地产质量控制之 项目可行性分析报告
立项报告、项目建议书、可行性分析报告之区别
立项报告、项目建议书、可行性分析报告之区别概述立项报告书又称立项报告，项目建议书，在我国有些工程领域也称预可行性研究。
它是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。
立项报告书（项目建议书）是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在立项报告书（项目建议书）批准后，方可开展对外工作。
我国中大型工程项目建设程序一般为：项目建议书（预可行性研究）、可行性研究、施工准备（包括招标设计）、建设实施、生产准备、竣工验收、后评价等。
立项报告书、可行性研究报告的区别?一般来说，项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。
此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。
对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。
此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。
很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。
一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目建议书，项目建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。
这实际上也是一种常见的审批程序,是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。
可行性研究报告用于发改委核准和立项,贷款,上市,资金申请,境外投资。
立项报告必须包含的内容立项报告就是一份计划书，需要写明白项目的分析，执行方案，盈利模式，预计收入1、项目投资方名称，生产经营概况，法定地址，法人代表姓名、职务，主管单位名称；2、项目建设的必要性和可行性；3、项目产品的市场分析；4、项目建设内容；5、生产技术和主要设备。
可行性报告解决的问题
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑；可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。
在该阶段，可行性分析所要解决的特定项目成功的可能性问题。
当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。
常态下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力，要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍。
该可行性研究报告，至少能精确的为您回答如下三个问题：（1）、该项目是可行的还是不可行的；（2）、如果可行，可行到什么程度；（3）、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么后续安排。
本房地产投资可行性研究主要着重从项目总论（项目总体描述）、项目背景（项目发起缘由）、市场研究（全方位研究）、项目研究（该项目所在区域、周边交通、人流量及SWOT分析等）、投资估算（成本核算等）、开发进度（项目实施进程安排）、资源供给（资金筹措、建材供应状况、能源供给等）、财务评价（投资回收期、利润率等）、风险评价（风险控制机制状况等）、综合评估（从社会、经济等角度论证并提出有效咨询建议）等诸方面来整体论证该项目的可行性。
可行性研究报告
地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。
可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至 除了以上所讲的项目可行性研究外，我们在实际中还有一种与投资密切相关的研究，称为专题研究，主要是为可行性研究（或初步可行性研究）创造条件，研究和解决一些关键性或特定的一些问题，它是可行性研究的前提和辅助。
专题研究分类如下： a．产品市场研究：市场需求及价格的调查分析和预测，产品进入市场的能力以及预期的市场渗透、竞争情况的研究，产品的市场营销战略和竞争对策研究等。
