集体建设用地定级与基准地价评估技术指引0408-清稿
1 集体建设用地定级与基准地价评估技术指引 （征求意见稿） 为规范集体建设用地级别划分与基准地价评估（以下简称“定级估价”）技术行为，促进城乡公示地价体系一体化建设，制订本指引。 本指引的内容为集体建设用地在参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展定级估价工作时，应特别关注的技术要点、技术环节和需强调的内容。 1.适用范围 本指引适用于集体建设用地定级估价专业行为。本指引所称集体建设用地，是指土地所有权属于集体经济组织，土地用途为建设用地，土地利用方式符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求的集体土地。 2.引用标准 下列标准所包含的条文，通过在本指引中引用而构成本指引的条文。本指引颁布时，所示版本均为有效。使用本指引的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类 2 集体土地使用权地价评估技术指引（征求意见稿）（中估协发〔2016〕18号）。 3.法律政策依据 （1）《中华人民共和国物权法》 （2）《中华人民共和国土地管理法》 （3）《中华人民共和国担保法》 （4）《中华人民共和国资产评估法》 （5）《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过） （6）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号） （7）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号） （8）《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号） （9）《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号） （10）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号） 4.总则 4.1 范围和对象的界定 3 集体建设用地定级估价工作一般以区县（含县级市，下同）为单位开展，基准地价体系可根据实际情况选择以区县整体或其下辖的各个乡镇为评价对象设立，具体需根据区县所处区位、区县内部自然地理条件等的差异性、以及影响土地级别因素因子的一致性等分析确定。对于地级市市区范围内的集体建设用地，可单独设立基准地价体系。对于面积较大、市场发育程度高、土地质量空间差异明显，且有监管服务需求的行政村，也可单独设立基准地价体系。 4.2 工作内容 集体建设用地定级估价工作包括划定土地级别或均质区域，并完成以级别或均质区域为基础的基准地价评估，建立完整的基准地价修正体系。 4.3 基本原则 除GB/T 18507-2014、GB/T 18508-2014中规定的原则外，还应遵循以下原则： 4.3.1 城乡统筹原则：建立集体建设用地基准地价体系应在体现集体建设用地与国有建设用地差异的基础上，充分考虑与所在区域城镇国有建设用地基准地价体系的衔接与协调，鼓励设立城乡一体化的基准地价体系，以利于推进城乡土地市场建设。 4.3.2 因地制宜原则：鉴于集体建设用地覆盖范围广、空间分布连续性差，土地质量影响因素地区差异较大、4 市场发育度低且不平衡等特点，定级估价技术细节的处理宜兼顾科学性、针对性和实践可操作性。 4.3.3 明确权利异同原则：集体建设用地权利界定宜建立在统一的法规政策框架下。“三块地”改革试点地区经批准可突破现行法律，不同时期、不同地区的试点政策仅适用于该类试点范围，评估中应注意政策差异对价格的影响，并进行全面阐述与分析。在基准地价内涵设定及价格水平确定中，应明确体现其权利边界及其对价格的影响。 4.4 技术途径 土地级别划分应在充分调查影响集体建设用地质量的自然、社会、经济等因素的基础上以多因素综合评价法为主导方法完成。基准地价宜在综合分析集体建设用地的交易案例、经营收益、土地征收中的补偿安置情况、同区域国有建设用地市场水平及相关政策导向的基础上综合确定。 5 集体建设用地定级 5.1 确定评价对象与范围 5.1.1 空间对象与范围：在土地利用规划、城乡规划、国土空间规划的基础上，结合法律政策中涉及农村集体土地制度的相关规定和监管服务导向与需求、集体建设用地市场发育水平等，确定定级估价对象及其空间范围。