上海公务员考试 专业考试 城市建设管理讲义(根据2011大纲整理)

第一部分城市建设经济管理

一、城市社会学基本知识

（一）城市社会学研究的主要内容

人类生态学、城市社区的划分、城市问题（失业、住房紧张、环境恶化、种族歧视、阶级冲突、贫富不均、犯罪等）对策与规划、城市化。

（二）城市、社区、居住社区与城市居住区的概念

（1）城市：是以非农产业和非农人口聚集为主要特征的居民点，在我国，城市是指按国家行政建制设立的市和镇。

（2）社区：社区是若干社会群体（家族、氏族）或社会组织（机关、团体）聚集在某一地域里所形成的一个生活上相互关联的大集体。在我国，城市社区一般指街道、居委会；农村社区一般指乡镇、村。社区人口一般在2万左右。

（3）居住社区：是以居住行为为核心的内在社会网络及社会互动的空间表现。

（4）城市居住区：是一个空间实体居住地域，一般称居住区。泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3万-5万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

（三）社区的基本构成

——人群：第一要素

——地域：重要条件

——生活服务设施：联系纽带

——文化背景及生活方式：相互关联基础

——生活制度及管理机构：维持秩序的基本保障，构成大集体的必要条件

人群和地域是最基本要求，后三者是社区人群相互联系的纽带

（四）社区的类型

——根据共同地理位置分。在城市，相邻的几个街道或居委会合称一个社区；在农村，相邻的村或镇合称一个社区。

——根据共同兴趣或目标分。学校、工厂

——根据共同问题分。如河流污染，影响两岸居民生活，为有效解决问题，可以将这些居民视为一个社区。（五）城市社区的特点

——人口集中、流动性强：钟摆式流动

——异质性：价值取向多元化

——经济和其他活动频繁

——生活方式多样化

——人际关系松散

——居民的组织程度比较高

（六）社区建设与管理

（1）城市社区建设：是指在政府倡导下，依靠城市社区力量，利用社区资源，解决社区问题，强化社区功能，发展社区事业，促进社区经济和社会的协调发展。

（2）城市社区管理：

——广义的，是对整个城市社会系统，包括政治、经济、文化等社会领域的全面管理；

——狭义的，是城市社区内部社会生活所进行的管理，如环境卫生、医疗保障、社区服务。——本质上讲，社区管理是对社会系统的社会管理，借助系统方法、层次方法所实施的社会管理。

——城市社区管理把实现社区社会效益和心理归属作为最终目标。

（七）社会发展理论

——西方的现代化理论：西方不发达国家之所以仍然处于传统社会，是因为它们不能突破传统与现代的界线，这些国家要想现代化，唯有引进和

输人西方文明，并将它转化成自身的文明用以取代原有文化，照搬西方的发展模式，即实现“西方化”，或者叫“全盘西化”。

——作为西方现代化理论对立面的依附理论：非西方不发达国家之所以不发达，未能实现现代化，并非内部因素所致，而是由发达国家这种控制、剥削和依附关系所造成的。

——取代依附理论的世界体系论：

——有中国特色的社会发展理论

（八）城市社会空间结构的变化趋势

（1）变化原因：经济、人口、社会等因素的影响

（2）变化趋势：

——经济因素：变化一、当今最重要的经济变化将为新的劳动地域分工，这就是国际性或国家尺度的劳动分工以及跨国企业的世界性经济支配。典型表现为：高附加值的金融、贸易公司总部职能集中于世界城市的中心区域，办公职能和研究开发职能集中在世界城市的郊区，而生产部门则广泛分布在发展中国家。变化二：经济结构的软化。

——世界经济变化的空间结果表现为：

——西欧、北美工业中心地带的许多城市的非工业化

——大城市圈内部制造业和服务业的离心化

——大城市成为专门生产、处理信息和知识的世界化城市

——人口因素：家庭结构变化、人口负增长、老龄化社会。

（九）城市管理中的社会学思维

（十）当前中国城市社会结构的特征和社会问题

（1）城市结构特征：

——传统的圈层式的城市发展日趋衰弱，而城市空间结构的分散化将越来越明显；

——产业布局和生产方式呈现集中与分散并存的局面；

——知识密集型企业占主导地位，并依托人才密集区在城市聚集；

——在相当长的时间内，传统的制造工业将会与新的信息产业中心并存，出现二元化的城市空间结构和社会文化结构；（所谓二元经济结构，简而言之，不过是工业和农业两大部门的区分，即一个社会的经济和人口划分为工业和农业两大部门）

——城市生态环境不断改善，营造出良好的生态空间。

（2）城市社会问题：（我国城市社会十大问题）

——人口问题：最严重、最基本、最棘手

——劳动就业问题：经济性失业、社会性失业、结构性失业、季节性失业、人口过度增长失业，失业都是社会性的。

——青少年犯罪问题

——老龄化问题：60岁以上人口占总人口10％或65岁以上7％

——贫穷问题：贫穷线

——知识分子问题

——婚姻家庭问题

——社会主义道德风尚问题

——城市发展和建设问题

——官僚主义问题

（十一）构建和谐社会的基本内容

民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。

民主法治，就是社会主义民主得到充分发扬，依法治国基本方略得到切实落实，各方面积极因素得到广泛调动；公平正义，就是社会各方面的利益关系得到妥善协调，人民内部矛盾和其他社会矛盾得到正确处理，社

会公平和正义得到切实维护和实现；诚信友爱，就是全社会互帮互助、诚实守信，全体人民平等友爱、融洽相处；充满活力，就是能够使一切有利于社会进步的创造愿望得到尊重，创造活动得到支持，创造才能得到发挥，创造成果得到肯定；安定有序，就是社会组织机制健全，社会管理完善，社会秩序良好，人民群众安居乐业，社会保持安定团结；人与自然和谐相处，就是生产发展、生活富裕、生态良好。

