众厦地产惠州南山公馆营销执行案
某公馆行销执行策略课件(PPT 60页)
津京高尔夫俱乐部、高档私人俱乐部等及顺驰俱乐部
2,500
百货金卡
华联商厦、凯悦酒店等
2,500
津外客源 国外客源 私家车
国内企业500大及上市公司
5,000
驻津外企，摩托罗拉、三星等跨国公司高层，日韩台协会人员。 5,000
双B车主、AUDIV6、VOLVO、凌志等高档私家车主
5,000
共计约：50,000笔
内附： 800份项目预约参观邀请函
开盘热销震慑
总裁行政公馆B座开盘就封盘的热销奇迹
系列软文造势
渤海湾计划，高价热销奇迹的背后
DM ⑤ 、 ⑥邮寄（3万笔）
以总裁行政公馆热销封盘事实为基础，酒 店商务公寓产品亮相，产品力高度及深度 的挖掘，并巨细糜遗的呈现给目标客户群 （内附答谢酒会邀请函）
开盘强销期
配套设施
会所
天 津 会 ： 空 中 会 所
俯 视 名天 流津 场的 商 务
保全
社 区 智 能 管 理 系 统
中 南 海 平 行 计 划
休闲
北 方 新 天 地
可不 以是 拥每 有个 的富 生豪 活都
卡司阵容
品牌 和 合 地 产 品 牌 价 值
设计
国 际 团 队 强 势 联 合
服务
的 管 理 经 验 价 值
耀眼的夜晚地标 • ······
户外广告亮相
世界的海河，天津地产发展论坛
----天津公馆，渤海湾计划公开
系列软文造势
—渤海湾计划打造一个怎样的天津公馆
DM ①、②邮寄（5万笔）
内附：800份内部珍贵资料索取回函
《渤海湾计划·世界的天津公馆》 天津公馆之总裁行政公馆楼书赠送
由 五 万从 笔五 客万 源笔 去客 口源 碑中 扩分 散析
惠州_星河丹堤_15年策略总纲(汇报版)2
2014年3大爆数点 ——创年度开盘成交单数最高项目
9.20F区首批开盘，逆市下成交314套，认购均价7939元/㎡ （签约均价7857元/㎡ ），再次刷新惠湾历史，始终引领湾区市 场，奠定了丹堤惠湾霸主地位，创惠湾年度价格、销量创奇。
2014年3大爆数点 ——惠湾商铺集中开盘高速高价先例
打破惠湾商铺无法集中开的先例，丹堤金街开盘当天实现筹客 到访106批，最终商铺成交70套，振奋市场，不仅住宅引领市场 ，商铺也能开创历史，同时单价也超过片区大盘30%以上。
备注 未达目标 未达目标 基本达标 基本达标 未达目标 基本达标
未完成18.7亿元目标原因——
1、ABD别墅：别墅市场低迷，客户锐减，原计划节点调整，仅靠线下渠 道拓客，渠道较窄，同时AB区产品总价远远高市场预期，客户极少。 2、F区：市场客户锐减，且转换率下滑；
2015年建议：进行新定位、案名包装，线上以新节点推出，同时进行策略性价格调整。 GALAXY REAL ESTATE
困境： 面对一个异地置业盘
3· 1· 1困境
3线城市的楼盘、1线城市的信贷收紧： 受信贷收紧的影响， 房企深陷资金链危机，市场观望氛围 严重，惠湾楼市首当其冲，受到负面 影响，典型品牌大盘上半年销售目标 完成情况普遍不理想。
（二） 竞争惨烈： 几乎全部楼盘都启 动了外场联动，多数楼盘启动低首付 与降价配合，市场均价下滑至50005500元/㎡（卓越从5300元/㎡降到 4600元/㎡，龙光城5100元/㎡降到 3800元/㎡）
王者丹堤，再攀高峰
惠州星河丹堤 2015年营销策略总纲
2014年，丹堤再次报捷！
在楼市低迷的情况下，创下销售业绩13.57亿，签约金额13.01亿，签约面积
16.15万㎡
家路壹号开盘前营销执行报告
1“生而高贵璀璨”家路地产 开山之作2“生而至珍至稀”城市核心地段的绝版地块3“局限下的舞蹈”制约之下的小规模项目一个出生即高贵占领城市绝版土地资源的项目该有着怎样的理想？一个受着诸多条件制约的小规模项目如何自处？一个面临区域品牌开发商云集且竞争强大的项目如何突围？家路的理想寻找家路壹号的“大理想”第一部分世联对本案价值的理解PART 01壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段壹级地段属于家路壹号的“12个壹”价值壹醇熟城央双中心，坐拥城市级配置中心区汤普幼儿园惠阳中山中学淡水土湖小学崇雅中学淡水第三小学惠阳区青少年宫区政府市政广场惠阳大剧院惠阳图书馆体育会展中心琼苑大酒店三和医院吉之岛天虹商场好宜多沃尔玛惠阳体育中心淡水镇惠民小学明日之星幼儿园云和幼儿园惠阳第一中学本案5分钟享受惠阳80%最完善配套1个广场市政府广场2大公园体育文化公园、人民公园2所医院三和医院、惠阳中医院3大酒店琼苑大酒店、世纪华园大酒店、丽景花园酒店4所名校汤普幼儿园、惠阳第八小学、崇雅中学、惠阳第一中学5大商超天虹、万联购物广场、吉之岛、沃尔玛、家乐福14家行政机构区政府、大剧院、少年宫、体育馆、图书馆、教育局、地税局、房管局等壹三地铁轨道物业，问鼎城市价值高地 