土地转让三种方式税负比较—土地转让的税收筹划(会计上岗证再继续教育)
土地使用权契税怎么计算？
土地使用权契税怎么计算？合法利用土地的前提在于获得土地使用权，在申请到土地使用权后除了能对土地依法开发利用外，还可以对土地使用权进行转让或拍卖，但这些土地使用权转移的交接手续需要缴纳一定的契税。
那么▲土地使用权契税怎么计算呢？下面就由的小编针对此问题做相关介绍，以供大家了解。
▲一、土地使用权契税的税率契税实行3% ～5%的幅度税率。
实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。
因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。
▲二、土地使用权契税的税额▲1、计税依据契税的计税依据为不动产的价格。
由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。
计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
房屋附属设施征收契税的依据。
(1) 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
(2) 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
案例看房地产母子公司之间转让资产的税收筹划
税收筹划案例
• 方案一：资产无偿划转方案的涉税成本分析如下 • 一、A公司需缴纳的税金 • 1.增值税 • 根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】
36号文)第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动 产：单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于 公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或 者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公 众为对象的除外；财政部和国家税务总局规定的其他情形。 • A应视同销售缴纳增值税。 • 不含税收入额为115621190÷（1+9%）=106074486元，应纳增值税 =106074486×9%=9546704元。
税收筹划案例
• 拓展：在存续分立的情况下，如A变成A和B两个企业，A的股东甲、 取得的对价应视同A对其分配进行处理，如甲为法人股东，归属于股 息的所得，如果符合规定条件的，可以免缴企业所得税；股东系非居 民企业的，应由A代扣代缴所得税；如甲系自然人的，应当按“利息、 股息、红利”所得项目依法缴纳个人所得税。
• 在新设分立的情况下，如由A分出B和C，A不再存续，A及其股东都 应按清算进行所得税处理；A要确定清算所得，对股东取得清算后的 剩余资产中，相当于A累计未分配利润和累计盈余公积按其所占股份 比例计算的部分确认为股息所得。剩余资产减除股息所得后的余额， 超过或低于股东投资成本的部分，确认为股东的投资转让所得或损失。
税收筹划案例
• B公司需缴纳的税金如下: • 1.契税 • 根据《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组
有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第规定，同一 投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其 全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设 立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征 契税。 • B公司接受A公司划转资产，不需缴纳契税。
企业转让房地产的税收筹划分析
企业转让房地产的税收筹划分析胡绍雨【摘要】房地产业是我国经济发展的第一大产业,也是中央和地方政府财政收入的主要来源.但随着房地产交易的数量以及金额的增加,房地产交易过程的税收问题也越来越值得相关方面的关注.企业在转让房地产时,涉及多种不同的税种,如营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等,税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大、运作周期长、资金占用量大,如果不考虑这些繁重的税收负担,势必会对企业今后的发展造成影响.因此,企业可以在合法的前提下,充分利用各种优惠政策进行税收筹划,以此来降低转让房地产时的税收成本,减少税收负担,提高经济效益,实现企业经营活动利润最大化的目标.【期刊名称】《甘肃理论学刊》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】6页(P148-153)【关键词】房地产转让;税收现状;税收筹划【作者】胡绍雨【作者单位】中南财经政法大学武汉学院,武汉430079;中山大学岭南学院,广州510275【正文语种】中文目前，我国企业在转让房地产时涉及到的税费种类名目繁多，多达十几种，其中所占比重较大的有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，另外还涉及到一些小税种有城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等等。
营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种流转税。
在转让房地产时按“销售不动产”项目征收营业税，税率为5%。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种财产税［1］。
按照增值额与扣除项目的比率不同，土地增值税税率分别为30%～60%的四级超率累进税率。
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税，实行3%～5%的幅度比例税率。
印花税是对在我国境内对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种行为税。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划
财税研究Finance and Tax 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
一、开发方式的纳税筹划 1.成本核算对象筹划对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并为一个成本核算对象。
