集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例
经营性殡葬用地地价评估方法的应用研究——以深圳市殡葬用地地价评估为例
经营性殡葬用地地价评估方法的应用研究——以深圳市殡葬
用地地价评估为例
孙月明
【期刊名称】《广东土地科学》
【年(卷),期】2016(015)003
【摘要】殡葬用地在全国土地分类中属于特殊用地，实际评估工作中比较少见，亦缺乏市场交易案例。
本文主要结合地价评估实例．研究并分析了剩余法在经营性墓地地价评估中的应用，同时亦对基准地价系数修正法评估墓地地价进行了探讨。
【总页数】5页(P14-18)
【作者】孙月明
【作者单位】深圳市规划国土发展研究中心,广东深圳518034
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3
【相关文献】
1.集体建设用地基准地价评估理论与方法的探讨r——以吉林省长春市九台区集体建设用地基准地价评估为例 [J], 魏玉杰;崔永明;高雪
2.基于用途系数修正法的新增城镇建设用地基准地价评估方法探析——以焦作市市区土地基准地价更新为例 [J], 刘秋收;王媛媛
3.余江县锦江镇农村集体经营性商服用地基准地价评估研究 [J], 陈蕾;赵小敏;郭熙;周丙娟;王成量;易丹;袁梁
4.浅谈兴安盟农垦国营农牧场国有农用地基准地价评估方法
——以八一牧场为例 [J], 张兆国;李相雨;鲍文智;包英格
5.商住综合用地地价评估方法探析——以长沙市区为例 [J], 刘震宇;宁艳梅;王红;苏友安;刘湘宏;李昌军
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
集体建设用地定级与估价在培育地票交易市场中的作用
Value Engineering0引言在重庆市积极开展农村集体使用权土地流转试点工作的基础上，为了给买卖双方提供公平的交易平台，在国土资源部、发展改革委员会等有关部门的支持和指导下，被誉为中国首家农村土地交易市场的“重庆市农村土地交易所”于2008年12月4日成立。
目的之一是积极探索开展宗地交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场[1]。
1地票价格产生的过程成立地票交易所，逐步建立城乡土地交易市场，是设计的目的之一，既然是培育市场，那就要遵循市场的一般规律。
1.1地票产生的过程考虑地票的价格或者价值，首先要分析地票的来源，即要分析地票产生的机理。
所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。
1.2地票产生的价格地票产生阶段产生的价格是最初的价格，也是基础的价格，根据出台的相关文件可以看出重庆市的指导价格是市政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地费、土地有偿使用费等因素的基础上，制定“地票”基准价格，供交易双方参考。
该价格主要是考虑了成本，也就是实际发生费用的累积，同时考虑一些影响因素，综合制定，也是一种基准价格。
地票产生以后，要统一放到农村土地交易所进行拍卖，几轮竞争以后形成了最后的拍卖价格，该价格是拍卖的价格，是在公平环境下产生的价格，也就是市场交易价格。
自2008年12月4日重庆农村土地交易所正式挂牌成立以来，截至2010年9月30日，重庆市农村土地交易所共举行地票交易会17场，交易地票29720亩，成交金额36.71亿元，成交均价12.14万/亩，成交最高单价20万元/亩。
地票的成交均价和最高单价都呈稳步上升趋势。
截止到2010年9月30日，重庆市已有16宗地票顺利落地，有的企业购买的地票已走完农用地转用、土地征收及国有建设用地使用权招拍挂程序，正按规定组织进行房地产开发。
基于GIS的集体建设用地土地级别评定——以温江区万春镇为例
法作进一步 探 讨 ， 以成 都市 温 江 区为例 阐述 农 村 并 集体 建设用 地土地级别确定 的方法．
成都市制定并发 布 了《 成都 市集 体 建设 用 地使 用权
流转管 理 暂行 办法 》 以下 简 称 《 法》 ． 据 《 （ 办 ）根 办
１ 主 要概 念 和 研 究 方 法
１ １ 集体 建 设 用 地 所 谓 集 体 建 设 用 地 是 指 乡 ． （ ） 镇 村建设用地 ， 镇 ） 建设用 地是 指乡 （ ） 乡（ 村 镇 村
目前我国对农村集体建 设用 地的理论 探讨 和相
