土地分层地上权解析

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土地分层地上权解析

梅夏英对外经济贸易大学教授

编者按:我国《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”该条确认了土地分层地上权,并将其作为用益物权看待。这一立法选择并非意味着彻底地解决了土地分层利用的问题,因为立法过程中所争论的相关因素在其后的实务中凸显出来,加之该条款只是原则性规定,登记机构适用该条款依然有很多困惑。从目前情况看,全国各地土地登记机构对分层地上权的登记并没统一的指导思想,这使该条款实施缺少一个基础的技术性条件。本文作者梅夏英曾在我国民法专家王利明教授的指导下参加了《物权法》草案专家建议稿的起草工作,本文是他对《物权法》第136条的理解与适用所谈个人见解,以期为理论和实务界对相关问题的研究提供参考借鉴。

我国《物权法》第136条确认了土地分层地上权,将空间利用问题纳入到传统地上权制度中进行调整。但由于土地分层利用极为复杂,且该条款又过于简单,因而如何理解、适用该条就成为一个亟待解决的问题。以下笔者仅对土地分层地上权的理解和适用进行粗浅的

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探讨,该条款的适用还是依赖于进一步对土地和空间关系的理解,有赖于不动产登记配套措施的完善。

土地和空间两种客体权利的认定

在立法上,我国《物权法》并没有分别规定土地使用权和空间利用权,而是将空间利用问题纳入到传统地上权制度中进行调整,即土地既包括土地本身也包括其上下的部分。在此前提下,对于土地上空间的利用,当可解释为对某一层次的土地的利用。虽然我国是采用地上权制度来解决空间利用的问题,但是并没有忽视空间利用的独立性、空间作为权利的客体的事实。从某种程度上讲,土地分层使用这一制度,就是力求通过传统的用益物权制度来解决空间的独立利用问题。基于此,有必要对地上权进行事实上的分解。

土地上下分层的权利设定

土地分层的权利设定,主要是运用传统土地使用权理论,将横向分割技术运用于纵向分割。但在进行纵向分割时,纵向权利的设定,较传统土地使用权的设定更为复杂。

第一,传统土地所有权的客体应包括土地本身和其上下空间,此为土地分层利用的基础。由于我国土地属于国家和集体所有,故国家和集体对于相应土地的所有权是其他地上权的权源。只有空间所有权

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的界定也纳入到土地所有权的效力范围,才能为分层地上权提供一个权利基础。

第二,在《物权法》颁行之前,由于没有确立土地分层利用制度,对于已通过出让和转让所获得的土地使用权,该土地使用权的客体范围是否与所有权的客体范围一致,需要予以界定。如果土地使用权的客体范围与所有权客体范围一致,则意味着土地使用人在受让土地时同时受让了土地本身的使用权和其上下空间的使用权。在此前提下,若第三人基于合理需要,而利用土地之上一定范围的空间,则需要依土地使用权转让程序获得该特定空间的权利,即分层地上权。若土地使用权的权利范围与所有权的客体范围不一致,那么该空间的获得则视其属于国家还是属于土地使用权人而定。

第三,在《物权法》颁行之后,通过土地出让取得的土地使用权,则已经确定该土地的上下使用范围。对于该范围之外的地下或空间权利仍由国家继续享有。若第三人欲对一定的空间范围进行利用,则需要比照土地使用权的出让或转让程序,获得对该特定空间进行利用的权利,即分层地上权。

第四,土地分层使用决定了空间地上权可先于地上权存在,即空间地上权可以由权利人与所有人通过出让协议设立。在此情形下,空间地上权已成为一项独立的不动产物权。

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题第五,空间地上权的征收。对于集体土地和已依法出让或转让而取得地上权的土地上方空间,相关主体欲在其上设定空间地上权的,应区分对待。对于前者,应比照土地使用权的设定规则,先将集体土地上的部分空间由国家予以征收,再由国家与相对人通过合同出让该空间地上权。对于后者,应先由相关主体与土地使用人予以协商,通过约定转让该部分空间地上权,如协商不成的,国家可依法决定是否予以征收。

空间地上权的设定如有必要,应选择对土地所有人或地上权人损害最小的地方和方法来设立,并应向权利人支付相应的补偿。

附属于土地或建筑物的空间(包括地下空间)无须设定空间地上

部分空间的利用无须设立空间地上权,完全可以纳入物权制度来调整。如当事人约定在屋顶平台之上建造广告塔,便无须设定独立的空间地上权。它实际上体现为对建筑物的使用,相对双方通过租赁或许可等债权合同便可解决相关空间利用的问题。作为空间(地上)权客体的空间,不是通过有体物遮蔽而形成的,不是一种封闭的空间。因此,建筑物内的空间不应属于空间权调整的范围。对于房屋内的空间、地下停车场的空间利用问题,应当通过房屋所有权、建筑物区分所有制度来解决,而无须通过空间权来加以调整。