对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。
清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。
2.合作建房对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。
3.代建房对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。
企业转让旧房账务处理与税收筹划攻略
企业转让旧房账务处理与税收筹划攻略一、企业转让旧房的账务处理（一）固定资产清理流程企业转让旧房时，固定资产清理是一个重要的环节。
首先，将现有固定资产转入清理，借记“固定资产清理”科目，同时将累计折旧从固定资产原值中扣除，借记“累计折旧”科目，贷记“固定资产”科目，以反映固定资产的账面价值减少。
接着，若在清理过程中发生了清理费用，如搬运费、中介费等，借记“固定资产清理”科目，贷记“银行存款”科目。
当旧房成功出售后，获得的销售收入借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”科目。
最后，将固定资产清理余额结转到“营业外收/支”科目里去。
如果清理余额为正数，表示企业在此次转让中获得了收益，应将其结转到“营业外收入”科目；如果清理余额为负数，则表示企业出现了损失，应将其结转到“营业外支出”科目。
（二）土地增值税分录企业转让旧房产交的土地增值税在会计处理上，通常是借记“税金及附加”科目，贷记“银行存款”科目。
土地增值税是在土地的所有权发生变更时，根据相关法规由土地使用权人承担的税费。
其税率一般为1%至3%，具体的税率由地方政府根据地方的实际情况规定。
在月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入未交增值税明细科目，借记“应交税费：未交增值税”科目，贷记“应交税费：预交增值税”科目。
同时，企业出售房产应该将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过“固定资产清理”科目进行核算。
二、企业转让旧房涉及的税种（一）全面梳理各类税企业出售房产涉及多种税种，以下是对各税种的详细介绍：1.契税：契税的纳税义务人是买受人。
计算公式为：应纳契税税额=本次房屋转让成交价×适用税率。
一般来说，首套房子在90平米以下的，契税税率为1%；首套房子在90平米以上的，契税税率为1.5%；第二套房的契税税率为3%。
2.印花税：印花税的纳税义务人是买卖双方，计算的公式为：应纳印花税税额=本次房屋转让成交价×适用税率，这里的适用税率为万分之五，按“产权转移书据”征收。
房地产税务筹划10大案例
房地产税务筹划10大案例案例一：房产出租税务筹划在个人拥有多套房产并出租的情况下，通过合理的税务筹划，可以降低纳税额。
一种常见的筹划方法是将部分房产过户给家庭成员或设立家族信托，从而合法分散房产所有权，减少个人税负。
案例二：购房税务筹划在购房时，根据不同地区的税收政策，可以选取适合自己的购房方式，以减少税务负担。
比如，在购买第一套住房时可以享受税收优惠政策，而对于第二套及以上的房产，可以通过合理的房产所有权结构进行税务规避。
案例三：房地产项目税务筹划对于房地产开发商或投资者来说，通过合理的税务筹划，可以降低项目开发成本和税务负担。
比如，在资金来源合法的情况下，可以选择通过高信用评级的境外债务融资，以减少利息支出和税务成本。
案例四：房地产转让税务筹划在房地产转让时，可以通过合理的组织结构和交易方式，减少产权转移所产生的税务责任。
例如，可以选择将房产通过企业整体出售，以减少个人所得税的负担，并可以利用企业法人税的抵免和延期缴纳政策。
案例五：房产赠与税务筹划在房产赠与时，可以通过合理的税务筹划，减少赠与所产生的税负。
一种常见的筹划方法是将房产赠与给家庭成员，而家庭成员再将房产转让给其他人，从而通过分散纳税主体和合理设置转让价款的方式减少税收。
案例六：不动产投资税务筹划在投资不动产时，合理的税务筹划可以帮助投资者降低税务成本。
例如，在购买商业物业时，可以利用租赁和转租结构，在租金收入和增值收入上分别进行税务规划，减少税务负担。
案例七：土地资源税务筹划土地是房地产的重要组成部分，合理的土地资源税务筹划可以减少企业土地使用权出让所支付的税费。
例如，在土地使用权出让方面，可以通过合理的合同安排和土地估价方法，减少应纳税额。
案例八：房地产企业所得税筹划房地产企业所得税是房地产企业经营税务的重要组成部分。
合理的税务筹划可以通过选择适用的税务政策、合理调整企业的营业收入和费用等方式，减少房地产企业的所得税负担。
案例九：房地产交易税务筹划房地产交易涉及到多项税费，通过合理的税务筹划可以降低交易成本。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析
房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析房地产开发企业（以下简称“开发企业”）因为其业务性质，在做好市场营销、资金筹集等方面的工作之外，还必须要兼顾税收筹划方面的问题。
其中，土地增值税是开发企业最需要关注的一个税种之一。
本文将对土地增值税的纳税筹划问题进行分析。
一、土地增值税概述土地增值税是指在分配土地、转让土地使用权、出租土地、集体土地确权改革中的增值部分，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》等法律法规，按照国家和地方规定的税率和征收期限，向国家财政缴纳的一种税款。
（一）开发企业税负优化土地增值税是房地产开发企业经营所得的一个重要组成部分，在纳税时，开发企业应当尽力实现税负优化。
一方面，可以通过保持企业正常生产经营规模，充分利用税收优惠政策减少土地增值税的应纳税额；另一方面，可以合理调整企业的投资结构，有选择性地进行业务拓展，降低应纳土地增值税的税负。
（二）土地增值税计算方式的合理运用土地增值税的计算方式可以根据实际情况选择，其中，企业可根据实际取得的收入确定土地增值税的纳税基数。
这种方式在土地增值率较低的情况下，可以有效降低企业的应纳税额。
此外，开发企业还可根据土地用途的不同，选择不同的计算方式。
例如，用于出租的土地在计算应纳税额时，可以采用所得税法。
企业在计算土地增值税时应充分掌握相关法规，选择最优的计算方式。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地增值税法》规定，个人之间的户口迁移所致的住房建设用地成本的增值不缴纳土地增值税。
开发企业可以充分利用这个法规，留出部分土地用于住房建设，并且将部分土地销售给个人，从而减少应纳土地增值税的税负。
（四）税收筹划与企业发展战略相结合税收筹划需要与企业的发展战略相结合，融入企业管理的各个方面。
