威海市房地产市场调研报告
2024年威海房地产市场分析报告
2024年威海房地产市场分析报告1. 市场概述威海市位于山东半岛东部，是中国沿海重要的港口城市。
近年来，随着经济的快速发展，威海房地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。
本报告将对威海房地产市场进行综合性分析，以便为投资者和市场参与者提供更全面的信息参考。
2. 威海房地产市场特点2.1 地理位置优势威海地处山东半岛东部，拥有得天独厚的海洋资源和港口优势。
这为房地产开发提供了独特的机遇和发展条件，吸引了大量的投资者和开发商。
2.2 经济发展势头良好威海市经济以海洋产业、现代制造业和旅游业为主导，发展潜力巨大。
随着经济的快速增长和人民生活水平的提高，人们对于高品质住宅和商业物业的需求也在不断增长，这为房地产市场提供了广阔的发展空间。
2.3 市场供需平衡虽然威海房地产市场需求不断增加，但供应也在不断跟进，市场供需基本保持平衡。
威海市政府积极推动土地供应，鼓励房地产开发，以满足市民的住房需求。
3. 威海房地产市场趋势分析3.1 住宅市场威海住宅市场一直以来都保持着稳定增长的态势。
随着人民生活水平的提高，人们对居住环境和居住品质的要求越来越高，市场对高品质住宅的需求不断增加。
同时，政府也鼓励开发商进行住宅项目的开发，以满足市场需求。
3.2 商业地产市场威海商业地产市场呈现出快速发展的趋势。
近年来，大型商业综合体、购物中心等商业地产项目相继涌现，满足了人们对于购物、娱乐和休闲的需求。
未来，商业地产市场仍有较大的发展空间，投资商有望获得可观的回报。
3.3 旅游地产市场作为一个海滨城市，威海的旅游地产市场也表现出巨大的潜力。
近几年来，威海积极发展旅游经济，吸引了大量的游客和投资者。
投资旅游地产项目是一个具有可观收益的选择。
4. 威海房地产市场投资机会4.1 新兴城市区域随着城市建设的不断推进，威海的新兴城市区域成为了房地产投资的热点。
这些区域的土地价格相对较低，发展潜力巨大，对于投资者来说是一个不可错过的机会。
4.2 低价房产在威海房地产市场中，一些低价房产也是投资者关注的焦点。
威海市房地产行业整体市场分析报告
威海市房地产整体市场报告
Beｔterland
贝特兰房地产投资顾问有限公司
2005-9－７
第一部分宏观市场
一、威海市概况
威海市地处山东半岛最东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对,东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望,是中国著名的港口及旅游城市。
威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。
在企业方面,这里有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标汇聚于此，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。
威海市是中国第一个“国家级卫生城市”，也是中国首批“国家环境保护模范城市”。
１9９6年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。
威海市总面积54３6平方公里,总人口２47万，其中市区面积731平方公里，人口52万人。
威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、。
2023年威海房地产行业市场调查报告
2023年威海房地产行业市场调查报告市场调查报告：威海房地产行业一、市场概况威海是山东省的一个重要的经济中心和滨海旅游城市。
近年来，随着经济快速发展和人口的增加，威海房地产市场也呈现出蓬勃的发展势头。
本市场调查报告旨在分析威海房地产行业的市场现状、竞争格局、发展趋势以及市场机遇与挑战，为房地产企业决策提供参考。
二、市场现状1. 威海房地产市场整体规模较大，成交量呈现逐年增长的趋势。
房地产项目种类多样，包括住宅、商业、写字楼等多个细分领域。
2. 威海的房地产市场以住宅为主导，其中以小户型公寓和别墅为主要销售对象，且近些年高端住宅的销售量逐渐增加。
3. 商业地产方面，随着消费水平提升，商业综合体和购物中心的建设也呈现出快速增长的态势。
4. 威海的写字楼市场相对较为稳定，租金相对较高，主要租赁对象是外资企业和大型企业。
三、竞争格局1. 房地产市场竞争激烈，主要房地产开发商包括中海地产、万科地产、保利地产等知名企业。
2. 地处威海市中心的房地产项目竞争更为激烈，产品同质化现象严重，开发商需要通过品质和服务来提升竞争力。
3. 开发商在选择土地和楼盘定位时需要结合市场需求和发展趋势，以有效占领市场份额。
四、发展趋势1. 住宅市场：随着人口流入的增加，威海的住宅需求将持续增长。
随着人们收入水平的提高，高端住宅的市场需求也将逐渐增大。
2. 商业地产市场：随着消费水平的提高和人们对便利和娱乐的需求增加，商业综合体和购物中心将继续保持良好的发展态势。
3. 写字楼市场：随着企业规模的扩大和行业的发展，威海的写字楼市场将继续稳定增长，特别是高档写字楼的需求将更加旺盛。
五、市场机遇与挑战1. 威海房地产市场仍有较大的增长空间，特别是高端住宅和商业地产领域，开发商需要抓住机遇开拓市场。
2. 政府对房地产市场的调控力度加大，政策风险和市场风险增加，开发商需要审慎选择项目并注意合规运营。