关试 点工 作 已在 全 国渐渐 展开 ，０５年广东 省率 先 ２０
出台 了《 广东省农 村集 体 建设 用地 使 用权 流 转管 理
办法》 并于 ２０ ０ ６年在佛 山市 顺德 区和 江 门市 蓬 江区
集体建 设用地 价值影 响较 为 明显 的 因素 因子 ， 而 继 制定 因素 因子 的调查 表野 外 收集 相关 资料 ， 获得 完 备 的数据资料 便转入 内业计 算 中．
开展 的制定集 体 建设 用 地 的试 点工 作． 东 省地 价 广 评估 中心杨杰 、 刘俊 以及地 质大学 周学武 、 刘泰圻 在
收 稿 日期 ：０ ８—１ ２０ ２—１ ２
基金项 目： 四川省教育厅 自然科学重点基金（ ０６ ０３ 资助项 目 ２０ Ａ ７ ）
联 系作 者 简介 ： 介 铭 （９ ６ ） 男 ， 授 ， 要 从 事人 文 地 理 学 、 土规 划 与 整 治 、 周 １５ 一 ， 教 主 国 土地 资源 经 济 评 价等 方 面 的 研 究
法》 的有关规定集体建设用 地在 符合规 划 ， 持 土地 保
所有权 不 变 的前 提 下 ， 实行 使 用权 有 偿 、 限期 流 有
关于进一步完善农村集体建设用地流转制度的几点思考
农 村 集 体 建 设 用 地 流 转 制 度 的 几 点 思考 。
关 键 词 ： 村 集体 建设 用 地 ； 转 制 度 ； 建 农 流 构 中 图分 类 号 ：３ １２ Ｆ ０ ． 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ４— ９ ７ ２ １ ）２— ０ ９— ３ １０ ９ ６ （ ０ １ ０ ０ ３ ０
２ 当前 农村 集体 建设 用地 流转 存在 的 问题
目前 ， 村 集 体 建 设 用 地 流 转 形 式 有 出让 、 农 转让 、 出租 、 股 等 多 种 形 式 。一 是 农 村 集 体 经 入 济组 织 直 接 转 让 、 租 土 地 使 用 权 。二 是 以转 出
让、 出租 房产 形 式 ， 带 转 让 、 租 土 地 使 用 权 ， 连 出
２ １ 集体 建设 用 地 流转 与 国家 有关 土地 政 策 不 ．
符
我 国现行 法 律 对 集 体 建设 用 地 流 转 采 取 了
限制 性规 定 ， 基本 上禁 止 流转 。如 《 地 管理 法 》 土
第二 条 ： 任何 单位 和个 人 不 得 侵 占 、 “ 买卖 或 者 以
作 者 简 介 ： 治 （９ ８一）， ， 要 研 究 方 向 ： 业 与 农 村 区 域 发 展 。 Ｅ—ｍａｌｒ１６ ＠ １６ ￣Ｉ 任 １６ 男 主 农 ｉ：ｚ９ ８ ２ ２ Ｉ ＯＩ
农 村 集 体 建 设 用 地 是 建 设 用 地 的 主要 组 成 部分 ， 也是 重 要 的生 产 要 素 ， 我 国 相 关 法 律 规 在 范 中是 被 限制 流 转 的 。但 是 随 着 社 会 经 济 的 发 展 ， 村 集 体 建 设 用 地 流 转 呈 现 出 新 的 发 展 势 农 态 。本 文简要 分 析 了流 转 中 存 在 的 突 出 问题 ， 据 此， 探讨 了完善农 村 集 体建 设 用 地 流 转 制 度 的几 点 措施 。 １ 当前 集体 建设 用地 流转 的现 状
国有农用田地集体建设用地基准地价评估及标定地价体系建设招投标书范本
国有农用田地集体建设用地基准地价评估及标定地价体系建设招投标书范本甲方：（单位全称）乙方：（单位全称）根据国家相关法律法规和政策规定，甲、乙双方经协商一致，就国有农用田地集体建设用地基准地价评估及标定地价体系建设事宜，订立如下合同：第一条合同目的甲方授予乙方承担国有农用田地集体建设用地基准地价评估及标定地价体系建设的任务，确保评估工作的公正、科学性和合规性。
第二条工作内容1.乙方应依据相关规定和要求，对国有农用田地的基准地价进行评估，并参与建设标定地价体系。
2.乙方应按照甲方的要求，提供相关资料和技术支持，协助完成评估工作。
3.乙方应保证评估过程中的数据真实有效，并承担评估结果的法律责任。
第三条工作期限本合同自双方签字盖章之日起生效，工作期限为（具体时间），如需延长，需双方协商一致并签订书面协议。
第四条报酬支付甲方应按照评估工作的完成情况，及时支付相应的报酬给乙方，具体支付金额双方协商确定。
第五条违约责任一方违反合同规定，给对方造成损失的，应承担相应的违约责任。
第六条争议解决因本合同引起的任何争议，双方应友好协商解决；若协商不成，应提交相关仲裁机构处理。