开发企业应在税收安排方面注重企业发展的长远规划，根据业务特点，在拓展业务范围、增加投资收益、减少应纳税额等多个方面进行税收筹划，从而逐步形成完善的税收管理体系。
土地被国家收购应如何进行账务处理【会计实务操作教程】
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目 录
• 收购背景与目的 • 会计处理基本原则 • 账务处理流程详解 • 特殊情况处理办法 • 案例分析与实战演练 • 总结与展望
收购背景与目的
01
收购背景介绍
土地征收是指国家为了公共利益的需要，在依法进行补偿的条件下，将集体所有土 地及其上权利移转为国家所有的行为。
收购方在取得土地使用权后，需 要办理土地权属变更手续，将土 地使用权证书等文件交由有关部
门进行登记和备案。
在办理土地权属变更手续期间， 收购方需要按照土地使用权证书 上载明的权利和义务，对无形资
产进行重新评估和计量。
如果土地使用权证书上载明的权 利和义务发生变化，收购方需要 相应调整无形资产的账面价值和
加强对会计人员的培训和学习，提高他们的专业素养和实务操 作能力，以适应未来会计实务操作的需求。
THANKS.
土地征收制度是各国现代社会中最为普遍和最基本的制度之一。
在我国，随着城市化的进程加快，土地征收现象越来越普遍。
收购目设提供土地资源
推动城市现代化建设
03
优化资源配置
04
实现土地资源的合理利用
会计处理基本原则
02
会计准则遵循
01
遵循中国会计准则和国际会计准 则。
02
根据土地收购的实际经济业务， 按照相关法规和准则进行账务处 理。
入当期损益。
对未来会计实务操作的展望与建议
关注政策变化 提高信息化程度
加强内部控制 加强培训和学习
随着国家对土地政策的调整，会计实务操作也需要不断关注政 策变化，以确保账务处理的合规性。
通过引入先进的会计信息化软件，提高账务处理的效率和准确 性，降低人为错误的风险。
房地产企业纳税筹划的几种方法
房地产企业纳税筹划的几种方法房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清,这就造成了纳税不准确，税种偏多,整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划.（一）利用临界点进行纳税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税.税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税.起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。
目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。
开发商开发一个项目，总要获得一定利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。
如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税.正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元,该批住宅以2410万元的价格出售.根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）×20％=320万元。
初会基础第49讲城镇土地使用税、契税
考点一 与房地产相关税种三、城镇土地使用税（一）征税范围及纳税人征税范围凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围 【提示】不含农村纳税人城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的由 缴纳代管人或者实际使用人土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的由 纳税实际使用人土地使用权共有的共有各方均为纳税人，由共有各方按实际使用土地的面积占总面积的比例分别计算缴纳【例题 ·多选题】1根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，属于城镇土地使用税 征税范围的有（）。
A.集体所有的位于农村的土地B.集体所有的位于建制镇的土地C.国家所有的位于工矿区的土地D.集体所有的位于城市的土地【答案】 BCD【解析】凡在“城市、县城、建制镇和工矿区”（不包括农村）范围内的土地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范围。
【例题 ·多选题】2根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列关于城镇土地使用税纳税人的 表述中，正确的有（）。
A.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税B.土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税C.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税D.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳【答案】 ABCD（二）应纳税额的计算计税依据纳税人实际占用的土地面积计量办法（ ）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的1土地面积为准（）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书2的，以证书确定的土地面积为准（ ）尚未核发土地使用证书的，应当由纳税人据实申报土地面积，3并据以纳税，待核发土地使用证书后再作调整税率城镇土地使用税实行有幅度的 地区差别定额税率应纳税额年应纳税额 实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额= 【例题 ·单选题】1甲房地产开发企业开发一住宅项目，实际占地面积12000平方米，建筑面 积24000平方米，容积率为 2.0，甲房地产开发企业缴纳的城镇土地使用税的计税依据为（）平方米。
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（黄老师）
土地转让三种方式税负比较—土地转让的税收筹划
部分开发商中标得到土地以后，因诸多方面原因，无法完成房地
产开发，需要对手中的土地进行转让。另一方面，也有很多有实力的
开发商没有得到土地，希望从其他房地产公司得到土地，开发房产出
售。现就土地转让中各项税负进行分析。
A房地产开发商手中有N个房地产开发项目，其中有一块地M