二、城市经济学基本知识

（一）城市经济学研究的对象与范畴

——宏观城市经济学把城市当作一个整体来研究，以宏观经济学理论为基础，采用总量经济分析法，探索城市经济的增长与衰退，城市规模问题以及城市化问题。

——微观城市经济学以单个的经济单位为研究对象，以微观经济学为理论基础，主要研究城市土地利用、住宅、交通、就业、环境等问题。以马歇尔的价格理论为依据，综合了马歇尔和新古典学派方法论基础上发展起来的——综合微观与宏观分析的城市经济学理论，它将城市经济内部各个部门的“个量分析”，同整个国民经济的总量分析结合在一起，形成了城市和城市工业化过程中的综合城市经济学研究体系。

（二）城市经济学的特征

——多学科性

——广泛的外在性和规模经济的特性

——地理空间属性

——复杂性

（三）供需理论及其应用

（1）理论假设：完全竞争假设、经济人假设、完全信息假设

（2）供需曲线：

——需求曲线：数量和价格呈反比

——供给曲线：数量和价格呈正比

——弹性需求：奢侈品；刚性需求，生活必需品

——政府政策：采用补贴而不用价格管制方法，不直接影响市场供给，不引起短缺。

（四）城市规模与城市经济增长

（1）城市规模

——人口规模：决定性指标

——用地规模

——生产力规模

——消费力规模

（2）城市经济增长

——需求指向理论：投资需求和消费需求都属于有效需求，他们的扩大会带来经济增长

——供给基础理论：一是城市产业的物质与技术基础；二是专业化协作程度；三是投资环境，尤其是城市的基础设施水平。

——经济增长方式：由要素投入增加的粗放型；由要素生产率提高的集约型

——经济增长方式内在影响因素：资源开发利用；经济开放度；经济发展的总体水平；经济体制

（五）城市土地经济特性和土地制度改革

（1）城市土地经济特性

——土地具有固定性、差异性、耐久性等自然特性。土地的自然特性决定了他的经济特性

——土地的经济特性，是人们在使用土地时引起的经济关系，表现为：稀缺性、边际效益递减性、土地利用方式变更的困难性、区位的效益性。

（2）土地制度改革

——传统的土地使用制度：行政划拨、无偿无限使用、禁止转让

——阶段：征收土地使用费（1982深圳）；实行土地使用权有偿出让（1987年试点）；修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让转让条件（1988年宪法修改）

