农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探
集体建设用地基准地价评估_方法与实证
集体建设用地基准地价评估_方法与实证集体建设用地基准地价评估：方法与实证摘要：地价是城市规划和土地利用的重要参考指标，对于集体建设用地的基准地价评估具有重要意义。
本文首先介绍了基准地价的概念和作用，然后详细阐述了基准地价评估的方法与步骤，并结合实际案例进行了实证分析，旨在为理论研究和实际应用提供参考。
一、引言地价是指土地在市场经济条件下取得和转让所需支付的货币数量。
作为土地的一种经济属性，地价在城市规划和土地利用中具有重要的作用。
特别是对于集体建设用地，基准地价评估对于合理设置地价政策和实现土地资源的有效利用至关重要。
二、基准地价的概念与作用基准地价是指根据土地的利用性质、地理位置、市场供需情况等因素，以一定的计算方法确定的土地价格。
其作用主要有三个方面：一是作为土地征收和占用补偿的基础依据，为政府对土地的征收和补偿提供参考；二是作为土地使用权出让的拍卖底价，为土地出让价格的确定提供依据；三是作为土地市场的参考价格，为土地买卖交易提供指导。
三、基准地价评估的方法与步骤基准地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素。
以下是基准地价评估的基本方法与步骤：1. 收集基础数据：包括土地的性质、用途规划、地理位置、用地需求等相关数据。
2. 设定指标体系：根据评估的目的和对象，制定合适的评估指标体系，包括土地的地理特征、产业需求、交通便利度、用地供需关系等。
3. 评价模型建立：选择适当的评估模型，如回归模型、层次分析模型等，根据指标体系对土地进行多指标综合评估。
4. 模型参数确定：根据实际情况，确定模型中各个指标的权重和参数取值。
5. 评估结果分析：根据评估模型，得出基准地价的估算结果，并进行结果分析和解释。
四、实证分析本文结合某市的具体案例，进行了基准地价评估的实证分析。
在收集了相关数据后，根据土地的性质、地理位置、用地供需关系等因素，我们建立了基准地价评估的指标体系。
选择回归模型进行评估，根据实际情况确定了各个指标的权重和参数取值。
集体建设用地基准地价评估方法研究
集体建设用地基准地价评估方法研究摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。
目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估引言随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。
国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。
农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。
有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。
但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。
下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。
1集体建设用地基准地价的概念与内涵1.1集体建设用地基准地价的概念集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。
1.2集体建设用地基准地价的内涵集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。
因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。
（2）土地用途设定。
土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建随着城市化进程的加快，国家对城市集体建设用地基准地价评估体系的构建提出了更高要求。
基准地价是指土地的最低价格，也是土地的最低限价。
在土地市场中，基准地价直接影响着土地的交易价格和土地使用权的收益。
构建健全的基准地价评估体系对于保障土地市场稳定、促进土地资源有效配置和推动城市可持续发展具有重要意义。
