绿城住宅设计,深度剖析

探究绿城精品战略背后的细节

绿城·上海玫瑰园

1999年，绿城桂花城全面竣工之际，引来业界一片叫好声，绿城内部的气氛却是一片凝重，一本《桂花城批判》出炉，书里囊括了规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾；2008年，绿城正在筹备一本《精品工程质量评价标准》，跟砖头一样厚，比砖头还重，这将是绿城产品的及格线。十年来，绿城一直崇尚着对“精品”的追求。这样的追求之下，是他们为担当起更多社会责任而付出的努力，真正体现着中国价值。

不久前，绿城中国在香港召开董事会，并发布其2006年上市后第一个完整的财政年度报告。其中显示，2007年绿城全年合同预售额151亿元。2008年绿城的销售目标是200亿元以上，计划开工总建筑面积为733万平方米，达到上市以来的最高峰值。消息公布后，有人担心，绿城不是一直走“精品战略”吗，它的经营战略、管理机制、产品路线等各方面是否足以承担这样的销售压力？

绿城，今年要卖200亿元

其实，对房地产开发企业而言今年市场开局并不理想，很多大型房地产企业都在下调业绩预期，然而就记者发稿前从绿城方面获得的统计数据是：截至5月6日，绿城已完成58亿元的预售额(协议加合同)，其中杭州蔚蓝公寓、宁波皇冠花园、合肥百合公寓三个项目已签订合同金额17.4亿元。同样面对今年市场的不定因素，这是让同行羡慕的回款能力。

2005年绿城销售收入42亿元，2006年74亿元，2007年达到151亿元，即使是在房地产行业中这也是让人惊讶的增长速度。

上市，突破融资瓶颈让绿城的企业规模和发展速度有了质的飞跃。“去年是公司销售最好的一年。”绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年在接受媒体采访时乐观地表示，今年绿城有希望达到200亿元以上预售收入。如果是这样，那么绿城很有可能在未来两三年达到200亿～500亿元的销售额，从而跃居全国前五名——这正是绿城董事长宋卫平在公司内部会议上提出的目标“三五年内做到全国前三至五名”。

一家看得到发展前景的企业说它要做“精品”，是更值得被信任的。

绿城·北京御园

全国布局，跟着“精品”客户走

事实上，2007年还是绿城土地储备增加最快的一年。截至2006年7月绿城的土地储备总建筑面积是800多万平方米，而到去年年底已经超过2200万平方米。用绿城房地产集团董事长宋卫平自己的话来讲，即使暂时不拿地，现有的储备量也能保证绿城在未来四五年内有比较好的发展空间。

不说大话的宋卫平为什么敢这么说？不妨先来看看这些“储备粮”都在哪里：绿城土地储备的50%~60%在浙江(其中25%~30%在杭州)，10%~20%在上海和北京，15%在青岛，其余部分则散落在无锡、合肥、长沙、郑州、青岛、济南、南京、乌鲁木齐等城市。看得出来，绿

城未来仍将保持以浙江为主要基地，以北京、上海及东部沿海开放城市为重点，以中西部省会城市为拓展方向的全国性房地产开发布局。

有人说绿城拿地是“一旦看中就坚决举牌”，很激进。但是，看看它手里的这些“储备粮”，都非常优质。“绿城土地储备的50%~60%在浙江，这和绿城中走高端路线的产品定位直接相关。”接受采访时，宋卫平说，浙江所在的长三角地区也正成长为一个高度城市化的经济圈，从温州、台州、宁波、绍兴、杭州直至上海、无锡、苏州、南京，聚集了大批中高端客户群。而且在浙江一带，绿城的品牌影响力和市场覆盖率非常强大，培育有忠实度非常高的客户资源，有利于充分发挥品牌优势。“上海、北京两个一线城市的布局意义不言而喻，然后是江苏(无锡和南京)和山东(济南和青岛)，其他地方都基本在省会城市。省会城市是区域性政治、经济、文化中心，对周边有一种很强的凝聚力，购买中高端房产的能力相对较强。”

