金融论文 商业银行的住房贷款风险问题分析
商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施
商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施【摘要】本文通过对商业银行个人住房信用贷款风险进行分析，探讨了信用贷款风险的来源以及相应的防范措施。
在评估个人信用贷款风险和制定风险管理策略方面，提出了相关建议和措施。
结论部分强调了风险分析及防范措施的重要性，并展望未来发展趋势。
本文旨在帮助商业银行更好地应对个人住房信用贷款风险，提高风险管理水平，确保金融安全稳定，这对于银行和借款人双方都具有重要意义。
【关键词】商业银行、个人住房、信用贷款、风险分析、风险来源、风险防范、评估、风险管理、重要性、未来发展、总结。
1. 引言1.1 研究背景商业银行个人住房信用贷款是指银行向个人提供用于购买或翻新住房的信用贷款服务。
随着我国经济的快速发展和人民生活水平的提高，越来越多的人选择通过贷款来购买自己的住房，因此个人住房信用贷款已经成为商业银行信贷业务中一项重要的业务。
个人住房信用贷款也伴随着一定的风险，包括信用风险、市场风险、利率风险等。
随着金融市场的不断发展和变化，个人住房信用贷款的风险也在不断增加，商业银行需要加强对个人住房信用贷款风险的分析与防范，确保风险可控。
本文将对商业银行个人住房信用贷款的风险进行深入分析，探讨其风险来源，并提出相应的风险防范措施，以及评估个人信用贷款风险和制定相应的风险管理策略。
通过对个人住房信用贷款风险进行全面分析与研究，为商业银行提供合理有效的风险管理方案，以提高信贷业务的安全性和风险控制水平。
1.2 研究目的商业银行个人住房信用贷款在金融市场中扮演着至关重要的角色，但是随着社会经济的不断发展和变化，信用贷款风险也日益增加，给银行和借款人都带来了一定的困扰。
本研究旨在对商业银行个人住房信用贷款风险进行深入分析，探讨其风险来源和可能的防范措施，从而为银行业务管理和风险控制提供参考。
通过对个人信用贷款风险的评估和管理策略的研究，可以有效提高银行业务的风险控制能力，保护借款人和银行的权益，促进金融市场的稳定发展。
我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范措施论文
我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范措施论文我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范措施摘要：个人住房抵押贷款是商业银行的主要贷款业务之一，也是个人购房和投资的主要融资方式之一。
然而，个人住房抵押贷款存在一定的风险，如房产市场波动、借款人信用风险等。
为了保护商业银行的资产安全和促进个人住房市场的稳定发展，商业银行需采取一系列防范措施，例如完善风险评估机制、建立合理的利率及还款水平、制定有效的风险管理措施等，以减少和控制个人住房抵押贷款风险，提高个人住房抵押贷款的安全性和可持续发展性。
关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险、防范措施一、引言个人住房抵押贷款作为商业银行的主要贷款业务，其发展对于个人住房市场的稳定与发展具有重要意义。
然而，个人住房抵押贷款存在一定的风险，如房产市场波动、借款人信用风险等。
为了保护商业银行的资产安全和维护个人住房市场的稳定发展，商业银行需采取一系列的防范措施来降低个人住房抵押贷款的风险。
本文将从个人住房抵押贷款的风险出发，论述商业银行应采取的防范措施。
二、个人住房抵押贷款的风险1. 房产市场波动风险。
房产市场的价格波动对个人住房抵押贷款风险具有重要影响。
当房产市场价格下跌时，抵押物价值可能降低，导致借款人无法偿还贷款，进而造成商业银行资产损失。
2. 借款人信用风险。
个人住房抵押贷款的风险还包括借款人信用风险。
借款人的还款能力、还款意愿以及对房产抵押物的保护情况都会对商业银行产生风险，特别是在借款人失业、经济不景气等不确定因素下。
3. 利率风险。
个人住房抵押贷款一般都以固定利率形式提供，而商业银行所面临的利率是浮动的。
由于利率的波动，商业银行可能会面临利差压缩、信用风险等各种风险。
三、防范措施1. 完善风险评估机制。
商业银行需要建立健全的风险评估机制，对个人住房抵押贷款的风险进行科学、客观的评估。
通过综合评估借款人的信用状况、还款能力、抵押物价值等因素，准确判断风险，制定相应的措施。
我国商业银行个人房贷业务风险分析
黑龙江东方学院本科生毕业论文我国商业银行个人房贷业务风险分析学部经济贸易学部专业姓名学号084223204班级指导教师答辩日期黑龙江东方学院本科生毕业论文任务书本表一式三份，学生本人、指导教师、学部各一份。