地块在福州市，原地价款4,000万元，其余契税及出让印花税等不计，
公司期间费用为零。现该地块市价8,000万元，A公司欲以8,000万
元价格转让M地块给B公司，下面就A公司与B公司的土地转让运
用不同的转让方式对纳税情况进行分析计算，以选择最优节税方案
（暂不计土地过户的印花税）。
（一）直接办理土地交易转让
1.营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16
号）第三条第二十款之规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产
或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或
受让原价后的余额为营业额，因此A公司应缴营业税，应缴营业税
为（8,000－4,000）×5%=200万元。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》规定，A公司应缴
土地增值税，其中土地增值税扣除项目金额为4,000+200=4,200万元，
土地增值额为8,000－4,200=3,800万元，增值率为
3,800÷4,200=90.48%，因此应缴土地增值税3,800×40%－
4,200×5%=1,310万元。
3.企业所得税。按新企业所得税法规定，A公司应缴企业所得税
（8,000－4,000－200－1,310）×25%=622.5万元。
4.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契
税税率为3％~5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政
府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国
家税务总局备案。福州地区的税率为3％，因此B公司应缴契税
8,000×3%=240万元。
综上计算，如采用土地直接转让交易，A公司与B公司共需缴纳
税款200+1,310+622.5+240=2,372.5万元。
（二）生地变熟地后再办理交易转让。
A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。
1.营业税计算同方式一，营业税额为（8,000－4,000）×5%=200
万元。
2.土地增值税。根据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》
（国税函发[1995] 110号）第六条第二款规定，对取得土地使用权后
投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得
土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本
再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税款。
A公司投入建设费用10万元，可以得到开发成本加计20%扣除
的优惠。即土地增值税扣除项目金额为（4,000+10）×1.2+200=5,012
万元，增值额为8,000－5,012=2,988万元，土地增值率为
2,988÷5,012=59.62%，A公司需要缴纳土地增值税2,988×40%－
5,012×5%=944.6万元。
3.企业所得税。A公司应缴企业所得税为（8,000－4,000－200－
10－944.6）×25%=711.35万元4.契税B公司应缴契税8,000×3%=240
万元。
A公司采用投入开发费用10万元后办理转让，得到土地增值税
开发成本加计20%扣除优惠，A公司与B公司需缴税款
200+944.6+711.35+240=2,095.95万元，比方案一直接土地转让少缴税
款276.55万元。
（三）变土地转让为转让股权。
A公司将M地块进行开发整理，投入建设费用10万元。再用10
万元现金注册一全资子公司C，将已开发整理土地对全资子公司C进
行增资，土地过户后将C公司100%股权以8,010万元直接转让给B
公司。
1.营业税。A公司投资转让土地不征收营业税。根据《关于股权
转让有关营业税问题的通知》（财税[2002] 191号）规定，以无形资
产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险
的行为，不征收营业税。
2.土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]
21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联
营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企
业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税
务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 048
号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，A应缴纳土地增值税。
土地增值税可扣除项目金额为（4,000+10）×1.2=4,812万元，土
地增值额8,000－4,812=3,188万元，土地增值率为
3,188÷4,812=66.25%，应缴土地增值税3,188×40%－
4,812×5%=1,034.6万元。
3.企业所得税。A公司应缴企业所得税为（8,000－4,000－10－
1,034.6）×25%=738.85万元。
4.契税。《关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》
（国税函[2008] 514号）规定，公司制企业在重组过程中，以名下土
地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划
转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
另外，由于A公司将C公司100%股权作价8,010万元转让给B
公司，根据财税[2002] 191号规定，对股权转让不征收营业税。
因此，A公司将土地对全资子公司进行增资，再将公司股权全部
转让应税总额为1,034.6+738.85=1,773.45万元。
根据上述分析，方案一中A公司直接转让土地，A公司、B公司
总应缴税款为2,372.5万元；方案二中A公司将M地块进行开发整理
再行转让，A公司、B公司需上缴税款2,095.95万元。方案三公司先
开发整理土地，再用土地注册公司，然后转让公司股权形式转让土地，
总税负为1,773.45万元。显然方案三为最优，比方案一节约税金599.05
万元，比方案二节约税金322.5万元。
来源：华慧财会网