威海市房地产市场现状

威海市房地产市场现状

威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境范例奖”，“威海——最适合人类居住的地方”和“住在威海”的城市品牌得到越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了强有力的保障。近两年，威海市的房地产市场呈现出蓬勃发展的趋势。

现如今，房地产业已成为拉动威海经济增长的支柱产业。当前威海房地产市场主要具有以下特点：

1、地方政府的高度重视和威海的城市规划为房地产发展提供了良好的外部环

境。 威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城市”。城区沿

海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城

市特点。 2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康发展态

势。

指 标 2001年

同比增长

2002年

同比增长

2003年

同比

增长

2003年

1-112004年1-11同比增长 施工面积(万平米) 312.9 13.46% 442.4万 41.4% 531.1万

20%

429

529

23.3% 竣工面积(万平米)

124.31 24.43% 169.8万 36.6% 169.7万

持平 72.8 52.6

-27.7% 销售面积(万平米) 98.74 26.98% 121.2万 22.7% 150.5万 24.2

% 86.1 108.2 25.7% 商品房销售总额

(元)

14.7亿 31.4% 20.4亿 39.2% 24.8亿 21.6% 12.4 20亿 61.2% 房地产开发完成投资

额（亿元）

19.38 10.6% 24.63 27.1% 43.69 77.4% 34.1

45.4

33.1% 商品房空置总量(万平米)

68．8

47.2 42

-11%

3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全。

房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择适合自己需要的楼房。

4、消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高。

随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，近两年来在两个开发区买房的外来人员比例已超过50％，在城市中心区买房的外来人员比例上升到20％，外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所

购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所

然而威海市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要表现在：

1、政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位。

政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证，避免个人意志的随意性出现。

2、房地产开发企业良莠不齐，综合经营能力有待进一步提高。

据统计，目前在威海市具备房地产开发资质的企业共有220多家，资质等级在三级以上的房地产企业不超过20家。大多数房地产企业的市场开发能力不高，抗风险能力不强，资产规模不大，财务状况不容乐观，随着市场的规范，这些企业取得开发项目的机会越来越小，面临淘汰出局的危险越来越大。

3、房地产投资激增，开工项目过多，销售压力增加。

2004年1—11月，威海市房地产投资超过45.4亿元，施工面积超过529万平方米，考虑到统计误差的存在，今年的实际销售面积也不超过120万平方米。尽管近几年威海房产的竣工面积和销售面积基本持平，房产空置面积也一直稳定在60万平方米左右(其中住宅40万平方米左右)，但房地产市场近期出现供过于求的可能性很大，未来2-3年住房空置面积可能有较大的增加，应切实引起政府及有关单位的高度重视，及早采取措施，防患于未然。

4、居民维权意识增强，房产投诉事件时有发生。

近几年，购房者与房地产商的纠纷呈上升趋势。纠纷主要集中在建筑质量、房产商擅自改动房屋结构和小区规划、房产商的虚假宣传、公建配套等方面，个

别项目甚至引发群众集体上访事件。投诉事件的发生，说明房地产商的经营能力和诚信水平需要进一步提高，政府职能部门的监管力度需要进一步加大，也说明居民对所购买的住房有了更高的要求。

5、土地价格一路飚升。

威海市土地储备制度出台以后，住宅用地和商业用地的价格一路走高，市区职专项目77.46亩（51639平方米）的土地成交价格为108676000元，每亩平均地价近145万元。个别地段土地价格接近400万元／亩。

对于威海房地产市场的展望，我们必须清晰的了解一下几点：

1、竞争越来越激烈

威海是个发展中的城市，未来几年威海的经济将以超过12％的速度增长，居民收入将有较大幅度提高，城市化水平将以较快速度发展，房地产市场将在不断的规范和调整中发展。

近几年的房地产投资和销售仍将保持较高比例的增长，楼房价格仍保持上升趋势，并且房地产开发主要集中在海滨高档住宅和旧城改造方面，按照政府规划，随着“住在威海”含金量的提高，房产的销售仍将保持较高的水平。

2、市场逐渐规范

随着房地产业在威海经济发展中占据越来越重的地位，政府将进一步加大行业管理和政策引导力度，规范职能部门的工作程序和开发企业的市场行为，部分中小房地产开发企业因为没有能力取得成规模的可开发用地而被兼并或破产，规模较大、社会信用较好、经营规范的企业依靠自身的实力和良好的服务在竞争中发展壮大，房地产市场在规范中得到净化。

近几年威海楼市在不断的发展，一方面提高了项目产品品质，另一方面也培养出越来越成熟的消费者，今年进入6月份以来，威海主要在售楼盘的销售业绩都不太理想，但三级市场的交易却日益火爆，究其原因，主要是现在的房价虚高，