我国商业银行个人房贷业务风险分析摘要由美国次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，迅速从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家和发展中国家，从金融领域扩散到实体经济领域。
当前，中国政府提出把扩大内需作为保增长的根本途径，并且要充分发挥房地产在扩大内需中的积极作用。
在这样的背景下，总结美国次贷危机的经验教训、加强我国商业银行个人房贷业务的风险管理、确保房地产业健康发展具有十分重要的意义。
论文首先对个人房贷的风险及其相关理论进行了阐述，接着研究了我国商业银行个人房贷业务存在的问题，进而详细分析了当前我国个人房贷业务中存在的主要风险及其管理现状，有针对性地提出进一步加强个人房贷风险管理的对策和建议。
商业银行加强自身风险管理是关键，完善法律法规，强化商业银行的管理制度，同时，监管当局等外部机构应在风险管理中进一步发挥作用，也要对借款人加强风险教育，以便从源头控制风险。
只有这样，才能构建一个完整的风险防范体系，确保商业银行房贷业务健康发展，积极发挥房地产业的国民经济支柱作用。
关键词：商业银行；个人；房贷；风险Home Mortgages in ChinaAbstractThe US subprime mortgage crisis caused by the financial crisis intensified rapidly. It developed from some areas to global range, transmited form the developed countries to emerging market countries and developing countries, spread from the financial sector to the entity economy. At present, Chinese government proposed that the fundamental way of mantaining growth was to expand domestic demand in which the real state should play a positive role fully. In this context, it is very important to summarize the U.S. subprime mortgage crisis, strengthen the less ons of the risk management of commercial banks’ individual mortgages of our country, ensure the business of the healthy development of real estate industry.First the paper introduces the risks dividual mortgages and its related theory, and then researches the problems in individual mortgages of commercial Banks in China.Finally, I give a detailed analysis on the main risks in our countres, and put forward the further countermeasures and suggestions on strengthen the management of the risks of individual mortgages. The key to the commercial banks is to strengthen its own risk management, to perfect the legal laws and regulations, to intensify the management system of the commercial bank. At the same time, the regulatory authority and other institutions should further play a role to strengthen education from the borrowers, so that the risks can be control from the source. Only in this way