b．原料及投入物料的研究：包括基本原材料和投人物的当前及以后的来源及供应情况，以及价格趋势。
c．试验室和中间试验专题研究：需要进行的试验和试验程度，以确定某些原料或产品的适用性及其技术经济指标。
d．建厂地区和厂址研究：结合工业布局、区域经济、内外建设条件、生产物资供应条件等。
对建厂地区和厂址进行研究选择。
e．规模经济研究：一般是作为工艺选择研究的组成部分来进行的。
当问题仅限于规模的经济性而不涉及复杂的多种工艺时，则此项研究的主要任务是评估工厂规模经济性，在考虑可供选择的工艺技术、投资、成本、价格、效益和市场需求的情况下，选择最佳的生产规模。
f．工艺选择研究：对各种可能的生产技术工艺的先进性、适用性、可靠性及经济性进行分析研究和评价，特别是采用新工艺、新技术时这种研究尤为必要。
g．设备选择研究：一些建设项目需要很多各类生产设备，并且供应来源、性能、价格相当悬殊时，需要进行设备研究。
因为投资项目的构成和经济性很大程度上取决于设备的类型、价格和生产成本，甚至项目的生产效率也直接随着所选择的设备而变动。
h、节能研究：按照节约能源的政策法规和规范的要求，提出节约能源的技术措施，对节能情况做出客观评价。
i、交通影响评价：项目城市交通带来的需求和影响以及对策。
可行性研究分段实施方法 第一阶段：初期工作 (1)收集资料。
包括业主的要求，业主已经完成的研究成果，市场、厂址、原料、能源、运输、维修、共用设施、环境、劳动力来源、资金来源、税务、设备材料价格、物价上涨率等有关资料。
apqp项目可行性分析报告
apqp项目可行性分析报告一、项目背景和目的项目背景：公司决定开展APQP（先进产品质量策划）项目，并将其应用于产品开发和质量管理过程中。
项目目的：通过对APQP项目的可行性分析，评估其在公司内部实施的可行性，为项目决策提供依据。
二、项目概述APQP是一种全面、系统的质量管理方法，旨在提前预防潜在的质量问题，确保产品符合客户的要求。
该项目将分为以下几个阶段：1. 计划和定义：制定项目目标、范围和资源要求。
2. 设计和开发：进行产品设计和制造工艺开发，同时制定质量控制计划。
3. 评估和验证：对产品进行全面的评估和验证，确保其达到质量要求。
4. 生产和交付：开始正式生产，并跟踪产品的质量和性能。
三、可行性分析1. 技术可行性通过分析公司的技术能力和现有的产品开发流程，我们认为公司拥有足够的技术实力来实施APQP项目。
公司已经在产品开发过程中引入了一些先进的质量管理方法，如DFMEA（设计失效模式和影响分析）和PFMEA（工艺失效模式和影响分析），为实施APQP奠定了基础。
2. 经济可行性实施APQP项目需要投资一定的人力和财力资源。
然而，在长远考虑下，APQP项目有望显著提高产品的质量和客户满意度，从而带来更高的市场竞争力和销售收入。
因此，我们认为APQP项目在经济上是可行的，其预期收益将超过投资成本。
3. 时间可行性APQP项目的实施需要时间和精力，并需要与相关部门进行充分的沟通和协调。
然而，公司已经建立了高效的项目管理机制，并在产品开发过程中有较强的时间控制能力。
因此，我们相信公司有能力按计划推进APQP项目，并在合理的时间内实现项目目标。
4. 管理可行性为确保APQP项目的成功实施，公司需要建立一个有效的项目团队，并进行明确的角色分工。
此外，与项目相关的决策需要得到高层管理层的支持和批准。
根据我们对公司的现有管理体系的评估，我们相信公司具备了适当的管理能力来推动APQP项目的实施。
四、项目风险分析1. 技术风险：在实施APQP项目的过程中，可能会涉及到一些新的技术和工艺，可能存在技术难题和风险。
地产项目尽职调查报告
地产项目尽职调查报告地产项目尽职调查报告一、项目概述本报告对某地产项目进行了全面的尽职调查，旨在评估项目的可行性和潜在风险。
该项目位于城市中心，占地面积约100亩，规划建设多功能综合体，包括住宅、商业、办公和公共设施等多个组成部分。
二、市场分析1. 市场需求：根据市场调研数据，该地区目前存在较大的住房需求缺口，尤其是中高端住宅市场。
商业和办公空间市场也呈现增长趋势。
2. 竞争分析：虽然市场需求存在，但该地区已有多个类似项目在建或已建成，竞争激烈。
因此，项目的定位、市场定位和差异化经营策略将成为关键。
三、项目可行性分析1. 土地及产权：项目所在土地具备合法产权，且周边配套设施完善。
2. 资金来源：项目资金来源主要为银行贷款和自有资金。
通过风险评估，认为项目融资渠道相对稳定，但需注意利率和信用风险。
3. 技术可行性：项目规划设计符合市场需求和法规要求，技术可行性高。
