杭州星河湾圈层营销
A--2011年澳门星河湾·名门世家新品品鉴
GDP主要由投资、基建帶动；金融海嘯後基建減少，過去兩年推动
澳门GDP增长的主要是消費。展望2011年，综合各利好因
素，澳门GDP预增长15-18%。
消费将是推动澳门GDP发展的原动力
世 界 经 济 增 长 最 快 的 地 区 之 一
魅力六：世界微型经济体中贸易和投资政策最自由 开放的地区
关帝庙（三街会馆）
魅力三：澳门『世界文化遗产』历史建筑群—— 中国最完整与最密集的欧式建筑群
2005年7月15日， 第29屆联合国教科文組织世界遗产委员会的会议上， 由22座古建筑物和相邻的8块前地组成的澳门历史建筑群， 获得了与会21个成员国全体一致通过， 正式被列入《世界文化遗产名录》，为中国第31处世界遗产！
新西兰前总理辛普利女士与博鳌亚洲论坛秘书长论剑星河湾
2005年，她论剑北京星河湾； 2006年，她邀请星河湾7位高管到新西兰一游； 2008年，她将孩子送到上海学习……
城市名片 元首贵宾莅临
2008年4月，汤加国王在会见温家宝总理后，入住北京星河湾。
2009年8月9日， 名人领袖之夜：“波士堂3周年” 及“星河湾《波士堂》星光会会所”成立庆典
歌手 白雪
钢琴和大提琴的完美契合，十几年 合作的情谊变成每一个动人心弦的 音符
一流的宴会大厅，汇聚 了京沪名流圈层，现场 座无虚席
2011年3月18日，星河湾邀请“股神”之子彼得巴菲特于浦东星河 湾举办 “音乐与对话”高端圈层活动。
星河湾为业主及高端圈层人士提供了一个与世界知名家族对话的机会，同 时也搭建了一个顶级社交圈层自由交流与沟通的平台。
澳门世界 遗产地图
东方基金会会址 大三巴牌坊 玫瑰堂 民政署大楼 圣若瑟修院及圣堂 圣老楞作教堂 亚婆井前地 妈阁庙
《下午《房销售如何实现溢价》遇》PPT模板课件
期提高企业竞争力和项目利润无疑是最重要的。
房地产营销如何实现溢价? —营销工作定义
第二部分 营销工作定义
什么是房地产营销
常有误区： 房地产营销 房地产营销
?= 房地产销售 ?= 房地产推广
房地产营销是房地产开发中的关键环节，营销工作贯穿前期项目投 资决策、项目策划、销售实施全过程。
2008年传承华府产品价值和人文地产的亿城西山华府面市（位 于西北五环），，09年名列北京单盘销售第三名，实现销售金额 30亿，10年目前在售均价40000元/平方米。
房地产销售如何实现溢价? —溢价项目全程实战篇
1、创新的差异化产品路线：
城市别墅的衍生：
A/02年的市场背景和区域市场供给： B/对土地的认识； C/对未来经济趋势和市场发展的判断； D/对客户的尊重和对居住升级的判断； E/城市别墅的雏形：借鉴欧美生活方式的城市高尔夫庄园； F/创新的别墅居住形态：创立城市别墅产品标准；
面临:1.0容积率(万城华府) 1.5容积率(西山华府) 1.5
继承篇:城市别墅/赖特筑居/别墅设备设施标准
发展篇: 户型:平层官邸/望海阁/观山平层官邸 2合1 合并平层官邸 园林:成树移植/立体绿化和栽种
房地产销售如何实现溢价? —溢价项目全程实战篇
营销推广 2008年5月~2008年8月
昆玉地王—中国地王—全球坐标下的中华地产
B．从项目的销售到社区文化的建设和服务的提升，打造中国第 一人文城市别墅；
C．圈层营销与客户深度沟通 圈层公关与《华府会》思想沟通和认同
房地产销售如何实现溢价? —溢价项目全程实战篇
4、与高端客户匹配的服务定位——
商业地产圈层营销方案
商业地产圈层营销方案一、背景介绍如今，商业地产行业竞争激烈，商业地产项目需要一种切实可行的营销方案来吸引潜在客户，突出自身优势，提高项目的盈利能力。