——原则：城市土地单一国有制；土地所有权和使用权相分离；国有土地商品化经营；逐步

——使用途径：——土地出让金

——土地使用税：行政关系

——土地使用费：经济关系、对外商收

——土地增值税：级差地租

——征收原则：因地制宜、区别对待

——运行模式：一级市场（协议招标拍卖）、二级市场（出售交换赠与）、三级市场

——经济特征：市场的垄断性、供给的稀缺性、地产的不动性、房地的融合性

——土地等级评定：特大城市7-11级；大城市6-9级；中等城市4-7级；小城市3-5级

（六）城市交通的供求特征及政策调控

（1）需求特征：需求时间空间的不均匀性、需求目的的差异性、实现需求方式的可变性

（2）供给特征：供给资源的约束性、供给的目的性、供给者的多样化

（3）政策调控

——内容：交通市场政策、交通投资政策、交通限制政策、交通调整政策（线路设施成本负担调整政策、运费调整政策、投资调整政策、公共机制调整政策）

——交通问题：交通拥挤、交通公害、交通事故

（七）城市基础设施的构成、特征与经营

（1）构成：城市供水与排水系统、能源系统、交通系统、通讯系统、环境系统、防灾系统

（2）特征：服务的公共性和社会性；效益的内部性和外部性；需求的周期性和供给的连续性

（3）经营

（八）外部性经济问题和城市公共经济问题

（1）外部性经济：外涉性问题。部门活动的外部性经济正效果，是城市产生、扩展的最主要动力之一；外部性经济效果总量在城市中向心递增，城市外围逐渐减弱，形成级差效益。

（2）城市公共经济：是关于城市社会整体发展和社会福利的经济。涉及非竞争性和非排他性的公共物品的生产和提供，也涉及公用设施的建设经营和服务定价

（九）城市公共财政

——是城市政府实行公共政策的主要基础，是城市公共经济问题的重要组成部分

（十）城市产业发展问题

（十一）城市与区域发展的趋势

城市与区域一体化发展：生产要素市场一体化、产业发展一体化、城乡空间发展一体化、基础设施建设一体化、环境资源开发和保护一体化。

三、建筑工程与技术经济

（一）现金流量

（1）概念及分类

——企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量

——初始现金流量、营业现金流量、终结现金流量

——现金流量表：经营活动现金流量、投资活动现金流量、筹资活动现金流量

（2）分析的作用

——对获取现金能力的评价

——对偿债能力的评价

——对收益的质量的评价

——对投资和筹资活动的评价

（二）资金的时间价值

——指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称货币的时间价值

——周转次数增加、“利滚利”复利

——表示方式：绝对收益额（利息）、相对数收益率（利率）；政府债券利率在通货膨胀率很低时可表示资金时间价值。

（三）经济效果评价指标和方法

（1）指标

——静态评价指标——投资收益率

——静态投资回收期

——偿债能力——借款偿还期

——利息备付率

——偿债备付率

——动态评价指标——内部收益率

——净现值

——净现值率

——净年值

——动态投资回收期

（2）方法

——独立方案：净现值法、净年值法、内部收益率法

——互斥方案：绝对效果检验、相对效果检验

——相关方案：现金流量相关型方案的选择、资金有限相关型方案的选择、从属型方案的选择

（四）价值工程理论

价值＝功能/成本

——核心：功能（效用）分析

——提高工程价值的途径：——提高功能、降低造价

——保证功能不变、降低造价

——提高功能、造价不变

——功能略有下降、造价大幅度降低

（五）项目融资方式

——BOT：建设经营转让，投资公司（只有经营权）建设运营，特许期结束移交政府

——TOT：投产的设施移交外资，融得资金用于建设新项目，经营期满移交中方

——ABS：资产证券化，发行债券募集资金

——融资租赁：出租人代购设备，租给项目公司使用，按期收取租金。期满，项目公司象征性取得所有权，期间，所有权属于出租人。

——境外资金

（六）投资项目可行性研究的概念、方法

1、概念

在投资决策前，对项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究；对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析与比较论证；并对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。为项目决策部门对项目投资的最终决策提供科学依据和作为开展下一步工作的基础。

2、问题

——为什么要建议这个项目

——市场及资源情况如何，建多大规模

——厂址选在哪里最佳

——采用何种工艺技术

——需要的外部条件如何

——建设时间多长，需要多少资金，建成后的经济效益、社会效益如何

——融资分析

需要配有工业经济、技术经济、工艺、土建、财会、系统工程以及程序设计方面的专家组成。

（七）可行性研究的基本内容

——项目兴建的理由与目标

——市场分析与预测

——资源条件评价

——建设规模与产品方案

——场址选择

——技术方案、设备方案、工程方案

——原材料燃料供应

——总体运输和公用与辅助工程

——环境影响评价

——劳动安全卫生与消防

——组织机构与人力资源配置

——项目实施进度

——投资估算

——融资方案

——财务评价

——国民经济评价

——社会评价

——风险分析

——研究结论与建议

（八）资金成本与资本结构

1、资金成本：是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。

——资金筹集费用：指资金筹集过程中支付的各种费用，如发行股票，发行债券支付的印刷费、律师费、公证费、担保费及广告宣传费。需要注意的是，企业发行股票和债券时，支付给发行公司的手续费不作为企业筹集费用。因为此手续费并未通过企业会计帐务处理，企业是按发行价格和除发行手续费后的净额入帐的。

——资金占用费：是指占用他人资金应支付的费用，或者说是资金所有者凭借其对资金所有权向资金使用者索取的报酬。如股东的股息、红利、债券及银行借款支付的利息。

——资金成本=每年的用资费用/（筹资总额-筹资费用）

2、资本结构

资本结构系指长期负债与权益(普通股、特别股、保留盈余)的分配情况。最佳资本结构便是使股东财富最大或股价最大的资本结构，亦即使公司资金成本最小的资本结构。资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。企业融资结构，或称资本结构，反映的是企业债务与股权的比例关系，它在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力，决定着企业未来的盈利能力，是企业财务状况的一项重要指标。合理的融资结构可以降低融资成本，发挥财务杠杆的调节作用，使企业获得更大的自有资金收益率。

（九）相关财务分析的主要方法

比率分析法是财务分析最基本、最重要的方法

——盈利能力分析——净资产收益率＝净利润/平均净资产

——总资产报酬率＝息税前利润总额/平均资产总额

——营运能力分析——总资产周转率＝主营业务收入净额/平均资产总额

——流动资产周转率：

流动资产周转次数＝流动资产周转额/平均流动资产余额

——存货周转率：存货周转次数＝主营业务成本/存货平均余额

——应收账款周转率＝主营业务收入净额/应收账款平均余额

——偿债能力分析——资产负债率＝负债总额/资产总额（50％较适合，过大破产）

——速动比率＝速动资产/流动负债；速动资产＝流动资产－存货；速动资产＝货币资金＋短期投资＋应收票据＋应收账款＋其他应收款（不存在待摊费用和其他流动资产项目时，两种方法计算结果应一致，100％有偿债能力）

——发展能力分析——销售（营业）增长率＝本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额

——资本累计率＝本年所有者权益增长额/年初所有者权益

（十）固定资产折旧及其计算方法

1、范围

——计提的：房屋及建筑物；在用的施工机械、运输设备、生产设备、仪器仪表、工具器具；季节性停用、大修理停用的固定资产；融资租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产；未使用和不需要用的固定资产——不计提的：已提足折旧仍继续使用的固定资产；按照规定唯独估价作为固定资产入账的土地。

——按月计提；当月增加下月起计提；当月减少，下月起停止计提；提前报废的，不补提折旧；提足折旧后无论是否继续使用，均不再提取折旧。

2、影响因素：折旧的基数（原价）、预计净残值、预计使用年限

3、计算方法：

——平均年限法：固定资产月折旧额＝（原值－净残值）/（使用年限×12）

——工作量法：单位里程（台班）折旧额＝（原值－净残值）/（预计行驶里程（工作台班）×12）

对技术进步较快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备

——双倍余额递减法（账面价值逐年减少，月折旧率不变）

月折旧率＝2/（固定资产预计使用年限×12）

月折旧额＝固定资产账面价值×月折旧率

——年数总和法（逐年减少）

月折旧率＝尚可使用年限/（预计使用年限的总和×12）

月折旧额＝（原值－预计净残值）×月折旧率

四、建设工程项目管理

（一）工程项目建设程序

1、策划决策阶段：又称为建设前期工作阶段

——编报项目建议书

——可行性研究报告两项工作内容。

2、勘察设计阶段

——初步设计阶段

——施工图设计阶段：一经审查批准，不得擅自进行修改，否则须重新报请原审批部门

3、建设准备阶段

——组建项目法人；征地、拆迁、“三通一平”乃至“七通一平”；组织材料、设备订货；办理建设工程质量监督手续；委托工程监理；准备必要的施工图纸；组织施工招投标，择优选定施工单位；办理施工许可证等。

