房地产项目开发到销售流程完整版
房地产项目流程
一、项目审批
1、开发部对市场进行项目调研,依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。
2、总经理通过，申报董事会通过,下达回总经理进行项目实施.
3、项目实施:开发部买地通过拍卖的形式,或政府划拨,投标书，投标成功签订《土地出让合同》,同时准备好对外《可行性研究报告》,凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文.
4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。
5、开发部拿相关证件(用地规划许可证，立项批文等)去国土资源局办理土地证。
6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合,如销售部提供客户需求建议.
7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。
8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化,环保，人防）质检局出合格报告.
9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。(注：具体办理流程见附件五）
10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式）,开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。
11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料,预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。
（注:买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告.）
12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证.（四证两书,图纸,测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。
13、开发部确定相应的物业公司。(自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司）
14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。
15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。
16、物价局备案。
17、建设局五证二书备案。
☆注:房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二
二、施工
▲施工前的准备:开发部寻找合作单位，签订相应的合做合同.（电力局，自来水厂，宽带,电信，网络电视等)同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接.
▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底,施工过程中各部门造成冲突的处理方式：
1、不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。
2、建设单位要求变更,通知设计单位。
3、施工单位提出修改（为达到要求）告知建设单位。
4、建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。
5、监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期,质量问题)。
三、工程竣工备案
1、工程验收：
⑴首先四方验收（施工单位,监理单位，物业，建设单位）进行预验收整改.
⑵预验收通过后，把相应的资料准备起来交质检站，质检站接到申请后会通知相关部门（人防,消防,绿化，环保，白蚁,防雷等部门)加上我们这边施工单位，设计单位,勘探单位，监理单位,建设单位五个单位一起组成验收队，相关部门会提出一些整改意见进行整改，整改完后各自出具证明。五个单位出一份5方验收报告《建设工程竣工验收报告》，最后质监局根据各部门的证明(有统一表格形式）以及五方验收报告出具《质量监督报告》。
⑶让测绘公司出具房产实测报告。
⑷把所有资料存建档案馆,出具竣工档案质量认定书。
⑸去物业专项维修资金管理中心代缴纳物业专项维修资金（房产公司垫付）
⑹存档后把认定书拿去建设局领出预售证的附件。
注：以上属于竣工验收备案
四、销售
1、开盘
⑴条件：五证二书齐全，准备好销售的策划方案
销售方案包括销售策略，市场行情；销售的价格区间；销售推广方案；销售的奖罚。
总监，总经理及策划公司制定销售的策划方案,上交总经理审核再上交董事长（下达相应的指标）下达总监，经理,内勤协助编制详细价格表，总经理审核通过。
⑵网签合同：销售经理和内勤去完善网签合同信息的修改和补充
⑶销售现场布置：经理负责案场的场地布置（销售现场的装修风格，样板房，模型实物，电子展示，案板房，广告宣传等)。
⑷销售记录：
①销售日记的记录：销售经理对销售节点，重大事项，结顶交房时间，人事变动等的记录.
②销售台账的记录：认购单信息，买卖合同的主要信息和销售员名字。
③客户台账的记录：客户来访登记详细到性别，联系方式，地址来访时间等。
⑸其它需准备的东西
①小定单，认购单：认购单不同于合同,可以变更可以撤销而合同可撤销不可更改,合同是网签的,不可更改.
②楼书：楼盘介绍，楼盘名片
③销售说辞:与客户的互动比较多
④用户问卷：了解客户需求，客户信息，以销售员提问聊天的形式获得（目的为了解客户，为以后广告投放和销售提供信息考量销售员的技能)。
⑤优惠审批单,变更审批单，退房申请单，备案申请表，撤销合同申请表等。
⑥销控表:对内对外的销控表，对外销控表上墙。
⑦与银行,公积金中心，签订合作协议。
⑧准备好发票（内勤通知财务部要准备好发票)
⑹房产信息录入：要把每套房子的信息输入公司系统，对销售员的使用权限进行设置，只能看到自己的客户，防止泄密挖走客户的可能性。
2、售中
⑴接待
客户的接待：接待的次序，抢单的处理，按一定的标准。
客户的来访:销售了解，销售说辞，互动，解答客户的问题。
客户台账的登记：过来签小定,或看完就走（回访）。
客户的回访:电话，信息,微信，信函或是走访。
销售介绍:主要根据楼书和销售说辞进行介绍，销售员以对话互动的方式完成问卷.
客户信息录入：销售员根据客户信息,问卷内容把客户资料录入电脑，只能看到自己的客户信息。
⑵小定
小定：多出现在房子少，客户多的情况下，想买房子,但是具体哪一套还没定好,价格也没定，只有购房意愿。
⑶认购
一、新增认购
①哪套房子：首先确认这套房子是否已经出卖，根据销控表，和经理或是主管销控表人员确定，最忌讳一房多卖.
②价格问题：销售员和客户洽谈时根据价格表上的价格为基础，有时经理会给销售员一定的优惠授权,如有就要填写优惠审批单，销售员填写，申请优惠。优惠审批单是作为一个凭证，对授权的确认，对优惠审批的一个记录.
③认购单填写：房子和价格都确认后就可以填写认购单，除了客户姓名，哪套房子，什么价格外还要限定⒈什么时候来签合同2.交多少定金（如果签订合同，这笔定金会自动转成购房款）3确定付款方式：一次性付清；分期付款;银行按揭，公积金或组合贷款（关系到优惠金额）4。客户身份证及复印件5.明确购买第几套房（避免发生纠纷，规避风险）认购单一式两份。
1、销售员填完客户签字（复印好客户身份证）。
2、经理审核签字(复核房子是不是已经销售,价格有无折扣，和价格表有无出入，如果有打折要提供优惠审批单,折后价格是否准确）。
3、办公室复核盖章.