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题当然,纯粹空间的利用并非与物权的界定毫无关系。如相邻建筑物间的空中走廊,本身也存在一个所有权界定的问题,但该设施的权属是空间利用产生的结果,它本身与该设施垂直对应的土地或建筑物毫不相干。因而,上述情形并不影响空间地上权的独立性。空中建筑和设施的所有权与所占用空间的关系,比照地面建筑物与土地使用权的关系,其原理是相同的。

至于地下空间的利用,笔者认为,也无须设定空间地上权。事实上,空间地上权针对的仅仅是地上空间,而不包括地下空间。对地下某一地层的利用体现的是对土地的直接使用,与空间没有直接关系。虽然在大多数情况下,对地下某一地层的使用体现为营造一定的空间,但这种空间与地上空间不同,其原因不仅在于土地获得在前而空间营造在后,还在于此种空间是通过周围的土地包裹而成的。由此,完全可以认为,地下空间的利用直接体现为土地利用的一种方式。当然,这种解释对于《物权法》第136条适用的统一性没有根本的影响。事实上,依附于土地而营造一定的空间,本身就是土地使用权行使的通常表现形式。如当代高层建筑物大多附有地下停车场,我国大城市基于交通需要也在城市地表之下建有许多地下通道和地铁线路。这些都是属于土地利用的普遍形式。这一点上地表与地下土地的利用没有任何差别。

空间地上权的限制

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题虽然目前土地的分层使用已成为一个明显的发展趋势,但总体讲来,这种对土地上下部分空间的使用仍带有明显的随机性和目的性,这就决定了空间地上权会受到比普通地上权更多的限制,这些限制体现在以下几个方面:

第一,受当事人约定和使用目的的限制。空间利用人必须按照约定或规定的用途和目的使用空间,例如,如果当事人约定在屋顶平台之上利用空间建造空中走廊,那么空间利用人就不得建造其他设施,否则将构成对空间所有人或使用人的权利侵害。为了防止空间利用人擅自改变空间利用的目的,法律也有必要对空间地上权的转让作出限制,即空间地上权未经土地所有人或使用人同意的,不能擅自转让。

第二,受法律法规的限制。法律、法规已对空间的利用有明确规定的,不得设立空间地上权。如我国《人民防空法》对于地下防空设施已作出了明确的规定,此时应排除地上空间权的适用。又如《航空法》对于空中航道的权属和利用已有法律安排,此时也要排除地上空间权的适用。

第三,受城市规划的限制。规划对于空间的利用起着至关重要的作用,空间只能在规划确定的范围内进行利用。从这个意义上说,规划决定着空间权的内容,甚至当土地所有权和建设用地使用权分离之后,所有人是否对空间享有权利也是由规划确定的,超出了规划的范

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围,原则上构成越权。正是基于这一原因,空间法和规划法是密切联系在一起的。

第四,受公共地役权的限制。我国《物权法》规定了地役权制度,其中,相邻土地的上下空间往往也成为地役权的客体,这尤其体现在公共地役权上。所谓公共地役权,通常是基于公共利益的需要,利用城市的地上地下的空间建造地铁、地下通道、铺设管线、建造其他的设施而利用他人空间的权利,它主要涉及供电、通信、无线电和电视台、公安、消防、市政、航空等关于公共利益的市政建设问题。一般地役权也会涉及上述情况。在通过地役权解决对他人土地上下空间利用的时候,依据的是地役权规则,可由传统地役权规则来解决,此时无须设定空间地上权。

第五,受相邻关系的限制。土地分层使用制度强化了相邻关系的作用。因为与传统的土地、建筑物相邻关系相比较而言,土地分层使用使相邻关系不仅仅适用于横向的不动产之间,也适用于纵向的不动产之间。对于土地上下的空间而言,其权利同时受到纵向和横向的不动产权利的制约。

土地分层地上权的登记

土地分层地上权给现有的不动产登记制度带来了很大的挑战。这主要体现为两个方面:一方面,《物权法》颁布之后,登记机关如何

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确定因受让而取得的土地使用权的合理空间范围,成为一个技术上的难题;另一方面,对于《物权法》颁布之前已取得的土地使用权是否需要再行进行土地分层登记,需要何种政策配套设施,尚待研究。