而商业地产圈层营销方案则成为了一个备受关注的话题。
因此，本文将探讨商业地产圈层营销的原理、策略和实施方法，并给出一些建议用来指导商业地产项目的营销工作。
二、商业地产圈层营销的原理商业地产圈层营销是基于圈层管理理论的一种营销策略。
圈层管理理论认为，消费者并非是一个整体，而是由不同的群体组成的，这些群体内部具有相似的需求、价值观和经济实力，因此可以将消费者划分为不同的圈层。
商业地产圈层营销的原理是通过识别并理解不同的圈层，然后在推广和销售过程中，针对不同圈层采取不同的营销策略和传播方式，以满足他们的需求，提升客户的购买意愿和满意度。
三、商业地产圈层营销的策略1. 圈层分析在制定营销策略之前，首先需要进行圈层分析。
圈层分析包括消费者画像、市场调研、竞争分析等内容。
通过这些分析，可以深入了解目标圈层的特征、需求和偏好，为后续的营销策略制定提供依据。
2. 圈层定位在圈层分析的基础上，需要对不同的圈层进行定位。
圈层定位是指确定目标圈层中最具有利润潜力的细分市场，以便将有限的营销资源集中投入到最有影响力的圈层中。
3. 个性化营销根据圈层定位结果，可以制定个性化的营销策略。
个性化营销是指根据不同圈层的需求和特点，设计相应的产品、定价、促销和服务策略。
通过个性化营销，可以更好地满足客户的需求，提高购买意愿和满意度。
4. 多渠道传播在实施营销策略时，需要选择适合目标圈层的传播渠道。
不同的圈层有着不同的媒体偏好和信息获取渠道，因此选择合适的传播渠道非常重要。
可以通过媒体、网络、社交媒体等多种渠道进行传播，提高目标圈层对项目的认知和兴趣。
四、商业地产圈层营销的实施方法1. 圈层定位策略在圈层定位策略中，可以采用以下方法： - 基于市场调研数据和客户画像，确定目标圈层的特征、需求和购买能力，找出最具潜力的细分市场。
高尔夫地产的三大法宝和利器
高尔夫地产的三大法宝和利器成功的营销推广策略，是高尔夫地产实现价值彰显和供求双方满意的重要桥梁。
本期《高尔夫地产》再与读者一起探讨和分享高尔夫地产营销的三大法宝和利器一一体育营销、分众营销和跨界营销的具体内容、操作模式和成功经验。
体育营销—高尔夫地产营销的法宝之一体育营销就是以体育活动为载体来推广自己的产品和品牌的一种市场营销活动，是市场营销的一种手段。
体育营销有两种作用：一种是将体育作为商品销售的体育产业营销；另一种是借助体育活动而进行的其他产业的营销。
通常提及的体育营销是指第二种。
体育营销需要企业的资源进行重新整合，将体育活动中体现的体育文化融入到企业产品中去，实现体育文化、品牌文化与企业文化三者的融合，从而引起消费者与企业的共鸣，在消费者心目中形成长期的特殊偏好，成为企业的一种竞争优势。
所以，体育营销强调的是一种文化，企业真正销售的不是产品而是一种文化，一种与消费者针对体育产生共鸣的情感。
体育本身具有的活力、健康、竞争的魅力，如果与公司的品牌理念相融合，这对品牌有非常好的促进作用，体育很容易让人联想到一个很形象的东西。
做体育营销首先要强调一个关联性，例如，用大型体育赛事提升品牌知名度、企业形象直至提高企业币场占有率是目前国内外很多大型企业的市场营销战略，他们通过赛事中的品牌展现，带出另一种社会属性以表明赞助企业的身份和地位，如“联想”赞助北京奥运会，NIKE 买断巴西足球队的服装赞助10年、“中国石化”冠名F1上海站等等。
而房地产方面利用体育营销来推动产品销售和企业品牌的，应首推广州奥林匹克花园，一句“运动就在家门口”广告语巧妙的把体育与房地产“相连”，借助“奥林匹克花园”的体育文化效应。