4、施工阶段

——项目新开工时间，按设计文件中规定的任何一项永久性工程第一次正式破土开槽时间而定。

——不需开槽的以正式打桩作为开工时间。

——铁路、公路、水库等以开始进行土石方工程作为正式开工时间。

5、生产准备阶段

——招收、培训生产人员；组织有关人员参加设备安装、调试、工程验收；落实原材料供应；组建生产管

理机构，健全生产规章制度等

6、竣工验收阶段

——验收合格后，建设单位编制竣工决算，项目正式投入使用

7、考核评价阶段

——是工程项目竣工投产、生产运营一段时间后，在对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动，是固定资产管理的一项重要内容，也是固定资产投资管理的最后一个环节

（二）建设工程项目管理的主要内容和任务

——核心任务：工程项目管理的核心任务是控制项目目标（造价、质量、进度），最终实现项目的功能以满足使用者的需求。工程项目的质量、进度和投资三大目标是一个相互关联的整体，三大目标之间是对立统一的关系。

——施工方项目管理的任务：施工安全管理、施工成本、施工进度控制、施工质量控制、施工合同管理、施工信息管理、与施工有关的组织协调

——工程总承包方项目管理的任务：安全管理、总投资控制、总承包方的成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、与总承包方有关的组织协调

——业主方项目管理的任务：项目的投资目标、进度目标、质量目标

——设计方项目管理的任务：设计的成本目标、设计的进度目标、设计的质量目标，项目的投资目标

——供货方项目管理的任务：供货方的成本目标、供货方的进度目标、供货方的质量目标

（三）建设工程项目进度计划的编制和调整方法

1、进度计划方法：

——横道图：甘特图，最常用方法，工作按纵向排列，有局限性和不足

——网络计划图：由箭线和节点组成

——双代号网络计划：箭线及其两端节点的编号表示工作，虚工作（虚箭线）

——双代号时标网络计划：实箭线表示工作，虚箭线表示虚工作，波形线表示工作的自由时差

——单代号网络计划：节点及其编号表示工作

——单代号搭接网络计划：FTS；FTF；STS；STF

2、调整方法

——调整关键线路的方法

——非关键工作时差的调整方法

——增、减工作项目时的调整方法

——调整逻辑关系

——调整工作的持续时间

——调整资源的投入

（四）建设工程项目进度控制的措施

进度控制的主要工作环节包括进度目标的分析和论证、编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况、采取纠偏措施，以及调整进度计划。

1、组织措施：有专门的工作部门和符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作

2、管理措施: 管理的思想方法和手段以及承发包模式、合同管理和风险管理等

3、经济措施：资金需求计划、资金供应的条件和经济激励措施等

4、技术措施：对实现进度目标有利的设计技术和施工技术的选用

（五）建设工程项目质量控制系统

1、质量控制系统的建立

——分层次规划的原则：第一层次建设单位和总承包企业；第二层次设计、施工、建立企业

——总目标分解的原则

——质量责任制的原则

——系统有效性的原则

2、建立程序

——确定质量负责人，形成控制系统网络架构

——确定领导关系、报告审批及流转程序

——制订工作制度

——编制质量计划

——界面划分和管理方式

3、运行

——运行机制：

——核心是动力机制，动力机制来源于利益机制

——约束机制：取决于自我约束能力和外部监控效力

——反馈机制：深入一线

——基本方式：PDCA，计划、实施、检查、处置方式

（六）建设工程项目质量验收

施工验收分为检验批、分项工程、分部（子分部）工程、单位（子单位）工程的质量验收，验收合格的规定各不相同

——检验批应由监理工程师组织施工单位项目专业质量（技术）负责人进行验收，其中的主控项目、一般项目应符合有关规定；

——分项工程应由监理工程师组织施工单位项目专业质量（技术）负责人进行验收，其验收的基础是其中所包含的检验批；

——分部工程应由总监理工程师纽织施工单位项目负责人和技术、质量负责人等进行验收，验收的基础是走其中所包含的分项工程以及质量控制资料，对涉及安全和使用功能的地基基础、主体结构、有关安全及重要使用功能的安装分部工程还要进行见证取样试验或抽样检测，而且需要对其观感质量进行验收。

——施工过程质量验收不合格根据其程度不同处理措施不同

（七）建筑安装工程造价的构成

1、直接费——直接工程费：人工费、材料费、施工机械使用费

——措施费：环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及按拆费、模板支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水降水费