第七条其他事项本合同未尽事宜，由双方协商确定，并另行签订书面合同，作为本合同的补充。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：附件列表1.国有农用田地基准地价评估标准2.相关工作资料和技术支持文件法律名词解释1.国有农用田地集体建设用地基准地价评估：指根据国家相关规定和政策，对国有农用田地进行价格评估，确定其基准地价。
2.标定地价体系建设：指建立起相应的地价标准体系，以指导国有农用田地的合理定价和交易。
违约行为及认定1.若甲方未按时支付乙方评估工作报酬，视为甲方违约。
2.若乙方提供虚假数据或信息影响评估结果的真实性，视为乙方违约。
3.若双方协商解决争议失败，或者拒绝接受仲裁机构的判决，视为违约。
在发生违约行为时，应由非违约方向违约方发出书面通知，要求其在一定期限内纠正违约行为。
咨询工程师继续教育《建设项目征地拆迁——政策法规、费用测算和实施流程》问题及答案
建设项目征地拆迁——政策法规、费用测算和实施流程一、 判断题（每题 5 分，共 9 题，总分 45 分）1、永久基本农田转为建设用地的，由省级以上人民政府批准。
A、对B、错正确2、未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
A、对B、错正确3、某建设项目需使用一个村90%的土地，为顺利推进项目实施，计划将该村土地全部征归国有，村民全部转非安置，该项目的做法符合土地管理法规定A、对B、错正确4、集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
A、对B、错正确5、国家实行占用耕地补偿制度。
非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的，缴纳耕地开垦费后，占用耕地的单位即可不用开垦耕地A、对B、错错误 正确答案 A6、地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标。
A、对B、错正确本试卷总分180分，及格分 108分。
考试限时120分钟 ，到时将自动交卷， 学员不限考试次数，系统将取历次考试中的最高分作为最终成绩。
本试卷总题量36道，（ 判断：9题、单选：18题、多选：9题 ） 试卷类型：固定试卷考试须知78%正确率恭喜您通14当前答7、宅基地拆迁公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或者双方当事人申请，由住房建设管理部门裁决。
裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由住房建设管理部门申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。
A、对B、错错误 正确答案 A8、地方人民政府作出国有土地房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，制定并认真落实各项防范、化解、处置措施。
企业土地“价值重置”机制探讨——以山东省临朐县为例
企业土地“价值重置”机制探讨——以山东省临朐县为例发布时间：2022-02-15T03:08:37.134Z 来源：《中国经济评论》2021年第12期作者：贺广梅[导读] “融资难”“融资贵”是困扰中小企业扩大生产规模、增强发展后劲的长期性、体制性问题，这个问题既是金融体制改革的难点，也是政府主管部门服务企业发展的重点，更是广大中小企业关注的焦点。
山东省临朐县财政局 262600摘要：“融资难”问题是影响企业发展的主要瓶颈之一，是金融体制改革的难点。
文章通过山东省临朐县实施企业土地“价值重置”实践案例，分析了当前土地使用权价值评估存在的制度性缺陷，探讨了依据市场价格提升土地使用权评估价值和抵押率的可行性，分析了实施“价值重置”的制约因素，提出了可行性建议。
关键词：土地价值重置信贷融资“融资难”“融资贵”是困扰中小企业扩大生产规模、增强发展后劲的长期性、体制性问题，这个问题既是金融体制改革的难点，也是政府主管部门服务企业发展的重点，更是广大中小企业关注的焦点。
当前，企业获取融资的主要方式是抵押，抵押物主要是土地、厂房和设备，抵押物价值被低估、抵押率不高的问题普遍存在。
怎样合理确定抵押物价值对企业和金融机构来说，显得越来越重要。
一、土地“价值重置”的理论基础按照会计制度相关规定，固定资产重置完全价值是指按当时的市场价格和生产条件等情况，重新购建、安装同样的固定资产所需要的全部费用，包括造价、购进价、安装费用和其他有关费用等。