本文将围绕着【集体建设用地基准地价评估体系构建】展开讨论。
一、基准地价评估的背景和意义城市集体建设用地基准地价评估是国家土地管理制度改革的重要内容之一。
城市土地是国家资源资产，城市土地收益归国家所有。
土地基准地价是国家对土地资源进行规划、管理和开发的重要依据。
在土地资源有限的情况下，合理确定土地基准地价有利于促进土地资源的有效配置，保护农民土地承包经营权，规范土地市场秩序，保障农民土地权益，推动城市建设用地的健康发展。
二、基准地价评估的主要内容1. 基准地价评估的指导思想基准地价评估应当贯彻科学发展观，遵循土地有限、土地资源的公共性和城市可持续发展的原则，合理确定土地基准地价，实现土地资源的最优配置。
（1）国家审定地价评估方法：国家审定地价评估方法是国家土地资源部门根据国家有关法律法规和政策制定的基准地价评估标准和方法。
国家审定地价评估方法应当科学合理，公平公正，保护农民土地承包经营权，维护土地市场秩序。
（2）土地市场交易价指标：土地市场交易价指标是土地市场交易价格的参考指标。
土地市场交易价指标可以通过土地市场价格、土地利用规划和土地资源价值评估等手段进行确定。
（3）农民土地承包经营权补偿标准：农民土地承包经营权补偿标准是指政府对征地拆迁、征收征用和调整土地利用等行为给予农民土地承包经营权的一次性补偿标准。
（1）基准地价评估的程序应当严格按照国家土地资源部门的规定进行，包括征地规划、土地使用规划、土地利用规划和土地基准地价确定。
（2）基准地价评估的责任应当明确，包括国家土地资源部门、地方土地资源部门和专业地价评估机构等相关部门和单位的责任。
集体土地级别基准地价评估的技术要点解析
集体土地级别基准地价评估的技术要点解析摘要：现阶段，社会进步迅速，我国的基础建设的发展也有了改善。
农用地基准地价评估的主要目的是科学管理和合理利用土地，提高土地利用效率，建立科学合理的农用地基准地价体系，从而推动农用地估价制度的发展和完善，同时为农用地使用制度改革、制定征用农地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度等提供依据和价格参考。
目前，城镇土地基准地价体系已经较为完善，但我国农村地区由于农地评价理论和实践相对滞后，没有形成完整的农用地价格体系。
基于此，从剖析农用地基准地价评估的关键问题入手，探索了农用地基准地价的编制路径。
关键词：集体土地级别基准地价评估；技术要点；解析引言集体土地基准地价评估工作除了具有和城镇基准地价评估工作相同的特点之外，还有理论基础不完善、技术依据不足、评价方法不成熟等特点。
通过分析集体土地基准地价评估的工作重点，基于实践经验提出集体土地基准地价评估工作中存在的工作难点，并有针对性地从领导团队的成立、作业队伍的组建、评估方法的选择、评价体系的构建、评价参数的选取等方面提出解决集体土地基准地价评估工作中重点难点问题的应对措施。
1理论分析与经验借鉴目前学术界对农用地基准地价方面的研究，从基础资料收集到软件技术应用均有涉猎，代表性研究成果如下。
从基础资料收集方面入手，指出广泛收集社会、自然和经济等领域的资料是农用地定级估价研究的基础，并集中整理了农用地估价中所需的自然条件、图件、农用地利用、农用地的经济资料及其他资料等。
对农用地基准地价评估方法理论体系进行研究，从基础理论到实例举证，详细阐述了农用地基准地价的应用过程。
提出利用灰色模型与回归模型，对农用地基准地价评估进行比较分析研究。
农用地定级估价包含有大量的空间信息和土地的属性信息。
应用地理信息系统可以有效实现空间数据和属性数据的结合。
在农用地定级估价研究过程中借助GIS软件，实现了快速获取、处理、分析、输出信息的效果。
关于构建城乡统一建设用地市场体系的几点思考
关于构建城乡统一建设用地市场体系的几点思考城乡统一建设用地市场体系是中国乡村振兴战略的核心之一。
为实现城乡一体化发展和促进乡村经济发展，必须建立一个健全的城乡统一建设用地市场体系。
以下是几点思考。
首先，要建立健全的土地资源监管机制。
城乡统一建设用地市场体系建立在土地资源之上，因此必须建立起一套有效的土地资源监管机制，包括土地使用权管理、土地审批制度等方面，增强土地资源的公共性和市场化的灵活性。
其次，要建立市场化的土地出让机制。