4、凭认购单去财务交定金（特殊情况，可以由经理，主管代收，财务要核对相应的数据,有没有身份证，优惠审批单，认购单有没有签字）审核无误——--收钱(出凭证发票或收据）。
注：如果是经理或主管代收注意事项：
经总经理同意,才可代财务收款,财务部和销售部代收款人交接，销售部指定某人代财务部收款，此人从财务部领出相应的发票(写一个凭证，某人领出xxx）此人也要对认购单进行复核,收款开票,保管好相应的银行凭证，当天或次日和财务进行核对。
二、认购的变更
1、客户提出要求变更（销售员根据客户要求填写变更审批单，填写理由之类，客户签字，销售员签字）。
2、销售经理对变更内容进行审核（无权限的要上报）签字
（把老的认购单收回，根据变更单和老认购单重新填写新的认购单,老的注明已作废，新老两份定起来）。
3、到财务部(新的老的认购单全部交上去，新资料重新备份),财务收回老的发票或收据，重新开给客户.（如有更名的要写一下这笔钱是带xxx交的，放弃收回权，避免纠纷；如无更名的话，就不需要注明直接收回来,重新写一张）。
三、认购的撤销
1、根据客户的要求填写退房申请表(理由，客户签字确认）。
2、销售经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后认购单要收回，作废）.
3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。
4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款(问客户把原来的发票或收据拿回来,把款项退还购房户,票据上客户要写收到或是收据).
★注：认购的变改和撤销对销售的影响主要有对销售台账的影响及对销控表的更改。
⑷签订合同
一、新增合同
①合同签订的准备工作:
▲和客户约定好什么时候签合同.
▲要求客户带相应的资料（身份证，户口本，结婚证/离婚证/未婚证,收入证明，银行流水，定金收据等）。
▲销售员陪同客户去房交中心拉房产证明。
▲销售员根据认购单上的内容,把网签合同准备好（在电脑系统内准备草稿）。
▲销售员把房屋图纸复印出来(测绘报告已经有了）。
②合同的签订
▲和客户谈完后把双方确认的东西输入电脑，拉出相应的份数(拉四到五份合同）。
▲客户填完签字（销售员在场，面签)。
★注：签合同时要注意的事项有：
1、合同内的信息要准确，认真仔细，如果是现房销售的,交房时间不得早于购房户最后一笔款项交付的时间，房款交清才可以交付）。
2、由于买受人逾期付款的，出卖人要通知买受人解除合同，要有通知的凭证，以公司的名义发函，表明合同已解除，格式由法务部决定。通知后才可以卖给其他人，内勤要去房交中心撤销合同。
3、签合同时,如果是期房，后面的附件一房屋平面图就要拉预测报告的图，如果是现房就要用实测报告的图纸,不要搞混淆。合同前后的填写要一致.
4、合同的填写不要出现空白处,没有的要划掉。
5、合同填完整审核无误时，由业主先签字盖手印,先是主合同11页的签字印,再是附件15页的手印.（一般不让客户盖骑缝章，等我们确认无误时要盖上骑缝章。）
▲销售经理核对签字（把认购单收回来，作为销售档案保存，认购单和合同一并交给销售经理）.
▲销售经理（内勤，主管）根据合同填一份交款单，如一共房款100万，之前交了5万定金,就开一张95万的交款单，财务凭此单收钱。
★注：有委托人的情况
1、买受人当我们的面写委托书（书面委托谁来办理)签字。
2、买受人在外地的，叫买受人到当地公证处当委托员的面写委托书，当地公证处根据委托书签发公证书（最少3份）寄给我们。
3、买受人在国外，可通过大使馆写一份委托书，寄给我们.
★注:发票（税务部门领取)开不出,用收据的情况。
1、发票用完了，一下领不出新发票。
2、停电了（网上申报）。
等有发票了要通知客户来换票,把凭证改成发票，输入电脑，凭证作废。
★注：合同签完还要签物业管理公约（属于物业)。
▲签合同的流程
面签-—-———客户先签，摁手印--——-—销售经理审核（有没有一房多卖，价格有无差异，优惠审批单是否齐全按程序,身份证信息等)无误签字-————-交给销售内勤包括要备案，预告的资料，委托书,申请表,身份证—---—-内勤拿着合同去办公室盖章，所有需要盖章的表格都要盖章，身份证也要盖章。
★注:合同中因为出卖的原因造成退房的有一下四种：
1、合同第六条，合同约定面积和产权登记面积误差绝对值大于3％的，买受人有权退房.
2、合同第十条，出卖人逾期交房的（除了合同第九条规定的特殊情况外）,逾期超过30天的,买受人有权解除合同，可以退房。
3、合同第十一条，有规划设计变更的，买受人有权在接到变更通知的15日内作出是否退房的书面答复.
4、合同第十六条，出卖人不能按约定时间交付权属证书，逾期90天的买受人有权退房。
⑸备案
①备案的申请：销售员填写申请备案，申请资料主要有以下：
▲商品房备案资料：
1、商品房购房合同原件（所有签定合同）
2、购房者身体证复印件，(如果是军人，就用军人身份证），结婚证。
3、委托房产公司备案提供委托书原件。（授权我们去办理）
4、需预告的提供预告登记申请表。
共有，也可以共同共有;非夫妻关系只可按份共有。）
6、如未满十八周岁的未成年人提供户口簿复印件，父母双方的身份证复印件，结婚证复印件，监护证明，未成年人和父母不在一起的需提供出生证明复印件.
7、购房者为单位提供营业执照复印件、法人身份证复印件、委托书原件、董事会决议原件，公司章程复印件，单位有国资成分的需要上级主管部门的批复（都加盖购房者公章)
8、购房者为港澳台及境外人员或单位需提供购房合同公证书原件、安全局备案证明原件,身份证明外文的需翻译协会翻译原件，在金工作或学习证明、境内居留满一年证明，本人无房承诺书。
9、买方营业执照上港澳合资、外国法人独资、中外合资台商等的需到国家安全局备案，购房合同公证处公证原件。
10、备案时所提供的复印件都需房产公司加盖公章
11、房款进账单复印件加盖公司公章
12、新购商品房状况申请审核表
②备案办理中：
▲交易所确认无误,在合同上盖章（有一个备案号）发一张备案证明，完成备案。
▲备案好6份合同：交易所一份留底，购房人自己一份,税务局一份，土管局一份，房产公司留一份备案,如有贷款，银行一份（老模式要六份）
▲备案证明1份，：原件给客户，复印1份给银行作为按揭贷款办理资料。
★注：备案证明和合同原件给客户时有一个移交手续，用本子登记，是谁移交，相应信息的登记；办理贷款时要把备案完的合同和备案证明复印件一并交给银行。
二、合同的撤销
1、根据客户的要求填写退房申请表（填写理由，客户签字确认）。
2、销售部经理核对签字上报总经理审批（总经理审批同意后收回全部合同和备案证明)。
3、由销售员再填写退款单销售经理确认上报总经理审批。
4、财务部根据总经理审核同意的退房申请表和退款单退款,开具冲红发票。
5、双方填写撤销合同的申请表，客户签字再经理签字,办公室凭总经理签的退房申请表盖章.