3. 同质化竞争严重，开发商需要通过品质和服务的提升来获取竞争优势。
2024年威海房地产市场调查报告
威海房地产市场调查报告一、概述本文档旨在对威海市的房地产市场进行详细调查和分析。
通过对市场需求、供应情况、价格趋势以及未来发展预测等方面的研究，为相关业务提供决策参考。
二、市场需求2.1 人口增长威海市的人口增长稳定，尤其是近年来吸引了大量外来人口。
根据统计数据，人口增长导致对住房的需求持续增加。
2.2 居民收入水平威海市居民收入水平逐年提高，这进一步推动了住房需求的增长。
2.3 家庭规模随着经济发展和社会进步，家庭规模逐渐减小。
越来越多的市民独立居住，对小型住房的需求也在增加。
三、市场供应3.1 新建住房项目威海市政府积极推动新建住房项目，以满足不断增长的市场需求。
目前，市区周边地区有多个新建住房项目正在进行中。
3.2 二手房交易量近年来，威海市的二手房交易量呈稳定上升趋势。
二手房市场的活跃度逐渐增加。
四、价格趋势4.1 新建住房价格受土地成本和建材价格上涨等因素影响，新建住房的价格持续上涨。
但是，市政府引导政策的实施有一定的缓冲作用。
4.2 二手房价格相比新建住房，二手房的价格波动较小。
市场供需关系的变化和地段因素对二手房价格的影响较大。
五、未来发展预测5.1 房地产市场前景虽然房地产市场存在一定的风险，但是威海市目前仍然有稳定增长的趋势。
政府将继续推动住房供应，加强市场监管，以确保市场的稳定发展。
5.2 住房销售策略市场竞争激烈，开发商需要优化销售策略，例如推出优惠政策、注重品质等，以吸引购房者，提高销售量。
5.3 投资建议从市场趋势和未来发展来看，威海房地产市场仍有增长空间，投资者可以考虑适当参与市场投资。
但是需要注意风险管控，并根据个人情况进行合理的投资规划。
六、总结根据对威海房地产市场的调查与分析，市场需求持续增长，供应逐渐增加，价格呈上升趋势。
未来发展前景良好，但需要注重市场竞争与风险管控。
投资者可以根据个人情况进行合理的投资决策，以获取稳定的回报。
（以上内容仅供参考，具体决策请考虑市场变化和个人情况）。
2024年威海房地产市场需求分析
2024年威海房地产市场需求分析概述本文对威海市房地产市场的需求情况进行了分析和总结。
威海市概况威海市位于中国山东半岛的北端，是一座沿海城市。
近年来，随着经济的快速发展和人口的增加，威海市房地产市场需求持续增长。
威海市房地产市场发展现状威海市的房地产市场发展迅速。
城市化进程带来了人们对住房的需求增长，新建住宅楼盘不断涌现。
同时，房地产投资也成为了威海市经济增长的重要推动力。
房地产市场需求分析1. 住房需求威海市房地产市场的主要需求来自于住房需求。
随着人口的增加和经济的发展，居民的住房需求不断增长。
房地产开发商通过建设新的住宅小区来满足市场需求。
此外，威海市还吸引了一大批外来人口，他们对住房的需求也提供了市场空间。
2. 商业地产需求随着威海市经济的快速发展，商业地产需求逐渐增长。
不仅本地企业需要办公空间，同时越来越多的外来企业也选择在威海设立办事处。
此外，商业中心、购物中心和商业街的建设也带动了商业地产需求的增长。
3. 旅游地产需求威海市是一个著名的旅游城市，旅游地产需求也逐渐增加。
随着国内旅游的兴起和人们休闲度假需求的增加，威海市投资兴建了一系列旅游地产项目，如度假村、高端酒店等，以满足市场需求。
4. 租赁市场需求威海市的租赁市场也在不断发展壮大。
随着人口流动性增加和年轻人就业压力的增大，越来越多的人选择租房而不是购房。
这为威海市的房地产市场提供了一个新的发展方向。
结论威海市房地产市场的需求呈现多元化、高速增长的趋势。
住房、商业地产、旅游地产和租赁市场等各个领域都存在市场需求。
发展房地产市场需密切关注市场需求的变化，合理规划和布局。
同时，政府也需要加强监管，促进房地产市场的稳定发展。
以上是对威海房地产市场需求的分析，希望能为相关从业者提供参考和借鉴。
威海房地产现状及区域市场分析
2003 年111月 429
72.8
86.1
12.4
34.1
47.2
2004 年111月 529
52.6
108.2 20亿
45.4
42
同比 增长
23.3 % 27.7 % 25.7 %
61.2 %
33.1 %
-11%
3、房地产开发商调整经营理念，新建住宅环境改善，功能齐全
房地产商调整思路变推销为营销，为适应百姓消费需求，新建 住宅采用小区模式管理，重视公建配套、建筑质量、房屋结构设计、 小区的规划布局、环境绿化和物业管理。新建住宅小区的房屋结构 出现越层式、错层式、楼顶城市花园、楼中别墅等新的户型；新建 小区的居住特点也特色鲜明，有以大海为主题的，有以休闲运动为 主题，还有的以绿色环保为主题。居民的消费心理也逐步成熟，能 根据自身的经济条件、生活习惯、对未来发展的预测等理性的选择
6、 土地价格一路飚升 威海市土地储备制度出台以后，住宅用地和商业用地的价格一路
走高，市区职专项目77.46亩（51639平方米）的土地成交价格为 108676000元，每亩平均地价近145万元。个别地段土地价格接近400万 元／亩。
（三）市场发展展望
1、竞争越来越激烈 威海是个发展中的城市，未来几年威海的经济将以超过12％的速 度增长，居民收入将有较大幅度提高，城市化水平将以较快速度发 展，房地产市场将在不断的规范和调整中发展。