应明确界定是否包括土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的集体建设用地。 5 5.1.2 地类对象与范围：地类应参照GB/T 21010-2017的规定设定，并明确是否包括新增集体建设用地等。 5.1.3 图上测算范围：在集体建设用地空间连续性差，与农用地或国有土地交错分布的地区，可以用行政区界限作为控制边界，无需在测算工作底图上单独勾画定级估价对象的各个具体集体建设用地图斑。控制边界内的各类用地视为集体建设用地参与测算过程，在成果中结合文字描述具体界定应用的对象和范围。 5.2 确定定级方式 集体建设用地定级可根据市场发育情况和监管服务需求选择综合定级或分类定级。土地利用功能特征分区明显，且各功能区的空间分布相对集中的地区，宜进行分类定级。 5.3 因素因子体系及其量化评价方法 5.3.1 一般要求 （1）繁华程度、交通条件、基本设施状况、产业集聚效益、环境条件、人口状况等土地质量影响因素的量化评价与国有建设用地类同。 （2）鉴于集体建设用地具有覆盖范围广、空间位置分散、质量分布不连续、城乡结合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显、受区域功能规划及政策导向等影响明显的特征，在未先行开展集体建设用地分等的情况下，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素。 6 （3）在确定各定级因素中所含的具体因子及其评价指标时，可在GB/T 18507-2014规定的基础上，考虑城乡之间在社会经济职能、建设形态与规模等方面的差异，结合评价对象的特征，适度增减取舍，体现针对性、差异性、可行性。 （4）在量化各因素因子对定级单元的影响程度、确定影响规律和功能分衰减方式、测算作用分值时，原则上遵循GB/T 18507-2014中的相关规定。当评价对象空间布局具有特殊性或因素之影响规律存在区域特异性时，可在深入分析的基础上，适当调整量化模型与方法，主要体现在对因素类别的划分（点线状因素、面状因素），功能分衰减模型的选择（指数衰减、线性衰减）、以及定级单元作用分的取值规则等方面。 5.3.2 宏观区位影响度 （1）内涵与作用。主要用于反映位于定级对象空间范围之外，但对定级对象具有明显辐射影响的因素，例如：与定级对象近邻的中心城镇、商业繁华区、产业园区、集中区、集散地等对定级对象土地质量的影响。 （2）量化方式。属点状因素，可通过定级单元距上述因素因子实体的距离予以量化。 （3）功能分测算方法。当同类因子的实体数量多于1个时，可根据各实体的面积规模、经济总量规模、人口规模、区域功能定位等具体评价指标，通过加权方式综合确定各实7 体的功能级别和功能分值。当存在高级别实体的功能涵盖低级别实体的功能时，此类因素对定级单元的影响规律类同于商服中心，应参照GB/T 18507-2014的规定进行功能分分割计算。 （4）作用半径的确定。当同级同类因子的实体数量为1时，作用半径原则上为实体空间边界距定级对象最远距离。当多个同级同类因子实体均匀分布时，可依依据均分市场的原理，参照公式 测算。 （5）作用分测算。当该因素因子对定级单元的影响力度随距离的增加而呈现从“快速下降”渐变为“缓慢下降”的规律时，采用指数衰减模型，否则采用直线衰减模型。在具体单元上，受多个同级别实体的影响时，取其中最高值，受多个不同级别实体的影响时，取各个级别的最高作用分值后，将其累加，即遵循“同级取最高，多级累加”的计分原则。 5.3.3 社会经济发展状况 （1）内涵与作用。社会经济因素对集体建设用地的使用价值具有重要影响，当定级对象覆盖的空间范围较大，涉及多个行政单元时，应考虑不同单元上，社会经济发展状况的差异，具体可用经济产值、人均经济收入、耕地（或建设用地）占比、人口密度等多个因子评价。 （2）量化方式与作用分测算。属面状因素，可通过定8 级范围内不同行政单元上（乡、村、居、街道等）的相关统计指标量化其影响程度，测算所覆盖单元的作用分值，测算公式参见GB/T 18507-2014。上述所例因子中，耕地面积占比（或人均耕地）通常属于负向影响因子，即指标值越高，对集体建设用地质量的影响作用分值越低，测算其作用分值时应将其转换为正向分值。 