深圳14号线爱民路站仅300米 深圳16号线东华大道站仅200米惠州1号线中山二路站仅500米本案草洋站沙田站惠州南站5-10min 车程壹本案惠州南站惠阳汽车总站深汕收费站惠大高速4.5公里3.2公里5.8公里7.5公里区位交通分析：Ø本案至惠州南站：8分钟、4.5公里；Ø本案至深汕高速收费站：7分钟、3.3公里；Ø本案至惠阳汽车总站：10分钟、5.8公里；Ø本案至惠大高速：15分钟、7.5公里实现深惠同城赣深高铁、广汕高铁、厦深高铁组建高铁网络深惠城轨（东线）8站直通惠州南站城市级黄金交通脉络壹惠阳区首家五星级酒店实力品牌以酒店业为龙头，多元化稳健发展的实力企业（旗下企业）最高规格的礼遇，服侍你的日常壹为舒适精研，不为倾城，只为你倾心荟萃名师品牌匠造极致舒适、严苛选材、精致部品、考究工法天工名宅 匠心筑美壹沉稳厚实 大都会立面为豪宅代言大都会精粹住区为极致而筑，上万次打磨，只为第一次就打动壹古典法式 经典园林园林风格打造以古典主义气质的法式园林为主，整体布局采用法式园林的对称式规则布局，设定了明确的轴线，不仅诠释优雅的秩序，更传达出回家的尊贵仪式感。
【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】
【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供酒店式公寓武汉酒店式公寓项目可行性分析报告.rar酒店式公寓市场报告.rar上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-8M.rar宁波酒店公寓市场调查报告.doc昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究报告51页.zip江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研.ppt北京在售酒店式公寓楼盘个案研究-37PPT.ppt北京龙公馆酒店式公寓营销报告书-117PPT.ppt南昌酒店式公寓精装修可行性报告-41DOC.doc天津酒店式公寓地产市场调研报告.doc天津高端写字楼酒店式公寓调研分析报告.doc虹口项目营销策划报告04-11.doc上海酒店式公寓的卖点在哪里?.doc上海酒店式公寓的开发前景分析.doc上海金桥酒店公寓策划报告.rar上海长风商务区商办项目营销策划方案_72页_酒店式公寓_产品定位_价格建议.doc世联_上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略_75P_形象定位_核心价值_推广执行.ppt世联_广东深圳龙岗中心城酒店市场调研公寓酒店物业发展建议报告_61p_产品建议_经济测算.pdf世联_浙江杭州市滨江区写字楼37号地块定位报告_59P_案例借鉴_酒店式公寓.ppt世联_酒店式公寓运营模式_以鸿威海怡轩为例_52PPT.ppt世联_齐商地产大乳山168亩大盘项目整体定位及发展战略(汇报版)_160P_酒店_休闲度假_公寓.ppt中原-宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告-92PPT.ppt中原_上海周浦万达广场综合体项目后期评估报告_19页_商业综合体_公寓式酒店_构建规划.ppt中原_东莞酒店市场及公寓市场简述_24p_专题研究报告.pdf中原_北京星光世界酒店式公寓项目调研定位汇报_263页.pdf中原_浙江宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告_92P_市场标杆_项目定位.ppt中原_深圳皇御苑公寓地块项目定位研究报告_152P_酒店式_中央公园_项目分析_物业定位.ppt中原_阳光新干线项目营销策略提案_93P_酒店式公寓_项目定位_推广传播_销售方案.pdf中房信_天津_复地湖滨广场住宅项目前期定位产品价格汇报稿_87P_酒店式公寓_LOFT_洋房_别墅_小高层.ppt临沂酒店及高档公寓和写字楼项目商业计划书-115doc.doc主题设计型酒店公寓项目开发模式案例借鉴_21页.ppt丽晶豪园酒店式商务公寓广告文案.doc亚豪_汤泉逸墅酒店式公寓项目营销方案_103P_小户型_欧式古典_包装方案_项目推广.ppt 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苏州某楼盘营销执行案(ppt 66页)
