房地产私募基金
私募理财产品种类
私募理财产品种类
私募理财产品是指面向高净值客户的理财产品，其投资领域、对象、规模等均有一定限制和门槛。
根据不同的投资对象和策略，私募理财产品可以分为以下几种：
1. 私募股权基金：主要投资于未上市或上市公司的股权，通常是战略投资或控股。
2. 私募债券基金：投资于企业债券、可转换债券等固定收益类产品，相对风险较低。
3. 私募房地产基金：以房地产开发或投资为主要方向，通常由地产开发公司或地产基金管理公司发起。
4. 私募海外基金：主要投资于海外市场的股票、债券、基金等资产，通常需要符合外汇管理规定。
5. 私募资管计划：由银行、券商等金融机构发起，投资于股票、债券、期货、外汇等多种资产，相对灵活。
6. 私募投资顾问基金：由专业投资顾问管理，投资策略较为独立，多数投资于股票、债券等市场。
需要注意的是，私募理财产品的交易方式相对较为复杂，投资者需要对自身的风险承受能力有一定的了解，同时也需要对产品的投资对象、策略等进行深入的了解和分析，以减少投资风险。
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房地产基金：适者生存的资本游戏
高 和 短 线投 资 的主 要 风 险 ，是 基 金 的 比，国内房地 产 基金 缺 乏公 开 匕 渠道 ，但 市
高 和 采 取了一种 折 衷 的 方 法 ，即化 整 为 零 ： ，
从 ２ １年 ５ ０１ 月开 始 ，银 监 会 对 房 地 产 信 托 并 非 单 为 满足 房 企 的融 资 要 求 。作 为 投 资
提 出严 格 监管 要 求 ，大部 分 信 托 计 划 被 迫 主 体 ，房地 严 基 金必 然 谋求 自 的生 存发 展 身
取消 。于 是 ， 旁地 产基 金也 就 成为了房企 融 以及合 理 的回报 。只 存具有 清晰 定 位、可持 资 的主要 方 式 。 续 商 业模 式 的 基 金 ，才 能 经 受 住 大 浪 淘 沙 的考验 ，得 以长期地 扬
福溽 团获得了房地 产 基金的 投资 。金地 集 团作为 投 ， 驽＾ 其三 ，退 出机 制 的 确 定 。房 地 产 基 金
的 退 出 ，主要 受 限 于 国 内市 场 环 境 。 投资 人 出于 对 风 险 的考 虑 、 管 理 人 急 于 做 出业
； 绩 ，共 同导 致 了基金 追 求短 期 回报 的现 状 ： 作
目进 行
市 场 投资房地
并 末减 退 ，（ ０ 年第 二季 度 中国 Ｐ 《ｎ ２ Ｅ统 计报 产，多 与当地 房地 产商 合作开发 房地 产项 目，
为 ２ 美 元 。 同时，各房地 产 企 也纷 纷 成 业 化 的方 向发展 。从 国 际经验 来 看＇投资 于 亿 立房 地 产 基 金 ，如 复 地 、 金 地 、华 润 、 中 持 有 型物 业 目 专注 于特 定物 业类 型是 大 势所
项目 中，普 通住 宅 占更 大 比例 。 专业 化 发 展 之 路 需 要专 业 化 的 人 才 来 从 城 市 布局 的 隋况来 看 ＇投资 项 目主要 运 作。 目 ，国 内少数 的 旁地 产 基金在 建童 前 分 布 在 环 渤 海 地 区、 长 三 角 地 区及 中西 部 之初 提 出的 专 化投资 方 向，就 是其 管理 团 匕 的武 汉 、重 庆 、成 都 和 西安 四市 。其 中，开 队擅 长经 营 的领 域 。 发商 旗 下 的地 产基 金 跟 随 项 目投 资， 目前 分
私募基金管理办法
私募基金管理办法一、总则私募基金管理办法是为了进一步规范私募基金管理行为，完善私募基金管理制度，保护投资者合法权益，促进私募基金业持续健康发展而制定的。
二、适用范围本管理办法适用于在中华人民共和国境内设立的私募基金及其管理人。