5.3.4 繁华程度 主要指商服繁华程度，以定级对象空间范围内的商服设施表征。除常规商服设施外，可根据实际情况将农贸市场、大型超市、专业市场、定期开办的集市等视作商服设施参与测算。繁华程度属点状因素，具体评价测算规则与方法参见GB/T 18507-2014。 5.3.5 交通条件 交通条件对集体建设用地质量和可充分利用程度有着重要影响，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度三类影响因素，具体因子选择和评价指标确定时，除遵循GB/T 18507-2014有关规定外，还应关注以下要点： （1）在道路通达度中应增加考虑对定级对象有影响的国道、省道、县道及乡村道路的影响。 （2）在公交便捷度中，如果运行在农村的公交车辆停靠站较为灵活，无固定站点，可将其作为线状因素考量。 （3）在对外交通便利度中，应重点考虑高速公路出入9 口及其他对外交通节点对定级对象的影响。 交通条件通常属点线状因素，当以路网密度指标表征时，可视作面状因素，具体评价测算规则与方法参见GB/T 18507-2014。 5.3.6 基本设施状况 包括基础设施完善度和公用设施完备度。各类设施因子的选取应结合其在定级范围内的分布情况和作用特征、作用的空间差异性确定，除中小学、幼儿园、医卫设施等常规因子外，可根据当地的实际情况选择有特色的因子，例如：老年活动站所、文娱场所、农家乐、乡村旅游设施、小卖铺（食杂店）、农村电商营销点、固定的物流配送中心等。 基础设施完善度通常为面状因素，公用设施完备度通常为点状因素，具体评价测算规则与方法参见GB/T 18507-2014。 5.3.7 环境条件 除各类自然环境条件外，可根据实际情况将人居环境、工程地质条件、是否受地质灾害影响等纳入评价指标体系。 环境条件因素通常为面状因素，具体评价测算规则与方法参见GB/T 185078-2014。 5.3.8 区域规划 对定级对象土地质量分布有重要影响的村级土地利用规划、乡村建设规划、旅游发展规划，及各类功能区划等亦10 应纳入评价体系。 环境条件因素通常为面状因素，具体评价测算规则与方法参见GB/T 18507-2014。 5.4定级资料调查与整理 资料调查内容和要求总体参照GB/T 18507-2014有关规定，并结合评价区域内的实际情况处理，并应关注以下方面： （1）地籍、土地利用、规划及社会经济发展等统计资料宜具体到村（组）等基层行政单元。 （2）对位于集体建设用地定级范围之外，但对测算范围内集体土地质量存在明显辐射影响的城镇（集镇）中心以及其他商服设施、基础公共服务设施等，需调查其相关资料。 （3）用于验证级别初步划分成果的土地（房地产）利用或交易资料宜包括定级工作范围近三年内全部可获得样本。市场发育程度高、样本数量大的地区，可抽样选取。 （4）调查土地（房地产）利用或交易样本资料宜区分有政策法律支持的公开市场样本和无政策法律支持的隐形市场样本，并关注当地的具体政策，以及对价格有影响的交易习俗、普遍做法和特殊约定等。 5.5定级单元划分与单元总分值测算 在参照GB/T 18507-2014有关规定划分定级单元时，应依据集体建设用地的特点选择大小适宜的网格单元，测算各单元的作用总分值。也可将同村（组）覆盖的定级对象确定
探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题
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探讨集体建设用地基准地价评估的相关问题
作者：李蔓
来源：《魅力中国》2016年第23期
【摘 要】在集体建设用地基准地价评估中，有效实现集体建设用地实际价值是评估的主要目的。因此必须结合实情，分析评估中存在问题，采取相应措施予以解决。文章主要从集体建设用地基准地价评估着手，剖析了存在问题，并提出整改措施，以供参考。
【关键词】集体建设；用地基准地价；评估
对集体建设用地基准地价进行合理评估是确保集体建设用地流转有序进行的首要前提，要想有效实现集体建设用地实际价值，为集体建设用地基准地价合理评估提供保障，必须分析存在不足之处，采取有效措施进行处理，从而提升评估的准确性。
1、集体建设用地基准地价评估的相关问题
1.1评估范围难以确定