客户 定性
客户 访谈
客户 特性
访谈摘要
1、 对绿城和本项目是否知道？ 听朋友说过，地王，但不是太了解项目现状。 2、以往置业过程，获取信息的主要渠道？ 生意圈内朋友介绍、网站。 3、个人平时的阅读习惯、活动习性？ 苏州日报因为是党报，关注政府动向，几乎每天都看。另外还会看经济观察报、第一财经周刊等财经类报刊，还喜 欢看世界时苑等时装杂志。 一般客户交际会在高级餐厅，譬如李公堤或永利广场；私交好的朋友会一起去私人会所，女性会一起去高端美容院。 对奢侈品牌比较感兴趣，如果有珠宝或者时装等顶级品牌活动，会考虑参加。 4、购买高端物业时最关注哪几个方面？ 首先是园林，院子要大，其次是物业服务和外部环境，产品外立面、户型、开发商品牌等相应靠后。 5、对本项目的期待或建议？ 绿城的产品比较独特，只是庭院比较小，如果能再大一些，会更好。 合院3000万的总价有点高，并非真正意义上的独栋，平层官邸如果总价在1200万以内，会考虑买一套作为以后儿 子婚房。
同时在上述高端场所，设置绿城物料展示系统。
（一）苏州渠道资源
5、邮寄DM及电话邀请说明 核心提示： 定量筛选，邀请参加绿城沪杭行，直接参观绿城经典项目，体验绿城服务，加入苏州绿城会
针对与博思堂具有良好合作关系的苏州各大银行高端客户，采用邮寄DM或账单夹寄的形式，发出 “绿城沪杭行”的邀请，并初步介绍苏州项目近况。 同时针对博思堂博仕会中筛选出累积购买超过800万的592组金卡会员，由博思堂客服直接电话邀请。 博思堂及相关合作单位的高层人脉资源，同步以多种形式发力，实行“老板营销”。
苏州（含五县市）本地为主，年龄45-55岁居多，净资产3—5亿及以上，具有 创新意识、眼界开阔，大部分从事商贸流通、金融投资、地产相关、高新产 业，购买本案以自住或为下一代准备为主，少量比例考虑投资及保值。
国购中央公馆方案
强胜广告策划公司
目录
• • • 活动简介 活动主题 活动形式
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活动分工
活动流程 现场布置 宣传策略 活动诉求
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竞争优势
费用预算
活动简介
• 中央公馆总建筑面积约21万方，由2栋26层和21栋18层楼盘 构成，总共1000多户，是郎溪目前最大的商品房集群。本次 样板房征集活动得到国购集团直属宁巨物业的大力支持，经 过物业前期宣传，目前我们已经收到中央公馆23个业主的样 板房报名申请。随着市场的逐渐规范，郎溪建材业正在慢慢 转型，大品牌点对点的营销正在取代传统的门店销售和混乱 的团购会，而中央公馆的样板房活动无疑是这次转型的试金 石和开起点！
活动形式
• 入围商家将由24家家居建材成员构成。活 动由组织统一领导指挥，商家共同推出优惠 政策，资源共享，互利互惠。 • 活动办公地点将在国购广场物业办公处。
活动形式-----结算方式
结算方式由乙方统一与甲方结算： • A、业主预付全额装修款60%到乙 方，乙方给予甲方已经进场材料50% 的结算额度； • B、业主预付全额装修款100%到乙 方，乙方给予甲方已经进场材料累计 总额100%的结算额度。
物业 协调
样板 房 广 告推介
业主 跟进
材料管 理
现场施 工管理
监督验 收
供应商材料财务独立核算 业主装修定金专用账号管理
活动流程
• 8.4--8.10 活动前期准备
包括：联盟成立、方案确定、宣传物料到位
• 8.11--8.31活动宣传期 • 8.15--8.31 活动执行
活动流程
时间 内容
活 动 流 程 表 （ 参 考 ）
某楼盘销售执行案例
05
06
开发商：碧桂园集团
项目开发
土地获取时间：2018年 销售时间：2020年
开发周期：2年 销售策略：分三期推出，每期推出10万平方米的房源
项目位置及周边环境
01
02
03
地理位置
佛山市中心区，交通便利 ，距离地铁站仅5分钟步 行路程
周边设施
大型超市、医院、学校、 公园等生活配套设施齐全
周边房价
02
加强售后服务管理
针对客户反映的售后服务问题，建议 对现有的售后服务流程进行优化和改 进，提高服务质量和效率。
03
与政府合作完善周边 配套
与当地政府合作，推动周边配套设施 的规划和建设，为项目创造更加便捷 的生活环境。
感谢您的观看
THANKS
未成交客户原因分析
价格因素
部分客户认为价格过高，无法承受。这部分客户主要是年轻人和 收入较低的人群。
户型因素