can we construct a complete risk prevention system, ensure the healthy development of mortgage business of commercial banks, play a “national economy support fuction” role of real state.Keywords: Commercial Bank；Individual；Home Mortgage；Risk目录摘要 (I)Abstract (II)第1章我国商业银行个人房贷业务概述 ................................. - 1 -1.1我国商业银行个人房贷业务的含义及特点. (2)1.1.1我国商业银行个人房贷业务的含义 .............................. - 2 -1.1.2我国商业银行个人房贷业务的特点 .............................. - 2 -1.1.3商业银行开办个人房贷业务的重要意义 .......................... - 3 - 1.2我国商业银行个人房贷业务的主要形式 (3)1.2.1个人住房公积金贷款 .......................................... - 3 -1.2.2个人住房商业性贷款 .......................................... - 4 -1.2.3个人住房组合贷款 ............................................ - 4 - 1.3本章小结.. (4)第2章我国商业银行个人房贷业务面临的风险 ........................... - 4 -2.1我国商业银行个人房贷业务发展存在的问题.. (5)2.1.1缺乏完善、健全的房地产金融市场体系 .......................... - 5 -2.1.2房地产金融组织体系有待深化和创新 ............................ - 5 -2.1.3商业银行融资结构不合理 ...................................... - 6 - 2.2我国商业银行个人房贷业务风险产生的原因.. (6)2.2.1来自开发商的风险。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范1. 引言1.1 研究背景个人住房贷款是商业银行的主要业务之一，具有较高的金融风险。
随着我国住房市场的发展和人们对住房需求的增加，个人住房贷款业务规模不断扩大，但同时也带来了一系列风险挑战。
在金融风险不断加剧的背景下，商业银行个人住房贷款的风险管理和防范显得尤为重要。
当前，我国个人住房贷款市场存在着诸多风险，包括信用风险、利率风险、市场风险、操作风险等。
信用风险是商业银行个人住房贷款风险管理中最为重要的一个方面，各种因素导致的违约风险、逾期风险等都可能给银行带来重大损失。
如何科学有效地进行风险管理和防范，成为商业银行个人住房贷款业务发展的关键。
通过对商业银行个人住房贷款风险与防范的研究，可以为银行业提供科学的风险管理策略和措施，进一步提升金融机构的风险管理水平，确保金融市场的稳定健康发展。
深入研究商业银行个人住房贷款风险与防范问题具有重要的理论和实践意义。
1.2 目的和意义商业银行个人住房贷款风险与防范的重要性不言而喻，其目的和意义主要体现在以下几个方面：防范个人住房贷款风险是为了保障商业银行的良好运营和发展。
个人住房贷款是商业银行重要的业务之一，但其中存在着一定的风险，如果不加以有效防范，将对银行的财务状况和声誉造成严重影响。
通过有效的风险防范措施，可以降低银行的不良贷款率，保障银行的稳健经营。
防范个人住房贷款风险是为了保护客户的利益和社会的稳定。
个人住房贷款是普通百姓购房的主要途径，如果出现大规模的贷款违约或者房地产市场泡沫破裂，将对广大客户和整个社会经济造成严重影响。
商业银行需要加强风险防范，确保客户的财产安全和社会的稳定。
防范个人住房贷款风险具有重要的经济和社会意义，对于商业银行、客户和整个社会都具有重要意义。
只有通过科学有效的风险防范措施，才能实现个人住房贷款业务的持续稳健发展。
2. 正文2.1 个人住房贷款的概念和特点个人住房贷款是指商业银行向个人提供用于购买住房或改善住房条件的贷款。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范【摘要】本文主要探讨了商业银行个人住房贷款风险与防范问题。
在文章介绍了个人住房贷款的重要性和商业银行涉足该业务的背景。