无论是城镇建设用地基准地价评估，还是计提建设用地基准地价评估，其评估的基础都是通过评估范围确认获得的。通常情况下，城镇建设用地基准地价评估范围主要包括城市近期规划区、城市主城区和城市建成区，用地规划相对集中；而集体建设用地分布相对比较分散，大部分是不连片的，与国有建设用地相对，在土地分布上存在明显差异。因此，集体建设用地基准地价评估范围的确认是当前急需解决的问题。
1.2估价参数和税费选取缺少依据
在评估国有建设用地样点地价活动中，工作人员一般会按照相关参数和税费等文件进行，文件参考相对比较成熟。相反，集体建设用地基准地价在评估过程中，参考的评估参数难以掌握，税费是否参考国有建设用地基准地价评估标准也没有明确规定。由于参考随意性较大，工作人员在参数和税费选取方面也不同，导致样点地价评估存在明显偏差，给集体建设用地基准地价评估带来影响，导致评估不准确。
1.3基准地价确定无参照标准
当前虽然已经有许多省份建立完善城镇用地基准地价评估与集体建设用地基准地价评估体系，但是和发达国家相比，关于集体建设用地基准地价评估我国仍存在摸索阶段，没有相对比较成熟的理论与经验，加大了集体建设用地基准地价评估确认的难度。除此之外，虽然我国提出要实行集体建设用地与国有建设用地“同地，同价，同权”等三同的措施，但是因为历史原因。二者之间权利和成本不同，如果集体建设用地基准地价评估以国有建设用地基准地价的定价方式为依据，就会引发许多问题，并且定价也不符合实际要求。 龙源期刊网
鄂州市公示地价体系建设项目
鄂州市公示地价体系建设项目
鄂州市集体建设用地级别与
基准地价评估
成
果
报
告
鄂州市自然资源和规划局
中国地质大学（武汉）
二〇一九年十二月
I
目录
第一章概况 ........................................................ 1
1.1项目背景 ...................................................... 1
1.2区域概况 ...................................................... 2
1.3评估概况 ...................................................... 5
1.4评估工作任务 ................................................. 14
1.5技术路线 ..................................................... 14
第二章集体建设用地定级 ........................................... 16
2.1评估原则 ..................................................... 16
2.2集体建设用地定级资料调查 ..................................... 17
2.3集体建设用地定级方法 ......................................... 19
2.4定级因素选取及权重的确定 ..................................... 19
2.5定级单元的确定和单元分值计算 ................................. 29
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系构建
集体建设用地基准地价评估体系的构建是为了更准确、更公正地确定集体建设用地的地价，保证土地资源合理利用和农民收益最大化。本文将从需求背景、体系构建原则、评估指标和评估方法等方面进行阐述，以期为相关研究和实践提供参考。
一、需求背景
集体建设用地是指农村集体经济组织按照国家法律和政策规定，将土地使用权授予其他组织或个人用于建设的土地。随着我国城镇化进程的加快，集体建设用地的规模和价值不断增长。当前存在着评估标准不统一、定价不科学、公平性和透明度不足等问题，给土地资源管理和农民权益保护带来一定的困扰，构建基准地价评估体系具有重要的现实意义。
1.科学性原则：评估体系的构建应有科学性的理论和方法支撑，充分考虑土地资源的自然属性、区位条件、经济潜力、市场需求等因素，保证评估结果科学准确。
2.公平性原则：评估体系的构建应公平公正，确保各类土地评估时基准地价的一致性，避免因评估结果不公平而引发各类纠纷或诉讼。