固定资产价值重置在一定程度上体现了固定资产的实际价值，但根据会计制度相关规定，土地使用权以历史价值为计价基础，土地重置价格的估算主要是为了清产核资或固定资产重新估价的需要，清产核资时，为使帐面价值与实物一致或使折旧计算更加准确，要以固定资产的重置价格为基础，根据已使用核实可使用的年限，估算其应计折旧额。
但是近年来，随着城市建设的大幅提升，交通运输条件以及水、电、网、气等重要基础设施不断完善，加之优化营商环境政策的持续推进，企业的土地房屋已经大幅度增值。
集体经营性建设用地入市试点经验总结及思考——基于德清县、南海区、大足区、郫都区的案例分析
集体经营性建设用地入市试点经验总结及思考——基于德清县、南海区、大足区、郫都区的案例分析摘要：2015年开始的农村“三块地”改革试点为《土地管理法》修正提供了直接的经验和参考。
本文选取浙江省德清县、广东省南海区、重庆市大足区、四川省郫都区四个试点，实地调研各试点集体经营性建设用地入市做法，总结试点经验，并提出思考和建议。
试点经验可为其他地区实施集体经营性建设用地入市提供经验借鉴和参考。
关键词：农村土地制度改革；集体经营性建设用地入市；试点前言自2015年中共中央、国务院正式启动农村土地征收、宅基地和集体经营性建设用地入市改革试点（以下简称“三块地”改革试点），至2019年8月《土地管理法》正式修正公布，集体经营性建设用地入市改革可谓本轮农村土地制度改革和《土地管理法》修正最大的突破和进步之一。
从沿海到内陆的浙江省湖州市德清县（以下简称“德清”）、广东省佛山市南海区（以下简称“南海”）、重庆市大足区（以下简称“大足”）、四川省成都市郫都区（以下简称“郫都”）作为全国33个试点地区之列，涌现出许多创新做法，为《土地管理法》修正提供了直接的经验借鉴和参考。
一、以集体经济组织能力为基础，推动入市实施主体层级上移。
（1）集体经营性建设用地入市首先面临的问题是“谁来入市”，即入市主体的问题。
试点地区大多按照集体土地归属在确权登记基础上明确乡（镇）-村-村小组三级所有权主体，但在入市实施主体界定上则各不相同。
（2）大足鉴于集体经济薄弱，集体股份化改造滞后，以村小组为入市实施主体；郫都鉴于农家乐等乡村旅游以及农产品加工产业兴旺，集体经济基础较为厚实，以村集体经济组织为入市实施主体；德清以“洋家乐”和传统乡镇企业为依托，集体经济基础殷实，以村股份经济合作社为入市实施主体；南海改革开放较早，集体经济尤为发达，集体股份制改造较早，村一级的经济联社和村小组一级的经济社均可作为入市实施主体。
（3）集体经济组织能力是各地确定集体经营性建设用地入市实施主体的主要考量因素，但同时，也出现了政府主动干预，推动入市实施主体层级上移的创新做法。
商住综合用地地价评估方法探析——以长沙市区为例
。
，
１待估 宗地 描 述 ． 待 估宗 地位 于 长 沙 市 某 区 ， 地 面 积 １２６ ７ 土 ２． 登 记用 途 为 商 业 、 宅 ， ２０ 住 于 ０８年 １月 以 出让
地价 是一 种新 的地 价 表 现 形 式 ， 在 我 国房 地 产 市 方式取得土地使用权 ， 是 批准使用年 限为各用途法定 场迅 速发 展壮 大 的背 景 下 产 生 ， 随 着 我 国城 镇 土 最 高使 用年 限 。待估 宗地 在估 价基 准 日的实 际开发 并 地市 场 的 日益 完善 与城 市土 地立 体利用 的 日益 普及 程 度为 宗地 红线 外“ 通一 平 ”即通 路 、 电 、 水 、 六 ， 通 供 发展起 来 ， 适应 城 市 土 地立 体 开发 的特 征 。楼 面 地 排水 、 讯 、 气 ， 线 内地 面平 整 。有 一 幢 ６层 砖 通 通 红 价 是 指土地 总 面积 与 建 筑 总 面积 的 比值 ， 即土 地 单 混结 构 商住楼 ， 层建 筑 面积 为 ７ ５５ 总建 筑 每 １．试 面积 为 ４２ ３ ４ 。其 中 ， ～２层为 商业 用 房 ， 本 ９ ． ５ｍ １ 建 图将楼面基准地价系数修正法与分算法 比较 ， 筑面 积为 １４ １１ ；～６层为 住宅 用房 ， 筑 面 找出 ３ ． ５ｍ ３ 建 相 对合 理 的商住 综合 用地 的地价 评估 方法 。
待 估 宗地 总价 及 单价 结 果
运用楼面基准地价系数修正法评估商住综合用 待 估宗 地位 于土 地级 别 Ⅲ， 容积 率 为 ３ ５时 的楼 面 ．