而将高尔夫地产的体育营销带到出神入化境地的则非观澜湖莫属。
深圳观澜湖高尔夫球会是目前中国乃至亚洲规模最大、设施最齐全的高尔夫度假胜地，1995 年引入第41 届高尔夫球世界杯总决赛，2007 年起连续12 年(2007 年-2018年)举办有“高尔夫奥林匹克”之称的高尔夫世界杯，“欧米茄观澜湖高尔夫世界杯”的世界顶级品牌叠加世界第一大球会(指观澜湖高尔天球会)的地缘优势，仪2008 年度的世界杯总决赛的开幕盛典，就有28 个国家和地区的56名球手以及来自全球的1000多位嘉宾出席让全球瞩目；泰格伍兹、维杰辛格、格诺曼等世界顶级球手在观澜湖精彩挥杆更倾倒万众迷恋观澜。
高端地产圈层营销案例
分析项目在目标市场中的占有率，以及与竞争对手的对比情况，了解 项目的市场地位和竞争力。
客户反馈收集与处理
调查问卷
针对目标客户群体开展调查问卷，收集客户对项目、产品、服务 等方面的反馈意见。
客户访谈
邀请部分客户进行深度访谈，了解他们的购买动机、需求、满意度 等详细信息。
数据分析
对收集到的客户反馈数据进行整理和分析，提炼出客户对项目的主 要评价和建议。
03
圈层营销策略制定
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
ERA
目标客户群体定位
01
02
03
财富阶层
针对高净值人群，如企业 家、高管、投资者等，他 们追求高品质生活和独特 的投资机会。
社会名流
包括艺术家、明星、政要 等社会知名人士，他们注 重身份象征和社交圈子。
高端专业人士
ERA
定义与发展
圈层营销定义
圈层营销是指针对特定社会阶层、职业群体或兴趣爱好群体 进行的精准营销活动。通过深入研究目标圈层的消费习惯、 价值观和生活方式，制定个性化的营销策略，实现品牌与消 费者之间的深度互动。
发展历程
随着互联网和社交媒体的普及，圈层营销逐渐从传统的广告 推广向精准化、个性化方向发展。企业开始更加注重与目标 消费者的情感共鸣，通过打造独特的品牌体验和文化氛围， 吸引并留住目标客户。
案例三：某豪宅品牌跨界合作创新举措
01
品牌合作
与国际知名设计师、艺术家等跨界合作，共同打造豪宅品牌形象。
02
营销策略
通过跨界合作推出限量版产品、举办艺术展览等方式提升品牌影响力和
知名度。
03
营销效果
跨界合作创新举措成功提升了豪宅品牌的价值和知名度，吸引了更多高
融创营销力解读及营销案例
四、营销组织——最牛销售员，销冠团队
• • 在业内最好的营销团队一定是融创。 首先，融创必须找到最好的销售员。融创认为好的销售员一定可以带来客户，或者好的销售员一定知道 这个项目哪个好卖，哪个不好卖，或者好的销售员一定知道在什么时候和客户说什么话。你知道什么时 候促单，也知道如何利用你手里的资源，所以融创对于销售员的要求非常高。当然融创给销售员的佣金 也高，去年销售员有4个上了一百万的收入，今年上半年有17个超过一百万收入的销售员。我们的提成是 千分之三到千分之六。西山一号今年是56亿的指标，就算50个亿，20个销售员，每个人2.5亿，平均销售 员年薪都得上一百万。所以我们希望销售员拿得多，但是一定是最好的销售员。这里面我们对于营销本 质的理解要找到最好的销售员，而且往往最好的销售员能够卖出更高的价钱。我们做了一个比较，去年 和前年监控企业所有的销售，销冠级的员工售价比最后落后几名员工的售价高3%，相当于给客户的优惠 少了3%，意味着优秀的销售员售价支持更好。所以我们一定要找到最好的销售员组成最好的销售团队， 这是我们对于营销本质两方面的理解。 融创销售团队有的是自己培养的，有的是挖的，更多还是挖来的。你要找到最好的销售员，最好的销售 员可能就在你的周边，他卖得好就要把他拉过来。我们每个团队的每个人都要单独审核，都是这个城市 销售项目的前两名。