3.可操作性原则：评估体系的构建应具备一定的操作性，能够满足农民和政府等相关利益主体对集体建设用地基准地价的评估需求，并能够实际应用于评估实践中。
三、评估指标
在构建集体建设用地基准地价评估体系时，需要综合考虑土地的自然属性、区位条件、经济潜力和市场需求等因素，建立相应的评估指标体系。常用的评估指标包括：
1.土地规模指标：包括土地面积、土地坡度、土地形状等因素，用于评估土地的利用潜力和开发难度。
2.土地位置指标：包括土地所处的区域经济、社会、环境等条件，用于评估土地的区域发展潜力和市场需求。
四、评估方法
基于以上指标构建的集体建设用地基准地价评估体系，可以采用多种评估方法进行实施。常用的评估方法包括：
1.比较法：通过对比相似用地的交易价格或租金水平，推断目标用地的市场价值。
江苏省城镇建设用地、集体建设用地、农用地定级与基准地价评估数据库规范、标定地价评估数据库规范
30 附录A 江苏省城镇建设用地定级与基准地价评估数据库规范
1 适用范围
本标准规定了江苏省县（市、区）级城镇建设用地定级与基准地价评估数据库的内容、存储方式，城镇建设用地定级与基准地价评估信息的分类与编码、空间要素分层、非空间要素分类、数据结构等。 本标准适用于江苏省县（市、区）级城镇建设用地定级与基准地价评估数据库。
2 编制依据
GB/T 2260-2007 中华人民共和国行政区划代码 GB/T 13989 国家基本比例尺地形图分幅和编号 GB/T 19231-2003 土地基本术语 GB/T 18507-2014 城镇土地分等定级规程 GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程 GB/T 13923-2006 基础地理信息要素分类与代码 TD/T 1016-2003 国土资源信息核心元数据标准 GB/T 21010-2017 土地利用现状分类
3 术语和定义
下列术语和定义适用于本标准。
3.1 要素 feature
真实世界现象的抽象。[GB/T 17798-1999 3.8要素]
3.2 类 class
具有共同特性和关系的一组要素的集合。
3.3 层 layer
具有相同应用特性的类的集合。
3.4 标识码 identification code
对某一要素个体进行唯一标识的代码。
3.5 编码 encoding
将信息分类的结果用一种易于被计算机和人识别的符号体系进行表达，是交换信息和数据共享的一种技术手段。编码的直接产物是代码。
4 数据库内容和要素分类编码
4.1 数据库内容
城镇建设用地定级与基准地价评估数据库包括基础地理要素、城镇建设用地定级要素和城镇建设用地估价要素等。
4.2 要素分类编码的原则与方法
城镇建设用地定级与基准地价评估数据库要素分类大类采用面分类法，小类以下采用线分类法。根据分类编码通用原则，将城镇建设用地定级与基准地价评估数据库数据要素依次
31 按大类、小类、一级类、二级类三级类和四级类划分，分类代码采用十位数字层次码组成，其结构如下： ＸＸ ＸＸ ＸＸ ＸＸ Ｘ Ｘ ｜ ｜ ｜ | | | 大 小 一 二 三 四 类 类 级 级 级 级 码 码 类 类 类 类 要 要 要 要 素 素 素 素 码 码 码 码 其中： a) 大类码为专业代码，设定为二位数字码，其中： 基础地理专业码为10； 土地信息专业码为20。 b) 小类码为业务代码，设定为二位数字码，不足位以0补齐。城镇建设用地定级与基准地价评估的业务代码为09。 c) 一至四级类码为要素分类代码，不足位以0补齐。其中： 一级类码为二位数字码； 二级类码为二位数字码； 三级类码为一位数字码； 四级类码为一位数字码； d) 基础地理要素的一级类码、二级类码、三级类码和四级类码引用《基础地理信息要素分类与代码》(GB/T 13923-2006)中的础地理要素代码结构与代码。
集体建设用地基准地价评估体系框架构建
集体建设用地基准地价评估体系框架构建
发表时间：2019-03-05T11:06:06.963Z 来源：《建筑细部》2018年第16期 作者： 黄欣慧
[导读] 为了更好地深入贯彻执行党的方针政策，各个地区的土地管理机关要科学合理地制定集体建设用地基准地价评估标准
广东恒正不动产评估有限公司广州分公司 510000
摘要：为了更好地深入贯彻执行党的方针政策，各个地区的土地管理机关要科学合理地制定集体建设用地基准地价评估标准，结合地方实际情况合理界定集体建设用地基准地价的本质内涵，以我国基准地价修正法为依据，努力构建集体建设用地基准地价评估框架。论文
