我国不动产统一登记的范围
不动产统一登记制度探析
年 ６月前 出 台《 不动 产统 一登记 条例 》 。 为 了更 好 地理 解 不 动产 统 一 登记 制 度 ， 现就 聊 城市 不 动产登记 的现状及 建立 不动 产统一 登记 制度 的难 点 、 统一登 记 机构等 问题 进行 简要分 析探 讨 ， 以 期 为不 动产统 一登 记制度 建设 提供 有益借 鉴 。
第２ ９ 卷 第１ ０ — １ １ 期
山 东 国 土 资 源
２ ０ １ ３ 年１ Ｏ 月
不 动 产 统 一 登 记 制 度 探 析
郭 学松
（ 聊城 市 国土资 源局 ， 山 东 聊 城 ２ ５ ２ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 为 了 落 实《 物权法》 ， 年初 ， 国家 明确 要 建 立 不 动 产 统 一 登 记 制 度 ， 有效保 护不动产权利人 的合法财产权 ， 保 障 不 动产 交 易 安 全 。作 为 一 项 国家 基 础 性 制 度 建 设 ， 意 义 重 大 。 该 文 针 对 目前 不 动 产 登 记 的 状 况 ， 对 不 动 产 统 一 登 记 制 度 的难 点 及 统 一 登 记 机 构 进 行 了探 讨 ， 以期 为不 动产 统一 登 记 制 度 建 设 提 供 有 益 借 鉴 。 关键 词 ： 不动产 ； 统一登记 ； 制 度探 析
一
产 资源 ； （ 二） 领海 及 中 国管 辖 的 其 他海 域 的矿 产 资
中图分类号 ： Ｄ ９ ９ ２ ． １ 文献标识码 ： Ｃ
等 附着 物导致 土地 所 有 权转 移 的 ， 必 须 向土地 所 在
０ 引 言
尽管 ２ ０ ０ ７年颁 布实施 的《 中华人 民共 和 国物权
目前不动产统一登记存在的问题与完善对策
目前不动产统一登记存在的问题与完善对策不动产统一登记是指将社会上所有不动产的权利状况、所有人和其他情况进行统一记录的行为。
不动产统一登记是国家建立完整的不动产权制度的重要组成部分。
从国际比较来看，不动产登记制度是各国都普遍采用的制度之一，成熟的不动产登记制度不仅是国家治理能力的体现，也是市场经济的基础，然而，在我国，在进行不动产登记改革时，仍面临着一些问题。
问题一：登记信息的不够全面和准确，登记效果不理想在当前的登记制度下，赋予了已有的四种登记权利，即首次登记、转移登记、变更登记和注销登记。
但目前，不动产登记的质量依旧较低，信息不够全面、准确，登记效果不理想。
主要原因是登记的主体和登记方式还不完善，而且登记的方式过于依赖于自主申报和行政审批。
完善对策：1.建立“不动产登记机关-不动产所在地物业服务公司”的配合机制，以便更好的协调异地登记，提高信息及时性和准确性。
2.在登记机关内部建立登记补正、核实环节，保证登记信息的准确性。
问题二：登记流程复杂，缺乏便捷的网络平台目前，我国不动产登记的流程复杂，主要是登记时的现场申请、现场复核等环节，给广大业主带来了很大的不便，确保了登记质量，缺少互联网技术的应用，不利于信息互通和业务效率提升。
完善对策：1.在登记机构的官方网站上开设一个全国性的“网络不动产登记平台”，为业主和机构之间提供信息交流和资料存储的全方位便利条件，减少不动产登记的繁琐环节，提高工作效率，降低对人力物力的需求。
2.建立智慧城市和数字经济里的“不动产应用平台”，为权利人提供不动产的相关信息，同时提供相关的信息服务。
问题三：权利登记受制于异地立案当前，我国的不动产权利登记实行的是异地立案主义，这使得不少有产权的农村居民和住房居民由于异地立案无法迅速解决产权问题。
和持续挖掘购房炒房者的投机漏洞。
完善对策：1.建立城乡不动产登记官方统一网站，为业主和机构之间提供全方位便利条件。
让业主在网上查看自己的权利状况和变更，方便了解最新的不动产权利信息，提高了权利人权益的自律性。
不动产登记管理办法
不动产登记管理办法不动产登记为《物权法》中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
下文是不动产登记管理办法，欢迎阅读!不动产登记管理办法全文第一章总则第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)，制定本实施细则。
第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
国务院批准的项目用海、用岛的登记，由国土资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。
中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。
第二章不动产登记簿第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。
没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
第六条不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。
不动产登记机构的统一问题——佳木斯市设立不动产登记管理局引发的思考
房 屋登 记机 构规 范化 管理工 作 。
一
、
统一 房屋 登记机 构 的名称
从《 中国房 地产》 的协 办单位 中我们 发现 ， 目
前 我 国各 地 的房屋 登记 机构 名称 比较混 乱 。 如天 津 市房 地产 登 记发 证交 易 中心 、 常州 市房 产 登记
办 法做 出规 定 之前 ，允 许地 方先 行探 索和 试 验 ，
中分 离 出来加 以合 并 ， 单独 组建 从 中央 到地 方 的
垂 直 管理 的不动 产登 记局 。 论我 国最 终采取 何 无 种 方 式 ， 须 承 认 的 一 点 是 ， 动 产登 记 机 构 的 必 不 统 一 不可 能一 蹴 而就 ， 少要 分为 三步 ： 一 步 ， 至 第 在 现 行 的不 动产 登 记 体 制 中， 现 土 地 、 屋 等 实 房 不动 产登 记类 型 内部 的统 一 。 比如 ， 房 屋登 记 在 内部 实现 城 乡登 记 的统一 、 种地 上建 筑物 登 记 各
会 强化 政府 公信 力 。这 种趋 势势 在 必行 ， 地 方 在 政府 的职能整 合 中也具 有可操 作性 。 果今 后佳 如 木 斯 市 能 够 率先 将 土 地 和 建筑 物 的登 记 都统 一 到 不动 产 登记 管理 局 ， 将 为全 国范 围 内建 立 不 必 动 产 登记 管理 局积 累丰 富 的经验 ， 而最 终 推 动 从 我 国不 动产 登记 制度 的统 一 。
记 机构 统一 而进 行 的努 力 ， 表示 肯 定和