就上述第一个问题而言,权利人通过出让取得了国有土地使用权,其包含的空间范围如何确定,目前尚无任何依据。至于如何在纵向上分割,这需要考虑多种因素,以确定一个合理的范围。另外,是否依据土地的不同用途,结合城市规划的限制,为不同的土地使用权设定不同的空间范围,也有待实证研究。比如对于建造摩天大楼的土地应当给予较宽的空间范围,而对于用于私人别墅开发的土地,则无需赋予过大的空间范围。同一土地使用权赋予不同的空间范围,其价值可由市场调整,这非但不影响权利的一致性,恰恰是一种对土地和空间进行充分利用的方式。但是,笔者倾向于不应将空间范围设定过大,因为土地和空间的纵向分层利用在土地上下狭窄的范围内最有必要,若空间范围设定过大,则将立体空间的利用与地上权纠缠在一起,会大大削弱分层利用的价值,并有悖于立法的初衷。

在上述土地使用权的范围确定以后,国家保留了其上下的空间所有权,并可将其出让给其他主体。对此,登记机关在确定该空间范围以后,可予以登记。

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题就上述第二个问题而言,在《物权法》颁布之前已经取得土地使用权的,如果不便对该土地使用权的上下空间进行限制,则空间地上权只能由空间利用人与土地使用权人依转让合同设定。此时,登记机关依据转让合同对设定在该特定空间上的空间地上权予以登记。但这里会涉及一个理论问题,即土地分层使用和分层登记是否适用于土地使用权所包含的合理的空间范围。笔者认为答案是肯定的。虽然土地使用权所包含的合理空间乃属于土地使用权的效力范围,但并不代表其所包含的空间不能分割,土地分层利用解决的主要就是垂直空间的利用问题,其强调的就是土地和空间的纵向分割,虽然土地使用权所包含的空间附属于土地,但不影响其可分割性。对此,登记机关应比照国家依出让设定空间地上权的方式,对土地使用权转让空间地上权,办理过户登记。

出处:《中国国土资源报》2009年/3月/20日/第006版

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例: 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4: 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,殖值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元) 3、计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元) (2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元) (3)年税金=20×900=18000(元) (4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740(元)5、计算房屋净收益。 (1)计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875(元) (2)计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500(元) (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000(元) 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740(元) 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)

如何对海域使用权进行评估资料

如何对海域使用权进行评估 一、海域估价的概念与意义 (一)海域估价的概念 海域估价(评估)是根据海域的质量、区位条件、利用潜力、利用效益,运用科学的估价方法,对海域资源的使用价值所作的评定和估算。 (二)海域估价的目的和意义 1、海域评估是推动海域资产化管理,完善海域有偿使用制度的基础性工作。2002年1月1日《中华人民共和国海域使用管理法》正式实施,确立了海域有偿使用制度,但在海域有偿使用的具体做法上,尚需制定一系列配套法规予以细化。特别是在海域有偿使用的量化方面,在海域使用权交易的各环节等都需要通过海域评估予以规范。 2、海域评估可以揭示海域在质量、区位和使用效益上的差异性,从宏观上指导海域开发利用活动。 3、海域评估有助于建立有效的海域使用补偿机制,促进海洋生态环境的保护。 4、海域评估能够推动海域市场化,发挥市场在海洋资源利用配置中的作用。 二、海洋资源管理及海域估价的现状 (一)海洋资源管理方面现有的法律、法规和规章 现行海洋资源管理类的法律、法规和规章主要有《中华人民共和国海域使用管理法》、《中华人民共和国海洋环境保护法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《铺设海底电缆管道管理规定》、《海域使用权管理规定》、《海域使用权登记办法》、《福建省海域使用管理条件》、《福建省海域使用管理办法》、《福建省海域使用金征收配套管理办法》等等。我国的海洋法律、法规的相继出台与不断完善,为开办海域使用权抵押贷款创造了良好的法律环境。

(二)海域估价的现状 《海域使用管理法》自2002年1月1日实施以来,国家海洋局组织开展了海域估价制度研究和试点,山东、江苏、浙江、福建等省相继涉足到了此业务领域,但由于我国现行海洋资源管理类的法律法规中还没有关于海域使用权价值评估方面的规定,在实际工作中遇到诸多困难。归结起来,主要有如下: 1、缺乏海域使用权价值评估的规范(规程) 房地产有《房地产估价规范》,土地有《土地估价规程》,而目前缺乏海域估价方面的规定,使海域估价无章可循。 2、管理程序上没有较成熟的方式 3、缺乏专业资质的估价部门 目前由于缺乏海域方面专业的估价与估价管理部门,大多借助土地、房地产部门的做法,这种做法与海域是否吻合,值得探索。 4、用海企业的生产经营情况的基础资料数据索取困难 用海行业是一个新兴行业,与用海企业生产经营相关联的资料数据难以搜集与索取,就算能够索取到这些资料,但这些资料的真实性如何判定?就算是真实的,但这些数据资料在现行的海域使用权价值评估工作中是否得到真正意义上的体现?这些也都值得探索。 5、海域使用权与临海土地分离难 对于临海工业、港口物流等行业来说,海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的,这是由海域和海域使用性质与特点所决定的。众所周知,临海工业、港口物流用海,其海域和临海土地是无法截然分开的一个空间资源整体,从海域使用功能性来讲,脱离了临海土地,海域就失去了许多实用性。目前,除渔业及养殖用海外,海域使用权的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上,如果单独使用海域或临海土地任何一方作为抵押,都无法体现海域的实际价值。特别是从资产转让的角度来看,除了渔业及养殖业用海外,大多数