6、双方到房交中心办理撤销（带上合同，备案证明，撤销合同申请表，红字发票，身份证等)。
⑸预告证和预抵押的办理
★注：预告证——-—房屋预告登记证
预抵押—-——抵押权预告登记证
一、预告证的办理
▲填写申请表，一般在购房合同填写时一起填写，合同去房交中心备案时预告证一起做掉,我们帮购房户保管（办理房产证的时候要收回，我们暂时替客户保管），如果要撤销合同时，要把预告证也带来，先撤销预告证再撤销合同.
▲预告证办理需要准备的资料:
1、预告证申请表
2、申请人身份证明原件及复印件
3、已登记备案的商品房买卖合同
4、当事人关于预告登记的约定
5、登记部门认为需要提交的其他有关材料
▲房交中心办理程序:
1、受理-—--
2、核准收费—-——
3、审批—-—-
4、缮证-———
5、发证—---
6、归档
二、预抵押证的办理
▲商品抵押权预告办理需要带的资料有：
1、申请表
2、申请人身份证明原件及复印件
3、贷款合同
4、抵押合同
5、预购商品房预告登记证明
6、当事人关于预告登记的约定
7、登记部门认为需要提交的其他有关材料
★注：预抵押证主要用于有贷款的客户，无贷款的无需办理预抵押证;如果在交房过程中，客户已经把房款交清给银行，银行会开具房款已结清的证明，凭证明把预抵押证领出来,到房屋交易中心注销掉,后面的他项权证也不用办理了。
⑴银行贷款
▲陪同客户去银行签贷款合同（带上备案好的合同，备案证明复印件，身份证,户口本，结婚证/单身证明，收入证明等）
▲三方签字盖章，银行,客户本人，开发商（贷款合同在没有办理好产权证或是产权证未交给银行前，开发商都具有担保责任）
▲贷款合同一式4份:一份银行留底,一份开发商，一份房交中心，一份客户自己。
▲客户填好预抵押申请表（房交中心有格式化的表格）。
▲我们凭贷款合同和预抵押申请表去房交中心办理预抵押证,办好把证交给银行（或银行自己办理)。
⑵公积金贷款
★同银行贷款一样（同上）
⑶组合贷款
▲客户去公积金中心申请组合贷款.
▲公积金中心签发联系函给银行。
▲客户凭联系单和贷款资料去银行办理组合贷款.
▲银行将根据客户提供的资料把贷款意见反馈给公积金中心。
▲客户去公积金中心签订客户,银行，公积金中心三方的贷款合同.
▲客户领出贷款合同，填写预抵押申请表。
▲去房交中心办理预抵押证。
▲预抵押证办出来交给公积金中心。
⑹放款
▲结顶报告出来后-—-—银行放款（银行会联系客户,但不一定通知我们)。
▲财务根据银行进账单，开具收款发票，(即预付款发票，下次客户来给客户，通知客户）。
★注：内勤和财务的衔接
①内勤和财务要核对哪些已经放款,哪些没有放款。
②核对完，内勤要对没有放款的进行处理，为什么没有放款？
③为什么没有放款有几种原因:指标没了,过段时间再放；购房户资料提供不全；预抵押证没拿来等。
④内勤根据不同的原因做相应的处理,催款，跟进，以达到早日放款。
（☆注：销售部各岗位分别在房屋销售过程中应注意的具体问题见附件四）
3、交房
▲交房前的准备工作：
1、门牌证的申领，开发部到地名办填一张申领表，申领门牌证
2、确保供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件.
3、一户一表（开发部去水电部申领,内勤提供买房户信息等代办理)
4、内勤要把交房前客户已经付掉的办证的票跟财务核销（85元预告证，预抵押证办证费用之前由销售员在财务部领出去，办好发票拿回来内勤保管）
5、财务部要开出总额发票
★注：交房时要换发票，开总额发票，把之前的收回，把所有发票和合同带过来，验合同验发票.
发票——-—定金：认购
--——预付款：合同签订首付，或一次付清,或是银行打进来。
-——-总额：办理房产证用，交房时开总发票。
6、财务部和内勤准备结算清单,我们房款最终要有个结算,因为面积的差异造成总房款的差异，要在结算清单上写明代收费用（物业维修资金,预告证,预抵押证，他项权证，房产证，土地证，契证等的费用），交房这天为止，实际交了多少，还差多少，多退少补。房屋明细,代缴费明细,已交多少，差多少。
7、财务准备好一张收据（收到产权证,契证，他项权证等证件办理费用的收据，证办出来后要和客户换发票)。
8、销售内勤准备好交房通知书：
▲时间（由总经理召开交房会上确定的，会召集各部门讨论交房内容)
▲要带多少钱，结算清单直接附上或是直接告知要带的金额。
▲物业管理费多少填上，并且备注物业代收垃圾清运费多少（和物业公司联系好)
注：物业费不是销售部财务收，是物业财务收
▲需要带的资料写明（身份证,合同上几个人就来几个人，必须本人，之前开的发票，收据，结婚证等）
▲附上交房流程表
▲以挂号信，EMS邮政的方式邮寄，根据合同上的地址，有特殊情况如退回的,销售员要电话联系。
9、内勤要准备好办理房产证和土地证转移登记的申请表,盖好章的两书.
10、物业公司要准备好物业合同,收钱（财务发票,垃圾清运费等是代收)
11、钥匙的转交工作（房子竣工验收后施工单位把钥匙交给工程部，工程部转交给物业部）.
12、工程部或销售部准备验房单。
13、准备好钥匙移交单.