先 ， 们 的这 种做 法 是有 法 律 依据 的 。 他 法》 ２ ６条 的规 定 来 看 ， 国家 的法 第 ４ 在 法 规对 不动 产 统一 登记 的范 围、 登记 机
潍坊市不动产统一登记中心业务范围
潍坊市不动产统⼀登记中⼼业务范围
对于潍坊市不动产统⼀登记中⼼业务范围的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。
⼀、不动产统⼀登记机构
市区不动产统⼀登记⼯作，由潍坊市国⼟资源局负责统⼀组织实施，其所属的潍坊市不动产登记中⼼及各分中⼼具体负责办理市区范围内的不动产统⼀登记有关业务。
潍坊市不动产登记中⼼在奎⽂、潍城、坊⼦、寒亭、峡⼭开发区设⽴5个直属分中⼼。
潍坊市国⼟资源局同时在⾼新开发区、滨海开发区、经济开发区、综合保税区设⽴4个不动产登记分中⼼。
市不动产登记中⼼及各分中⼼按职责分⼯办理辖区内不动产统⼀登记业务。
⼆、不动产统⼀登记业务范围
市区不动产统⼀登记业务范围包括：集体⼟地所有权、建设⽤地使⽤权、宅基地使⽤权、房屋等建（构）筑物所有权、海域使⽤权、林权、抵押权、地役权的不动产⾸次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记以及其他各类登记。
⼟地承包经营权登记在不动产统⼀登记过渡期内，按照国家有关规定执⾏。
三、不动产统⼀登记时间
2016年9⽉9⽇起，市不动产登记中⼼及各分中⼼受理各类不动产登记业务，颁发《不动产权证书和开具《不动产登记证明，原市国⼟、住建、林业、海洋等部门发放的⼟地、房屋、林权、海域等权属证书停⽌发放。
四、不动产统⼀登记中⼼地点
市不动产登记中⼼及分中⼼地址电话参见
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不动产登记制度(完整版)
不动产登记制度不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。
①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
不动产登记条例实施细则
不动产登记暂行条例实施细则中华人民共和国国土资源部令第63号《不动产登记暂行条例实施细则》已经2015年6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
部长姜大明2016年1月1日不动产登记暂行条例实施细则（2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过）目录第一章总则第二章不动产登记簿第三章登记程序第四章不动产权利登记第一节一般规定第二节集体土地所有权登记第三节国有建设用地使用权及房屋所有权登记第四节宅基地使用权及房屋所有权登记第五节集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记第六节土地承包经营权登记第七节海域使用权登记第八节地役权登记第九节抵押权登记第五章其他登记第一节更正登记第二节异议登记第三节预告登记第四节查封登记第六章不动产登记资料的查询、保护和利用第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。
2010年，中央政法委员会曾下发文件对司法解释的效力作出过明确界定：“司法解释是最高人民法院、最高人民检察院制定的具有普遍效力的法律适用方面的文件”，“是审判机关、检察机关统一适用的执法办案依据，具有法律效力。
” 既然司法解释具有法律效力，就应具有普遍的约束力，有关执法、司法机关都应一体遵循。
与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。
第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由国土资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。
不动产物权变动的方式
第三章物权法律制度（三）考点3：基于法律行为物权变动的公示方式——动产（P40）（二）交付的种类1.现实交付（将物直接交由对方占有）2.交付替代（P40，教材举例）考点4：基于法律行为物权变动的公示方式——不动产（P40）（一）变动规则1.登记生效经依法登记，发生效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.登记对抗（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；登记仅产生对抗效力。
（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
（二）我国的不动产统一登记制度（2015年新增）1.我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
2.纳入我国不动产统一登记范围的不动产物权（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
（三）不动产登记的类型1.土地登记与房屋登记2.土地总登记、初始登记（或称首次登记）、变更登记、转移登记与注销登记3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记4.更正登记与异议登记（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。
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我国不动产统一登记的范围
1. 房地产和土地所有权登记：包括住宅、商业用地、工业用地以及其他用途的土地和建筑物的所有权登记。
这涉及到房屋、建筑物和土地的权属确认和登记。
2. 土地使用权登记：指对土地的使用权进行登记，包括国有土地、集体土地和个人土地使用权的确认和登记。
这旨在确保土地使用权的合法性和权益的保护。
3. 地役权登记：指对土地上的地役权进行登记，包括水利设施、电力设施、通信设施等对土地使用施加的限制和约束的登记。
4. 抵押权登记：对不动产的抵押权进行登记，即将不动产作为抵押物用于贷款等债务的登记。
这有助于确保债权人在债务违约情况下能够行使其抵押权。
5. 变更登记：对不动产权属发生变化时进行的登记，包括不动产的转让、出租、租赁等交易的登记。
这旨在保障不动产交易的合法性和明确权益。
6. 其他与不动产相关的登记：包括不动产租赁登记、担保登记等其他与不动产相关的权益登记。
以上是我国不动产统一登记的范围，通过这一制度的实施，可以确保不动产权益的合法性和权属的真实性，维护公平交易和社会稳定。