土地容积率修正
城镇宗地地价评估中容积率修正的分析(
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分 类号 Ｆ ６ ． ０ １６ 。 Ｊ
０ 前 言
城 镇 宗 地 地 价是 指 城 镇某 宗 地 在 某 一 时刻 特 定 状 态 下 的 土 地 权 益 价 格 。城 镇 宗 地 地 价 的 评 估 ， 推 动 城 市 土 地 有 偿 使 用和 对 土 地 进 行 经 济 杠 杆 调 节 的重 要 手 段 。 目前 ， 是 城镇 宗 地 地 价
牧 稿 日期 ：９ ￣ ） ９ １９ ５２
７ ４
华 东 地 质 学 院 学 报
１９ ９ ９正
１ １ 基 准 地 价 的 确 定 及 窖 积 率 第 一 次 修 正 ．
城 镇 基 准 地 价 是 指 按 城 镇 土地 级 别 或均 质 地 域 ， 别 评 估 各 类 土 地 使 用 权 的单 位 面 积 平 分 均 价 格 一 般 而 言 ， 为 一 、 、 、 …级 地 类 型 分 为 商 业 、 宅 、 业 三 大 类 。 基 准 地 价 分 二 三 … 用 住 工 的计 算 是 建 立 在 对 城 镇 土 地 全 部 定 级 的基 础 上 ， 此 级 别 及 用 途 类 型 内 若 干 正 常 土 地 样 点 的 对
假 设 样 点 宗 地 的 市 场 地 价 ， 过 交 易 时 间和 出 让 年 限 修 正 ， 得 第 一 次 容 积 率 修 正 公 式 ： 经 则 Ｐ “： Ｐｘ ￣ ＋ Ｋ （） ２
式 中 ： — — 第 ｉ 点 的 市 场 地 价 ；— — 第 ｉ 样 点 ； 样 个 ｋ— — 第 样 点 容 积 率 修 正 系 数 。 １２ 宗 地 地 价 影 响 因 素 及 其 准 地 价 系数 修 正 表 的 确 定 ．
综合用地修正系数体系
综合用地修正系数体系修正系数计算（各地区标准不同，大同小异）临街深度修正宽深比修正容积率修正使用年限修正街角地修正综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978 四、综合用地使用年期修正综合用地出转让年期修正系数表1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价＝正街地价＋旁街地价×修正系数综合用地路线价街角地修正系数表1.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价＝正街地价＋正街地价×修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=（Uh×dVh×fh）+（U1×dV1×f1）其中：V——待估宗地地价Uh——高价街路线价dVh——高价街临街深度修正系数fh——高价街临街宽深比修正系数U1——低价街路线价dV1——低价街临街深度修正系数f1——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价。
如何计算住宅用地容积率修正系数
如何计算住宅用地容积率修正系数作者：刘志辉来源：《城市建设理论研究》2012年第35期摘要：容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。
近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生，这是由于容积率的提高建设物总面积就越大，土地利用率就越高，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金。
对于房地产行业普遍存在的这种弊端，各地方都有补缴出让金的规定。
有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。
规定这一方法的地方比较多，主要是该方法计算简单，无需再进行土地市场价格评估，成本也较低。
但近几年随着土地市场价格的飙升，这一方法明显将更多的利益留给了开发商。
有的按批准变更时新旧条件下的土地市场价格的差额为应补交额。
有的制定类似基准地价的补交土地出让金的标准，按补交标准计算应补交额。
但是这些规定都不一致，而且除了第一条都很难量化。
问题出在对对容积率的修正系数确定上。
我们有必要对这一问题进行探讨一下。
关键词：住宅用地；容积率；修正系数中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：一、容积率对地价影响（—）遵循“边际效应”。
在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。
当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。
若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。
（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。
南京市市区土地地价修正系数表
①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