产品质量精益求精

绿城有一套自己的ISO9000工程质量标准，在业内外颇具知名度。去年又出台了一套《成熟产品系列复制标准》，采访时记者好奇之下借来看，每一册差不多有半本《辞海》那么厚，图文并茂、巨细靡遗，可惜看不懂。孙国梁笑了，说：“即使是专业人员，我们也要对读图能力、现场把握能力进行小班化培训的。”这样的培训从去年开始，定期进行，覆盖所有工程部管理人员。

截至目前绿城已经进驻全国28个城市，如果没有统一、细致的产品质量衡量标准，不同城市的产品如何保证品质不变，即使有了《成熟产品系列复制标准》，产品质量的高标准也很难贯彻。绿城的办法就是先做样板区、样板房，这个样板不只是给购房者看的，更是给项目工程管理人员看的，做完以后，总部派技术团队审验，通过以后，样板就是这个项目的质量“及格线”，只准高不准低。

除此之外，今年又有新标准叫《精品工程质量评价标准》，孙国梁透露了其中几个细节。比如，小区车行道路加宽1米，这样一旦小区发生停车位不足的问题，这多出来的宽度就可以满足临时停车的需要，而且不影响车辆正常双向通行；比如电梯门宽度增加10厘米，净高度增加10~15厘米，这样类似双门冰箱等一些大型家电、家具进出就比较方便，不容易磕碰；再比如电梯内加装空调，让高层、超高层的业主在搭乘电梯时更舒适……

还有，一直以来受人诟病较多的户型缺陷。从去年开始绿城规划设计部就开始在收集资料做中小户型研发，希望提高中小户型的实用性，提高套内面积利用率。

每一步，绿城的“精品战略”听起来很空泛，但做起来很实在，从定位到产品质量都有立足点。

精品背后的人文细节

实际上，无论有没有“精品战略”，绿城的战略指导思想从来都没有发生过变化——房地产的本质是为人们营造理想状态下的生活。绿城的价值体现，是对品质的坚持，是对完美生活的追求，更是社会责任的担当。

绿城总结了打造精品的156个细节，涵盖了品牌人文细节、规划建筑细节、园林景观细节、户型设计细节、工程营造细节、客户服务细节，正是这一个个细节锻造了绿城的精品。

没有人愿意住在屋顶漏水、地面坑洼的房子里，所以房产品的建筑工程质量要好。

没有人喜欢从家里望出去就是水泥地、垃圾箱，住在小区里就跟睡在马路上一样嘈杂，所以小区的规划要合理，景观要漂亮。

我们希望在小区里可以随便走走不用担心被车撞，累了能有把干净椅子坐，偶尔忘了关窗也不会遭小偷。

我们希望孩子在家门口就能受到良好的教育，所以最好小区附近能有幼儿园、小学等教育配套。

我们希望累了有人关心、生病有人照顾、郁闷有人开解，所以需要陪护士、家庭医生、心理咨询师……诸如此类，一开始可能是无意的，可做到后来，发现其实这一切都是围绕着“理想生活”展开的，是在满足生活的不同需求。

郎咸平在《思维》一书中说，资金、人才、技术虽然是企业成功的三要素，但已经不再是现时企业主要的问题了，更重要的是有一个符合行业本质的战略指导思想。

有人说，宋卫平是一个理想主义者，绿城是一家理想主义的企业。再加几个字，或许更准确，宋卫平是一个有行动力的理想主义者，而绿城是一家有行动力的理想主义的企业——他知道该做什么，然后那么做了，有些人不知道该做什么，另一些人知道该做什么而没有做。

好房子的１２８个人文细节

--解读绿城产品细节

1.[认知城市内涵，契和城市气质]

每个城市都是有生命和个性的，房地产开发者必须研究城市的文化气质，深入解读城市的地缘个性，这样才能保证城市历史不被截断，才能有助建设一个更美丽的城市。使产品在城市长久的存在，被城市和环境所接受，融入到城市的人文和历史中去。北京御园融合“西山皇脉”气质，上海玫瑰园沿承“老洋房”精髓，长沙青竹园契和“荆楚精神”，杭州桃花源保留“江南记忆”…与城市的深度对接才是房产繁茂不息的根。

2.[ 认知人性差异，尊重人性需求]

人生而有别，对住宅的要求同而求异，注重研究城市主体“人”的地缘个性与喜好，要认知人性的本源需求，为居住着提供最适宜的住宅。北京的大气包容，上海的洋派精致，湖