土地出让市场是城乡统一建设用地市场体系的核心，必须建立市场化的土地出让机制，通过市场竞争的方式分配土地资源，在保障农民合法土地权益的前提下，适度提高土地出让收益和农民土地收益。
第三，要完善农民土地产权制度。
农民土地产权制度是整个城乡统一建设用地市场体系的基础，必须进一步完善土地承包经营权、土地所有权等农民土地产权制度，以确保农民土地权益得到充分保障，同时鼓励农民适度转移土地经营权、流转土地资源，实现土地资源优化配置。
第四，要严格监管土地流转市场。
土地流转市场是城乡统一建设用地市场体系的重要组成部分，因此必须严格监管土地流转活动，在保障农民土地权益和市场竞争公平的前提下，促进土地资源有效流转，促进农村经济发展。
第五，要建立健全的土地利用监管体系。
土地利用监管是城乡统一建设用地市场体系的关键环节，必须建立健全的城乡统一建设用地规划、土地利用监管等制度，加强对各类用地行为的监管，保障土地资源的有效利用和社会公共利益的最大化。
总之，建立一个健全的城乡统一建设用地市场体系对于实现乡村振兴战略和城乡一体化发展具有重要的现实意义和长远战略意义。
只有积极推进市场化、法制化的土地制度改革并建立相应监管机制，才能够确保土地资源的有效配置，促进乡村经济的发展，提高农民收入水平。
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建1. 引言1.1 研究背景在当前我国城乡建设过程中，集体建设用地作为一种特殊类型的土地使用权，具有独特的法律地位和管理模式。
随着城市化的快速发展和土地资源的日益紧张，集体建设用地的开发利用方式和地价评估体系也逐渐成为学界和业界关注的焦点。
研究背景中，首先需要了解我国土地制度的特点，即集体所有制和国有所有制并存的土地所有制体系。
集体建设用地作为集体经济组织的财产，具有一定的使用限制和管理规定。
在此背景下，建立科学合理的基准地价评估体系，对于规范土地交易市场、保障农民土地权益、优化资源配置具有重要意义。
目前，我国在集体建设用地基准地价评估方面存在着一些问题和挑战，如土地定价标准不统一、评估方法不规范、市场交易不透明等。
因此，开展关于集体建设用地基准地价评估体系构建的研究，将有助于完善我国土地管理制度，提高土地利用效率，促进城乡一体化发展。
1.2 研究意义集体建设用地基准地价评估体系构建的重要性在于为土地管理和土地利用规划提供科学的依据，促进土地资源的有效配置和利用，促进城乡一体化发展。
集体建设用地是我国土地资源中的重要组成部分，其有效利用对于推动城市化进程、增加农民收入、改善城乡居民生活水平具有重要意义。
目前我国集体建设用地基准地价评估体系尚不完善，存在着评估标准不统一、数据来源不透明、评估结果不精准等问题。
构建集体建设用地基准地价评估体系具有重要的现实意义。
通过建立科学合理的评估体系，可以准确反映土地的市场价值，为政府决策和市场交易提供可靠依据，同时也可以保护农民的合法利益，促进农民增收致富。
构建集体建设用地基准地价评估体系不仅对于土地管理部门和农民具有重要意义，也对于推动我国土地制度改革、促进经济社会可持续发展起到积极作用。
2. 正文2.1 集体建设用地基准地价评估体系的概念集体建设用地基准地价评估体系的概念是指通过制定一套科学的评估体系，对集体建设用地的基准地价进行准确、公正、合理的评估。
农用地基准地价评估方法初探
农用地基准地价评估方法初探作者：赖婉茹来源：《环球人文地理·评论版》2015年第04期摘要：本文在引出基准地价及农用基准地价概念的基础上，进一步阐述农用地基准地价评估的目的及意义，最后对农用地基准地价的评估方法进行探讨。
关键词：农用地；基准地价；评估；基本方法1、基准地价的内涵基准地价是某一时点上，在城镇土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业用地、住宅用地、工业用地等）的法定最高出让年限的土地使用权的平均价格。
基准地价的评估既是土地税收和收益分配的标准，也是国家对土地价格进行宏观调控的重要依据。
农用地基准地价，指市级（或县级）政府依据农用地的区域和级别，按照土地利用方法，对某一级别农用地在某日的平均价格分别进行评估后得到的价格。
农用地基准地价可以反映该级别农用地的质量和预期收益能力，是农用地的某种级别的平均价格，其实质是农用地内部的流转价格。
2、农用地基准地价评估的目的和意义在我国，农用地面积占很大比例。
城市范围内土地使用的制度改革已进行很长时间，其评估体系较为成熟。
