最新房地产行业纳税评估指导手册

房地产行业纳税评估

指导手册

房地产行业纳税评估指导手册

编写说明：

为了加强泰和县房地产行业税收征收管理，规范该行业纳税评估流程，我局组织人员编写了此纳税评估模型。

该模型分为：

第一篇行业介绍

1.1 行业概况

房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。

1.2产品类型

普通住宅、非普通住宅、别墅、商铺、车储及其他。

1.3 开发流程

取得土地出让信息→参与土地开发招投标→报发改委开发立项→土地勘测→建设规划审批→图纸设计→颁发施工许可证→建筑招投标→办理房地产开发项目登记→筹划房地产销售（预约定号）→办理商品房预售许可证→签订商品房销售合同→缴交税费→组织房屋竣工验收和测绘→办理总房产证及总土地证→清理房屋销售欠款→

申请土地增值税清算→提交开具不动产发票申请→向房产管理部门申请办理分户房产证、向土地管理部门申请办理分户土地证。

1.4 行业现状

截止2010年底，我县共有房地产开发与经营业21户，占我县地税征管户数3878户的0.5%，2010年1-12月纳税总额6442万元，占同期我县地方税收总额30243万元的21%，其中营业税纳税总额3728万元，占同期我县地方税收总额的12%。

根据泰和市房地产信息网数据显示， 2010年1-12月，我县商品房预售面积总计20万 m2，预售金额总计5763万元，预售均价2950元/ m2。

1.5 行业的主要特点

一是投入资金量大。房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利动作，一个房地产企业能否不正常。

二是开发周期长。开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。

三是营销体系复杂。开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有中介公司代销方式，而其中委托代销的形式又复杂多样。

第二篇评估流程

总体思路：房地产行业纳税评估采取多环节、多指标复合评估法，通过对企业销售房款收入、营业利润等涉税指标进行分析，对不同房屋类型、平均单价、建筑成本、已缴税款等方面进行横向、纵向比较，进而对企业收入、成本、费用的真实性、准确性进行评估，并在此基础上对纳税人涉及的所有税种进行全面评估。

2．1 数据来源

2．1．1 内部信息

纳税人提供的信息：税务登记基本情况，房地产商预售商品房时应具备的“五证”：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，纳税申报表主表、附表及附属资料，财务会计报表、纳税人申报纳税相关的其他信息。

税收管理员日常管理所掌握的纳税人经营情况：楼盘开发面积、开发周期、开发套数、普通住房非普通住房以及商铺的平均销售单价、销售进度、建筑施工单位、建筑施工成本等各类与税收相关的数据信息。

地税部门征管信息：各项核定、认定、鉴定信息、税收会计统计报表信息、已开《纳税证明单》信息、销售不动产发票开具信息、稽查信息等。

2．1．2 外部信息

土地部门：掌握政府与开发商签订土地转让协议的时间、价款和土地面积；

建设部门：采集相关楼盘规划的建筑面积，容积率；

房产部门：掌握商品房销售合同备案套数、备案时间、备案金额等明细情况，以及已办房产证套数、时间等相关信息；

物价部门：按照国家要求明码标价原则，掌握每套商品房的销售单价；

银行部门：掌握已售房屋按揭审批情况，按揭款发放金额；

2．2 评估指标及预警值

2．2．1 案头分析指标及预警值

1、销售毛利率。

数据来源：企业损益表。

计算公式：（销售收入-营业成本）/销售收入*100%

预警值：20%–30%

原理描述：计算销售毛利率，该值小于20%，存在异常，可能存在隐瞒销售收入、多列成本、扩大税前扣除范围等问题。销售毛利率越低，疑点越大。

2、销售业务收入变动率。

数据来源：企业损益表。

计算公式：销售业务收入变动率=（本期销售业务收入–基期销售业务收入）∕基期销售业务收入×100%。

预警值：10%–15%

原理描述：计算销售业务收入变动率，判断纳税人是否存在帐外销售，是否错误使用计价方法，是否人为调整售房收入，是否存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣

除范围等问题。与预警值比较，变动率小于-10%时为疑点，下降幅度越大，疑点越高。

3、销售业务成本变动率。

数据来源：企业利润表。

计算公式：本期销售业务成本∕本期销售业务收入×100%–基期销售业务成本∕基期销售业务收入×100%

预警值：5%–10%

原理描述。计算销售业务成本变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。

4、预收账款变动率。

数据来源：财务报表中的“预收账款”科目。

计算公式：（本期期末预收账款-上期期末预收账款）∕上期期末预收账款×100%

预警值：10%–20%

原理描述：计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，可能存在隐瞒收入问题，且上升幅度越大，疑点越大。

5、销售收入变动率与销售成本变动率差异。

数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。

计算公式：（本期销售收入净额–基期销售收入净额）∕基期销售收入净额×100%–（本期销售成本–基期销售成本）∕基期销售成本×100%

预警值：-1%–-2%

原理描述：计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额，差额小于-2%时，可能存在少计收入、多转成本等问题，或原材料价格上涨、商品售价下调等现象，差额幅度越大，疑点越大。

6、销售收入变动率与销售利润变动率差异。

数据来源：来源于《企业所得税年度申报表》。

计算公式：（本期销售收入–基期销售收入）∕基期销售收入×100%–（本期销售利润–基期销售利润）∕基期销售利润×100% 预警值：1%–2%

原理描述：适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率差额，差额大于2%时为疑点，可能存在未配比结转成本或销售税金及附加等问题，差距幅度越大，疑点度越高。

2．2．2 实地核查指标及预警值