地地 价 ， 步 骤为 ： 先 ， 其 首 确定 待 估 宗 地 的 土地 级 别 基 准地 价成 果如 表 ｌ 。
基准地价评估实验报告(3篇)
第1篇一、实验背景随着我国经济的快速发展，土地资源作为国家重要的生产要素，其价值日益凸显。
基准地价评估作为土地管理的重要组成部分，对于土地市场调节、土地资源配置以及土地税收等方面具有重要意义。
为了提高基准地价评估的准确性和科学性，本次实验以某地区为研究对象，采用多种评估方法进行基准地价评估，并对评估结果进行分析。
二、实验目的1. 掌握基准地价评估的基本原理和方法；2. 熟悉不同评估方法在基准地价评估中的应用；3. 提高基准地价评估的准确性和科学性；4. 为土地管理提供参考依据。
三、实验内容与方法1. 实验数据本次实验选取某地区为研究对象，收集了该地区近年来的土地利用现状、土地交易数据、土地定级成果等资料。
2. 评估方法本次实验采用以下几种评估方法：（1）市场比较法：根据已发生的土地交易案例，分析市场供需关系，确定基准地价。
（2）成本逼近法：从土地取得、开发、利用等环节，分析土地成本，确定基准地价。
（3）收益还原法：根据土地产生的收益，分析土地价值，确定基准地价。
（4）综合评价法：结合多种评估方法，综合分析土地价值，确定基准地价。
3. 实验步骤（1）数据整理：对收集到的实验数据进行整理，确保数据的准确性和完整性。
（2）市场比较法：选取典型案例，分析市场供需关系，确定基准地价。
（3）成本逼近法：分析土地取得、开发、利用等环节的成本，确定基准地价。
（4）收益还原法：分析土地产生的收益，确定基准地价。
（5）综合评价法：结合多种评估方法，综合分析土地价值，确定基准地价。
四、实验结果与分析1. 市场比较法评估结果通过市场比较法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
2. 成本逼近法评估结果通过成本逼近法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
3. 收益还原法评估结果通过收益还原法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
4. 综合评价法评估结果综合以上三种评估方法，得出该地区基准地价为每平方米XX元。
5. 结果分析（1）市场比较法评估结果与其他两种方法评估结果基本一致，说明市场比较法在基准地价评估中具有较高的可靠性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
集体建设用地基准地价评估关键问题探讨——以广东省为例摘要：随着集体建设用地流转规模的不断扩大，对集体建设用地流转市场的管理显得日益重要。
本文根据广东省集体建设用地基准地价评估实践经验，对其存在缺乏明确的评估范围、级别划分难确定、对评估参数缺乏依据、交易样点较少等问题进行总结，并对明确评估范围、级别划分的合理性与调整、合理选取估价参数、针对性采集对地价样点资料等提出建议，以期为建立集体建设用地基准地价体系提供有力的参考。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估；关键问题；措施近年来，随着农村土地产权制度不断改革，进一步强化土地资源要素市场化配置，国家对加强公示地价体系建设和管理越来越重视，同时，为有效的管理集体建设用地的流转，需要以农村集体建设用地基准地价为基础，制定合理基准地价，以期为集体建设用地使入市经营的提供依据[1]。
2016年，，《国土资源部办公厅关于部署开展2016年度城乡地价调查与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕17号）文件提出“加快农村土地公示地价体系建设。
各省（区、市）自然资源部门应在‘十三五’期间探索建设农村土地公示地价体系，研究推进市、县制订集体建设用地和农用地基准地价”；2019年，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）文件提出“继续完善规范城乡基准地价体系，全面开展集体建设用地基准地价制订工作”。
为落实国家相关工作部署，多个地区进行了集体建设用地基准地价制订试点工作，而广东省自2019年开始全面铺开部署该项工作，截止目前大部分县（市、区）基本形成集体建设用地基准地价初步评估体系。
但是，整体的集体建设用地评估体系还存在很多不足，同时，集体经营建设用地不断推行入市，评估体系会随着经济运行的发展模式出现更多新的问题，这就要求要从实践中不断探索完善集体建设用地评估。