14、交房流程审批单准备好,主要是责任明确（交房时需要各流程的经手人签字）。
15、工程部,销售部，物业公司要先去排查一下（以业主的角度去验收，东西有没有少，有什么地方不好的要通知施工单位再来处理下）.
16、联系银行，交房当天派人来收款.
17、通知施工单位派人配合交房。
18、现场保洁，保安工作要联系好（总经理和销售经理协调）。
19、场地的准备(会场布置，交房地点定哪里，销售经理和策划公司一起协调）。
▲交房现场流程：
一、销售员接待
①要求购房户出示购房合同及购房户身份证原件（为了证明来交房的人是购房户本人）。
注:如果有交房通知书信件退回的,电话通知过来的购房户,要让客户签收一下.
②检查下相应要准备的发票有没有。
③填写交房流程审批表(每过一流程就要签字）。
④销售员让客户签房产证，土地证转移登记申请表。经手人在交房流程审核表上签字进入下一环节，购房户拿着流程审核表去财务部。
二、财务部接待
1、先对结算清单和客户进行确认，客户主要核对面积的调整，发票上的已付款和结算清单上已付款是不是一致，根据结算清单核对，无误客户签字（结算清单需要销售经理，财务部经理,及业主三方签字，前两者是在交房准备工作中已经完成签字。)
2、根据结算清单上的款项差额进行支付,财务部开一张财务交款单，客户凭交款单去现场银行交款处交款，银行收到钱会在交款单上盖章，表示银行钱已经收到，不管用什么方式付款,都要有凭证。
3、换票（有些票没换过的要换掉，给客户的票要有总额发票，预告证发票，预抵押发票,物业专项维修资金发票，产权证，契证，他项权证等代收费用的收据，确保发票和收据都换了，原则是钱先给再给票。）
4、流程表签字去下一环节物业
三、物业接待
1、签物业合同（其他附带要填一些表格）
2、收取物业管理费,垃圾清运费。
3、发票和收据开给购房户
4、开具一张验房单
5、流程审核表上签字去工程部
四、工程部
1、工程部或是工程部指派人员陪同验房。
2、把验房结果填写到相应的验房单上。①没问题②需要整改，如果是理解有误的,需要解释；如果真的有质量问题，工程部通知施工部，什么时候整改完毕。
3、对验房单上的信息进行确认，客户签字.
4、开具钥匙移交单(验房没问题的开移交单，或是小问题想先领钥匙的开钥匙移交单，如有问题想要整改好了再领钥匙的就先不开钥匙移交单）。
5、流程审核表上签字去物业
五、物业
凭钥匙移交单进行移交，客户领了钥匙进行签字，签流程审核表。
物业复印一份钥匙移交单给销售内勤，流程审核表原件要给销售部（可以日清或是其他形式转交）
★注：针对延期交房的
①和购房户达成赔付协议（双方协议不按购房合同赔偿金额进行赔偿)或表单（按合同上金额进行赔付）。
②协议或表单上的金额要明确.明确赔偿后的责任（收了钱以后不能来追讨）。
③由法务部起草协议或表单（格式，标准写好了要上报总经理签字）。
④在结算单上要写明此笔赔偿金额,其他程序都正常。
4、产权证的办理及发放
▲房产证的办理
①内勤和销售部经理去房交中心进行房产初始化登记，首先填写初始化登记申请，提供相应一系列的资料,预售证附件的原件等。
房产初始化需要的资料：
1、申请表
2、营业执照及法人代表身份证复印件（加盖单位公章）及组织机构代码证复印件（加盖单位公章），介绍信原件及经办人身份证原件复印件（加盖单位公章）
3、土地证原件及复印件（如已抵押在银行需提供银行同意办证的证明和经银行确认与原件相符的土地证复印件，银行加盖银行公章，骑缝章)
4、计委立项批文原件或发改委(或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）
5、建设工程规划许可证及设计要求,审定意见书,红线图原件(或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件）
6、房屋建筑竣工验收备案表原件
7、金华市规划局建设工程竣工规划专项审核意见书原件（或加盖城建档案馆办理房产证专用章的复印件。2006年7月1日之前的项目无此件，但项目中如有架空层,阁楼等不计入容积率面积的则仍需提供）
8、质监报告原件
9、白蚁预防合格证原件
10、房产测绘资质的测绘单位出具的房屋建筑面积测绘报告原件
11、图纸
12、税务局的《地税自建房税收审核证明》。
13、土地,规划与现门牌不符的提供门牌证原件及复印件(如无门牌证需地名办证明)
14、登记部门认为要提交的其他材料
②房产证转移登记申请
在办理房产转移时，所需资料有:
1、房产转移登记申请表（我公司盖章确认过)
2、申请人身份证明原件及复印件
3、备案号的合同原件
4、当事人关于预告登记的约定（我们代客户保管的预告证要交还房交中心，内勤要去银行或公积金中心把预抵押证领出来和转移登记这张表一起交给房交中心。）
5、登记部门认为需要提交的其他有关材料
③办理房产转移登记时,还要先办理契证(准备一份合同原件），去税务部缴纳契税,办理契证发你完税凭证和契证，契证复印件要交一份给交易中心。
④房交中心凭契证复印件发放房产证.
☆注（房产证办理流程和所需材料及费用详解见附件三）
▲土地证的办理
①内勤准备好相关资料,要有土地总证，房产证等，去国土资源局办理。
②或委托相关办证单位代办理，提供相关资料即可。（现在土地证已和房产证合二为一叫产权证）
▲他项权证办理
他项权证主要是给银行换取预抵押证，提供相应的证件资料,有些要三证（房产证，土地证，他项权证)，有些一证(他项权证）就可以了.