威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨 城市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖 率达到39．1％，人均占有公共绿地16．5平方米，形成了“山在海 中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。
2、房地产开发投资和商品房销售面积持续增长，房地产市场呈现健康 发展态势
某房地产现状及区域市场分析
一、威海房地产市场概述
威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次 获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境 范例奖”，“威海——最适合人类居住的地方”和“住在威海” 的城市品牌得到越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速 的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了 强有力的保障。近两年尤其是2001年以来，威海市的房地产市场 呈现出蓬勃发展的趋势。
4、房价快速上涨是2004年楼市的特点
威海房地产市场从2000年开始进入快速发展时期， 威海的住宅价格以每年超过20％的速度递增，以两个开 发区为例，普通住宅价格由1500元／平方米上涨到目前 的近2800元／平方米，商业网点房价格由4000元／平方 米上涨到7000元／平方米，尤其是2004年新建成的几个 标准较高的住宅小区，售价明显提高。
（二）存在的问题
威海市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要 表现在：
1、 政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位 政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房 地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫 产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分 发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证， 并且应以人大立法的形式确定下来，避免长官意志的随意性出现。
6、集资建房和集中采购项目大增，为房市增添了新的活力 受威海房价持续增长和职工要求改善居住环境等因素的影响，许 多单位采取措施解决职工住房问题。银行、税务、电讯、电业等单 位纷纷寻找合作伙伴，集资建房或集体采购工作。像侨乡城市广场、 阳光花园、五洲太阳城等楼盘就是此类型的典型代表项目。
7、可开发土地资源的稀缺和房市的升温，导致土地价格节节攀升 按威海城市总体规划要求，2010年城市人口要达到100万，较
威海市商业房产市场调研报告-
威海市商业房产市场调研报告目录第一部分、威海市宏观经济环境分析 (4 第二部分、威海市商业市场总体分析 (1 一、环翠区 (1(一大型商业物业 (1(二商业网点 (14(三专业市场 (16二、高区 (22(一大型商业物业 (22(二商业网点 (24(三专业市场 (28三、经区 (32(一大型商业物业 (33(二商业网点 (33(三专业市场 (35第三部分、威海市商业业态分析 (3 7一、家电业分析 (37二、家居业分析 (43三、服装业分析 (49四、娱乐业分析 (51五、餐饮业分析 (55第四部分、消费者分析 (64一、消费者结构分析 (64二、消费习惯分析 (67三、目标消费群体消费力分析 (7 3第五部分、可类比项目分析 (8 1一、威海可类比项目现状分析 (8 1二、可类比项目具体分析 (83三、小结 (88第六部分、结论建议 (9一、项目优劣势分析 (9二、项目定位建议 (9(一商业部分定位建议 (91(二住宅部分定位建议 (96第一部分威海市宏观经济环境分析一、威海市经济发展状况威海地处山东半岛东北部,东南北三面临黄海,西与烟台相邻,北与辽东半岛相对,东和朝鲜半岛及日本列岛相望。
市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市,面积为5436平方公里。
威海市是首座国家级卫生城市,首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市,国家园林城市、国家文明城市,多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。
2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”,捧回了国际人居奖。
随着成功地举办了04年的国际人居节会议,将城市的知名度提高到了前所未有的高度。
其以有丰富的自然景观与人文景观,成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地,经过几年来的开发建设,已形成了一批独具风格的名胜游览区。
2004年威海常驻人口约60.92万人,流动人口为11万人。
全市国内生产总值8 36.02亿元,比上年增长7.9%。
其中,第一产业增加值92.49亿元,增长4.6%;第二产业增加值492.03亿元,增长23.7%;第三产业增加值是251.5亿元,增长13.2%。
