场流动性不足，投资者可能无法及时变现其持
有的证券化产品。

3.信用风险：ABSREITS的收益和本金偿付依赖于发行人的信用状况，发行人信用评级较低时，投资者面临信用风险。

总结：
2024年，ABSREITS市场发展迅速，但同时面临着一些挑战和风险。

未来，随着资本市场进一步发展和政策的支持，ABSREITS有望在房地产
投资领域发挥更大作用。

对于投资者来说，要根据自身需求和风险承受能力，理性参与ABSREITS投资，并选择具备较好信用状况和透明度的产品。