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上海房地产价格及土地使用权估价

上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称:卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方: 受托估价方: 签发级估价人员: 估价作业日期:二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号:申房地估(200*)资号

目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13

六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 : 受贵方委托,我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘,对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查,收集了有关委估对象市场背景及权籍资料,并以此为依据,选用适当的评估方法,对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估,为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。

土地权利争议案例分析

土地权利争议案例分析 【案例一】 西城区什刹海街道某胡同A号(下称:A号)西侧与某胡同B号(下称:B号)东侧之间,经查阅档案,B号属私房院落,文革期间交公, 1984年现状发还;后经几次继承,现产权人为赵某等5人。A号院落1949年由私人登记;1951年变更为C公司; 1988年,D厂对此处房产进行了登记,产权来源为购买,此后,E 公司有偿兼并D厂,并于1993年办理了房产变更登记,并办理国有土地使用权登记;1997年,产权人更名为E1公司,办理了出让国有土地使用权登记;2001年,F公司通过买卖取得该院落房屋产权,之后更名为F1公司,并办理土地使用权变更登记手续;2004年,刘某通过买卖取得该院落房屋产权,之后办理了土地使用权变更登记;2008年,张某购买了该处房产并办理了《房屋所有权证》,申请办理土地使用权变更登记。根据《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》以及《北京市第二次土地调查操作手册》的相关规定,在根据城调成果补充指界时,B号产权人之一赵某对双方院落之间界址提出异议,并向调查人员提交书面材料及照片。 经查:B号原房产九间半,交公期间拆除半间(东侧门道处),1984年现状发还房屋九间,所拆除的半间房屋补偿款已领取;B号院落1982年进行翻扩建,院落西南侧及中部添建房屋,1988年北京袜厂对此处房产进行时,房产证附图已与老蓝图不同,与A号相邻的西侧已由院墙变为房墙,与现状一致,墙界表中记录:房墙均为自墙。经过实地测量,并将测量成果与老蓝图所标尺寸比对,两院落范围确实发生过变化,争议土地面积为5平方米左右。在查阅A号发证档案时发现,该宗地第一次发证为1993年,档案中四邻指界不齐,根据《北京市开展土地总登记发证工作的若干意见》相关精神,对于已发证的宗地,若当时发证程序不规范、档案不健全,需要予以补正,对于未指界的,要补充完整。

关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

【发布单位】最高人民法院 【发布文号】法释[2005]5号 【发布日期】2005-06-18 【生效日期】2005-08-01 【失效日期】----------- 【所属类别】国家法律法规 【文件来源】人民法院报 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件 适用法律问题的解释 (法释[2005]5号) 最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。 二○○五年六月十八日 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释。 一、土地使用权出让合同纠纷 第一条本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。 第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。 第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。 二、土地使用权转让合同纠纷 第七条本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。 第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理: (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持; (二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

海域使用权评估说明

七、海域使用权评估说明 (一)评估围 评估围为港鸿业石化码头所使用的海域使用权,海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年,即从2009年10月16日至2059年10月16日。 (二)评估对象概况 1. 海域基本情况 估价对象为港鸿业石化码头所使用,海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。证载海域使用者为港鸿业石化码头,用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年,使用权面积合计为11.4公顷,其中非透水构筑物5.47公顷,透水构筑物1.83公顷,港池4.1公顷。 2. 海域利用状况 该海域为港鸿业石化码头工程用海,港鸿业石化码头工程属港口建设工程,该海域为港口工程用海。港鸿业石化码头工程位于港南沙区小虎作业区的规划围,符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排,符合《港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位,1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨,其中卸船能力为530万吨/年,装船能力为350万吨/年。 建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。 (三) 估价依据 1. 法律、法规和政策文件 (1)《中华人民国土地管理法》