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第三产业 180.22 209.9 224.68 251.5 293.57 336.22
402.36 477.46
增长率 11.00% 14.10% 14.00% 13.20% 14.40% 16.00%
17.00% 17.80%
威海市三大产业
2004年 2005年 2006年 2007年
装修情况 毛坯 毛坯 精装修
备注 — 高层1幢、小高层2幢 多层9层6栋、1栋公寓商业楼
99名邸
公寓
多层
0.59
—
15800
精装修
共83套
主城区产品、客源丰富，建筑形态囊括多层、小高层、高层 价格跨度较大，从6000-16000元/平米均有，一线海景房均价超过12000元/平米
高区楼盘分析
案名 新浪屿颐景园 自由东方 国际海景城 仁泰旅游度假花 园
楼盘涨价历史
各区域高档楼盘价格走势
区域 案名 99名邸 环翠区 抱海家园 伴月湾山海名宅 环翠花园 国际海景城 高区 新浪屿格/时间（07年12月） 15800 — — 6680 — 6800 9000 — — 9600 5000 — 价格/时间（08年2月） 17800 6000 6000 6780 17000 7200 — 6400 — — — 7000 价格/时间（08年5月） 18500 7000 6380 6880 18000 7300 9800 6900 6000 10500 5300 7200
人均居住面积 15.58 16.45 17.72 18.31 18.79
施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增长，房地产投资也比较稳定，没有出现较大波动。 竣工面积：竣工面积除05年因宏观政策影响，出现负增长外，其他年份均稳中见涨。 销售面积：销售面积近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民为改善居住环境换房较多，另一方面反映出 威海已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强。
威海各区房价
各区普通住宅均价 4998 5000 4900 4800 4700 4600 4500 4400 环翠中心区 高区 经区 4660 普通住宅 4958
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 环翠中心区 8420
各区高档公寓均价
8219 6348
威海市03-07年房屋销售额
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 92.16 90.00%
77.30%80.00% 70.00% 60.00% 51.99 42.30% 35.3 24.8 21.60% 5.10% 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 37.1 40.20% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 销售额 增长率
威海主城中区（环翠中心区）：包括旅游，人居，文化， 行政办公和商业服务、金融等六大职能。 区域功能规划 威海主城西区（高区）：职能包括文教科研、科技研发、 高技术工业、一类工业、旅游、居住等。 威海主城南区（经区）：职能包括普通工业、居住等。
威海旅游资源
刘公岛
刘公岛东西长约5公里、南北宽约2公里，面积约10平方公里。岛上树木茂盛，一片郁郁葱葱，最高峰海拔113 米。在刘公岛的附近均有小岛散布，其西有黄岛，它与威海北岸山嘴外面的连林岛、黑岛、青岛、牙石岛互 相对峙；其东有东泓列岛，与南口之间的日岛，以及南岸山嘴外的大罗青、二罗青、三罗青诸岛遥遥相望。 其中日岛因经常“幻出奇景千万重”，出现海市蛰楼奇观，被世人称为威海八景之一。
市区人口增长率 8% 11% 12% 11% 12%
威海市年人口导入量近年来呈快速上涨势头，每年增长12%左 右，预计2010年可以进入全国百万人口城市的行列
年份 2000年 2001年 2002年 2003年
第一产业 85.87 87.02 90.11 92.49 98.91 108.12
116.58 127.8
350 300 250 200 150 100 50 0 2003年 2004年 24.20% 150.5
威海市03-07年商品房销售面积
328.83 50.00% 46.00% 40.00% 30.30% 196 190.3 225.28 30.00% 20.00% 10.00% -2.90% 2005年 2006年 2007年 0.00% -10.00% 商品房销售面积 增长率
物业类 别 普通住 宅 普通住 宅 公寓 公寓
建筑类别 多层、高层 高层 高层 多层、高层、小高层
容积率 1.75 — 2.47 2.96
绿化率 40% — 45% 39.60%
均价（元/平方米） 7300 6500 18000 10000
装修情 况 精装修 毛坯 精装修 精装修
备注 多层7栋、高层3栋 地下两层停车场 海景公寓 高层4栋、小高层2栋、 多层2栋
地理：威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北 与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是 中国著名的港口及旅游城市。
威海市概况