4. 市场可行性：通过市场调研和前期销售情况分析，认为项目在该地区具备一定的市场竞争力。
四、风险评估1. 政策风险：随着政策调整的不确定性，地产市场受政策风险影响较大。
需密切关注政策变化，及时调整经营策略。
2. 市场风险：市场竞争激烈，项目需具备差异化竞争优势，确保销售和租赁的稳定性。
3. 财务风险：项目资金运作需谨慎，避免过度依赖借款，控制成本和风险。
4. 建设风险：项目建设过程中需严格把控施工质量和进度，确保项目按时交付。
五、可持续发展策略1. 环境保护：项目应采用绿色建筑设计理念，提高能源利用效率，减少对环境的负面影响。
2. 社会责任：项目应注重社会责任，积极参与社区建设，提供公共设施和服务，促进社会和谐发展。
3. 经济效益：项目应寻求多元化收入来源，降低对单一市场的依赖，提高经济效益的稳定性和可持续性。
六、结论综合以上分析，该地产项目具备一定的可行性，但在市场竞争激烈的环境下，需制定差异化经营策略，降低风险，并注重可持续发展。
建议项目方进一步完善市场调研和风险评估，确保项目的可行性和成功实施。
APQP可行性分析报告
矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。
房地产可行性研究的必要性
房地产可行性研究的必要性摘要:可行性研究是决定建设项目能否成功的重要因素，能在做投资决策判断前，对拟建项目进行经济因素、文化因素以及政治因素的分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行分析考研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
关键词：项目可行性；研究；重要性；建议1我国项目可行性研究的现状经过近20多年的努力与实践,中国在可行性研究理论和方法上已经取得长足的发展,对中国经济建设也起到至关重要的作用。
但在现实的应用中,由于受计划经济传统体制的深远影响,很多投资项目的可行性研究数据缺乏真实性、内容粗糙、研究不够深入等,使得投资项目可行性研究浮于表面,不能如实反映现实情况,项目建设完成后不能投入使用的现象屡屡出现,资源浪费严重不堪,具体表现在以下方面:1、企业为应付项目审批而编写可行性研究报告。
2、可行性研究报告无约束作用,流于形式。
3、可行性研究执业人员管理不规范,报告编写缺乏科学性。
4、项目可行性研究方法缺乏合理性和科学性。
【1】国内不少失败的房地产投资项目都是由一些可预见的因素造成的。
如早年在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓,结果可想而知同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺等。
事后,这些项目的开发商一谈起这些问题时通常会发出感叹“真没想到”,然而却是早该想到的。
再看一看这些项目“可行性报告”千篇一律,从多个角度论述项目投资的美好前景,对不利因素分析却一带过,项目没深入调研就先定调,可行性研究成了摆设。
归根到底是对可行性研究不重视。
因此由于企业对可行性研究不够重视，政府对可行性研究报告审核不够严厉，导致了我国目前建设中出现了严重资源浪费，项目建设质量普遍偏低的情况。
一个好的项目可行性研究报告不仅可以让我们很好地利用了资源，还大大的提高了我们的工作效率。
徐州市某地块房地产开发可行性研究报告
第一部分项目总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）、可行性研究报告名称徐州市***地块可行性研究报告（二）、可行性研究报告编制单位***房地产发展股份有限公司发展部（三）、可行性研究报告编制依据1、国家相关政策、法制2、地块规划条件3、走访记录，市场调研数据、资料4、徐州市政府报告5、徐州市政府网站二、项目地块状况（一）、地块位置***地块位于徐州市***区，东至***，南至***南路，西至二环西路，北至规划***西路（附位置图）地块临近***广场和***湖，地理位置优越，交通便利，目前开通有18、38、49、74、75等多条公交线路；周边有***大型超市，***等教育机构以及银行、医院等机构，生活配套齐全。
（二）、地块控规要点1、地块面积地块占地面积16.54公顷。
一期用地面积14.0686公顷，其中：A地块用地面积7.4283公顷；B地块用地面积4.8103公顷；规划小学用地面积0.67公顷（不参与B地块平衡）；沿二环西路绿化带用地面积0.82公顷；道路用地面积0.34公顷；二期用地面积2.47公顷。