办理他项权证需要哪些资料:
1、房地产抵押申请表;
2、抵押人身份
3、夫妻关系证明(结婚证或户口簿)或未婚证明；
4、借款抵押合同;
5、房屋所有权证、土地使用权证；
6、房屋评估报告书或抵押物价值协议书；
7、委托办理的，受托人需提供本人身份证，并提供有法律效力的委托书。
★注:导致办证的区别主要看是期房还是现房，是贷款的还是不贷款的。
1、期房贷款的：
签合同后———合同备案-—-预告证，预抵押证—-——房产初始化登记———-—转移登记,契证-———-房产证----土地证——--他项权证
2、期房不贷款的：
签订合同后-—-合同备案—---预告证--—-—房产初始化—-—--转移登记，契证-—-—-房产证--—-—土地证
3、现房贷款的：
签合同后-—-—-合同备案———-房产初始化-——-—转移登记,契证-—--—房产证--———土地证—---他项权证
4、现房不贷款的:
签合同后———-—合同备案—-—-房产初始化—--—-转移登记，契证————-房产证-—--—土地证
▲证件的发放
1、根据实际情况，如果银行他项权证，房产证,土地证要收去的，就给客户复印件，契证原件给客户;如果银行只收他项权证，其他证件原件发给客户.
2、客户领证要登记签字表明已经领取。
★注：最后各证件的归属人：
1、购房户：①房产证（可能是复印件）,②土地证（可能是复印件），③契证原件,④购房合同原件，⑤备案证明
原件,⑥交房通知书，⑦门牌证,⑧总额购房发票（特殊情况如未按时交房违约时有赔偿协议，如有银行贷款，则还有贷款合同复印件）。
★注：购房户贷款的如果银行贷款还清，要去银行领出他项权证，拿去房交中心注销，购房户才可以转让或过户。
2、银行：购房合同原件、贷款款合同原件（银行贷款合同包括借款合同和抵押权合同)、备案证明、他项权证，公证书、房产证原件（可能有）、土地证原件(可能有）。
3、房产公司：购房合同、借款合同、身份证、公证书、公约（物业管理）、认购、合同变更及撤销单，优惠审批单。
①质量问题的报工程部找施工部处理。
②如果不是质量问题，物业自己处理，决定是否需要申请物业专项维修。
五、扫尾
内勤要把手上所有的文件进行归档,按套归档，保管在销售部，等整个楼盘都销售完毕，内勤移交办公室进行永久保存.
房地产开发全套流程大全(完整版)
目录第一章房地产开发程序简介 ................................................................................................. 第二章房地产开发公司的设立 ............................................................................................. 第一步房地产开发公司设立的法律程序........................................................................ 第一项房地产开发公司设立的相关税费........................................................................ 第三章土地使用权取得流程 ................................................................................................. 第二步取得开发土地使用权的法律程序........................................................................ 第二项取得开发土地使用权的相关税费........................................................................ 第三步拆迁安置阶段的法律程序.................................................................................... 第三项拆迁安置阶段的相关税费.................................................................................... 第四章房地产开发阶段 ......................................................................................................... 第四步立项和可行性研究的法律程序............................................................................ 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费.................................................................... 第五步规划设计和市政配套法律程序............................................................................ 第五项规划设计和市政配套的相关税费........................................................................ 第五章项目建设阶段 ............................................................................................................. 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程........................................................................ 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费............................................................ 第六章销售经营阶段 ............................................................................................................. 第七步销售经营阶段的法律程序.................................................................................... 第七项销售经营阶段的相关税费.................................................................................... 第七章物业管理 ..................................................................................................................... 第八步物业管理阶段的法律程序.................................................................................... 第八项物业管理阶段的相关税费.................................................................................... 附录：房地产开发专业术语 ................................................................................................... 第一节面积类 ................................................................................................................... 第二节价格类 ................................................................................................................... 第三节实务类 ................................................................................................................... 第四节管理政策类............................................................................................................