部分客户对户型不满意，希望购买更大或更小的房屋。这部分客 户主要是对生活品质有更高要求的年轻人或家庭人口较多的中年 人。
地段因素
部分客户认为楼盘所在的地段不好，交通不便或配套设施不完善。 这部分客户主要是注重生活便利性的年轻人和中老年人。
绩效考核
建立完善的绩效考核制度，激励员工积极投入工 作，提高团队协作和执行力。
06
总结及展望
项目销售总结
销售业绩稳定在项目推出后，销 Nhomakorabea业绩总体保持稳定，说明市场对项 目的需求持续存在，也反映出项目的品质和定位得到了 目标客户的认可。
去化速度较快
大部分楼栋在开盘后均在短时间内完成了大部分的销售 ，表明项目的价格策略和营销策略符合市场需求，吸引 了足够的潜在客户。
房地产策划案例：水岸公馆
实现目标的障碍三
疲劳的大梅江
大梅江惜日光环日益衰退，且竞争日益激烈，由容积率限制 产生空前的同质化。坦白的说：在大梅江的吃饭越发困难。
在中央、市和区主导的三级博弈关系中，从政府的规划和资金的注入，到市政配套和公共设施建设，大 梅江地区的前景是和其他几个区域的不可同日而语。在开发商自主的市场化开发过程中，未来的大梅江， 将在交通设施、生活配套等方面存在显著的缺失和不足。正如北京的望京区域和广州的华南版块。区域 未来发展势能不足的本质原因是缺乏产业支持。
上游广告师事务所
<26个广告师，一个事务所>
水岸公馆品牌重塑案
上游水岸项目组
2007.6.8
1.TARGET |目标
本项目阶段执行目标
1.在梅江南区域内拉升形象，形成高识别的项目价值符号. 2.为2期高价入市，进行价值拉升，实现客户认同，产生购买.
实现目标的障碍 一
推广断层
长期间隔的推广中,明显的暴露出广告效应与推广周期的失横,
他并不要什么猎物，只想这样坐着 鱼钩是直或是弯，这些都不重要 不是所有的事情一定要有目的 不是所有的思想一定要有结果 很多时候，他不是在钓鱼 而是钓一种态度 这里是52万平米里湖边水湾 放下广告，来看看吧
看点1，社区魅力 看点2，产品魅力 产品一级卖点渗入,新形象印象攻势
各通路关系如下
冷推广表征 ***** 相遇在果园的男人，最好的话题应该是关于果实
解决问题原则：
1-热事件为主，冷推广为辅 2-减少冷推广的买点宣泄比重，加大 事 件报道在冷推广中的比 重。 3-明确各种媒介功能
通路释放原则
第一原则：只拉不推
冷推广 品牌形象 热事件 产品买点 市场关注
精渠道
价值认同
某楼盘推广执行案
19
新康园地产——滨江豪苑
推广步骤
第三步 奠定标准
选房、开发、推广都拿滨江豪苑的房子、社区作为标准来衡量。
阶段定位：人居文明标准 是选择的依据， 是品质与品位的标准， 是滨江豪苑在大众心目中的标准化位置。
湖南新康钧天地产策划有限公司
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策略触点——传播点
新康园地产——滨江豪苑
建立概念
“滨江生活的典范 奠定市场深度
客源
即可形成销售“开门红”
湖南新康钧天地产策划有限公司
24
新康园地产——滨江豪苑
策略划分布署
品牌蓄势战 产品蓄势战
开盘期
2007年 12月——2008年4月
2008年5月1日
广告 目标
节奏 划分
广告告知、 预热市场， 传递品牌象、 人居典范概 念
品牌形象，人居概念
预热市场， 树立品形象 与滨江生活 主张
单片印刷回敬
户型图招商折页等 设计印刷费共50000元
灯杆发布
告知、开盘、商业 3次设计与灯杆共80000元
开盘、剪礼、招商 4次活动共100000元
费用总计
以上推广费用为预算费用，真正推广费用以实际产生费用为准
湖南新康钧天地产策划有限公司
费用共计502600元
40
新康园地产——滨江豪苑
湖南新康钧天地产策划有限公司
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踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就 未来。 20.12. 1620. 12.16 Wedne sday, December 16, 2020
弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。 21:52: 0721: 52:07 21:52 12/16 /2020 9:52:07 PM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .12.16 21:52 :0721 :52D ec-201 6-Dec -20