基准地价修正系数表及说明表的编制(word文档良心出品)
基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算
以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下：
上调幅度计算公式：
F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式：
F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度；
F2 --基准地价下调最大幅度；
I ib --级别基准地价；
I nh --级别单元总分上限值所对应的地价；
I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制
（一）因素修正系数值计算
根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：
F1i=F1×W i（10-3）
F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；
F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；
W i—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制
根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。
表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表
表10－8 I级商业用地基准地价修正系数说明表
表10－9 II级商业用地基准地价修正系数说明表
表10－10 III级商业用地基准地价修正系数表
表10－11 III级商业用地基准地价修正系数说明表
表10－12 IV级商业用地基准地价修正系数表
表10－13 IV级商业用地基准地价修正系数说明表
表10－14 V级商业用地基准地价修正系数表
表10－15 V级商业用地基准地价修正系数说明表
表10－16 I级住宅用地基准地价修正系数表
表10－17 I级住宅用地基准地价修正系数说明表
表10－19 II级住宅用地基准地价修正系数说明表
表10－20 III级住宅用地基准地价修正系数表
表10－21 III级住宅用地基准地价修正系数说明表
系数修正表
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表 表2-18 营口市各用途基准地价表 商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600 二级1963二级958 二级516 三级1356 三级747 三级385 四级917 四级634 四级324 五级550五级495 五级288 三、商业用地宗地地价因素修正 表2-19一级商业用地修正系数指标说明表 修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米） <600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 基础设施配套状况各项都有 充分保证 五项有充分 保证 四项有充分 保证 三项有充分 保证 其它 距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街 宗地形状正方形、长 方形 梯形较规整不很规整很不规整 临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）
修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米） 0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08 宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54 临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表 修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 基础设施配套状况各项都有 充分保证 五项有充分 保证 四项有充分 保证 三项有充分 保证 其它 距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街 宗地形状正方形、长 方形 梯形较规整不很规整很不规整 临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%） 修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63
修正表
附件4 景德镇市城区基准地价修正体系的编制 基准地价是某宗地在某一时点上的土地使用权具体价格，是城镇内部每一级基准地价的延伸，它同级别基准地价共同构成一个完整的地价体系，使评估的土地价格落实到具体的地块上，使土地价格更趋于准确、合理，是政府制定出让底价，监督和管理市场地价的依据。在宗地基本条件已知的基础上，可以根据基准地价修正系数体系所对应的修正体系，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对基准地价的需求。根据景德镇市城区土地定级单元总分值体系，按照《规程》要求建立城区商服、住宅和工业用地基准地价的修正体系。 第一节基准地价修正体系编制原理 一、基准地价修正体系 城区土地基准地价按照用地类型分为商服、住宅和工业用地基准地价；按网格评价单元、应用评价单元和土地级别分为网格评价单元基准地价、应用评价单元基准地价和级别基准地价（简称级别价）。 在基准地价体系中，网格评价单元是理想的均质地域；应用评价单元则是人为划分，考虑了地物界线的地块，从区位因素的影响结果（综合作用分值）的差异上分析，可以视为均质；而级别范围内的综合作用分值为一个分值段，级别内的各地块之间存在着区位差异，因此，确定的景德镇市城区基准地价体系中基准地价修正体系见下图。