(2)《中华人民国海域使用管理法》 (3)《中华人民国土地管理法实施条例》 (4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》 财综[2007]10号 (5) 省财政厅、省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号 (6) 国家海洋局《关于缴纳港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号 (7) 省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号 (8) 其他有关法律规定、政策文件等 2. 资产占有方提供的有关资料 (1)《海域使用权证书》 (2) 海域使用权评估申报明细表 3.评估机构掌握的相关评估资料 (1)评估对象所在区域的区位条件资料。 (五) 评估原则 本次评估过程中遵循的主要原则有: 1. 遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构,评估工作始终坚持独立的第三者立场,不受外界干扰和委托者意图的影响;

关于划拨土地使用权及其价值评估,和抵押解读

划拨土地使用权及其价值评估 摘要:本文分析了划拨土地使用权形成的原因,阐述了划拨土地使用权的定义、特点及其价值内涵,重点对划拨土地使用权价值评估的方法及抵押、企业破产清算中所涉及的划拨土地使用权价值评估问题进行了探讨。 关键词:划拨土地使用权、价值、评估 在我国计划经济时期,国有土地使用权均是通过划拨方式取得的。改革开放以来,特别是国有土地使用权制度改革后,国有土地使用权出让已经成为目前取得土地使用权的主要方式。但是,由于旧体制下形成的划拨土地仍由原产权单位继续使用,加上目前有关法律、法规规定的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地,经县级以上人民政府批准,仍可以以划拨方式取得,因此,形成了目前土地使用权领域的双轨制,即出让土地使用权和划拨土地使用权同时并存的局面。 近几年来,随着经济的发展,房地产市场异常活跃,在各类房地产估价目的中涉及国有划拨土地使用权这一客体的情况逐渐增多,对国有划拨土地使用权价值评估中所涉及的相关问题,无论在理论上还是在实践中均存在众多模糊的认识。如何正确理解和处理划拨土地使

用权及其价值评估,是估价实践中亟待解决的问题,也是正确处理国家、使用权人、相关利益人之间利益关系的必然要求。 一、划拨土地使用权的概念及其特点 1、划拨土地使用权的概念 划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。据此可以看出,现时取得的划拨土地使用权有两种基本形式:(1)经县级以上人民政府依法批准,土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。(2)经县级以上人民政府依法批准后,土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征:一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准,二是土地使用者取得土地使用权是无偿的,也就是说无须缴纳任何费用或者支付任何经济上的代价。 2、划拨土地使用权的特点

20160704155911 (《集体土地使用权地价评估技术指引(征求意见稿))

集体土地使用权地价评估技术指引 (征求意见稿) 为适应新形势下集体土地资源市场化配置的需要,规范集体土地使用权地价评估行为,健全集体土地合理价格形成机制,促进城乡土地市场一体化建设,制订本指引。 1.适用范围 本指引适用于集体土地使用权(承包经营权)地价评估,本指引所称集体土地,是指土地所有权属于集体经济组织,符合城乡土地制度及规划管制要求,可进行市场化交易的集体建设用地和集体农用地。 2.引用的标准 下列标准所包含的条文,通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时,所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 (1)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014); (2)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014); (3)《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012); (4)《农用地质量分等规程》(GB/T 28407-2012); (5)《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012); (6)《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2007)。

3.依据 (1)《中华人民共和国物权法》; (2)《中华人民共和国土地管理法》; (3)《中华人民共和国农村土地承包法》; (4)《中华人民共和国担保法》; (5)《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》; (6)《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过); (7)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号) (8)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号)(9)中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》(中办发…2014?61号); (10)国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发…2014?71号)。 4 总则 4.1 地价内涵 集体建设用地使用权价格。在符合规划用途或现状合法用途下,一定年期的集体建设用地使用权在当地市场条件下的正常交易价格。其权利特征是属于农村集体所有权下的土地使用权,按照交易方式的不同有不同的价格形态,包括出让价格、转让价格、租赁租金、抵押价格、联营入股价格等。估价过程中应根据不同交易方式所发生交易的权利特征、经济关系等确定价格内涵。