战略二 “为城市代言”聚焦做极致产品
• 通常而言，专一化的聚焦战略伴随着良好的企业管控。 在孙宏斌看来，高聚焦战略下对进入城市的管控和要求， 则主要体现在对产品品质、企业品牌的塑造。 • 孙宏斌认为，每一座城市都应当有一个足以代言城市 高度的经典作品，并适度超越市场、引领市场，如其在北 京打造的西山壹号院、天津的王府壹号以及重庆的玖玺台。 • 为此，孙宏斌对各地团队要求极高，不但要能够快速 抢占优质资源、挖掘市场需求，还需要将融创自身的品牌 优势代入其中。 • “融创是少有的既能坚持高端定位，又能保持高周转 的房企。”业内分析人士指出，融创的高周转、高聚焦归 于企业独特的开发模式和流程管控。
某房地产项目营销策略
采用大理石材质进行墙面、地板和天花的铺 采用纯铜质地， 精
贴，而且根据功能分区的不同，餐厅、走道、 选了国外多款最流行，
玄关处的地面拼花都不一样。
重新融汇精致打造，让
每个把手都是国际品质
和时尚的结晶
获亚洲设计大奖的 市场价高达三万元的 TOTO计算机控制全自 动座厕，科学而人性 化的设计满足尊贵主 人的需要，特有自动 开合、自动冲 洗、自 动除臭、自动加温功 能。
营销机会突破
客户：注重产品的保值增值功能
市场：未来阶段的不可预测风险
收藏品的抗跌 与增值能力
产品：502套一线江景鼎级大宅
以收藏品为导向打造与 定义项目价值
项目营销占位：
项目形象定位
大人物·收藏品
楚天逸品 以极致产品打造 成就大平层收藏品传奇 恭迎湖湘大人物入主
项目形象示意
中欣集团地产品牌战略研究
特制1.85m×1.85m的按摩浴缸，独特的地方是它的 漩涡喷水孔。每一个喷孔将水吸入，然后再喷回。漩涡 强度从刺激表皮的轻柔按摩到大面积有力地按摩皮肤、 皮下组织和肌肉。让沐浴真正成为放松身心的享受。 卫生间的设备相当考究，采用了高级啡网石铺设，配 有淋浴室、蒸汽浴房1.85M×1.85M的水力按摩浴缸等 多种卫浴设备，还有双洗面盆和全套汉斯格雅水龙头。
案例借鉴小结：如同国际奢侈品，高价值背后必然有着强力品牌的支撑；对产 品附加值的极致研磨，使产品上升至收藏品高度；高调而神秘的操作手法，以 话题及事件营销为项目证言。
1 品牌塑造
2 产品打造
3 操作模式
> 通过强化企业品牌，以衬托出顶级豪宅的“系出名门”。 > 利用名人和专业渠道进行品牌互补，以文化和历史作为精神图腾提
绿城、星河湾、龙湖资料学习提纲
绿城、星河湾、龙湖资料学习提纲一、前言标杆学习贵在去芜取菁，学其精髓，透过具体现象看到本质。
企业文化标杆企业更是如此。
一手抓管理，一手搞文化，管理是刚性的、硬性的、强制性的，文化更多是柔性的、软性的、非强制性的。
因此学习他人的文化更要从人性本源出发，学习其核心思想，聚焦其基本的理念和观点。
所有经营、管理行为等等末端和细节皆由源于并透射着其核心思想。
希望大家研读时以此为参考。
二、绿城绿城之核心思想是：偏执于理想主义1、绿城标杆研究：系统介绍绿城经验2、绿城文化理念读本：透射着理想主义色彩3、绿城与万科之对比：理想主义与现实主义的对比4、绿城产品管理：共六个文件。
5、绿城工程管理：共六个文件。
6、绿城集团管控：共三个文件。
7、绿城营销管理：共三个文件。
三、星河湾星河湾之核心思想是：偏执于高品质创造高价值1、星河湾的舍得与用心2、绿城解读北京星河湾3、星河湾文化4、星河湾的品牌之路——星河湾副总裁梁上燕讲话稿5、星河湾唯品质论：一个地产品牌的“跨界”传奇6、星河湾工程管理：共四个文件。