在详细分析了商业银行个人住房贷款的风险来源、贷款利率风险的防范措施、房地产市场波动风险的防范措施、个人征信管理的重要性以及风险缓解工具的运用。
结论部分提出了加强风险管理意识的重要性、建立全面的风险管理体系和持续改进风险管理机制等建议。
通过全面分析和探讨，本文旨在引起人们对商业银行个人住房贷款风险的关注，并提供有效的风险防范措施，以保障银行和借款人的利益。
【关键词】商业银行、个人住房贷款、风险、防范、利率、房地产市场、征信管理、风险缓解工具、风险管理意识、风险管理体系、改进风险管理机制。
1. 引言1.1 个人住房贷款的重要性个人住房贷款是指个人向商业银行或其他金融机构借款购买住房的一种贷款方式。
个人住房贷款对于个人和家庭来说具有非常重要的意义。
住房是人们生活的重要组成部分，有了自己的住房才能给家庭成员提供安全感和归属感。
购买房产也是许多人的长期投资计划，通过房产的升值还可以为个人带来财务上的增值。
借助住房贷款可以帮助人们实现自己的住房梦想，提高生活品质，增加生活幸福感。
个人住房贷款还能促进房地产市场的繁荣发展，推动经济的增长。
房地产市场作为国民经济的支柱产业之一，对于拉动国内消费和促进就业都起着重要作用。
而个人住房贷款作为房地产市场的重要组成部分，可以为广大购房者提供融资渠道，促进房地产市场的流动性和活跃度。
个人住房贷款的重要性不言而喻，在当今社会已经成为许多家庭实现自己住房梦想的重要途径。
对于商业银行来说，发展个人住房贷款业务也是提高盈利和市场竞争力的重要手段。
1.2 商业银行涉足个人住房贷款业务的背景商业银行涉足个人住房贷款业务的背景可以追溯到20世纪80年代末和90年代初。
在改革开放政策的推动下，中国的房地产市场开始蓬勃发展，人们对购房的需求日益增加。
商业银行住房贷款风险防范论文
商业银行住房贷款风险防范论文一、商业银行在个人住房贷款中的主要风险在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借款人中的任何一个环节，发生违约情况，都可能导致银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。
因此，在个人住房贷款中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。
概括起来银行在个人住房贷款中主要存在以下风险：1.来源于开发商的风险（1）开发商的欺诈行为。
开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或携款而逃，此种情况在期房交易中产生的概率较大。
（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。
（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。
（4）开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险等。
2.来源于购房人的风险（1）购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续履行贷款合同。
（2）购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。
（3）购房人存在欺诈行为，故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
3.来源于银行自身的风险（1）银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
（2）银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效（在合同法中，当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效，因此，签章问题显得异常重要），从而危及银行权益。
4.来源于其它因素的风险在住房贷款合同履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。
如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽然会给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地；又如，因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
论商业银行个人住房贷款风险及对策
论商业银行个人住房贷款风险及对策作为一种长期贷款业务,个人住房贷款业务风险具有隐蔽性、滞后性。
随着近些年我国房地产市场的火爆,房价一路飙升,个人住房贷款业务风险大面积暴露的可能性越来越大。