2、间接费——规费：工程排污、定额测定费、社会保障费

——企业管理费

3、利润

4、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加

（八）工程定额计价的基本方法

1、直接工程费单价＝人工费＋材料费＋施工机械使用费

2、单位工程直接费＝（工程量×1）+措施费

3、单位工程概预算造价＝单位工程直接费＋间接费＋利润＋税金

4、单项工程概算造价＝3的和＋设备、工器具购置费

5、全部工程概算造价＝4的和＋预备费＋有关的其他费用

（九）工程量清单计价方法

1、工程量清单计价应包括招标文件规定，完成工程量清单所列项目的全部费用

——分部分项工程费

——措施项目费

——其他项目费

——规费

——税金

2、综合单价法，是指完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的之和

工程量×（人工费、材料费、机械使用费＋管理费＋利润＋风险因素）＝分部分项工程费

再＋措施项目费＋其他项目费＋规费＋税金＝总造价

（十）建设工程合同与合同管理

1、合同类型

建设工程勘察合同、设计合同、施工合同

2、按承发包方式（范围）分类

——勘察总承包、设计总承包、施工总承包合同：经发包人同意，可分包任务的一部分

——单位工程施工承包合同：常见于大型复杂建设工程，大型工业建筑安装工程

——工程项目总承包合同：可依法将部分工程分包

——BOT合同：特许权协议书，自筹资金经营维护，出售产品服务，期满无偿移交东道国。

3、按承包合同工程计价方式（或付款方式）分类

——总价合同

——单价合同：确定单项工程单价，结算按实际工程量×单价

——成本加酬金：实际支出给发包人，另收管理费和商定的利润。

4、其他合同

——委托监理合同

——物资采购合同

——工程保险合同

——工程担保合同

5、合同管理：执行法律法规；普及知识培训人才；设立机构配备人员；建立制度；推行合同示范文本。

（十一）建设工程项目信息管理

——建设工程项目信息管理的最终目的是通过项目信息传输的有效组织和控制为项目建设的增值服务

——建设工程项目的信息包括在项目决策过程、实施过程（设计准备、设计、施工和物资采购过程等）和运行过程中产生的信息，以及其他与项目建设有关的信息，它包括:项目的组织类信息、管理类信息、经济类信息，）技术类信息和法规类信息。

（十二）建设工程索赔的依据与方法

1、依据

——合同文件:本合同协议书（有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分）、中标通知书、投标书及其附件、本合同专用条款、本合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。

——订立合同所依据的法律法规：

——相关证据：书证、物证、证人证言、视听材料、被告人供述当事人陈述、勘验检验笔录、鉴定结论

2、程序和方法

——程序：

——提出索赔要求：索赔事项发生28天内向工程师提出索赔意向通知

——报送索赔资料：在索赔意向通知发出28天内，向工程师提出索赔报告及有关资料

——工程师答复：在收到索赔报告的28天内答复

——工程师逾期答复后果：视为认可索赔

——持续索赔：应阶段性向工程师发出索赔意向，在索赔事件终了后28天内送索赔报告，工程师28天内答复。逾期不答的视为成立

——仲裁与诉讼：工程师对索赔的答复，承包人或发包人不能接受

（十三）工程项目风险管理

1、工程项目风险分类

——按风险来源分：自然风险、社会风险、经济风险、法律风险、政治风险

——按涉及的当事人分：业主的风险、承包商的风险、咨询建立单位的风险

——按工程项目的进展阶段分：建设阶段风险（交钥匙：承包人承担全部风险、实报实销：投资者承担风险）、试生产阶段风险、生产经营阶段风险

——按风险的可控制性：核心风险（可控）、环境风险（不可控）

2、风险识别与评价

——识别技术和工具：核对表、项目工作分解结构（WBS）、常识经验和判断、实验或试验结果、敏感性分析——风险衡量：损失发生的频率或发生的次数；损失的严重性；确定风险的概率分布

——风险评价：A重点B顾及到C不考虑

3、管理对策

——风险控制措施：风险回避（消极）、损失控制（损失最小化，预防为主、防控结合）、风险分离（常见于设备采购）、风险分散、风险转移（并非转嫁，分包、技术转让、财产出租）

——财务措施：财务转移（保险的风险财务转移、非保险的风险财务转移：保证书保函、风险中性化）、风险自留、风险准备金（风险损失×发生的概率）、自我保险（内部建立机制或机构）

第二部分城市建设管理法规

一、城市规划管理

（一）城乡规划区范围与划定

——规划区：指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。

——具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

——城乡规划——城镇体系规划

——城市规划——总体规划

——镇规划——详细规划：控制性、修建性

——乡规划

——村庄规划

（二）城乡规划编制管理与审批管理

1、编制：

——国务院建设主管部门组织编制的全国城镇体系规划和省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，应当作为城市总体规划编制的依据。

——城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。从事城乡规划编制工作应当具备下列条件，并经国务院城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作：——有法人资格；

——有规定数量的经国务院城乡规划主管部门注册的规划师；

——有规定数量的相关专业技术人员；

——有相应的技术装备；

——有健全的技术、质量、财务管理制度。

——编制城乡规划，应当具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等基础资料。县级以上地方人民政府有关主管部门应当根据编制城乡规划的需要，及时提供有关基础资料。

——城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。

——省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。2、审批：

——全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批。

——省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。

——直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。

——县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

——省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议，常务委员会组成人员的审议意见交由本级人民政府研究处理。

——镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见交由本级人民政府研究处理。

——规划的组织编制机关报送审批省域城镇体系规划、城市总体规划或者镇总体规划，应当将本级人民代表大会常务委员会组成人员或者镇人民代表大会代表的审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。

（三）城乡规划技术标准的构成与内容

1、构成：基础标准、通用标准、专用标准

2、内容：

——城市规划的编制标准

——城市道路交通工程规划

——城市专项工程规划

——城市历史文化保护

——城市园林绿地系统规划

——村镇规划

（四）城市总体规划编制的主要任务、内容

1、主要任务

——从城市的整天和长远利益出发，合理有序配置城市空间资源；

——通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济社会发展；

——确保城市经济社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性；

——建立各种引导控制机制，确保各项建设活动与城市发展目标相一致；

——通过信息提供，促进城市房地产市场健康有序运作。

2、内容

——城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。

——规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。

——城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。

（五）城市详细规划编制的内容

——城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。

——城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

——控制性详细规划

——强制性内容：确定各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定。

——包括规划文本、图件（图纸、图则）、附件（规划说明、基础资料、研究报告）

——修建性详细规划

——指导设计

——规划说明书、图纸

（六）城市规划实施管理。

——城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要。

——城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。

——旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。

——近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为五年。

——以划拨方式提供国有土地使用权的，向城乡规划主管部门申请核发选址意见书；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设用地规划许可证；建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布；乡村建设规划许可证。