7、星河湾营销管理：共三个文件。
四、龙湖龙湖之核心思想是：稳健发展扩张发展解读龙湖五、后记仅仅提供以上素材，供各位领导、同事提前研读。
同时有些问题点提请各位重点关注和思考以下命题：1、核心领导人在企业发展的作用。
2、践行核心理念的手段。
希望各位能事前阅读以上资料，静心研读才能领悟其值得借鉴的地方，并助于会议现场的深度沟通与碰撞。
编辑人：刘进超 2011-6-23。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
PPT文档演模板
2020/11/18
杭州星河湾圈层营销
概况
• 中国星河湾蜚声国际、名动中国， 秉持“舍得、用心、创新”的企业 理念，成功布局中国盛世版图，开创星河湾传奇，撰写与国内外知名房企 同场争辉的璀璨篇章，实现从“中国制造到中国创造”的华丽成长。
• 2011年是浦东星河湾崭新一页的开篇，长三角作为中国乃至全球民 营资本最为集中的阵营，凭借自身开创精神倍受世界敬仰。星河湾不仅为 长三角精英们搭建生活、事业、修为的平台，更致力于关注高端阶层内心 的幸福感，带来国际领先的生活理念，星河湾2011年拓展工作也将围绕这 一主题由点到面，星火燎原。
PPT文档演模板
都用手轻轻掰开。杭州星河湾圈层营销
•14：00 酒店大堂处摆放上象征星河湾的天堂鸟。
•before •after
•为节约成本，星河湾人买来鲜花自己插。但由于担心细节把握不好，因此邀请
P酒PT文店档演模花板 艺师来免费帮忙。
杭州星河湾圈层营销
•14：30 手提袋放置
•即使是最粗心的男生，也会为了星河湾变得细心。为了美观，一位星河湾人正
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•14：40 台卡准备
•6个席位准备了10份台卡，折叠过程中出现褶皱影响质感，则直接换掉。担心酒 店打印效果有偏差、且费用太高，因此台卡事先在外打印好带来。 P•P为T文档便演模于板 其他同事折叠，星河湾人事先用美工刀刻出折痕杭。州星河湾圈层营销
•高管
9% •其他
•总经
14%
理及总
裁18%
•董事、
董事长
•59%
•能源 •服装 •9% 18% •房地
产
•金融
•14% •IT
•14%
•14%
•食品
•建筑
4%
•27%
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•活动实况
PPT文档演模板
活动筹备阶段 活动准备阶段 活动进行阶段 活动结束阶段
杭州星河湾圈层营销
•路线、餐桌摆放、桌布颜色及摆放效果一再查看及确认，以确保晚宴调性及活动的顺利进行。 P•P赠T文送档演插模板花、自带点心、活动大堂鲜花是否可以换成天堂鸟和香水百合？杭州再星次河争湾圈取层。营销
活动筹备阶段 活动准备阶段 活动进行阶段 活动结束阶段
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•4月26日，8：00 车上抓紧休息，准备体力备战杭州！
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•星河湾2011长三角拓展布局图
•南京
PPT文档演模板
•无锡 •苏州
•上海
•杭州
•宁波
•台州 •温州
• 安徽区域：覆盖合肥等地 • 南京区域：覆盖南京及周边区域 • 无锡区域：覆盖无锡等地 • 苏州区域：覆盖张家港等区域 • 杭州区域：覆盖萧山、富阳等区域 • 宁波地区：覆盖慈溪等区域 • 台州：覆盖温岭等周边区域 • 温州：覆盖乐清、瑞安等周边区域