行政划分：威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市 三个县级市和环翠区。威海市总面积5436平方公里,总人口 249万，其中市区面积731平方公里,人口80万人。 威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业 开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。 城市性质：威海市是中国第一个“国家级卫生城市” 中国首批“国家环境保护模范城市” “改善人类居住环境全球最佳范例城市” 联合国最适合人类居住城市之一 全国重要的海洋产业基地 主导产业：船舶及零部件、通信与专用设备制造业、电子信 息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。 有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标，其中有三星、华泰 三角、成山等大型企业。
销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅度增加，也是威海整体房产价格上涨的驱动。
人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产的刚性需求将在未来几年逐步 释放。
威海市03-07年房屋施工面积
1200 1000 800 600 400 200 0 2003年 1.40% 2004年 2005年 2006年 2007年 531.1 20% 538.7 15.40% 34.40% 835.17 723.8 1067.29 40% 35% 30% 27.80% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 商品房施工面积 增长率
2007年三产比例：8：62：30 威海市以工业立市，工业是支柱产业，其发展速度迅猛
第三产业由于基础薄弱，发展空间巨大
随着威海市旅游资源的不段开发，第三产业必将引来新的机遇
城市规划
“一个主中心，四个副中心、三条发展带、十三个重点镇”。 1. 一个主中心：威海城区为带动全市发展的主中心。 2．四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛为带动全市发展的四个 副中心。 3. 三条发展轴 三条发展轴以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石 岛为基点，构成“A”字型结构。 人口规模：规划城市建成区近期2010年规划人口为100万人，远期 2020年规划人口为130万人，远景2020年以后人口控制在150万人以 内，基础设施按照170万人预留。
高区产品丰富，外部客源较多，建筑形态涵盖别墅、多层、小高层、高层 价格普遍较高，且多为精装修产品，酒店式公寓、海景房前景尚海市03-07年人口增长趋势
90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 53 8% 11% 59 12% 67 73 11% 82 14% 12% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 市区人口（万人） 市区人口增长率
08年2月-5月，威海高档住宅整体价格上涨约5.8% 其中：环翠区上涨6%，高区上涨7.8%，经区上涨3.6%
环翠区楼盘分析
案名 伴月湾山海名宅 抱海花园 环翠花苑
物业类别 普通住宅 普通住宅 普通住宅
建筑类别 高层、小高层 高层、小高层 多层
容积率 1.1 — —
绿化率 40% 40% —
均价 6380 7000 6880
威海特殊的地理位置和海洋、山林的 调节作用，使这里具有海洋气候特点。 年平均气温12度，平均降水量800多 毫米，四季分明，气候宜人。
平均相对湿度超过60%，每年有近一 半的时间空气质量达到国家一级标准 （相当于自然风景区）。
威海距韩国乘飞机约55分钟，轮船8小 时，相当于到大连的距离。 威海是东北、韩国迁入人口最多的沿 海城市之一。 威海拥有1000多公里海岸线，占全国 海岸线总长的十八分之一，是中国海岸 线最长的城市。沿海多为优质沙滩，沙 滩之外是未受污染的海水，被称为中国 最干净的海水。
增长率 7.60% 2.40% 4.60% 4.60% 4.10% 6.20%
4.20% 4.30%
第二产业 294.81 330.18 388.71 492.03 616.33 725.42
849.59 978.19
增长率 13.60% 13.60% 17.40% 23.70% 21.10% 20%
增长率 12.00% 12.02% 14.50% 17.90% 17.10% 17.40% 15.90% 15.30%
GDP：07年威海市GDP总量达到1580亿，平均年增长率超过 15% 在岗职工工资：07年达到21166元，近5年来平均年增长率超 过16.8%
威海市人口
年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 总人口数（万人） 248 248 249 250 251 市区人口（万人） 53 59 67 73 82
竣工面积 169.7 155.3 188.6 230.5 261.6
增长率 0% -9.20% 21.40% 22.10% 13.5018.40% 46.00%