与此同时,在房贷利率政策的引导下,房地产的迅速发展吸引了众多热钱参与,加上房贷的杠杆作用,房地产泡沫持续膨胀,并将其种种风险转嫁给了银行。
因此,在当前的经济形势下,商业银行必须要重新审视个人住房贷款风险可能带来的不良后果并采取有效的防范措施。
正是出于上述考虑,本文以所在工作单位---兴业银行滨州分行为案例分析对象,主要就所在银行的个人住房贷款的风险及其防控措施进行了研究。
研究结果表明:(1)根据兴业银行滨州分行提供的资料数据,通过相关数据分析方法对滨州分行的个人住房贷款风险管理存在的问题进行了分析,可以发现,该行的不良贷款率逐年增加,所面临的违约风险隐患开始显现,该行需要加大对风险管理工作的投入力度,重视违约风险防御措施的改进与提高。
(2)本研究通过定量分析,从外部环境因素、申请人自身因素、银行合作方因素以及内部管理四个角度深入剖析了兴业银行滨州分行个人住房贷款业务经营状况以及风险情况,指出了该行个人住房贷款业务主要面临的风险点和目前在风险管理工作中存在的问题。
(3)基于内外部市场环境,针对兴业银行滨州分行目前在个人住房贷款风险管理工作中存在的问题提出了改善的基本策略和提升措施,这将有助于兴业银行滨州分行个人住房贷款业务健康发展,同时对各商业银行强化个人住房贷款业务风险管理有一定的借鉴意义。
本文针对以上研究结果,基于商业银行的风险管理理论和滨州分行的现状入手,提出了几点防控风险的措施:基本策略方面包括塑造良好的风险管理文化、适当发挥风险管理转移机制的作用、加快推进个人住房贷款管理制度建设、开发引进先进的科学技术作为支撑4个方面。
风险防御措施主要包括强化对宏观经济政策的研究、成立专门的个人住房贷款业务中心、完善信用贷款风险管理信息系统、做好个人住房贷款全过程控制工作4个方面。
商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施
商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施一、背景随着我国国民经济的快速发展，经济水平和人民生活水平逐年提高，购房需求逐渐增大。
然而，目前的房价水平飞涨，大多数人无法凭借自身力量购房，这也给商业银行带来了大量的住房贷款业务。
个人住房信用贷款因其灵活的还款方式和低利率等特点备受关注，成为越来越多购房人的首选。
然而，随之而来的风险也不可避免。
为了保证个人住房信用贷款业务的可持续发展，商业银行需要对个人住房信用贷款业务的风险进行科学的评估，并采取相应的防范措施，保障平台安全。
二、个人住房信用贷款的风险分析1. 信用风险个人住房信用贷款是基于客户信用评估结果进行的，因此客户信用状况是银行风险管理的核心之一。
在商业银行的个人住房信用贷款业务中，客户信用状况的变化可能导致贷款违约，从而增加银行信用风险。
2. 利率风险个人住房信用贷款一般采取浮动利率，所以市场利率的变动可能会影响客户的还款负担。
如果利率上涨导致客户无法负担贷款利息，就很可能出现违约情况，从而增加银行贷款利率风险。
3. 操作风险商业银行在个人住房信用贷款业务中需要进行贷款资格审查、贷款额度审批、贷款放款、贷后管理等多个环节的操作管理。
如果操作不当或不规范，就会增加个人住房信用贷款业务的风险。
4. 市场风险房地产市场是银行个人住房信用贷款的外部风险因素。
房价波动可能会对客户还款能力产生影响，从而导致贷款违约，增加银行市场风险。
三、针对性防范措施针对以上风险，商业银行可以采取以下防范措施：1. 信用风险商业银行可以从以下几个方面降低信用风险：•建立完善的个人征信系统，及时了解客户的信用状况。
•加强客户信息核实，加强客户背景调查，确保客户真实可靠。
•制定相应的贷款政策和措施，根据客户信用状况严格规范个人住房信用贷款业务。
2. 利率风险商业银行可以从以下几个方面降低利率风险：•切实提高风险识别和风险控制能力，制定完善的贷款政策和措施，针对不同客户类型制定不同的贷款利率。
商业银行个人住房贷款的风险分析商业银行个人住房贷款的风险及其防范
商业银行个人住房贷款的风险分析商业银行个人住房贷款的风险及其防范首先，个人住房贷款的信用风险是最主要的风险之一、在个人住房贷款过程中，银行需要评估借款人的信用状况，并对其进行风险评估。
借款人的信用状况包括过去的信用记录、还款能力、个人财务状况等。
如果借款人的信用状况较差，存在违约的风险，银行可能无法获得相应的贷款本息，从而造成资金的损失。
为了防范个人住房贷款的信用风险，商业银行可以采取多种措施。
首先，加强风险评估的能力，建立科学的评估模型，全面了解借款人的信用状况，及时发现潜在的风险。
其次，做好风险定价工作，根据借款人的信用状况，合理定价，确保银行回报率的合理性。
此外，加强与征信机构的合作，及时获得借款人的信用信息，降低信用风险。