图3-1 基准地价修正体系与基准地价体系关系图 二、基准地价修正系数编制方法 按照《规程》要求，采用定级因素综合分值编制基准地价影响因素修正表。各类用地基准地价影响因素采用相应的土地区域影响因素和其他个别影响因素，各影响因素权重采用特尔斐法，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。 1、基准地价修正幅度值的计算 以级别为单位，以级别基准地价对应的单元地价为中心点（级别的平均区域条件视为一般条件），级别界限的最高和最低单元地价作为边界，通过内插将级别内单元地价分为五段，分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣五个档次的土地区位条件。级别平均总分值对应的影响因素条件，基准地价修正幅度为0。计算公式如下： 上调幅度的计算公式为： %1001?-= b I b I h I F i i n 下调幅度的计算公式为：
2022土地估价师案例分析辅导：基准地价系数修正表的主要内容和编制方法
2022土地估价师案例分析辅导：基准地价系数修正表的主要内容和编制方法 (1)区域因素：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、根底设施条件、环境质量、城市规划限制。各种用途的区域影响因素各有差异，应依据实际用途选择影响因素。 (2)个别因素：影响土地价格的个别因素主要有：宗地的外形、面积，宗地在区域中的微观区位，宗地环境质量因素，宗地市政设施条件，城市规划限制等。各种用途的个别影。因素各有差异，应依据实际用途选择影响因素。 (3)其他因素：依据城市详细条件不同，还会有一些其他影响因素。 2、基准地价系数修正表的编制方法 级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。 (1)用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表： ①确定级别或区域基准地价 按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。 ②选择宗地地价影响因素 a)商业用地的影响因素
——商业繁华度。主要指商业区级别、商业效劳业店铺总数。 ——交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。 ——环境质量优劣度。主要指人文环境（人口密度、收入水平）和自然环境（地质状况，土地承压力，地形，等等）。 ——规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。 ——其他因素。 ——宗地条件。主要有宗地的外形、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。 b)居住用地的影响因素 ——位置。主要包括距商业效劳中心和城镇中心的距离。 ——交通便捷度。主要指购物和工作便利程度。 ——根底设施完善度。 ——公用效劳设施完备度。主要指为居住区域效劳的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。 ——环境质量优劣度。 ——规划限制。 ——其他因素。 ——宗地条件。主要有宗地的外形、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。
第一章 基准地价修正体系
第一章基准地价修正体系 第一节基准地价修正体系的建立 为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的关系，采用比较法的原理，编制出基准地价在不同因素条件下修正各宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发挥基准地价的作用。 一、基本思路 影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素，但由于在一个城镇，一般因素地变化只会引起城镇地价水平的变化。而基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域和个别因素造成的。因此，建立地价修正系数体系首先要选出影响宗地地价的各种因素，判断它们在何种程度上影响地价变动，其次，对各种因素的强弱程度进行划分，找出各种程度下因素影响地价的修正幅度。 测算建立修正系数体系的基本步骤，根据《城镇土地估价规程》，首先计算各级别的地价修正幅度上调或下调的最高值，其次，按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出各因素不同水平下的修正幅度。 另外需要指出，这里地价修正系数体系是以级别基准地价为基础进行修正的。 二、确定影响城区土地价格的因素 对于不同类型的土地，宗地地价影响因素有显著的不同。一般情况下，商服用地的影响因素、因子有：商服繁华度、距最近商服中心距离、企业经营类别、临街类型、人流量、交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、规划限制、宗地条件(主要有宗地位置、形状、临街面宽、宗地进深、宗地宽深比、宗地利用强度等)。住宅用地的影响因素、因子有：距最近商服中心距离、基础设施完善度、交通便捷度、公用设施完备度、环境质量优劣度、周围土地利用状况、规划限制、宗地自然条件、宗地形状及面积。工业用地的影响因素、因子有：宗地行业性质、交通条件（临路类型、临路条件）、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件（宗地形状、地形坡度、容积率）。下面结合昌乐县的实际情况，具体分析影响商服、住宅、工业的区域因素与个别因素。 （一）影响商服用地地价的因素、因子 影响商服业用地地价的因素基本上有13个：商服用地类型区、临道路类型、基础设施完备度、距长途汽车站的距离、距火车站的距离、周围用地类型、人口流量、距商服中心的距离、距公交站点的距离、临街宽度、宗地进深、临街形式、宗地形状。 （二）影响住宅用地地价的因素、因子 影响住宅用地地价的因素主要有13个：距最近商服中心距离、距公园广场距离、临道路类型、距学校距离、距农贸市场的距离、环境质量、景观条件优劣度、周围用地类型、距公交车站距离、基础设施完备度、宗地面积、宗地形状、规划土地利用方向。 （三）影响工业用地地价的因素、因子 影响工业用地地价的因素有9个：临道路类型、距火车站距离、集聚效应、周围用地类型、宗地临路条件、宗地面积、基础设施配套状况、宗地形状、规划土地利用方向。 三、确定各因素、因子对地价的影响程度 各因素、因子对宗地地价的影响程度，实际上就是各因素、因子对宗地地价所作的经济贡献。本次采用因素成对对比分析方法确定了各因素、因子影响昌乐县地价的程度，结果见表5.1-1，5.1-2，
基准地价修正系数表及说明表的编制(word文档良心出品)
基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表