介绍集体建设用地的特点，基准地价评估意义，分析基准地价评估体系的研究思路，主要对集体建设用地基准地价评估体系进行分析，以
供参考。
关键词：用地；基准地价；评估体系；构成
0引言
随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展，制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。集体经营性建设用地入市初始价格过高会超出土地潜在受让方承受能力，形成流标、流拍，妨碍交易的正常进行，降低入市交易的效率；价格过低又会使集体经营性建
设用地的价值被低估，造成集体资产流失，损害集体经济组织和农民的利益，危害农村地区的稳定。长期以来，我国土地市场被人为分割
为国有土地市场与集体土地市场两个部分，其中集体土地用地市场依旧处于初级阶段，交易受到多方面的限制，价格机制在交易过程中难
以发挥作用。
党的十七届三中全会明确了建立城乡统一的土地市场，允许集体建设用地流转的农村土地政策改革方针。因此，制定集体建设用地基准地价可用以指导和规范农村集体经营性建设用地市场行为，促进农村集体经营性建设用地市场平稳健康发展。本文针对集体建设用地权
能及空间分布上的特点，提出了集体建设用基准地价的内涵，并在国有建设用地基准地价的基础上，构建了集体建设用地基准地价评估体
系框架，以期为集体经营性建设用地入市政策制定提供参考，为集体建设用地宗地价格评估提供标杆，为建立城乡统一的建设用地市场提
集体建设用地基准地价评估方法研究
集体建设用地基准地价评估方法研究
摘要：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，推进土地要素的市场化配置是构建更加完善的要素市场化配置体制机制的不可或缺的重要方面。目前我国正积极推进农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作，农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。本文就集体建设用地基准地价评估方法展开探讨。
关键词：集体建设用地；基准地价；评估
引言
随着我国国民经济的平稳运行，我国城乡发展差距越来越小。国家已启动农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作。农村集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，在我国土地制度改革中有着里程碑式的意义。有的地区提前制定了农村集体建设用地使用权基准地价，在集体建设用地扭转过程中起到了良好的促进作用。但很多地方还没有制定农村集体建设用地使用权基准地价或制定的不够科学合理，未能起到应有的作用。下面就集体建设用地基准地价评估方法进行探讨。
1集体建设用地基准地价的概念与内涵
1.1集体建设用地基准地价的概念
集体建设用地基准地价是在正常市场条件下，经依法取得的，适用于有偿使用目的的集体建设用地，在一定的土地开发程度、一定的土地容积率、一定的使用年期、某一估价基准日，土地质量相近、条件相似的各级别或均质地域内，同一土地利用类型完整的集体建设用地使用权的平均价格。 1.2集体建设用地基准地价的内涵
集体建设用地基准地价的价格内涵主要包含以下几个方面：（1）评估期日设定。因为土地价格在正常情况下存在上升趋势，因此，需要说明估价结果对应的具体日期。（2）土地用途设定。土地用途的设定根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）标准确定，结合农村建设用地实际，一般分为商服用地、宅基地和工业用地。（3）开发程度。主要指该地块“几通”（指通路、通电、供水、排水、通暖、通信等）以及宗地是否平整等状况。（4）土地使用年限。现在国家相关法律并无规定各用途集体建设用地的使用年限，有些地方是参照国有建设用地的使用年期进行设定，因此，在进行集体建设用地基准地价评估时，要根据国家最新的法律法规或者结合地方实际情况合法合理地设定使用年限。（5）平均容积率。设定各用地类型不同级别的平均容积率。
集体建设用地基准地价评估体系构建 2
集体建设用地基准地价评估体系构建