土地分层地上权的解析

土地分层地上权的解析 来源:作者:日期:09-04-17 内容提要:我国《物权法》第136 条确认了土地分层地上权,将空间利用问题纳入到传统地上权制度中进行调整。但由于土地分层利用极为复杂,且该条款又过于简单,因而,如何理解、适用该条就成为一个亟待解决的问题。在已设立单一的土地使用权情形下,基于土地对空间的吸收,空间利用权利的设立主要是从地上权人处获得,这种权利实为“空间利用权”。在分层使用下,土地和空间既相互依存又相对独立。对于分层土地使用权,有必要基于客体对地上权进行事实上的分解。空间地上权会受到比普通地上权更多的限制。权利人通过出让取得了国有土地使用权,其包含的空间范围不应设定过大,因为土地和空间的纵向分层利用在土地上下狭窄的范围内最有必要。土地使用权的范围确定以后,国家保留了其上下的空间所有权,并可将其出让给其他主体。登记机关在确定该空间范围以后,可予以登记。在《物权法》颁布之前已经取得土地使用权的,如果不便对该土地使用权的上下空间进行限制,则该土地使用权和国家土地使用权的客体是一致的,登记机关应比照国家依出让设定空间地上权的方式,对土地使用权转让空间地上权,办理过户登记。 我国《物权法》第136 条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。”该条确认了土地分层地上权,并将其作为用益物权看待。这意味着,该条没有采纳此前学术界部分学者所提倡的有关空间利用权的立法建议。尽管如此,这一立法选择并非意味着第136 条彻底地解决了土地分层利用的问题,因为立法过程中所争论的相关因素在实务中仍会凸显出来,加之该条规定过于简单,从而给法官和登记机构适用该条款带来了很多困惑。从目前情况看,全国各地土地登记机构对分层地上权的登记并没有形成一个统一的指导思想,这使该条款的实施缺少一个基础的技术性条件。本文将对该条的理解与适用谈谈自己的看法。 一、关于分层地上权与空间利用相对独立性的关系的理解 第136 条虽然以“土地分层地上权”这一立法模式结束了学者的争论,但无法忽略空间独立利用的问题。从目前存在的立法例来看,空间利用的立法经历了一个由地上权涵盖空间权至空间权逐步独立的过程。如,德国立法将空间权直接归入地上权一章,我国台湾地区也以法律包裹的方式建立空间地上权制度,《日本民法典》则在其“地上权”一章中的最后一个条款(第269 条第2 款)明确规定了空间地上权,而美国许多州直接规定了空间权。[1]这说明,在传统地上权制度下解决土地上下空间利用的问题,虽然暂时阻止了空间“逃逸”的现象,但在配套技术上仍显不足。若选择建立独立的空间利用权制度,则一要扩大“物”的适用范围以使其涵盖“空间”,二要设立独立的空间登记制度,这又使得土地和空间的关系过于繁杂。从这个意义上讲,在目前的地上权制度中,通过地上权的扩充和变通来解决土地上下空间的利用问题,尽管是无奈之举,也不失为一种较合理的方式。但在该条的适用上,对空间利用与地上权关系的理解是其核心所在。

关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法(废止)

?【法规标题】关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法(废止) ?【颁布单位】财政部 ?【发文字号】 ?【颁布时间】1992-9-21 ?【失效时间】2006-3-30 ?【法规来源】 注:本法规2006-3-30已经被id184200法规废止 ?【全文】 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管 理的暂行办法(废止) 财政部 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法 1992年9月21日,财政部 第一条为了加强国有土地(以下简称土地)使用权有偿使用收入的征收管理,进一步完善土地使用制度改革,促进房地产市场的发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),特制定本办法。 第二条本办法适用于按法律规定在我国有偿转移土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人。 第三条国有土地使用权有偿使用收入包括: 1.土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额); 土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款; 原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。 2.土地收益金(或土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款; 土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 第四条土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有,由财政部门统一负责征

海域使用论证收费标准

关于印发《海域使用论证收费标准(试行)》的通知 国海管字[2003]110号 颁布时间:2003-3-31发文单位:国家海洋局 沿海省、自治区、直辖市海洋厅(局)、海域使用论证资质单位、局属各单位: 为了加强对海域使用论证工作的管理,规范海域使用论证执业市场秩序,保证海域使用论证质量,维护国家海洋权益和海域使用者的合法权益,根据《中华人民共和国海域使用管理法》,经与国家计委协商,我局拟定了《海域使用论证收费标准》,现下发试行。 各有关单位在试行《海域使用论证收费标准》的工作中,请及时将有关意见反馈给我局。 二○○三年三月三十一日 海域使用论证收费标准(试行) 目录 1、总则 2、海域使用现状调查 3、海洋勘测 4、海洋生物调查 5、数学模型和数值计算 6、论证分析和报告编写 1、总则 1.1 本标准是《中华人民共和国海域使用管理法》配套制度之一。