三、私募基金管理人的条件（一）履行法定职责的证券公司、基金管理公司、保险公司、信托公司、财务公司、私募基金管理公司和其他符合条件的机构，可以作为私募基金管理人。
（二）私募基金管理人应当具备下列条件：1、有从事基金管理、证券投资、资产管理等相关业务的资格和能力；2、在过去3年内，未受中国证监会或其他主管机构的处罚，未被吊销或撤销基金业务许可证；3、具有良好的信誉记录和业务经验，并有关键人员稳定的管理团队；4、具备适当的风险管理制度和往来资金管理制度。
四、私募基金的设立（一）私募基金的设立应当符合以下条件：1、合法取得的单位、个人和其他组织作为基金份额持有人；2、合法取得的资产作为基金的投资对象；3、符合中国证监会有关规定的募集期限和募集规模。
（二）私募基金的募集应当以中国证监会批准的募集文件为依据，明确基金募集的目的、策略、风险、回报预期和相关费用等信息。
（三）私募基金的募集方式应当在基金募集文件中明确，并符合中国证监会有关规定。
五、私募基金的投资管理（一）私募基金管理人应当切实履行投资管理职责，按照募集文件的内容和目的，合理配置基金资产，控制基金风险。
（二）私募基金应当在风险控制的前提下，通过多种手段进行资产配置，包括但不限于股票、债券、期货、期权，以及房地产、金融投资、基础设施等领域的投资，具体投资范围应当在基金募集文件中明确。
（三）私募基金管理人应当公开基金的投资组合、投资策略、风险控制等信息，及时向投资者披露基金的净值、份额、投资组合和投资业绩等情况。
六、私募基金投资者保护（一）私募基金管理人应当履行投资者交付的基金资产的妥善保管义务，建立相应的往来款项管理和账户管理制度，确保基金资产安全。
房地产投资的几种常见方式
房地产投资的几种常见方式房地产一直被认为是一种相对稳定并且回报较高的投资方式。
在房地产领域，有许多不同的投资方式可供选择。
本文将介绍几种常见的房地产投资方式，并探讨它们的优缺点。
1. 购买物业购买物业是最常见也是最直接的房地产投资方式。
投资者可以购买住宅、商业或者工业物业，并将其出租或者出售以获取租金或资本收益。
购买物业的优点是稳定的现金流和潜在的资本增值。
然而，购买物业需要大量的初始资金，并且需要处理一些与物业维护和租赁相关的问题。
2. 投资房地产基金房地产基金是一种集合资金投资于房地产项目的方式。
投资者可以购买房地产投资信托基金（REIT）或者私募基金，通过间接方式参与房地产市场。
房地产基金的优点是投资金额的灵活性和投资专业化管理。
然而，投资者需要承担管理费用，并且对于基金的运作和投资策略可能缺乏直接控制权。
3. 参与房地产众筹房地产众筹是一种近年来兴起的投资方式。
通过众筹平台，投资者可以以较小的金额参与房地产项目，并分享租金或销售收益。
房地产众筹的优点是低门槛和资金分散化。
然而，投资者需要对项目进行充分的尽职调查，并且可能面临项目成功与否的不确定性。
4. 开发房地产项目开发房地产项目是一种较为复杂和风险较高的投资方式。
投资者可以购买土地，并在其上开发住宅、商业或者工业项目。
开发房地产项目的优点是高投资回报和较大的控制权。
然而，开发项目需要投入大量的时间、资金和专业知识，并承担市场波动和政策风险。
5. 房地产交易所房地产交易所是一种通过股票市场投资房地产的方式。
投资者可以购买房地产开发公司的股票，从中获取资本增值和分红。
房地产交易所的优点是投资灵活性和流动性。
然而，投资者需要对市场进行持续监控，并承担与股市投资相关的风险。
总结：房地产投资有多种方式可供选择，每种方式都有其优点和风险。
投资者应根据自身的资金和风险承受能力，以及市场状况和前景来选择合适的投资方式。
无论选择哪种方式，都应谨慎研究和尽职调查，以确保投资决策的准确性和可行性。
私募基金估值方法