同时，城市化进程的加快使农用地面积越来越少。
反而，农用地没有城镇用地的规模，其评估工作处于探索环节，理论与实践不能紧密结合，健全的地价评估体系没有建立。
为有效控制土地开发，实现土地市场合理合法化和规范化，一套健全的农用地价格评估体系和管理制度亟待建立。
农用地基准地价评估的目的首先是为农用地使用制度改革打下基础实现制度创新，缩短城乡差距；其次，以农用地的价值为依据，可以实现国家征地补偿与安置工作，也为地籍管理工作提供价格参考。
这一切都有益于农业的持续发展，使农民的合法权益免受侵犯，最终实现我国土地市场和地价的统一管理。
意义有四方面：在社会环境上，通过估价有利于保护农民的利益，合理的土地利用有益于生态环境的治理，提高生态效益；管理上，为管理农村集体土地流转工作和公平合理征收地税提供依据，实现税收的改革，使使用者之间所形成的产权和利益分配关系清晰而提高效率；利用上，有利于合理利用土地，防止土壤丧失生产能力，实现土地的持续利用和规模经营；经济上，利用农用地资产的保值性和增值性吸引投资，防止土地的不合理利用和不合理的税收损害农民的利益，从而保护农民合法权益不受侵害。
农用地基准地价评估策略探讨
农用地基准地价评估策略探讨摘要农用地基准地价不具有具体的评价收费标准，在土地使用权流转的过程中，基准地价会受到土地年限、土地面积、容积率、土地形状等多种因子影响。
因此，为实现农用地基准地价的公平、精准评估，相关部门和专家一直都在研究探讨农用地基准地价评估策略。
本文为研究农用地基准地价评估策略，围绕基准地价概念，评估原则进行分析，最后结合先进方法探讨农用地基准地价评估有效策略。
关键词：农用地；基准地价；评估我国正在加快农用地的合理化交易，从而促进土地流转，并且为农用地合理定价和交易构建公平和公正的渠道。
而其中，农用地基准地价的评估是极为关键的一环。
农用地基准地价合理评估，有利于保证农民的合法权益，继而实现土地市场标准化，为我国日后的土地交易发展打好基础。
而当前，我国部分地区关于农用地基准价评估缺乏经验，各地区评估标准不同，导致评估市场紊乱，严重影响到农用地合理建设工作。
因此，建设农用地基准评估策略，对于农用地市场化评估有非常重要意义。
1.基准地价的分析基准地价是当地政府根据土地等级不同、地域不同，根据土地相关经济算法而提出的基准价，是对一段时间内土地估价平均值的确定[1]。
基准地价是土地价格的一个常规指标，其具体是指反映不同级别土地农用对收益差异的数值。
但并非土地的真实价格。
土地价格在某种程度上是对土地收益情况的反映，其会受到土地周围自然条件以及社会经济发展等因素的影响。
当前，我国各地区农用地基准地价均按照《农用地估价规程》完成定价，该规范中指出农用地基准价应该根据土地权力期限、土地所属类型以及农田基础建设的基本情况而定[2]。
2.农用地基准地价评估原则分析农用地基准地价评估是根据相关规范和原则进行精准评估。
《规程》中的评价方法适合大部分农用地基准地价评估工作。
但是，实际上，农用地基准地价评估依然要根据实际情况进行判断，保证基准地价评估达到良好的状态。
实际上，农用地基准评价的过程中，应该在规范基础上遵循一定原则，才能够保证农用地基准地价评估良好完成，以下是对农用地基准地价评估进行分析。
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农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探
发表时间：2018-09-18T16:23:47.720Z 来源：《基层建设》2018年第23期作者：贾智慧
[导读] 摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
河北首佳不动产评估有限责任公司河北石家庄 050000
摘要：农村集体土地是我国土地公有制下的独特所有制形式。
改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要，也是社会主义市场经济完善的必然要求。
2014年底，中国中央、国务院印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，新一轮农村土地制度改革大幕开启。