二、城市建筑管理

（一）建筑工程施工许可

1、申请施工许可证的工程范围

——建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

——工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理。

2、申领条件：

——已办理建筑工程用地批准手续

——已取得建设用地规划许可证

——施工场地已具备施工条件，需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求

——已经确定施工企业

——有施工图纸及技术资料

——有工程质量和安全的具体措施，办理了工程质量、安全监督手续

——规定应委托监理的已委托监理

——建设资金已落实。建设工期不足一年，到位资金不少于50％，超过一年，不少于30％

3、办理程序：

——领取建筑工程施工许可证申请表

——填表盖章，附文件申请

——收到申请15日内颁发，不符合条件的，15日内书面通知说明理由

（二）建筑工程发包与承包的规定

1、工程发包管理

——工程报建制度：所在地建设行政主管部门办理报建手续（在施工许可证前）

——发包单位应具备的条件：是法人或个人；有人员、能力；没有的须委托有资质单位代理

——发包工程勘察设计应具备的条件：可行性研究报告或项目建议书已批准；办理了建设用地规划许可证；有基础资料

——发包工程施工应具备的条件：初步设计及概算已批准；已列入年度建设计划；有施工图纸资料；建设资金、材料设备来源已落实；用地征用已完成，拆迁符合工程进度要求

——发包管理：必须发包给有资质单位，分为招标发包（公开、邀请、议标）和直接发包

2、承包管理

——总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包

——但除总承包合同约定外，必须经建设单位认可

——施工总承包，建筑工程主体结构施工必须由总承包单位自行完成

——不得非法转包、再分包

（三）建设工程招标投标的范围、程序和管理

1、招标范围

——大型基础设施（能源、交通、邮电通讯、水利、城市设施、生态环境保护项目）、公用事业（水电热气、科教文卫、商品住宅包括经济适用房）等关系社会公共利益、公众安全的项目：

——全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目

——使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目

2、规模标准

——施工单项合同估算价在200万元人民币以上的

——重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的

——勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万人民币以上的

——总投资额在3000万人民币以上的

3、招标程序

——向招投标管理机构报建

——核准招标方式和范围

——编制招标文件

——发布招标公告或发出投标邀请书（邀请招标三家以上，议标两家以上）

——对潜在投标人进行资格审查（大于等于7家）

——发招标文件（出售，需澄清或非实质性修改，投标文件截止期15天前书面通知购买者；投标邀请书发布到截止一般不得少于30天）

——项目现场勘察（投标人）

——编制投标文件（密封送达，迟到的不予开启退还，可以撤回补充修改已提交的投标文件，但应当在截止日之前，书面通知；招标人在截止时间的同一时间开标）

——组建评标委员会

——开标、评标、提交评标报告

——确定中标人

——招标人提交招投标情况书面报告

——发出中标通知书

（四）建设工程监理的范围、工作任务和内容

1、范围

——国家重点建设工程

——大中型公用事业工程：水电气热、科教文卫、旅游商业体育

——成片开发建设的住宅小区：5万平以上的必须监理，以下的可以监理；对高层、地基结构复杂的多层应当实行监理

——利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

——国家规定必须实行监理的

——基础设施：能源、交通、邮电信息、水利、城市基础设施、生态环境保护项目

——学校、影剧院、体育场馆

2、工作任务

依照法律法规及标准文件合同，对承包单位在施工质量、工期、资金等方面，代表建设单位实施监督。3、内容

三控两管一协调：控制投资工期质量；管理合同信息、协调有关单位

（五）建设工程竣工验收管理制度

竣工验收条件：

——完成约定内容

——工程竣工报告，有项目经理和施工单位负责人签字

——工程质量评估报告：监理单位签字

——质量检查报告：勘察设计签字

——完整档案资料

——材料设备的进场试验报告

——支付工程款

——工程质量保修书

——城乡规划部门、公安消防环保、建设行政部门及其委托质量监督机构的有关文件

程序：

——提交竣工报告

——建设单位组成验收组

——书面通知工程质量监督机构

——验收

——形成验收报告

——验收合格之日起15日内报建设行政部门备案。

（六）建筑工程质量管理基本内容

——建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定。

——国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度。从事建筑活动的单位根据自愿原则可以向国务院产品质量监督管理部门或者国务院产品质量监督管理部门授权部门认可的认证机构申请质量体系认证。经认证合格的，由认证机构办法质量体系认证证书

——建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。建筑设计单位和建筑施工企业对建设单位违反前款规定提出降低工程质量的要求，应当予以拒绝。

——建筑工程实行总承包的，工程质量由工程总承包单位负责，总承包单位将建筑工程分包给其他单位的，应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。

——建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。

——建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，不得指定生产厂、供应商。

——建设施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。

——建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

——建筑工程实行质量保修制度。保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。

——任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。

（七）建筑安全生产管理基本内容

——建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。

——建筑工程设计应当符合按照国家规定制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。

——建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建设工程的特定制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。

——建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施，有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全的防护措施。

——建设单位应当向建筑施工企业提供与施工现场相关的地下管线资料，建筑施工企业应当采取措施加以保护。——建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律法规规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境污染和危害的措施

——建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。建筑施工企业的法定代表人对本企业的安全生产负责。

——施工现场安全有建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。

——建筑施工企业和作业人员在施工过程中，应当遵守有关安全生产的法律法规和建筑行业安全规章、规程，不得违章指挥或者违章作业。作业人员有权对影像人身健康的作业程序和作业条件提出改进意见，有权获得安全生产所需的防护用品。作业人员对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。