1.2 《海域使用论证收费标准》的项目根据《海域使用论证大纲》的要求设立。海域使用论证收费系指论证方根据委托方的委托,进行资料收集、现场踏勘、大纲编制、测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、模拟计算及编写报告等收取的费用。 1.3 海域使用论证收费计算公式为: 海域使用论证总费用=调查项目总费用+数值计算费用+报告编写费用; 调查项目总费用=各单项调查费用总和; 单项调查收费=野外调查(或取样)费+测试分析费; 各单项调查、分析、计算费=收费基价×附加调整系数。 1.4 以下各项费用未列入本标准收费项目,应由委托方负责支付。具体经费额度由委托方和论证方根据各分项目的市场价格协商确定。包括项目如下: 1.4.1 勘察队伍调遣费:包括仪器设备运输费、装卸费及人员差旅费等; 1.4.2 临时基础设施及现场准备费:勘测现场的搭建路桥、清除障碍、接通电源、水源等临时生产和生活设施费,与勘测有关的青苗补偿费、海上养殖赔偿费和土地占用费等; 1.4.3 测量标志材料费:包括原材料费、加工费及运杂费等; 1.4 4 冬季作业的取暖设施及燃料费; 1.4.5 租船费及其它设施的租用费; 1.4.6 专家评审会议费用。

委估土地使用权 评估报告书

广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日

目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件

摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面 情况,应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方:广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方:广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的:本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象:本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日:2008年8月4日。 价值类型:本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法:采用假设开发法。 评估结论:本次评估采用假设开发法进行,通过清查及评估测算,在评估基准日2008年8月4日,广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限:本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力,一般情况下,本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年,即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人: 评估项目负责人:评估项目复核人: 报告日期:2008年8月5日

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析

一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例: 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4: 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,殖值率为2%。目前,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米,建筑面积为900平方米,现用于出租,每月平均实收租金为3万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的 1.5%,土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元) 3、计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元) (2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元) (3)年税金=20×900=18000(元) (4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元) 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4) =17010+33750+18000+4500=73260(元)4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740(元)5、计算房屋净收益。 (1)计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875(元) (2)计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500(元) (3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000(元) 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740(元) 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)

利用地上权解决土地使用权与地上物所有权的冲突

摘要:我国现行法律规定,城镇国有土地所有权属于国家,地上物的所有权属于用地者,土地使用权期限届满,地上物的所有权由国家无偿取得。这一制度在理论和实践上都有许多弊端,实有修改之必要。本文试借鉴大陆法系的地上权制度来平衡土地所有权人和土地使用权人之间的利益,建议在未来的物权法上抛弃土地使用权的概念,直接采用权的概念,建立统一的地上权制度。 关键字:土地所有权土地使用权地上权 一 我国宪法第10条第4款规定:我国的土地所有权禁止转让。其实,就城镇国有土地而言,因所有权主体具有唯一性,故客观上不存在转让的可能。但为了鼓励土地使用者对土地的开发和建设,保护其对地上物的合法权益,我国建立了土地使用权制度。有关法律也规定了取得土地使用权后,方可取得其地上建筑物的所有权,实行房屋所有权与土地使用权主体一致原则。过去我国在城镇土地使用权方面沿袭前苏联、东欧等国家土地无偿划拨,由单位和个人无期限使用的模式,私房所有权与土地使用权的冲突被土地使用权无期限的事实所掩盖。但随着市场经济土地使用权的商品化和土地使用权有偿、有期限的出让和转让制度的确立,使有期限的土地使用权和无期限的房屋所有权方面的权利冲突日益明显。 依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定:国家以土地所有者的身份按照所有权与使用权分离的原则,将城镇土地使用权在一定期限内让与土地使用者,土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让年限一般为40—70年。土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他随着物所有权由国家无偿取得。1994年的《城市房地产管理法》第21条第1款规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地外,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签定土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”第2款规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期的,土地使用权由国家无偿取得。”依上述规定,土地使用权期限届满,可出现以下法律结果:1、按时续期,且重新交纳了土地使用权出让金后,用地者可继续拥有土地使用权和地上物所有权;2、否则,土地使用权和地上物的所有权由国家无偿取得;3、虽按时申请续期,但因社会公共利益的需要,申请续期未被批准。这些规定对城市房地产的土地使用,确立了土地使用权有年限和土地使用权终止后地上建筑物和其他附着物无偿由国家取得的制度。 对于土地使用权期限届满,国家应否无偿取得地上建筑物和其他随着物的所有权,法学界有截然相反的两种观点。肯定论者从罗马法创立的“土地所有权吸附建筑物”的原则出发,认为国家应无偿取得地上物的所有权。支持该观点的学说主要有:无主财产说、折旧补偿说、履行义务说、超值补偿说、所有权有期说。否定论者一般从民法的基本原理和规定出发来进行论证,认为国家无权无偿取得地上物的所有权,。 我认为,对于地上建筑物和其他附着物随土地使用权终止而由国家无偿取得的规定有几个缺陷:第一,从原则上讲,土地使用权出让合同的标的仅是土地使用权并无地上物,地上物的所有权为土地使用人所有。既然是所有权就不受期限限制。而当土地使用权期限届满,国家无偿取得地上建筑物和其他附着物所有权时,其所有权就是受期限限制的所有权,