深化农村土地制度改革，面临的一个重要问题就是如何科学合理确定农村集体建设用地使用权价格以及如何进行规范化的管理。
当前农村集体建设用地没有基准地价体系，导致评估或管理集体建设用地时，没有价格基础，也没有价格依据。
基准地价作为政府指导价，是政府规范土地市场管理的基础依据，对于显化集体建设用地市场价值，维护农村集体流转权益，引导集体建设用地与国有土地“同权同价”具有不可或缺的作用。
关键词：集体建设用地；基准地价评估；评估方法
1、农村集体建设用地基准地价体系构建的内涵要求
1.1农村集体建设用地地价体系的构成
地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，由于土地质量、土地权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，形成了不同标准和发挥不同作用的各种地价形式。
根据我国农村土地制度改革目标导向及其集体建设用地土地市场发展现状和实际应用的需要，农村集体建设用地地价体系主要有以下价格形式：一是反映区域整体地价水平，作为政府实施地价宏观管理的基准地价；二是反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府进行地产市场具体管理依据的宗地地价；三是反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平的交易底价或交易评估价；四是反映具体宗地在地产市场交易或交换等活动中现实成交地价。
从强化政府对地价的管理和调控来看，农村集体建设用地地价评估重点应建立起以基准地价为核心的地价体系。
1.2农村集体建设用地基准地价评估范围及对象
现行城镇基准地价评估往往以城镇建成区或城镇规划建设区作为评估范围。
集体建设用地总体而言大多分布在农村地区，且十分分散。
尽管我国法律规定“城市市区的土地属于国家所有”，但由于我国土地制度的固有缺陷，事实上大量原先位于城市郊区或农村地区属于农民集体所有的土地尤其是农用地逐步被非农化为城市建设用地中，除一部分被征收为国家所有外，在城市范围内仍保留了大量未被征收为国有并以“城中村”等形态存在的集体建设用地，因此，集体建设用地事实上是全域覆盖于城乡所有区域。
故此，农村集体建设用地基准地价的评估范围应全域覆盖城乡所有区域；基准地价测算对象即为农村集体所有的，并在土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划中被确定为用于建设的土地。
1.3集体建设用地基准地价体系的内涵要求
基准地价是反映设定地价内涵和基准条件下的价格。
农村集体建设用地基准地价体系构建需要对土地权利类型、土地开发程度、用地类型划分、土地使用年期及基准条件设定等做出统一界定。
首先，在基准地价用地类型上，集体建设用地主要包括商业、居住、工业、基础设施及公共设施用地等。
从农村集体建设用地流转改革的政策取向及流转后的用途看，主要可分为工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营用房等用途。
从实际需要看，类似于城镇基准地价评估，集体建设用地基准地价评估应按商服、住宅和工业三种用地类型划分。
其次，在土地权利界定上看，依据“同地同权同价”改革精神，集体建设用地基准地价评估主要是针对保持集体土地所有权不变条件下的集体出让土地使用权，其与国有出让土地使用权具有同等的权能，即在使用年限内拥有转让、出租、抵押等权利，无他项权利限制。
第三，从土地使用年期界定上看，对于集体建设用地出让年期，或可参照国有土地出让最高年限界定商业40、住宅70和工业50年，或可依据农地承包经营权最高年限统一界定为30年。
对于农村宅基地可视为集体土地划拨使用权，无使用年期限制。
第四，从土地开发程度、容积率等基准指标设定上看，基准地价体系对土地开发程度的界定应主要考虑城乡不同区域在通电、通水、通路、场地平整等方面的平均状况，具体情况需结合当地实际情况而定。
从促进“同权同价”改革目标的实现看，农村集体建设用地使用权出让，理应要求各乡镇（开发区）、村集体做好基础设施等土地前期开发工作，使得出让土地达到“熟地”或“净地”条件。
同时，对容积率、建筑密度等基准条件，也可按当地城乡规划设定的控制指标或实际利用强度加以确定。
2、集体建设用地基准地价评估思路及关键技术方法
2.1集体建设用地基准地价评估的总体思路