工业用途基准地价见下表。
表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。
表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。
房地产用地出让最低价标准容积率修正系数对应表
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1。4
1。5
1.6
1。7
1。8
1。9
2
修正系数
0。58
0.64
0.7
0.76
0.82
0。88
0。94
1
1。06
1。12
1.18
容积率
2.1
2。2
2.3
2。4
2.5
2。6
2。7
2。8
2.9
3
修正系数
1.24
1.37
容积率
4。2
4。3
4。4
4.5
4.6
4.7
4。8
4.9
5
5。1
5.2
修正系数
1。41
1。44
1。47
1。51
1。54
1.57
1.61
1。64
1.68
1。71
1.74
容积率
5.3
5。4
5.5
5.6
5.7
5.8
5。9
6
修正系数
1.78
1。81
1。84
1.88
1.91
1.95
1。98
2.01
参考容积率修正系数表（300万范围—--三环范围到绕城内环、普通高层住宅）
参考容积率修正系数表（300万范围-—-三环范围到绕城内环、低密度住宅)
容积率
0。5
0。6
0。7
0。8
0.9
1
1。1
1.2
1.3
1.4
修正系数
城市地下空间地价评估中容积率修正问题探讨
城市地下空间地价评估中容积率修正问题探讨作者：周亚雄来源：《中国市场》2017年第33期[摘要]城市地下空间的充分利用改变了城市地价形成就有机制，增加了地下容积率的这一重要影响因素。
通过分析地下容积率作用特征，结合查阅国内外当前流行的地下容积率修正系数确定方法，并研究区域土地利用状况，采用回归拟合分析的方法，建立了地价和地下容积率的函数关系，确定了区域内一级商服用地下容积率修正系数表。
[关键词]地下容积率；修正系数；区位性[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.33.032城市的高速发展推动了人口的集聚，促进了城市向外围扩张。
城市二维平面向外延伸的范围是有限的，这就要求人们将城市向三维空间发展。
现阶段城市地表空间已经得到了充分利用，城市中高楼林立，受限于目前工程技术水平，城市向更高空间发展比较困难，因此城市地下空间的开发利用已成为必然趋势。
目前，欧洲和美国、加拿大等国高度重视土地集约节约利用，地下商业和地下交通设施得到了充分发展。
地下空间的利用通常包括四种方式：一是交通设施用途；二是市政设施用途；三是商业用途；四是工业用途。
过去在实践工作中评估人员和其他土地估价工作者逐步认识到了容积率对地价的影响机制，但是忽略了地下容积率对地价的影响。
近几年，城市向地下的发展不断推进，土地估价的理论和方法也得到了完善，地下容积率的影响也得到了重视，成为了土地评估中的重要修正因素。
1 地下空间容积率对地价的影响地下容积率简单地说就是地下建筑物面积与宗地面积的比值，反映宗地地下利用强度。
容积率的影响机制具有以下特征。
1.1 区位性区位包含宗地位置和宗地与周边事物联系的两方面。
通常情况下，宗地区位条件的优劣直接反映到宗地商服繁华程度，进而体现在土地利用集约度、土地利用收益以及土地需求量等土地利用效用指标上，因此，随着区位条件的降低，地下容积率对地价的影响逐渐减小。
1.2 差异性地下容积率的差异性表现在两个方面：第一是不同用途土地对区位条件敏感性有差异。
容积率修正系数
0.8145
0.8133
0.8121
0.8109
容积率
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
7.8
7.9
修正系数
0.8097
0.8086
0.8075
0.8064
0.8053
0.8042
0.8031
0.8021
0.8011
0.8001
容积率
8
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
8.6
8.7
0.7499
0.7490
0.7481
容积率
12
12.1
12.2
12.3
12.4
12.5
12.6
12.7
12.8
12.9
修正系数
0.7471
0.7462
0.7453
0.7444
0.7435
0.7426
0.7417
0.7408
0.7399
0.7391
容积率
13
13.1
13.2
13.3
13.4
13.5
13.6
0.9189
0.915
0.9112
0.9075
容积率
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
修正系数
0.9038
0.9012
0.8986
0.8960
0.8935
0.8911
0.8887
0.8864
0.8841
土地估价实务辅导：基准地价系数修正法估价的步骤