本次推出土地为该地块的一期，可开发地块面积12.2386公顷，合183.6亩。
2、规划用地性质A、B地块为居住用地，可兼容商业、办公。
3、建设强度①、建筑密度：A地块≤24%；B地块≤26%②、住宅建筑净密度：A地块≤20%；B地块≤20%③、容积率：A地块≤2.8；B地块≤2.1④、住宅建筑面积净密度：A地块≤3.4；B地块≤2.4⑤、绿地率：A地块≥30%；B地块≥30%⑥、建筑层数：以高层为主4、建筑面积A地块：商业9150㎡；住宅19.8842万㎡（高层住宅面积10万㎡，小高层住宅面积9.8842万㎡）B地块：商业6450㎡；小高层住宅9.4566万㎡共计：商业15600㎡；住宅29.3408万㎡。
总建筑面积30.9008万㎡。
（三）、土地出让方式项目用地以毛地挂牌出让，土地出让金用于徐州市***新厂区的建设，目前已整理出土地40余亩，剩余土地最迟两年后交付。
项目分析报告包括哪些方面
项目分析报告包括哪些方面1. 项目背景在项目分析报告中，首先要介绍项目的背景。
这包括项目的目的、背景信息以及项目的重要性。
项目背景介绍能让读者了解为何进行该项目以及项目的相关情况。
2. 项目目标接下来要明确项目的目标。
项目目标可以是具体的成果、预期结果或解决方案。
通过明确项目的目标，可以帮助项目团队和相关利益相关者保持一致，并确保项目的方向清晰。
3. 项目范围项目范围描述了项目的边界和限制。
它定义了项目所涉及的过程、功能、产品等。
详细的项目范围可以帮助项目团队和相关利益相关者理解项目的规模以及项目的可交付成果。
4. 项目可行性分析在项目分析报告中，必须进行项目可行性分析。
这包括技术可行性、经济可行性和操作可行性。
技术可行性分析是评估项目所需技术的可用性和适应性。
经济可行性分析是评估项目的经济效益和可盈利性。
操作可行性分析是评估项目在实施过程中所面临的操作问题和挑战。
5. 风险评估风险评估是对项目所面临的潜在风险进行识别、分析和评估。
通过对项目风险的评估，可以制定相应的风险控制策略和应急计划，以提高项目成功的可能性。
6. 时间和资源规划时间和资源规划是确定项目的时间线和资源需求。
它包括制定项目进度计划、资源分配计划和项目里程碑。
详细的时间和资源规划有助于确保项目能够按时完工，并能够充分利用可用资源。
7. 项目组织结构项目组织结构描述项目团队的组成和角色分工。
它包括项目经理、项目成员以及其他相关人员。
清晰的项目组织结构能够帮助项目团队成员和相关人员了解自己的职责和责任，并确保项目团队能够高效协作。
8. 项目沟通计划项目沟通计划确定了项目沟通的方式、频率和内容。
它包括内部沟通和外部沟通，以确保项目团队和相关利益相关者之间的有效沟通和信息共享。
9. 质量管理计划质量管理计划描述了项目的质量要求和质量控制措施。
它包括质量目标、质量标准以及质量检查和改进措施。
详细的质量管理计划能够帮助项目团队确保项目交付的产品或服务符合预期质量标准。
可行性研究报告项目周期与进度评估
分析项目的经济效益，包括投资 估算、成本预测和盈利预期。
可行性研究的步骤
收集资料和数据
收集与项目相关的资料和数据 ，包括市场数据、技术资料、 环境和社会资料等。
详细分析
对筛选出的关键因素进行详细 分析，评估其对项目可行性的 影响。
确定研究目标和范围
明确研究的目标和范围，确定 研究的重点和限制条件。
特点
项目周期具有明确的目标性、时限性 和独特性，每个项目都有其特定的周 期，每个周期都有不同的阶段和任务 。
项目周期的重要性
01
确保项目按时完成
通过合理的项目周期安排，可以 确保项目按照预定的时间节点完 成，避免延误。
02
提高项目成功率
03
优化资源配置
合理的项目周期能够让项目团队 更好地应对风险，提高项目的成 功率。
Part
05
项目资源管理
资源计划
资源需求分析
根据项目需求，分析所需的人力 、物力、财力等资源，明确各类 资源的数量和规格。
资源计划制定
根据资源需求分析结果，制定详 细的资源计划，包括资源的种类 、数量、来源、使用时间等。
资源计划调整
根据项目实施过程中的实际情况 ，及时调整资源计划，以满足项 目需求。
识别项目中的关键干系人，包括利益相关者 、决策者、影响者等。
管理干系人期望
明确干系人的期望和需求，并制定相应的管 理策略。
维护干系人关系
建立和维护与干系人的良好关系，以促进项 目的顺利实施。
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风险分析