房地产开发销售流程
房地产开发销售流程 一、市场调研与项目策划阶段 在房地产开发销售流程中，市场调研与项目策划是非常重要的第一步。开发商需要通过市场调研了解当地的房地产市场情况，包括需求与供应情况、竞争对手分析等。基于市场调研结果，开发商可以制定项目策划方案，明确开发目标、产品定位、销售策略等。 二、土地收购阶段 土地收购是房地产开发的前提条件之一。开发商通过拍卖、协议出让等方式获得土地使用权。在土地收购阶段，开发商需要进行土地评估、谈判、签订土地购买合同等一系列程序，确保土地的合法性和可开发性。 三、规划设计阶段 规划设计是房地产开发的核心环节之一。开发商需要聘请专业的规划设计团队，根据项目策划方案，制定详细的规划设计方案，包括总体规划、建筑设计、景观设计等。规划设计阶段需要与相关部门进行沟通和审批，确保设计方案符合法律法规和政府规划要求。 四、项目审批阶段 在规划设计方案确定后，开发商需要向相关政府部门递交项目申请，进行项目审批。项目审批的内容包括土地使用证、建设工程规划许可证、环境影响评价等。开发商需要配合政府部门的调查和审核，
提供必要的资料和报告，确保项目能够合法合规地进行开发。 五、施工阶段 施工阶段是房地产开发的重要环节之一。开发商需要根据设计方案，选择施工单位，并与其签订合同。施工单位负责项目的具体施工，包括土建工程、装修工程等。开发商需要进行工程监理，确保施工质量和进度的控制。同时，开发商还需要与相关部门进行验收和备案手续，确保项目符合建设标准和规范。 六、市场推广阶段 市场推广是房地产销售的关键环节之一。在项目施工的同时，开发商需要启动市场推广活动，包括品牌宣传、广告投放、销售渠道建设等。开发商还需要策划和组织样板间开放、楼盘推介会等销售活动，吸引潜在购房者的关注和参与。 七、销售与交付阶段 销售与交付是房地产开发销售流程的最后阶段。开发商通过销售团队进行房屋销售，与购房者签订购房合同，并收取购房款项。在购房者支付全部款项后，开发商会办理房屋产权过户手续，将房屋产权正式转让给购房者。同时，开发商还需要进行房屋交付和售后服务，确保购房者能够顺利入住并享受到良好的居住环境。 八、售后服务阶段 售后服务是房地产开发销售流程的延续环节。开发商在交付房屋后，
房地产开发全套流程大全 完整版
录目 第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 预售1 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
房地产项目开发流程(完整版)
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
房地产开发全套流程大全完整版)
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产销售基本流程
房地产销售基本流程 简介 本文将介绍房地产销售的基本流程。房地产销售是指开发 商通过销售渠道向购房者销售自己开发的房地产项目。本文将以以下几个步骤详细解析房地产销售的基本流程。 步骤一：准备工作 在开始销售之前，开发商需要进行一些准备工作。 1.市场调研：开发商需要了解当地的房地产市场情况， 包括供需关系、竞争对手等。 2.制定销售计划：根据市场调研结果，开发商需要制 定销售计划，包括定价策略、销售目标等。 3.开发销售策略：开发商需要确定销售的渠道和方式， 例如通过销售团队、经纪人或线上平台等进行销售。 4.准备销售资料：制作销售资料，包括房屋平面图、 户型图、价格表等，以便向购房者展示。 步骤二：市场推广 在准备好销售资料后，开发商需要开始进行市场推广。 1.线上推广：通过互联网渠道，例如搭建官方网站、 社交媒体推广、搜索引擎优化等方式，吸引购房者关注。 2.线下推广：通过广告、户外宣传、参加房地产展览 会等方式，增加对项目的曝光度。 3.举办销售活动：开发商可以举办开盘仪式、楼盘推 介会等活动，吸引购房者到现场了解项目。
步骤三：客户咨询与筛选 在进行了市场推广后，开发商开始接收购房者的咨询，并 进行客户筛选。 1.接收咨询：开发商需要设置售楼处或客服热线，便 于购房者咨询相关信息。 2.回答疑问：开发商的销售团队通过电话、邮件或现 场解答购房者的疑问，提供详细信息。 3.筛选购房者：根据购房者的需求、资金状况等条件， 开发商对购房者进行筛选，确定潜在购房者。 步骤四：线下看房 对于筛选出的潜在购房者，开发商安排看房活动。 1.约见购房者：开发商与购房者约定看房时间，进行 进一步沟通。 2.安排看房：开发商安排购房者到售楼处或样板房进 行实地看房，向购房者展示房屋的优势和特点。 3.提供详细信息：开发商向购房者提供详细的楼盘信 息，包括交通、配套设施、户型等。 步骤五：销售谈判与签约 对于对房屋感兴趣的购房者，进一步进行销售谈判与签约。 1.报价与议价：根据购房者对房屋的需求和价格的考 虑，开发商与购房者进行价格谈判和议价。 2.签订意向书：双方达成一致后，签订购房意向书， 约定购房者的购房意愿和支付方式。
房地产销售流程大全
房地产销售流程大全 在房地产销售流程中，房地产开发商通过一系列的步骤来促成房屋 销售，并确保购房者的需求得到满足。本文将详细介绍房地产销售流 程的各个环节，帮助读者更好地了解房地产销售的全过程。 1. 市场调研与定位 房地产开发商首先需要进行市场调研，了解当地的房地产市场情况，并确定目标购房群体。开发商还需要明确项目的定位，包括项目的类型、规模和定价等。 2. 规划与设计 在确定项目定位后，开发商开始进行规划与设计。这一阶段包括土 地规划、建筑设计以及周边配套设施的规划。规划与设计的质量直接 关系到后续销售的效果。 3. 预售许可证取得 在进行房地产销售之前，开发商需要先取得预售许可证。预售许可 证是购房者合法购买房屋的前提，开发商需按照规定的程序和条件向 相关部门申请取得预售许可证。 4. 销售准备 销售准备包括编制销售计划、制定销售策略和准备相关销售材料等。开发商需要准备宣传册、样板房和销售合同等文件，并设立销售展示 中心。
5. 宣传推广 宣传推广是房地产销售的关键环节之一。开发商通过各种方式进行宣传，包括户外广告、媒体宣传、网络推广等。同时，开发商还可以组织开放日和推介会等活动，吸引潜在购房者的关注和参观。 6. 咨询与洽谈 购房者在了解项目信息后，会主动与开发商进行咨询与洽谈。开发商的销售人员需要提供详细的项目介绍、户型图纸、价格表等，并解答购房者的疑问。在洽谈中，购房者可根据自身需求与开发商进行价格、户型和装修等方面的商议。 7. 签订购房合同 购房者达成购房意向后，双方将签订正式的购房合同。购房合同是双方约定权利和义务的法律文件，其中包括购房者的信息、房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间等。 8. 首付款及按揭贷款办理 购房者需要按照合同约定的时间向开发商支付首付款。对于需要贷款购房的购房者，还需要办理按揭贷款，包括向银行提交贷款申请、上传相关资料、进行面签等手续。 9. 签订公证与过户
房地产项目开发到销售流程(完整版)