随着城市化进程加快，土地资源的利用和管理越来越成为城市发展的重要议题。在城市建设中，集体建设用地基准地价评估体系构建是一项至关重要的工作，对于促进土地资源的合理配置和经济发展起着重要的作用。本文将对集体建设用地基准地价评估体系构建进行深入分析，旨在探讨如何建立一个科学、合理、透明的评估体系，从而为城市建设和土地管理提供保障。
集体建设用地是指政府、企事业单位和社会团体等集体组织用于建设的土地。在城市建设和规划中，集体建设用地的规划和利用影响着城市的发展格局和经济社会发展。建立合理的集体建设用地基准地价评估体系对于城市土地资源的开发利用具有重要意义。
合理的基准地价评估体系有利于优化土地资源配置。通过科学、透明、公正的基准地价评估，可以保障土地资源的有效配置，避免资源的浪费和滥用，提高土地利用效率，推动城市可持续发展。
基准地价评估体系有助于促进城市建设和经济发展。合理的基准地价能够保证土地开发的可持续性和稳定性，为城市建设和经济发展提供良好的土地支持和保障，推动城市发展的健康有序进行。
建立完善的基准地价评估体系可以保障土地利益相关方的合法权益。在土地使用和交易中，基准地价是土地出让和交易的重要依据，通过建立合理的基准地价评估体系，可以保障土地利益相关方的合法权益，维护土地市场的公平和稳定。
建立科学、合理、透明的集体建设用地基准地价评估体系对于城市土地资源的合理开发利用，促进城市建设和经济发展具有十分重要的意义。
目前，我国的土地管理体制还存在一些问题，基准地价评估体系也存在一些不足之处。具体表现在以下几个方面：
1.评估标准不明确。目前各地在集体建设用地基准地价评估标准方面存在较大差异，评估结果缺乏统一标准和依据，导致基准地价的确定缺乏科学性和客观性。
2.评估过程不透明。评估过程中缺乏公开透明的信息披露机制，土地评估结果的公正性和客观性缺乏保障，容易引发争议和矛盾。
农村集体土地定级与估计技术指南
农村集体土地定级与估计技术指南
一、前言
在农村土地制度改革的大背景下，农村集体土地的定级与估计工作显得尤为重要。集体土地的定级与估计工作，关系到农民的利益，关系到土地资源的合理配置和保护，关系到农村经济社会的稳定和可持续发展。因此，科学、规范地开展集体土地的定级与估计工作，是当前迫切需要解决的问题。
本指南旨在对农村集体土地的定级与估计工作进行系统梳理和详细阐述，为基层工作人员提供操作指南和技术支持。本指南内容丰富、实用，可以为广大基层工作人员提供指导和帮助，希望能够得到大家的认可和支持。
二、农村集体土地定级与估计工作的意义
1. 保障农民权益。通过合理的土地定级与估计，可以确保农民在土地流转中能够获得合理的报酬，保障农民的合法权益。
2. 促进土地资源的合理配置与保护。通过土地定级与估计，可以合理配置土地资源，推动农村土地资源的集约利用与保护，实现土地资源的可持续利用。
3. 促进农村经济社会的发展。通过土地定级与估计，可以有效调动农民的土地资源，促进农村经济社会的发展，实现农村经济社会的繁荣稳定。
4. 促进土地流转市场的健康发展。通过土地定级与估计，可以规范土地流转市场，促进土地流转市场的健康发展，推动土地流转的有序进行。
三、农村集体土地定级与估计工作的基本要求
1. 科学性。土地定级与估计工作必须以科学的方法为基础，运用科技手段进行土地资源的调查、监测和评估，确保土地定级与估计结果的科学性和客观性。
2. 公正性。土地定级与估计工作必须以公正的态度进行，不得寻租揽利，不得违规操作，确保土地定级与估计工作的公平公正。
3. 可行性。土地定级与估计工作必须具有实施可行性，具备合理的前期准备和完善的技术规范，确保土地定级与估计工作的顺利进行。
4. 原则性。土地定级与估计工作必须遵循一定的原则，形成科学的分级与估价标准，确保土地定级与估计工作的规范性和制度化。
四、农村集体土地定级与估计工作的基本流程
广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引(试行)(2020年8月)
1 广东省集体建设用地定级与基准地价评估成果编制指引
（试行）
为规范广东省集体建设用地定级与基准地价评估的技术实施
和成果编制，促进城乡公示地价体系一体化建设，在《城镇土地估
价规程》（GB/T 18508-2014）、《城镇土地分等定级规程》
（GB/T18507-2014）、《农村集体土地价格评估技术指引》（中估