——建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，支付保险费

——涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

——房屋拆除应当由具备保证安全条件的建筑施工单位承担，由建筑施工单位负责人对安全负责。

——施工中发生事故时，建筑施工企业应当采取紧急措施减少人员伤亡和事故损失，并按照国家有关规定及时向有关部门报告。（特别重大事故、重大事故、较大事故、一般事故）

——有下列情形之一的，建设单位应当按照国家有关规定办理申请批准手续：

——需要临时占用规划批准范围以外场地的

——可能损坏道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施的

——需要临时停水、停电、中断交通的

——需要进行爆破作业的

——其他

——建设行政主管部门负责建筑安全生产的管理，并依法接受劳动行政主管部门对建筑安全生产的指导和监督。

三、城市房地产管理

（一）我国土地制度的基本内容

——实行土地的社会主义公有制：市区土地属国家所有，农村和郊区土地属农民集体所有

——国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使：中央人民政府行使国有土地资产经营管理的职能

——不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地

——国家为公共利益的需要刻意依法征用集体所有的土地：新宪法加可以给予补偿

——国家依法实行国有土地有偿使用制度：出让

——国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权：使用者缴纳有关补偿安置的费用后，或无偿直接交付其使用

（二）集体土地征收

——征收土地的补偿费包括：土地补偿费（归集体），安置补助费、地上附着物，青苗补偿费（归农民）——制度缺陷

——土地征收被滥用：公共利益

——土地征收补偿标准范围不合理：土地前3年平均产值6-10倍计算，太少

——土地征收程序不规范，缺乏民主

——存在以租代征现象

（三）国有土地使用权的出让与划拨及相关政策

——土地使用权出让：三种方式

——协议出让：定向议标，成交价较低，没有充分竞争，适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目、政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。出让金不得低于国家规定的最低价。

——招标出让：规定期限内，书面投标形式确定。公开招标和邀请招标。对需要优化土地布局，大型或关键性发展计划与投资项目的较大地块出让。确定中标者要看投标价、资信情况综合评价，不一定最高者得。

——拍卖出让：按指定时间、地点，公开叫价最高者得。有利公平竞争。对区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。

——土地使用权的出让年限的规定：居住用地70年，工业、科教文卫体、综合或其他50年；商业、旅游、娱乐40年。自签订土地出让合同起计算，剩余年限。期满可申请续期（最迟到期12个月前提出申请），重新签订土地合同，支付土地使用权出让金，办理登记。

——土地使用权划拨：县级以上人民政府批准，缴纳补偿安置费后或无偿交付使用的行为——标的限于国有土地

——取得具有行政性

——取得具有无偿性

——具有无期性

——用于具有特定性

——内容：公法人享有划拨土地的使用权和占有权，但无收益处分权；私法人有占有、使用、收益和一定的处分权。

——终止：国家征收；使用人不再需要；特定项目终止；土地灭失。

——划拨土地使用权的商品化：途径

——出让：将城镇中指定的土地使用权以一定年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有使用经营管理，并一次性收取货币金额。

——出租：国家将无偿划拨改为有偿出租

——划拨土地使用权收回，又签订国有土地租赁合同

——划拨土地使用权人将划拨土地上房屋出租，出租人应将租金中的土地收益上缴国家，从而实现划拨土地的有偿化

——作价出资或入股

——法律直接规定

（四）房地产开发的基本程序

——投资决策分析

——建设前期工作

——拟订设计任务书

——编制设计文件

——建设实施工作

（五）房地产开发项目管理

——以项目经理负责制为基础，进行有效的计划、组织、协调、控制。

（六）房地产转让、房地产抵押、房屋租赁管理的基本内容

1、转让

不得转让的情形：——以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的

——依法查封或其他形式限制房地产权利的

——依法收回土地使用权的

——共有房产，未经其他共有人书面同意的

——权属有争议的

——未依法登记领取权属证书的

转让的一般条件：——土地使用权证书

——房屋所有权证书

转让的程序：洽谈、审核、估价、定价、签订合同、缴纳税费、产权过户登记

出让土地使用权的转让条件：

——已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

——属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

——改变原有土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或合同，调整土地出让金。

划拨土地使用权的转让：

——报有批准权的人民政府审批，由受让方（下家）办理土地使用权出让手续

——可以不办理手续的，转让方（下家）应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

2、抵押

——可设定抵押的两类房产：取得房屋所有权连同该房屋所占范围内土地使用权的；以出让方式取得的国有土地使用权的，若无地上房屋或房屋未建成亦可单独抵押。但划拨土地使用权职能同地上房屋一同成为抵押权客体。

——划拨土地上房地产的抵押：不得单纯设定抵押。若上面有房产，需按划拨土地使用权转让的规定报政府审批，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

——新增地上物处置：新增房屋不属于抵押财产，无法实际分割的可依法一同拍卖，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

3、租赁

——签订书面租赁合同，登记备案

——已营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。

（七）房屋权属登记管理

——国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度

——土地使用权，应向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书

——凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，房产部门核实并颁发房屋所有权证书——房地产转让或变更时，先申请房产变更登记，再申请土地使用权变更登记，由同级人民政府更换更改土地使用权证书