其次，市场风险也是商业银行个人住房贷款面临的重要风险之一、市场风险包括房地产市场的波动风险和利率风险。
房地产市场波动可能导致房屋抵押品价值下降，从而增加了银行追回贷款本金的难度。
另外，利率的变动对于贷款利息和还款金额也有直接影响。
为了防范市场风险，商业银行可以采取一系列措施。
首先，建立科学的房地产市场监测和预警机制，及时了解市场动态，评估风险。
其次，合理设置贷款利率浮动范围和标准，确保银行的风险可控。
此外，可以采取利率对冲等金融工程手段，降低利率风险。
再次，操作风险也是商业银行个人住房贷款面临的风险之一、操作风险包括内部操作失误、信息泄露、业务流程不规范等。
这些问题有可能导致贷款审核、放款和还款等环节出现问题，进而引发风险。
为了防范操作风险，商业银行可以加强内部控制，建立健全的操作流程和风险管理制度。
同时，加强员工培训，提高员工的操作风险防范意识和能力。
另外，加强信息安全管理，确保客户的个人信息不会被泄露。
最后，流动性风险也是商业银行个人住房贷款需要关注的一个风险。
流动性风险是指商业银行在面临大额个人住房贷款回款时，可能无法及时调动足够的资金进行偿还的风险。
为了防范流动性风险，商业银行可以通过合理的负债结构和流动性管理策略来保证资金的充足性。
商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施
128046 银行管理论文商业银行个人住房信用贷款风险分析及防范措施社会经济的发展带动了商品经济的发展，尤其是进入二十一世纪以来，又迈入了一个新的台阶，随之而来的人民物质消费需求也持续上升。
住房作为民生的一大课题，深深地影响着我国社会的各个环节。
人民对房屋的刚性需求铸就了楼市长期的平稳上涨，但基层群众购买能力有限，多数会去寻求贷款这一渠道。
楼市的上升也给相关行业带来的一定的发展，但因其对应的贷款额度较高，也伴随着一定的风险。
认识这些风险，如何更好地解决这些风险，这对社会平稳向上发展有着重要意义。
一、我国个人住房贷款发展现状（一）个人住房贷款发展特征我国个人住房贷款整体上属于上升过程。
在20世纪90年代以前，并未在住房信贷上有过多侧重。
随着城镇化的发展，从1991年起，有了初步的起步，同年建设银行、工商银行成立信贷部，着手处理个人信贷业务。
较1997年，1999年个人住房贷款增加了1182亿元。
步入21世纪，开启了一个新篇章。
2003年个人房贷首次突破1万亿，在06年与08年又分别突破2万亿与3万亿元。
至2009年，我国个人住房贷款余额为43800亿元，较1997年的235.46亿元增长了约185倍。
我国个人住房贷款同其它贷款相比，具有以下特点：第一，额度高。
考虑政策、房产抵押等因素，对比于其它贷款，个人住房贷款具有更高的额度，为购买力有限的居民提供便利的同时，也相应隐藏了部分隐患。
第二，周期长。
这一特点与居民支付能力，贷款额度以及货币政策等各个因素都有关系。
我国个人住房贷款年限从几年到30年不等，无固定年限，居民可根据自己需求选择。
第三，分散交广。
住房方面，我国申请贷款居民较多，每笔申请金额与申请年限都有所不同，早就的庞大的信息基数。
而个人信誉又因人而异，所以该类贷款对银行的信息收集与处理能力有较高的要求。
（二）我国个人住房贷款现状评价在政府与市场的双向引导下，个人房贷呈蓬勃发展的姿态，二十年来，贷款余额提高了几百倍。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
个人住房贷款风险与防范 摘要：一直以来商业银行住房贷款都被认为是一种风险颇低、收益较稳定、兼
具普遍社 会效益的优质资产。但随着近几年住房贷款的飞速发展，使其潜在的风险日益增大，并由潜 在趋向了明显化。 因为我国目前住房贷款的二级市场还处在初创阶段， 住房贷款的债权不易 变现，这就为银行带来许多风险问题。本文着力审视中国房地产金融风险，着重对商业银行 的住房贷款风险管理研究，对商业银行防范住房贷款风险提出建议，为保证贷款安全，防范 金融风险的发生有着现实意义。研究住房贷款风险防范，首先应该了解其风险产生原因、风 险现状及面临风险的有效对策。首先是其发展现状，其次说明风险产生的根源，再对具体分 析我国个人住房贷款的风险产生的主要原因， 抓出重点进行风险剖析， 最后征对所列举的风 险原因，进行分析风险防范的措施。
关键字：住房贷款 商业银行 风险分析 对策研究
引言： 房地产业是一个资金相对密集的高风险的行业，而我国现阶段房地产