协发[2020]16号）等规程、指引的基础上，结合广东省集体建设
用地定级与基准地价评估试点经验，制订本指引。
一、适用范围
本指引适用于广东省范围内集体建设用地定级与基准地价评
估的技术实施与成果编制工作。
本指引所称集体建设用地定级与基准地价制订工作是指依据
相关规范要求划定集体建设用地土地级别或均质区域，完成相应
级别或均质区域的基准地价评估，并建立相应的基准地价修正体
系。
二、编制依据
（一）法律法规及政策规定
1.《中华人民共和国民法典》；
2.《中华人民共和国物权法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》；
4.《中华人民共和国农村土地承包法》；
5.《中华人民共和国城乡规划法》； 2 6.《中华人民共和国资产评估法》；
7.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；
8.《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；
9.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013
年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通
过）；
10.《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展
的意见》（国办发〔2014〕71号）；
11.《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产
权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；
12.《国土资源部、住房城乡建设部关于印发
地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）；
13.《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有
关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；
农村集体土地定级与估价技术指南
知识创造未来
1 / 3 农村集体土地定级与估价技术指南
农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，为农民群众的经济收入和社会发展发挥着极其重要的作用。为加强农村集体土地定级与估价工作，特制定技术指南，具体如下。
一、组织机构
农村集体土地定级与估价工作由乡村政府或农村集体经济组织牵头负责。需要组建一支农村集体土地定级与估价的专业队伍，由政府负责培训和管理。
二、定级标准
1.区位条件：土地所在的地理位置、自然资源、交通、市场等条件。
2.土地肥力：土壤类型、土壤层次、肥力状况等指标。
3.土地产量：种植作物的地类、种类、密度、施肥、管理等条件。
4.土地使用价值：土地用途、土地所在的城市与乡村市场、土地升值的可能性等指标。
三、估价方法
估价是通过收集、分析一定量的数据，通过定量或定性分析，确定土地的价值。估价方法一般包括市场比较法、收益法和成本法。 知识创造未来
2 / 3 1.市场比较法：将周围有相似条件的土地进行比较，确定其价值。比较时可以注意以下几点：选准比较地块、比较土地大小、确定比较时期、比较同类品种、确定和比较条件、追溯土地使用状况等。
2.收益法：通过计算土地的收益来确定价值。收益法主要考虑的因素有土地的租金、租金涨幅、土地的价值等。
3.成本法：通过计算土地造价，规定有关成本来确定价格。成本法主要考虑的因素是土地的花费和土地的投资成本等因素。
四、注意事项
1.要注意为农民群众做好宣传和解释，使老百姓了解工作进程和目的，消除他们的疑虑和不安。
2.在工作时，要注意下面的事项：收集数据、制定合理的估价方案、每个估价项目的估价数量、量化和计算。
3.在工作中要注意安全，掌握正确的估价技能和操作方法。
4.在估价工作达到实际成果时，应及时向政府汇报，取得政府的认可。
五、总结
农村集体土地定级与估价是一项重要的工作，对农民的经济收入和社会的发展都有着极其重要的作用。要充分重视此项工作，认真制定估价标准与估价方法，组建专业队伍，做好宣传和解释工作，安全知识创造未来