《国有建设用地使用权出让合同》2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的 通知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期:2008年04月29 日生效日期:2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知(国土资发[2008]86号) 各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)、工商行政管理局,新疆生产建设兵团土地管理局,计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局: 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》,规范国有建设用地使用权出让合同管理,国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601),现予印发,自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF-2008-2601)的要求,规范签订国有建设用地使用权出让合同,督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅(局)要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号,加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件: GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 (示范文本) 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号: 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人: 出让人:中华人民共和国省(自治区、直辖 市)市(县)局; 通讯地址:; 邮政编码:; 电话:; 传真:;

海域使用权评估说明

七、海域使用权评估说明 (一)评估范围 评估范围为广州港鸿业石化码头有限公司所使用的海域使用权,海域面积共11.4公顷。海域使用期限为50年,即从2009年10月16日至2059年10月16日。 (二)评估对象概况 1. 海域基本情况 估价对象为广州港鸿业石化码头有限公司所使用,海域使用金已经全额缴纳并已取得《海域使用权证书》。证载海域使用者为广州港鸿业石化码头有限公司,用海类型为港口用海。海域剩余使用年限49.63年,使用权面积合计为11.4公顷,其中非透水构筑物5.47公顷,透水构筑物1.83公顷,港池4.1公顷。 2. 海域利用状况 该海域为广州港鸿业石化码头工程用海,广州港鸿业石化码头工程属港口建设工程,该海域为港口工程用海。广州港鸿业石化码头工程位于广州港南沙区小虎作业区的规划范围内,符合《珠江三角洲地区港口建设规划》中对珠江三角洲成品油码头的布局安排,符合《广州港总体规划》中对小虎岛作业区的功能定位。码头主要包括1个8万吨级成品油卸船泊位,1个5千吨级、2个3千吨级、3个2千吨级成品油装船泊位。设计年通过能力880万吨,其中卸船能力为530万吨/年,装船能力为350万吨/年。 建筑物和构筑物具体情况详见房屋建筑物评估说明。 (三) 估价依据 1. 法律、法规和政策文件 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国海域使用管理法》 (3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (4) 财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的通知》 财综[2007]10号 (5) 广东省财政厅、广东省海洋与渔业局《转发财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》粤财综[2007]39号 (6) 国家海洋局《关于缴纳广州港鸿业石化码头工程海域使用金的通知》海办管字[2009]262号 (7) 广东省海洋与渔业局《关于缴纳海域使用金的通知》粤海渔函[2009]568号 (8) 其他有关法律规定、政策文件等 2. 资产占有方提供的有关资料 (1)《海域使用权证书》 (2) 海域使用权评估申报明细表 3.评估机构掌握的相关评估资料 (1)评估对象所在区域的区位条件资料。 (五) 评估原则

土地使用权评估说明

土地使用权评估说明 一、评估范围概况 本项目的评估范围为广东省粤晶高科股份有限公司位于广州科学城的两块土地,具体如下表: 二、评估依据 1. 《中华人民共和国土地管理法》; 2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》; 3. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》; 4. 《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》; 5. 《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001); 6. 《广州市土地级别及基准地价标准》; 7. 委托方提供的《国有土地使用证》、《房地产权证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程报建审核书》等产权证明文件及其他有关文件; 8. 本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。

三、评估基准日 2010年4月30日 四、地价定义 本次评估的地价是指广东省粤晶高科股份有限公司使用的下表列示土地,于评估基准日2010年4月30日在下表列示的评估设定条件下的国有土地使用权价格。 待估宗地名称、地址实际用 途实际开发 程度 设定土地 取得方式 设定用途设定开发 程度 利用条件剩余使用年限 厂区土地工业六通一平出让工业同实际开 发程度 现状利用 43.42 宿舍区土地住宅六通一平出让住宅同实际开 发程度 现状利用 46.67 待估宗地于评估基准日的实际开发程度已达“六通一平”。“六通”是指宗地红线外市政基础设施达到通上水、通排雨水、通排污水、通电、通讯、通路。“一平”是指宗地红线内土地平整。宗地红线内除排水设施外,各种水电设施投资在建(构)筑物中评估。 根据本项目的评估目的,本次评估需评估待估宗地在评估基准日开发现状下的价格,故本次评估所设定的土地开发程度为评估基准日实际开发程度。 五、评估对象描述 (一)待估宗地A: 1. 土地登记状况 (1) 土地位置:广州市高新产业开发区科学城南翔二路10号(KXCN-B1-2地块); (2) 土地来源及其变革:国有出让; (3) 土地权属性质:国有; (4) 地籍图号:不详;

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