业的风 险高度集中于商业银行。所以就目前来看我国房地产市场在基本正常发展的同 时，非理性繁荣的苗头也基本凸显，市场风险也在日益积聚，随之而产生的房地 产泡沫已经对商业银行的住房贷款的安全形成了巨大的现实威胁。同时，因由房 地产在国民经济中的特殊地位以及它牵涉到千家万户，各行各业，房地产价格涨 跌状况和房地产市场发展格局深刻影响着消费者、投资者、地产商、银行、政府 以及各房地产相关一系列的从业主体。 美国次级贷款危机的爆发引发了全球金融危机并严重危及到了全球实体经 济，即说明了一个事实：住房贷款虽然相对比较安全，但其风险不容忽视，一旦 形成较大规模，便会迅速扩张甚至蔓延至全球出现大面积的金融风波，同时危及 整个金融市场和实体经济的金融海啸也会一触即发。 而就我国现阶段而言，房地产金融风险主要集中在商业银行，一开始对住房 贷款业务的不重视，通常视其为低风险优质资产品种，但是随着其数量的增长， 累积的风险也越来越多， 而对于风险的分散和转移方法比较局限又缺乏实际经验 的困境。同时，起步较晚的中国房地产市场，行业管理也相当不够规范，不完善 的个人信用体制，使得个人住房贷款风险日益显现，导致加强商业银行住房贷款 的风险已迫在眉睫。 正文： 正文： 风险是指由于事物的不确定性而存在的损失的可能性。 商业银行风险是指在 商业银行的经营过程中由于各种不确定因素的存在， 而使银行蒙受经济损失的可 能性。商业银行的风险有很多表现形式，如个人风险、宏观经济风险、宏观政策 风险、流动性风险、开发商风险、经营操作风险等等。
一、当前工商银行的住房贷款风险问题分析 （一）流动性风险 所谓住房贷款的流动性风险，是指贷款人持有的住房贷款债权不易变现，而 导致银行无能力为资产的增加或负债的减少提供融资， 即无法以合理的成本吸收 负债或以合理的收益变现资产来满足储户取款、 客户合理的贷款或其他及时的现 金要求而使商业银行遭受可能的损失或引发危机的可能性。它是一种复合高风 险，是一系列问题和矛盾显露、激化的结果。同时，它具有高强度的不确定性、 高集中度的隐蔽性、巨大的冲击力、突发性和加速性等特点。因而，对住房贷款 流动性风险的分析具有非常重要意义。 对于银行来说,个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重的迅速提高, 可能会带来流动性风险,其具体表现为银行资产中中长期贷款比重过高,现金和 国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在 一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的,但是这个缺口应当严格控制 在一定的比例范围内。 根据国际经验,个人住房贷款比重接近或达到 18%~20%时, 商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国, 中长期贷款比例已从 1997 年的 0.3%上升到 2004 年的 9.27%。 对于一些资产规 模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说,其实际上已经开始面临流动性 风险。 流动性风险也可以说是商业银行的致命风险。但是一直以来，因为住房贷款 的收益稳定、风险低、兼具社会效益等特点被误认为是优质资产，很多商业银行 甚至把它是为 “摇钱树” 。但他们却通通忽视了流动性风险的隐蔽性。并且，长 期以来，我国商业银行还同时承担着促进经济增长的宏观功能，特别是四大国有 商业银行，因为他们有国家的信用支撑，所以人们总是自然而然的将银行的命运 与政府的支持联系在一起，并且一致认为政府会承担银行的一切风险，基本情况 下银行不会发生倒闭，也不会发生大型的流动性危机。另外，来源于一般居民家 庭的源源不断的储蓄存款是商业银行无流动性危机之忧的又一原因。 但是随着金 融市场化改革的逐渐加快的步伐，同时投资品种的增加和外资银行的进入，使人 们的观念会逐渐发生改变，商业银行面对的竞争也将演变得越来越激烈，在商业 银行业务领域中出现的竞争很有可能带来这种风险的不断增加。就目前来看，商 业银行在信用风险管理方面做了很多努力工作， 风险的防范意识和管理水平都有 了较为显著的提高。 这种把防范和化解信用风险放在重要位置的态度和观点无疑 是正确的。但对流动性风险认识却远远不足，或者说是对流动性风险的认识还仅 仅只是停留在传统意义上的认识，缺乏流动性风险自我控制的主动性和自觉性。 对商业银行来说，房地产泡沫破灭后，银行投向房地产的一些资金就面临着 一系列收不回来的危险，许多贷款也将最终成为呆帐、坏帐，因而不良贷款比例 将会大幅上升。如果泡沫很严重，破灭后势必会造成巨大的价格下跌幅度，那么 银行也将遭受相当大的损失，这就有可能损害其银行的信誉，使存款者对银行的 信用产生怀疑，因而对银行进行挤兑，造成极大的金融恐慌，甚至直接导致银行 的破产。随着我国商业银行改革的逐渐深入，银行在股份制改革中的规范经营理 念和制度管理效果逐步深化， 便将关注银行结构和潜在风险提到了一个更高的层 面上。