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•短暂的一周筹备期内，工作人 员多次至策源杭州公司及活动 现场，与相关工作人员进行接 P洽PT文、档演沟模板通。
杭州星河湾圈层营销
PPT文档演模板
•4月25日 14：00 •与策源杭州公司进行客 户信息沟通，并安排后 期工作。
杭州星河湾圈层营销
•4月25日 15：30 现场勘查
活动日期：2011年4月26日（周二） 活动时间：17：30—21：00（含签到时间） 活动目的：
1、围绕在杭州深访客户期间开拓的意向客户，开展小众饭局营销。 2、在维系当地有影响力的老客户的同时邀请其圈层朋友，挖掘浦东星河湾的潜在客户。 活动形式：品牌分享（晚宴） 活动规模：6围 现场来宾：杭州城市公司VIP客户、当地意见领袖、行业协会领袖 活动地点：杭州凯悦酒店 酒店介绍：杭州凯悦酒店位于西子湖畔，坐拥风光如画的西湖山色，是杭州规模最大、 档次最高、设施最完善、服务最齐全的豪华酒店之一。
P将PT文手档演模提板 袋的提手轻轻折进袋内。
杭州星河湾圈层营销
•14：30 讲台鲜花修剪
•酒店为讲台装饰了鲜花，但体积太大遮住了“星河湾”三个字。由于不放心酒
P店PT文男档演模服板 务员的细心程度，星河湾人自己动手修剪。
杭州星河湾圈层营销
•14：30 PPT调整及讲稿准备
•PPT一遍又一遍地过，为的是让活动11分成功、11分精彩。
杭州星河湾圈层营销
•杭州——星河湾2011长三角拓展第一站
•杭州 •2200年的悠久历史 •素有“人间天堂”美誉，被马可·波罗赞为“世界上最美丽华贵之城”
PPT文档演模板
•杭州是浙江省省会，副省级城市，也是长三角第二大经济城市 •随着高铁开通
•已纳入大上海一小时都市圈
杭州星河湾圈层营销
•活动要素
PPT文档演模板
•每一台IPAD、每一模板
•13：00 换上晚礼服，以优雅的姿态杭州迎星河接湾即圈层将营销开始的晚宴。
•13：50 酒店大堂处星河湾人正在用天堂鸟和香水百合装扮大堂。
•担心买不到天堂鸟，专门从上海带到杭州。 •为了呈献最美的效果，每一支天堂鸟花瓣
写在前面
本次杭州站活动中 有太多体现“用心、舍得、创新”之处的小故事值得分享 虽然点滴都平凡 但正是因为这些平凡却尽善尽美的点滴 促成了本次晚宴的成功
因此 我们将从活动进行的每一个环节 细细品读星河湾人平凡中的这份热爱、敬业、责任、和激情
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
活动筹备阶段 活动准备阶段 活动进行阶段 活动结束阶段
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•杭州邀约客户汇 总
•4月26日星河湾品牌分享会杭州站共邀约29组共计52位，实际到访客户21组共计
43位，出席率为73%。
其中董事长、董事达 13位，总经理及总裁4位 ，高管2位，其他3位。 客户行业包括私募、 IT、国家电网、建筑、 食品、服装、药品等高 收入行业。
PPT文档演模板
杭州星河湾圈层营销
•12：00 PPT文档演模板
现场搭建紧锣密鼓地进行。
杭州星河湾圈层营销
P•P每T文档一演模板个环节，星河湾人都积极参与其中，严格把控。 杭州星河湾圈层营销
PPT文档演模板
•严控细节、精益求精是每杭州个星河星湾河圈层湾营销人的标准要求。
PPT文档演模板
•酒店投影仪效果欠佳，策源自己带，确保杭当州日星河P湾P圈T层画营销面的原色呈现。