房地产项目流程 一、项目审批 1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情,在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。 2、总经理通过,申报董事会通过，下达回总经理进行项目实施。 3、项目实施：开发部买地通过拍卖的形式，或政府划拨，投标书,投标成功签订《土地出让合同》，同时准备好对外《可行性研究报告》，凭合同和报告交发改委审批,获得立项批文. 4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。 5、开发部拿相关证件（用地规划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。 6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合,如销售部提供客户需求建议。 7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规,是否有差错,是否可以更节省等). 8、审核通过开发部上报规划局审核（消防,白蚁，防雷，卫生，绿化，环保,人防）质检局出合格报告. 9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。（注：具体办理流程见附件五） 10、开发部先聘请监理单位（招标形式）,再聘请施工单位(招标形式），开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。 11、开发部准备好前面的四证,图纸及申报资料,预测报告；销售部准备好买卖合同，两书《住宅质量保证书》,《住房使用说明书》. （注：买卖合同,两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过,下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号, 开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告。) 12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证。（四证两书,图纸，测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。 13、开发部确定相应的物业公司.（自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司） 14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料,完成房产初始化过程。 15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证,竣工后发附件。 16、物价局备案。 17、建设局五证二书备案。 ☆注:房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二 二、施工 ▲施工前的准备:开发部寻找合作单位,签订相应的合做合同.(电力局，自来水厂，宽带，电信,网络电视等）同时办理好临时用电用水问题.工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。 ▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突的处理方式： 1、不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。 2、建设单位要求变更,通知设计单位。 3、施工单位提出修改(为达到要求）告知建设单位。 4、建设单位要求追加但不影响设计,不用改图. 5、监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期，质量问题)。 三、工程竣工备案 1、工程验收: ⑴首先四方验收(施工单位,监理单位，物业，建设单位）进行预验收整改。
房地产项目开发流程和业务流程
房地产项目开发流程和业务流程 一、前期准备阶段 1.项目规划：确定项目的整体规划方案，包括土地选址、项目定位、建筑风格等。 2.市场调研：了解项目所在地区的市场需求、竞争对手情况等，为项目定价和销售策略提供依据。 3.土地购置：通过竞拍或协议交易等方式购买适合开发项目的土地。 4.土地评估：对购买的土地进行评估，确定土地的开发价值和潜力，为项目的可行性研究提供数据支持。 5.立项申报：向政府申报项目立项，获得相应的批准文件和许可证。 二、可行性研究阶段 1.项目可行性研究报告编制：开展对项目的市场、技术、经济等方面的研究，编制项目可行性研究报告。 2.资金筹措：根据项目可行性研究报告的结果，制定资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。 3.建设用地规划：根据项目的规划要求，制定土地的详细规划方案，包括建筑、绿化、道路等配套设施的布局。 4.立项审批：向政府申请项目立项，获得相应的审批手续和文件。 三、设计阶段
1.建筑设计：根据项目的规划要求和市场定位，进行建筑的设计，包 括外观设计、内部空间布局等。 2.结构设计：进行建筑的结构设计，确定建筑的承载能力和稳定性。 3.给排水设计：设计建筑的供水、排水和消防设施，确保建筑的正常 运行和安全。 4.电气设计：设计建筑的电力供应设施，满足建筑的用电需求。 5.绿化设计：进行建筑的园林景观设计，美化环境，提升居住体验。 6.室内设计：根据项目的市场定位和目标客户群，进行室内装修设计，营造舒适的居住环境。 四、施工阶段 1.施工组织设计：编制详细的施工组织设计方案，包括施工流程、施 工图纸、施工机械设备的选择等。 2.施工招投标：通过招标、中标等方式选择合适的施工单位进行施工。 3.施工管理：对施工过程进行监督和管理，包括进度控制、质量检查、安全管理等。 4.竣工验收：完成建筑物的施工，进行竣工验收，获得相应的验收证书。 五、销售和运营阶段 1.市场推广：通过广告、网络、展会等方式进行项目销售和推广，吸 引潜在购房者。 2.签订买卖合同：与购房者签订买卖合同，明确双方的权利和义务。
房地产开发全流程
房地产开发全流程 房地产开发是指将一块空地或已有建筑重新改造，开发成可以用于居住、商业或其他用途的房地产项目的过程。房地产开发的全流程可以分为以下几个阶段：规划、设计、融资、施工和销售。 首先是规划阶段。在规划阶段，开发商需要评估项目的可行性和潜在盈利能力。他们会研究当地的市场需求和政府政策，并决定项目的整体规模、用途以及设计风格。他们还会与市政府协商法律、环境和规划方面的要求，以确保项目符合行业标准和法规。 接下来是设计阶段。在设计阶段，开发商会雇佣建筑师、设计师和工程团队来制定详细的项目设计和施工图纸。这些图纸包括建筑物的平面布局、立面设计、结构和机电设备等方面的细节。设计团队还会与市政府的相关部门合作，确保项目的设计符合法律和建筑准则。 第三个阶段是融资阶段。在融资阶段，开发商会与银行、投资公司或合作伙伴协商融资方案。他们需要提供项目的商业计划书、市场分析报告和财务预测，以说服投资者提供足够的资金来支持项目的开发。融资的形式可以是债务融资、股权融资或混合融资。 然后是施工阶段。在施工阶段，开发商会与施工团队签订合同，开展建筑工程。施工团队负责施工计划、人员安排、物资采购、工程监控和质量控制等工作。开发商则负责监督整个施工过程，
并与相关部门合作解决工程中的问题和挑战。 最后是销售阶段。在销售阶段，开发商会与房地产经纪公司合作，将房地产项目推向市场。他们会制定销售计划和营销策略，包括广告宣传、销售推广和购房补贴等。开发商还会组织展览和开放日，让潜在买家参观样板房，提供咨询和解答问题。一旦有买家确定购买，开发商会与他们签订销售合同，并安排房产过户手续。 总之，房地产开发的全流程包括规划、设计、融资、施工和销售几个阶段。开发商需要通过与市政府、投资者和施工团队的合作，将一个初始的概念转化为一个成功的房地产项目。同时，他们还需要了解市场需求和法规要求，以确保项目能够获得市场认可，并按时交付给买家。
房地产开发全套流程大全
房地产开发全套流程大全 概述 房地产开发是指将土地资源利用起来，经过规划设计、建设、销售等一系列流程，最终将房地产产品交付给购房者。本文将详细介绍房地产开发的全套流程。 第一阶段：市场调研与土地选址 市场调研是房地产开发的起点，在这一阶段，开发商需要了解当前市场的需求和趋势，确定开发的方向和规模。在市场调研的基础上，确定合适的土地选址是至关重要的一步。土地的选址要考虑区域发展前景、交通条件、配套设施等因素。 第二阶段：规划设计与立项 在确定了土地选址后，开发商需要进行规划设计，并申请相关的立项手续。规划设计要考虑建筑风格、户型布局、楼盘功能等方面，确保项目的整体效果符合市场需求。立项手续包括编制项目可研报告、申请规划许可证等。 第三阶段：招商运作与工程建设 招商运作是指开发商通过不同的销售渠道吸引购房者，签订预售合同，并筹集项目的资金。招商手段可以包括线上线下的推广、房产展示活动等方式。同时，在招商运作的过程中，开发商需要开始项目的工程建设，包括土地平整、基础设施建设、楼栋施工等。