基准地价系数修正法估价的步骤：1、收集、整理当地基准地价成果在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：⼟地级别图、⼟地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。
2．宗地级别及基准地价的确定根据待估宗地的位置、⽤途，对照前⾯所收集的⼟地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的⼟地级别、该级别⼟地平均开发程度和基准地价内涵。
3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进⾏⼀般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项⽬。
4．年期修正的公式与⽅法基准地价对应的使⽤年期，是各⽤途⼟地使⽤权的出让年期，⽽具体宗地的使⽤年期可能各不相同，因此必须进⾏年期修正。
⼟地使⽤年期修正系数可按下式计算：y=[1－1/（1+r）m] /[1－1/（1+r）n]式中：y——宗地使⽤年期修正系数；r——⼟地还原率；m——待估宗地可使⽤年期；n——该⽤途⼟地法定出让年期。
5．期⽇修正的依据、参数确定、⽅法基准地价评估期⽇地价⽔平随时间迁移会有所变化，必须进⾏期⽇修正，把基准地价对应的地价⽔平修正到宗地地价评估期⽇。
期⽇修正⼀般根据地价指数的变动幅度进⾏，期⽇修正系数可按下式计算：y=宗地估价期⽇的地价指数/基准地价评估期⽇的地价指数6．容积率修正的依据、参数确定、⽅法基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，⽽同时，容积率对地价的影响极⼤，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。
因此，如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进⾏进⼀步修正，将平均容积率修正到实际容积率⽔平。
容积率修正系数按下式计算：Kij＝ki/kj式中：Kij——容积率修正系数；ki——待估宗地容积率对应的地价⽔平系数；kj——级别或均质地域内该类⽤地平均容积率对应的地价⽔平指数。
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土地容积率修正是指对城市用地的容积率进行调整，以达到更合理、更科学、更适宜的城市规划目标。
在城市化进程中，土地资源是有限的，如何更好地利用这些资源，实现城市发展的可持续性，已经成为一个重要问题。
而土地容积率的修正，就是为了更好地解决这个问题。
一、土地容积率修正的背景
随着城市化的不断推进，城市人口不断增加，城市用地面积也在不断扩大。
但是，由于城市用地资源的有限性，城市用地资源的利用已经变得越来越困难。
此时，土地容积率的修正便成为了一种非常重要的手段，以实现城市用地资源更好地利用。
二、土地容积率修正的意义
1. 优化城市空间结构
通过对土地容积率的修正，可以调整城市的空间结构，使得城市的规划更加合理，城市用地更加充分利用。
同时也能够减少城市用地浪费，提高土地使用效率。
2. 增强城市承载能力
土地容积率的修正还可以增强城市的承载能力，使得城市更具竞争力。
通过增加土地容积率，可以提高城市用地的密度，从而实现更好的城市规划和建设。
3. 促进城市可持续发展
土地容积率的修正可以促进城市的可持续发展，减少城市用地资源的浪费。
同时，通过调整城市结构和土地使用方式，可以实现城市的绿色化和生态化建设，为城市可持续发展奠定基础。
三、土地容积率修正的方法
1. 调整城市规划
土地容积率的修正需要根据实际情况进行调整。
在城市规划过程中，需要考虑到城市的用地需求和用地资源的供应情况，以及城市的发展方向和发展目标等因素，制定出更合理、更科学、更适宜的城市规划方案。
2. 加强土地管理
土地管理是土地容积率修正的重要手段之一。
通过加强土地管理，可以控制土地使用，减少土地浪费，提高土地利用效率。
同时，还可以加强对土地开发的监管，保护环境和生态资源，实现城市的可持续发展。
3. 建立土地容积率调整机制
在土地容积率修正过程中，需要建立一套完善的土地容积率调整机制。
通过建立这个机制，可以对土地容积率进行动态调整，以适应城市用地资源供需的变化。
同时还可以对不同区域和不同类型的土地进行分类管理和调整，使得城市用地更加合理、更加科学。
四、土地容积率修正的局限性
1. 受城市规划和土地资源的限制
土地容积率修正的实施需要充分考虑城市规划和土地资源的供应情况。
如果城市规划和土地资源的供应不能满足土地容积率的要求，那么土地容积率的修正就会受到限制。
2. 受政策和法律的限制
土地容积率修正的实施还需要遵守相关政策和法律的规定。
如果政策和法律的规定不允许土地容积率的修正，那么土地容积率的修正就会受到限制。
3. 受社会和经济因素的影响
土地容积率修正的实施还受到社会和经济因素的影响。
如果社会和经济因素不允许土地容积率的修正，那么土地容积率的修正就会受到限制。
总之，土地容积率修正是实现城市用地资源更好利用的重要手段。
通过合理、科学、适宜的土地容积率修正，可以优化城市空间结构，增强城市承载能力，促进城市可持续发展，为城市的繁荣和发展奠定基础。