集体建设用地在用地类型上属于建设用地，在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面与国有土地具有很大相似性，因此，地价评估方法总体可参照国有基准地价评估相关技术规范。
但由于我国集体建设用地管理政策的独特性，特别是由于其土地权利体系的不完整，管理政策上的总体缺失以及由此造成的开发建设随意性、土地市场不发育和地价评估资料不完整性等，使得基准地价评估不能完全套用国有用地价格评估方法体系。
但对比我国城镇土地使用制度改革初期城镇基准地价评估所面临的市场条件，当前农村集体建设用地基准地价评估条件具有很强的雷同性，因此，适用于土地市场不发育条件下的我国城镇地价评估技术思路对于当前条件下农村集体建设用地基准地价评估具有重要借鉴意义。
根据我国城镇土地定级估价研究实践回顾，城镇基准地价评估的技术途径主要有多因素综合评价法、市场交易价格直接定级估价法和级差收益测算法三种。
其中多因素综合评价法和级差收益测算法系土地市场不发育条件下普遍所采用的基准地价评估技术途径，市场交易价格直接定级估价法则是建立在土地市场比较发育条件下开展基准地价评估所采用的技术途径。
鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，集体建设用地交易市场还未形成，存在的交易样点大部分为隐形交易，交易价格还未市场化和公开化，直接利用土地市场交易资料开展定级估价尚不具备条件，因此可行的方法途径主要为多因素综合评价法和级差收益测算法。
其中级差收益测算法评估的价格并不反映严格意义上的土地市场价格，主要是反映土地的级差收益，加之真实的级差收益难以准确衡量，同时级差收益测算法还存在凭经验划分土地级别，级别边界不易准确确定，主观随意性大等缺点，因而已慢慢被淘汰。
而多因素综合评定法能考虑各种与土地有关的经济因素和非经济因素，评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项
判断，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性和科学性。
同时，采用多因素综合评价法开展集体建设用地定级估价更具可操作性。
多因素综合评价法是我国当前条件下开展农村集体建设用地使用权基准地价评估较为可行的方法途径。
2.2农村集体建设用地土地定级技术方法
农村集体建设用地定级可从影响土地级别的定级因素入手，在单因素评价基础上，采用多因素赋权加和法评价土地质量总分值，然后根据总分频率曲线法、总分剖面图法等划分土地初步级别，在此基础上采用级差收益测算或市场交易价格定级法进行土地级别的验证。
考虑到农村集体建设用地地价的空间分异特征及地价主导影响因素等方面相比于国有建设用地存在一定的差异，土地使用价值评价在定级因素体系选择、作用方式、级别界线划定等方面需有所区别。
集体建设用地定级因素选择，不仅需要综合考虑影响区域发展的经济、社会和生态自然因素，还需要针对集体建设用地地域分布、经济构成及村构架等特殊性，选取对农村集体建设用地级别起主导作用能反映其差异的因素。
2.3集体建设用地基准地价评估方法途径
集体建设用地基准地价评估技术途径，理论上可参考《城镇土地估价规程》，以土地定级或均质地域划分为基础，根据土地市场条件，抽查不同用途，一定数量的土地收益样点或市场地价信息点，采用样本平均值法、因素比较法等综合评定得到。
尽管“同权同价”是改革大方向，但由于我国当前集体建设用地使用制度改革尚处于探索阶段，集体建设用地市场总体处于隐形市场状态，地价评估尚难以收集到与集体建设用地基准地价具有相同地价内涵属性的样本地价信息，用市场样本地价资料评估基准地价尚不具备普遍适用性。
理论上“同地、同权”，应当“同价”。
当前条件下集体建设用地使用权价格的形成环境、收益水平、形成机制等与国有土地使用权价格尚存在较大的差异，尚难以真正意义上实现“同权同价”。
基准地价作为政府指导价和地价政策导向，对于引导和促进“同权同价”目标实现具有重要意义。
参考文献：
[1]陈立定.集体经营性建设用地使用权价格评估方法探讨[J].经济与社会发展研究，2015（5）：57-58.
[3]杨杰，任绍敏.集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2010（4）：34-38.。