现阶段最重要的焦点集中于商业银行的流动性过剩问题。商业银行流动性 过剩，不仅仅是对银行自身的经营产生较大影响，并且会危及到整个经济体制的 平稳运行。流动性过剩将导致银行业竞争急剧增大，并开始盲目追逐大客户，忽 略小户，非理性降低贷款条件并且无目标的下浮贷款利率，一味的放大信贷风险 和利率风险。如果盲目的将过高的流动性投向资金和货币市场，就会导致货币市 场主要投资工具利率持续走低，甚至与存款利率产生倒挂。 1．商业银行流动性过剩的原因分析 目前普遍认为引起商业银行流动性过剩的原因有： （1）长期以来“高储蓄、 高投资、低消费”的经济增长模式； （2）长期增长的贸易、资本的双顺差和人民 币升值的滞后性； （3）国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡。 基本来说如果是按市场经济规律运作的经济个体， 都有追逐利润最大化的冲 动，当然商业银行也不例外。为了实现收益的最大化，一般来说商业银行吸收存 款的行为会在存款的边际成本等于存款运用所带来的边际收益的时候停止， 银行 有其自身的目标函数来约束自身的经营行为， 其吸收存款的规模也取决于其资金 能否顺利地投放到市场上去。当资金的投放受到约束时，银行将会迅速的调整对 存款的吸收，因而正常情况下其吸收存款的冲动和规模都是有限的。 但是，我国的商业银行在股份制改革前，由于银行为了维护自身和政府的信 誉，长久以来都一直在较为被动地吸收存款。同时，由于国有企业改革和私营经 济发展需要大量的资金，国家也并没有对商业银行的信贷给予相对严格的控制， 银行也还没有面对较严重的信贷约束。但随着我国经济对外的日益开放，国家对 金融风险也越来越重视， 商业银行的资本充足率开始成为一个硬性的约束登上金 融舞台，国家亦开始对商业银行的信贷行为加以严格控制。与此同时，在国内经 济过热的情况下，信贷更是成为宏观调控的重要对象。再加上人民币汇率的低估 引起的国际资本的输入，使商业银行的流动性过剩问题更加突出。 2．流动性过剩对个人住房贷款风险的影响 货币市场的高流动性主要缘于目前有利可图的行业太少， 使银行难以找到一 个比较合适的放贷企业。近年来，由于市场竞争加剧，行业利润率均趋于下降， 高利润率的投资领域为数并不多。在此情形下，房地产业的高利润率自然吸引了 较多银行去放贷。而我国普遍性房价的快速增涨，也为一些投资者进入这一领域 提供了一个机会。但投资者的资金，主要来自于银行。所以，在目前新增的人民 币贷款中，房地产业占了一个大头。 房地产业集中过多的银行资金， 会形成金融机构对单一产业发放贷款集中度 过大的风险。在流动性过剩压力下，为保证业务增长和提高盈利能力，商业银行 存在盲目竞相追逐大户，忽略小户及散户，更有非理性降低贷款条件的冲动，从 而不利于有效防范信贷风险。特别是房贷，相对来说是优质资产，银行两头放， 一边放给消费者的按揭为开发商贷款，另一边为开发商贷款，两边的资金都源于 银行，风险也将会更大。 （二）信用风险 1、开发商风险 众所周知,房地产开发项目的商业特性是高收益的同时伴随着高风险,它从 项目规划、立项、开发建设到市场销售等环节均不能出错,否则很可能将风险转 嫁给银行,即开发商往往通过搞假按揭、假借贷来套取银行资金。所以，如果银 行不严格把关,忽略其贷款的真实性问题,就极有可能被钻空子并由此产生出一 系列问题。具体表现为：一是善意违约。开发商从将购房款入账后, 因地价、施 工技术、建筑材料、环境保护和自筹资金等情况的影响造成不能按时交房或所交 楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准, 由此引发购房人不得已而停止偿 还银行借款。二是恶意诈骗。一些开发商利用了当前银行法规不健全的空隙, 通 过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产, 用以 筹措资金。 2、个人风险 目前商业银行还很难对个人信用风险进行准确判断。一方面,借款人由于家 庭、工作、收入、健康等因素的变化,还款能力有所下降，不能按期或者是无力 偿还银行贷款,从而就给银行带来了违约风险。 另一方面,借款人如果存在故意欺 诈,通过故意伪造的个人信用资料以骗取银行的贷款,从而产生了道德风险。 同时 必须指出的是,个人住房贷款属于中长期信用贷款,其还款期限通常为 10~20 年 甚至其中一部分长达 30 年,所以在这段相对较长的时间内,巨大的不确定性成 为个人资信状况不得不面临的情况,信用缺乏以及个人支付能力下降的情况都可 能发生,就有可能转换为银行的贷款风险。在我国目前个人住房贷款政策尚未出 现新变局的情况下,现行的住房抵押贷款可变利率制度,使得未来的现金流就更 加难以预测,进而使贷款银行承担了相当大的利率风险,即借款者在利率上升周 期中出现违约的可