分析风险因素之间的相互关系
确定风险因素之间的因果关系和相互影响。
确定主要风险和次要风险
根据风险发生的可能性和影响程度，确定主要风险和次要风险。
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程林庄项目可行性分析报告 一、 河东区区域概况 河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民65万人，占地40平方公里。与河西区、河北区、东丽区接壤。辖区内有11个街道办事处。
1. 区域定位与整体规划方向 结合天津市的整体规划，河东区定位于与天津发展战略目标相适应的辐射力强的商贸物流基地、直沽文化旅游基地、新兴的加工制造基地，进而建成充满活力的开放型服务型现代化新城区。
（1）五个功能区： 商贸物流基地：建设以南站、十一经路为主体的商贸商务功能区； 文化旅游基地：以大直沽地区为主体的商贸文化旅游功能区； 加工制造基地：以张贵庄地区为主体的集散型贸易物流功能区和以富民路地区为主体的生产要素交易园区； 以万新村地区为主体的商业功能区； 以天津站后广场为主体的交通枢纽和商贸功能区。
（2）六个商圈： 以家乐购物广场、三联商贸广场为依托的六纬路地区商圈； 以沃尔玛、华润大型超市为依托的华昌大街地区新商圈； 以劝业商贸广场为依托的张贵庄路新商圈； 以荣众家电、家居广场为依托的中环线红星路地区新商圈； 以顺驰、联华为依托的卫国道地区新商圈； 程林庄地区新商圈。 2. 基础设施建设 近几年，区内加强了道路的整修，拓宽改造了华昌大街、大直沽中路、天善社大街 、民族路、十字街、八纬北路及郭庄子大街等区内重点道路；改造了津塘路、九纬路、瑞金路、上杭支路、上杭路、晨阳路及中山门12条道路，形成了以卫国道、张贵庄路、新开路、昆仑路横纵交错的快速路网和程林庄路、津塘路、十一经路、华昌道、六纬路组成的主干道路网；近年该区兴建的中山门蝶式立交桥、东兴立交桥、李公楼立交桥、十一经路立交桥、顺驰立交桥以及富民立交桥等大型桥梁，使该区的交通优势明显增强。 城市建设的步伐加快，使该区城市载全功能明显增强。目前，该区经化覆盖率达23.18%，人均占有绿地面积达2.98平方米，绿地率达6.79％。目前该区供热面积总量达394万平方米，热化率达60％。
二、 房地产市场分析 1. 天津市市场供需状况
指标名称 2000年 2001年 2002年 02比01年 增长率（%） 施工面积 （万平米） 1783.00 1863.48 2135.56 14.6
住宅 1582.15 1590.62 1746.13 9.8 办公楼 56.23 80.34 96.29 19.9 商业营业用房 98.02 163.75 226.72 38.5 其他 46.60 28.77 66.42 130.9 竣工面积 （万平米） 583.51 690.48 746.44 8.1
住宅 532.63 626.63 673.00 7.4 办公楼 15.24 10.64 8.11 -23.8 商业营业用房 24.98 46.06 56.23 22.1 其他 10.66 7.15 9.10 27.3 商品房 销售面积 （万平米） 391.76 537.48 564.00 4.9
住宅 378.34 514.59 538.26 4.6 办公楼 3.44 5.45 6.94 27.3 商业营业用房 9.01 17.31 17.76 2.6 其他 0.97 0.13 1.04 700.0
从上表中可以看出来，近几年住宅上市的供应量增长比较稳定，相对于需求来说，总体上还是供给大于需求。但是从今年上半年开始，由于全市大范围的拆迁、海河改造，河东又是其中之重点，导致需求量直线上升。预计天津市场整体还会因为持续大幅度拆迁，而在一段时间内持需求大于供给的状态。
2. 各区市场销售对比 区域 南开 和平 河西 河东 河北 红桥 2001 97.3 16.3 94.9 84.1 109.7 103.4 2002 81.5 20.7 104 103.9 82.7 54.8 增长率 -16% 27% 10% 24% -25% -47%
从上表可以看出，2002年比2001年河东区商品房销售增长了24％，说明河东区房地产开发拥有很好的发展势头，市场需求增长快速，市场容量较大。根据政府规划，03-05年河东区拆迁面积将在193万平方米，由此推算河东整体市场还将以大幅度销售增长率维持房地产发展的势头，此时继续入市，还将保持上升空间。 3. 河东区03年三季度市场状况图表分析 单位：平方米 供应量 本期新增供应量 本期销售量