本文以广东省集体建设用地基准地价制订实践经验为基准，探讨其评估关键问题，并提出合理建议，以期为完善集体建设用地基准地价制订工作提供参考。
一、集体建设用地基准地价定义集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，针对不同级别或不同均质地域，按照集体商服、农村宅基地、集体工业等不同用地类型进行评估，并由政府发布的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格[2]。
二、集体建设用地基准地价制订过程中存在的问题1.缺乏明确评估范围城镇建设用地是指处于土地利用总体规划中被划定为城镇范围，其使用用途为建设用地的土地，然而对于集体建设用地在现行的法律法规上并没有明确的定义，在相关的法律文件中集体建设用地一般是相对于城镇建设用地的一个概念出现[3]。
集体建设用地相对于城镇建设用地具有分布范围广、空间位置不集中且分散、质量分布不连续等特点，使得集体建设用地范围较难界定。
1.级别界线难以界定集体建设用地定级是根据集体土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对集体建设用地使用价值进行综合分析，揭示集体内部集体建设用地质量的地域差异，评定集体建设用地级别。
根据广东省实践经验总结，集体建设用地主要分布在城镇范围内零散的城中村或者乡村地区，乡村地区的整体社会经济发展、政治文化中心的完备度较差，使其整体的基础设施完备度、土地开发程度较城镇地区差异较大，而且在农村地区的地物公路、河流等自然属性线状不明显等原因，加大了级别界限的难度。
同时，集体建设用地在农村地区的实践应用，必须要给广大农民带来明显有益的具体成果，所以需要可操作性良好的成果[4]。
因此，集体建设用地合理划定级别还有待进一步完善。
1.对评估参数的选择缺乏依据在广东省开展集体建设用地评估过程中，主要采用收益还原法和成本逼近法。
目前，关于建设用地基准地价评估相关的参数、税费依据等相关政策主要是对于城镇建设用地而言，对于分布在乡村的集体建设用地而言，整体的相关参数、税费依据等的相关规定比较少。
因此，估价师在制定过程中主要结合个人对当地市场认知、制定城镇基准地价的经验等方面进行确定各不同用途的参数与税费，使得测算出的地价存在较大差异。
（四）交易样点较少，操作性差在新《土地管理法》实施前，集体建设用地在法律上是不允许出让，政府也没有制定一定的基准地价制度。
整体的集体建设用地交易市场比较小，交易数量有限，当地政府对农村集体建设用地的开发建设也没有进行统一规划，主要更多为以社区或村为单位的集体经济组织为主体进行私下交易的数量比较多，但交易过程中对土地使用权范围、用途和使用年期都只是做了模糊的规定，交易价格与国有建设用地使用权价格存在一定的差异。
因此，交易样点数据用于测算出的地价与现实存在一定的差异，可操作性较差。
三、集体建设用地基准地价制订过程中建议措施制定合理的集体建设用地基准地价，才能为集体建设用地流转提供有力的价格参考依据，因此，这就要求集体建设用地的制定过程要规范每一个评估环节。
根据集体建设用地评估的相关技术要求，结合广东省集体建设用地实践经验，对集体建设用地评估提出以下几点意见，使集体建设用地的评估更加规范，从整体上实现对其公开化、透明化交易水平的提升[3]~ [4]。
1.明确评估范围在对集体建设用地进行评估内容时，确定其评估范围无法确切明确，主要的原因是农村建设用地对比城市建设用地存在土地质量上存在明显的差异、空间分布零散，而且，我国农村规划建设还处于探索阶段，暂时还不能找到较为成熟的地价理论体系进行参考确定，这些因素的使得评估范围的难以界定[6]。
但广东省在实际开展工作过程中，集体建设用地开展工作是以县（市、区）为单位，根据县域内自然条件、社会经济发展水平、区位条件等差异性，并结合已有乡镇土地利用总体规划、新农村建设规划和影响土地质量差异的因素因子进行综合分析确定，同时，确定测算对象为集体建设用地。
1.级别合理划分与调整集体建设用地定级过程中在遵循《城镇土地分等定级规程》的相关规定的基础上，需要充分考虑建立因素因子体系合理性、量化方法的准确性、基础资料来源真实性、定级单元划分及结果确定的合理性等方面不同于集体建设用地。
广东省地域辽阔，珠三角、粤西、粤北、粤东等不同地区，社会经济发展差异较大，对级别的确定方式也存在差异。