第四阶段：项目交付与售后服务 当房地产项目主体工程完成后，就需要进行项目的交付与售后服务。在交付的过程中，开发商需与购房者签订房屋交付合同，确保房屋质 量符合约定，并办理不动产权证等手续。同时，开发商还需要提供售 后服务，包括维护小区环境、解决物业问题等。 第五阶段：投资回报与持续运营 房地产开发的最终目的是获取投资回报。一般情况下，开发商会通 过出售房产或者出租物业实现回报。在回报的同时，持续运营也是开 发商的重要任务。持续运营包括物业管理、业主服务、社区建设等， 确保房地产项目长期保持良好的运营状态。 结语 本文从市场调研与土地选址开始，详细介绍了房地产开发的全套流程。每一个阶段都有其重要性和细节需要注意，只有各个环节都得到 妥善处理，才能保证项目的顺利推进和成功交付。房地产开发涉及众 多方面，需要各种专业知识和资源的支持，但只有经过精心规划和管理，才能取得满意的结果。
房地产开发全套流程大全(完整版)
房地产开发全套流程大全(完整版) 房地产开发全套流程大全(完整版) 1.项目前期准备阶段 1.1 研究市场需求及潜在客户群体 1.2 编制项目可行性研究报告 1.3 寻找合适的土地资源 1.4 进行土地调查，评估土地的可行性和潜在风险 1.5 确定项目整体规划和设计方案 2.土地购置阶段 2.1 确定土地购置方式：购买、拍卖、招标等 2.2 准备土地出让文件 2.3 参与土地竞标或拍卖活动 2.4 签订土地购置协议 2.5 缴纳土地出让金并办理土地过户手续 3.立项阶段 3.1 履行相应手续，如申请用地、环评等
3.2 准备项目立项报告 3.3 提交项目立项报告，并等待相关部门批复 4.规划与设计阶段 4.1 寻找合适的设计团队 4.2 与设计团队进行深入沟通，确定设计要求和目标4.3 确定施工图纸设计方案 4.4 编制项目规划与设计文件 4.5 提交规划与设计文件，并等待相关部门审批 5.融资与投资阶段 5.1 寻找合适的融资渠道，如银行贷款、股权融资等5.2 编制项目融资计划 5.3 向融资机构或投资者提交融资方案 5.4 签订融资合同并落实融资款项 6.施工准备阶段 6.1 准备项目施工图纸 6.2 确定施工单位及施工团队 6.3 确定施工计划和进度安排
6.4 准备施工设备和材料 6.5 申请相关施工许可证件 7.施工阶段 7.1 开展项目施工工作 7.2 监督施工进度和质量 7.3 协调解决施工中的问题和纠纷 7.4 完成施工并进行竣工验收 8.销售与交付阶段 8.1 开展项目销售工作 8.2 与购房者签订购房合同 8.3 安排房屋交付和过户手续 8.4 提供售后服务和质保 9.后期运营阶段 9.1 确定物业管理方案 9.2 建立物业管理团队 9.3 开展物业管理工作，包括维修、保洁、安全等9.4 定期进行物业评估和改进
房地产项目开发流程全过程
房地产项目开发流程全过程 一、项目准备阶段 1.市场研究：房地产开发项目的首要步骤是进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势。这一步骤涉及对人口分布、经济发展、竞争格局等因素的综合分析，目的是确定项目的定位和规模。 2.项目策划：在市场调研的基础上，制定详细的项目策划方案，包括项目目标和定位、产品规划、项目周期和投资预算等。 3.融资计划：根据项目策划方案，制定融资计划，确定资金需求和筹资方式。 4.土地寻找：通过政府招标、土地出让或与业主协商等方式，寻找适合开发的土地。 5.土地评估：对选定的土地进行评估，确定其开发潜力、用地性质和限制条件等。 二、规划设计阶段 1.规划设计：聘请设计机构进行项目的规划设计，包括土地利用、布局设计、建筑设计和景观设计等。 2.项目审批：将规划设计方案提交给相关政府部门进行审批，包括环保、质量监督等部门。 三、土地交易阶段 1.土地出让：通过拍卖、挂牌或协议等方式，与土地所有者进行土地交易，取得土地使用权。
2.签订合同：与土地所有者签订土地租赁或购买合同，明确双方的权益和义务。 3.拿地手续：办理相关手续，包括用地规划手续、土地使用证和房屋预售许可证等。 四、工程施工阶段 1.招投标：通过招标方式选择施工单位，签订施工合同。 2.工程施工：实施房地产项目的具体施工工作，包括土地平整、基础设施建设和房屋建筑等。 3.监理管理：聘请监理机构进行项目的监理管理，确保施工质量和进度的控制。 五、销售推广阶段 1.产品定价：根据市场需求和竞争情况，确定项目的销售价格。 2.销售推广：进行项目的销售推广活动，包括广告宣传、展览会和网上推广等。 3.销售合同：与购房者签订购房合同，明确双方的权益和义务。 4.交房验收：将房屋交付给购房者，进行正式的交房验收手续。 5.售后服务：提供项目的售后服务，包括维修保养和物业管理等。 六、项目运营阶段 1.物业管理：委托物业管理公司进行项目的日常管理工作，包括安全保卫、环境卫生和公共设施维护等。
房地产项目开发流程——工程建设、项目销售阶段
工程建设阶段是将开辟过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源 会萃在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括： 1、施工用水电及通讯路线接通，保证施工需要； 2、施工场地平整，达到施工条件； 3、施工通道疏通，满足施工运输条件； 4、施工图纸及施工资料准备； 5、施工材料和施工设备的准备； 6、暂时用地或者暂时占道手续办理； 7、施工许可批文及办理开工手续； 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验； 9、组织图纸会审、设计交底； 10、编制工程进度计划； 11、设计、施工、监理单位的协调； 商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开辟企 业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开辟企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或者分期验收，并取得《房地产开辟经营项目交付使用证》。 商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行 商品房预售。开辟企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理
预售登记，取得《商品房预售许可证》。开辟企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供预售的商品房计算，投入开辟建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建造完成主体结构的全部；小高层建造完成主体结构的三分之二；高层建造完成主体结构的二分之一。 4、开辟企业的《营业执照》和资质等级证书； 5、工程施工合同； 6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件： (一)现售商品房的房地产开辟企业应当具有企业法人营业执照和房地产开辟企业资质证书； (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (四)已通过竣工验收； (五)拆迁安置已经落实； (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (七)物业管理方案已经落实。
房地产开发到销售各阶段程序
第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜:投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册. 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委(计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书. 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步:施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜:施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售(商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案. 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案