面积 比例 面积 比例 面积 比例 均价（元）
商品房用途
普通住宅
1706672.9 89.8％ 329941.83 94.5％ 475256.14 97.9％ 2716
别墅 10329.86 0.5％ 0 0 1455.24 0.3％ 4554
办公用房
7513.65 0.4％ 0 0 0 0 0
商业用房
168001.25 8.8％ 19188.76 5.5％ 7893.83 1.6％ 5313
工业用房
0 0 0 0 0 0 0
其它 8520.2 0.4％ 0 0 785.32 0.2％ 1920
从上表可以看出，普通住宅不论是供应还是销售，都是市场的绝对主流，呈供销两旺状态。从办公用房销售量为0、商业用房销售量1.6%上可以看出该区商务商业市场极不成熟。住宅市场比较成熟，但商务、商业市场还有一定的开发风险。 单位：平方米 供应量 本期新增供应量 本期销售量
面积 比例 面积 比例 面积 比例 均价 （元）
住宅单价
2000以下 182334.44 10.7％ 0 0 69070.42 14.5％ 1776 2000－2500 328549.95 19.3％ 22258.82 6.7％ 104521.79 22％ 2311
2500－3000 562472.57 33％ 173326.75 52.5％ 177999.47 37.5％ 2758
3000－3500 386860.88 22.7％ 69670.78 21.1％ 81654.4 17.2％ 3239
3500－4000 106378 6.2％ 24983.29 7.6％ 26632.34 5.6％ 3657
4000以上 140077.04 8.2％ 39702.19 12％ 15377.72 3.2％ 4803
从上表可以看出，普通住宅的低价房求还是大于供的，3000元以上的中高档住宅，呈供大于求状态，但3500-4000元的中高档住房因为供应量有限，销售量还是可以的，说明在河东区中高档住宅市场上还是有一定的需求量的。
单位：平方米 供应量 本期新增供应量 本期销售量
面积 比例 面积 比例 面积 比例 均价(元) 普通住宅面积
60以下 38265.75 2.2％ 1617685 4.9％ 10108.16 2.1% 3800
60－80 98274.85 5.8％ 3510.32 1.1％ 38516.65 8.1% 2573
80－100 500127.45 29.3％ 99420.36 30.1％ 190611.12 40.1% 2539
100－120 446920.33 26.2％ 76261.65 23.1% 117541.17 24.7% 2706
120－150 349418.47 20.5％ 92960.78 28.2% 78168.53 16.4% 2890
150以上 273666.03 16％ 41611.87 12.6% 40310.61 8.5% 3115
从上表可以看出，60平方米以下，均价3800元的小户型的住宅本期供应量比例和销售量比例基本持平，80-100平米的住宅依然以其适中的价格居供销量的榜首，说明总价在20-30万元的住宅还是居民投资和购买的重点，总房款依然是影响购房的一个主要方面。但是，从120-150平方米，均价2890元，销售率达16.4％看出，中高档住宅在河东区有一定的市场。
4. 源动力市场
大片拆迁面积将大大推动河东二手房市场，由此推动改善住房客户的增加；另外部分有一定存款的拆迁客户也将成为整个河东新增商品房的源动力。同时，根据调查表明，河东区居民区域内购房的认可度非常高，居民外迁比例较小。整体来看，河东区域的住房消费潜力还是较大的。
三、 程林庄项目地块分析 1. 宗地分析 （1） 宗地描述
地块地处河东区中部，出让地块按可连接部分划分为北（出让的AC地块）、中（出让的BD地块）、南（出让的E地块）三部分。
（2） 宗地四至 东：一汽太脱拉仓库围墙 南：程林庄路（城市主干道，路宽40米） 西：泰兴路规划路（城市主干道，路宽40米） 北：晨阳路规划延长线（城市次干道，路宽20米）
（3） 面积 出让面积为184680.3平方米，约合277亩。
（4） 地上物现状 北部和中部现状为中国人民武警部队天津市总队训练基地，主要作为部队靶场和军区仓库用（基本废弃）；南部为原城市扩建之前郊区民宅，现状为密度很大的平房。南部与北、中地块由部分部队保留用地（拆迁规划项目）间隔，距离大约1000米左右。
（5） 控规指标 地块名称 用地性质 出让面积 容积率 建筑密度