对集体商服、农村宅基地、集体工业等地类进行分类确定评价指标体系，主要从《城镇土地分等定级规程》《农村集体土地价格评估技术指引》等相关规定确定基本因素因子体系，再结合当地实际情况有针对性地增加或者较少因素因子；例如在经济发展好的珠三角地区和经济发展差的粤北地区，选择的因素体系是不同的。
在级别初定划分后，对于经济发展较好、城市规划较好的地区或者县（市、区）城镇中心，可以参考城镇国有建设用地级别划分情况，并结合相对应的城乡总体规划、产业发展规划等进行调整，例如珠三角地区，集体建设用地的级别应与国有建设用地的级别相衔接；对于无法完美的做到与线状地物的准确吻合的地区，特别是针对偏远地区的道路来说，由于线状地物在那里十分稀少，并且缺乏完善的路名，需要同时更具相关特点和规律，科学的对不同级别界线的地价进行处理和调整，根据最小的行政村单元，通过对各村行政界线的借助，来对水平相同的村进行合理的合并，再利用城乡总体规划、年度用地计划、“三旧”改造、产业发展规划、外业地价资料验证等对级别进行调整。
1.合理选取估价参数负责进行估价的人员需要对于国有土地和集体建设用地进行综合分析，以此来了解两者之间存在着怎样的差异，为集体建设用地的估价提供具有特色的、合理的基本参数。
在测算地价阶段通过对收益还原法的选择，能够使土地还原得到高效的利用，有着十分重要的促进作用[7]。
这是由于集体土地缺乏从充足的租售资料，并测算还原利率的难度小于租售难度，因此，估价师需充分利用外调样点数据和集体个案评估资料，结合估价师人员自身的经验充分对比国有建设用地和集体建设用地各参数的差异，对已收集的租售情况进行样点修正和各参数的确定。
1.针对性采集地价样点资料，合理确定级别价格集体建设用地正处于一级初级土地市场，整体的市场发育不够完善，市场上交易样点资料较少或者市场交易资料缺失，应充分收集出租样点、集体建设用地开发等相关样点资料。
根据市场发育不同选择不同的样点资料获取方式，对于市场发育度较高的地区（例如广州市、中山市等地区），应充分利用农村集体“三资”监管平台、外业实地样点等方式充分获取集体建设用地出租样点资料；对于市场发育度较低的地区（例如：仁化县、翁源县等地区），整体可获取样点数量较少，但交易样点要求一般是选择近三年，此时，建议将样点实效性放宽至五年且全样本调查采集，同时可充分利用集体土地整治、增减挂钩相关的“集体建设用地开发”“拆旧建新”等相关案例。
最后，根据收集的样点数据采用合适的方法进行测算，建立样点地价与定级单元分值回归模型进行验证，合理确定级别价格。
结束语：在集体建设用地基准地价制定过程中，需结合当地实际情况，在特定范围内对集体建设用地评估过程进行科学规范的处理，并对评估范围的明确、级别合理划分与调整、合理选取估价参数、对地价情况的针对性采集等评估关键问题进行总结，目的是为了制定合理有效的集体建设用地基准地价，以期为强化交易和流转这两种集体建设用地的管理提供参考，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体建设用地流转过程中农民的利益，更为政府有关全面科学管理和合理利用集体土地提供依据、建立城乡统一市场等方面有重要意义。
参考文献：1.陈立定.农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探［J］.劳动保障世界 ,2018(08):61~62.2.杨杰, 任绍敏. 广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J]. 安徽农业科学, 2010(17):9141-9143.3.王玮. 农村集体建设用地基准地价研究—以甘肃省清水县红堡镇为例［D］.西安:长安大学,2015.4.杨杰，刘泰圻，等.顺德区龙江镇集体建设用地定级估价报告 [R ]. 广州: 广东省地价评估中心，2008:61- 62.5.杨杰, 任绍敏. 广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J]. 安徽农业科学, 2010(17):9141-9143.6.关英辉.集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨[J].城乡建设,2017(16):6-7.7.丁永洪, 钟玲. 集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨[J]. 中国房地产业, 2019(007):34.8.阿如汗. 集体建设用地基准地价体系研究[D]. 2019.。