——房地产抵押时，向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记

——县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。

（八）房地产中介服务的内容

——房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等居间服务

（九）物业管理概念和基本内容

——属第三产业中的服务业

——常规性公共服务：必须做好的

——房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督

——房屋设备、设施的管理

——环境卫生的管理

——绿化管理

——配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作

——车辆道路管理

——公众代办性质的服务

——针对性的专项服务

——委托性的专项服务

四、城市环境管理

（一）环境的概念

指人类的环境，分为自然环境和社会环境。

——自然环境：大气圈、水圈、生物圈、土圈、岩石圈

——社会环境：城市、农村、工矿区

（二）城市绿化规划原则与指标

1、原则

城市绿化规划应当根据当地的特点，利用原有的地形、地貌、水体、植被和历史文化遗址等自然、人文条件，以方便群众为原则，合理设置公共绿地，居住区绿地，防护绿地，生产绿地和风景林地等。

2、指标

——人均公共绿地面积＝城市公共绿地总面积/城市非农业人口

人均建设用地指标不足75平方米的，2000年不少于5平方米；2010年不少于6平方米

人均建设用地指标75－105平方米，2000年不少于6平方米；2010年不少于7平方米

人均建设用地指标超过105平方米，2000年不少于7平方米；2010年不少于8平方米

——城市绿化覆盖率＝城市内全部绿化种植垂直投影面积/城市面积

2000年不少于30％，2010年不少于35%

——城市绿地率＝城市六类绿地面积之和/城市总面积

2010年不少于30%，六类绿地：公共绿地，居住区绿地，单位附属绿地，防护绿地，生产绿地和风景林地（三）城市绿化的建设要求

上海绿化条例第二章规划和建设

——规划管理部门应确定各类绿地的控制线（简称绿线），并向社会公布

——公共绿地，由市或区县绿化管理部门负责建设；道路绿地由市政管理部门负责建设

——新建居住区绿地，由建设单位负责建设

——单位附属绿地，由所在单位负责建设

——铁路、河道管理范围内的防护绿地，分别由铁路、水务管理部门负责建设

——配套绿化比例标准：

——新建居住区、学校、医院、疗养院、公共文化设施，绿地面积占用地总面积大于35%

——新建工业园区大于20%

——新建地貌主干道路红线内的大于20%，其他道路15%

——建设单位应当按照所缺的绿地面积向绿化管理部门缴纳绿化补建费

——行道树，胸径不得小于八厘米

——四万平以上公共绿地，应配备公共服务设施

——配套绿化应与主题工程同时完工，不得迟于主体交付后六个月

（四）制定环境保护规划的基本要求

——环境保护工作要与城乡规划、建设相结合，改进城乡规划编制工作

——环境保护基础设施建设选址科学，规模适宜

——大力发展绿色建筑，依靠科技进步改善人居环境

——引入市场机制，健全监管体制，提高环境基础设施运营效率

——开展环境保护工作要与环境综合整治、创建节水型城市、国家园林城市和绿色交通示范城市等相结合（五）环境监督管理要求

——国务院环境保护行政主管部门制定国家污染物排放标准，定期发布环境公报

——县级以上人民政府的环境保护行政主管部门，应当会同有关部门对管辖范围内的环境状况进行调查和评价，拟订环境保护计划，经计划部门综合平衡后，报同级人民政府批准实施

——环境影响报告书经批准后，计划部门方可批准建设项目设计书

——环境监督管理的部门，有权对管辖范围内的排污单位进行现场检查

（六）防治环境污染和其他公害的基本要求

——废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声振动、电磁波辐射

——建设项目中的防治污染措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用

——排放污染物的单位，应按规定申报登记

——排放污染物超过标准的，依照规定缴纳超标准排污费，并负责治理。排污费必须用于污染的防治，不得挪作他用

——对造成污染的单位，限期治理

（七）违反环境保护法的法律责任

——给予警告或处以罚款

——拒绝现场检查或检查时弄虚作假的

——拒报或谎报申报事项的

——不缴纳超标准排污费的

——引进不符合技术和设备的

——将产生严重污染的生产设备转移给没有污染防治能力单位使用的

——没有达到要求就投入生产使用的，责令停止生产使用并处以罚款

——擅自拆除或闲置设备的，且污染物排放超标准的，责令重新安装使用并处罚款

——情节严重的，人员给予行政处分

——逾期未完成治理任务的，处以罚款或责令停业关闭；罚款由环境保护行政主管部门决定，责令停业关闭由作出限期治理决定的人民政府决定，责令中央级的，需报国务院批准。

——对行政处罚决定不服的，15日内复议或起诉；对复议不服的，15日内起诉。

——完全由于不可抗拒自然灾害，并经及时采取合理措施仍不能避免造成环境污染的，免于承担责任

——因环境污染损害赔偿的提起诉讼时效期间为3年，从当事人知道或应当知道起

（八）城市环境卫生管理基本规定

——环境卫生设施，所需经费应当纳入建设工程概算

——市容环境卫生行政主管部门，制定公共厕所建设规划；配备专人或委托单位个人承包管理，可适当收费。——多层和高层建筑应当设置封闭式垃圾通道或者垃圾储存设施，并修建清运车辆通道

——街道两侧，设置封闭式垃圾容器、果皮箱等设施

——市的主要街道、广场、公共水域的环境卫生，由环境卫生专业单位负责；居住区、街巷等地方，由街道办事处负责组织专人清扫保洁

——飞机场、火车站、公园等公共场所，由本单位负责清扫保洁

——城市集贸市场，由主管部门负责组织专人保洁；摊点从业者负责清扫保洁

——水面由经营单位责任作业者清理保洁；船舶上的垃圾由船上负责人依照规定处理

——凡委托环境卫生专业单位清扫、收集、运输、处理废弃物的，应当交纳服务费

——市区内禁止饲养鸡鸭鹅兔猪，因教学需要的，须经所在城市市容环境卫生行政主管部门批准

（九）城市市容管理基本要求

——街道的临街建筑物的阳台和窗外，不得堆放、吊挂有碍市容的物品。搭建或封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管有关规定。