私募基金估值方法私募基金估值是指对私募基金投资组合中的资产进行估值，以确定基金份额的净值。
私募基金的估值方法对于投资者来说至关重要，因为它直接影响到他们的投资收益和风险。
在私募基金行业中，有多种估值方法可供选择，每种方法都有其适用的场景和局限性。
以下将对私募基金估值方法进行详细介绍。
首先，最常见的私募基金估值方法之一是市场方法。
市场方法是通过参考市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
这种方法适用于流动性较好的资产，如股票、债券等。
投资者可以通过市场报价来确定资产的公允价值，从而计算基金的净值。
然而，市场方法也存在着市场不稳定、信息不对称等问题，可能导致资产估值的不准确性。
其次，成本方法是另一种常用的私募基金估值方法。
成本方法是以资产的购入成本或建造成本来确定其价值。
这种方法适用于无市场报价或市场报价不稳定的资产，如房地产、私募股权等。
成本方法的优点是简单易行，但也存在着无法反映资产实际价值、无法应对市场波动等缺点。
另外，收益方法是私募基金估值中的重要方法之一。
收益方法是通过预期未来现金流量来确定资产的价值。
这种方法适用于长期投资、无市场报价或市场报价不稳定的资产，如基础设施、天使投资等。
收益方法能够较好地反映资产的投资回报，但也存在着对未来现金流量预测的不确定性、对折现率的敏感性等问题。
最后，市场比较法是私募基金估值中的另一种重要方法。
市场比较法是通过参考市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
这种方法适用于流动性较好的资产，如股票、债券等。
市场比较法能够较好地反映资产的市场价值，但也存在着市场不稳定、信息不对称等问题。
综上所述，私募基金估值方法有市场方法、成本方法、收益方法和市场比较法等多种选择。
在实际应用中，私募基金管理人需要根据投资组合的特点、资产的性质以及市场环境的变化来灵活运用这些方法，以确保基金估值的准确性和公允性。
同时，监管部门也需要加强对私募基金估值的监管，提高基金估值的透明度和公信力，以保护投资者的利益。
浅议中国房地产开发私募股权融资模式
谢 姝
（ 北京大学， 北京 １ ０ ０ ０ ３ ３ ）
摘
要： 房地 产私募股权投资基金是 一种 产业投资基金 ， 在 我国房地产开发企业在公开发行证券 融资 受限的情况下 ， 它为房地产 开发 融资提供 了一种新模 式。 本 文结合 国内房地产 实践 ， 提 出房地产开发私募 股权 融资 的必要性， 具体分 析研 究中国房地
产开发项 目正常运 转的动力 。随着近年来我 国房地产业 例如图 １ 所示 。
波动和宏观调控力度 的加 大 ， 银行 系统的潜在金融风 险
过度依 赖单 一的融 资方式 ，一旦经济 发生波 动 ， 房
进 而影 也逐 步加剧 ， 从 而不 断收紧对 房地产行 业 的贷 款 ， 将会 地产企业的经营风险将转变为银行 的金融风险 ， 我 国房地产行业 的融资房地 产业私 对房地产业融 资带 来一定的冲击 。因此 ， 房地产业 的融 响金融安全。 因此 ， 定发展 的关键 因素 。 房地产金融 化是未来 中国房地产行业发展 的方 向， 资提供 了一个全新 的融资方式 。
一
、
引 言
中心发布研究报告显示 ， ２ ０ ０ ９年前三个季度 ，中国房地
银行 贷款、 定金及预 付款 、 个人 按 房地产开发是一个资金密集 型、 投 资庞大型 的系统 产市场的融 资渠道中 ， １ ％左 右【 ｌ 】 。具体 比 工程 ， 对于房地产产业而言 ， 资金 就是 血液 ， 是保证房地 揭贷款 占据房地产行业 融资总量的 ６
产开发企 业私募股权融资新模 式， 并对该模式提 出一些建议 。 关键词 ： 房地 产开发 ； 私募股权 ； 融资
中图分类号 ： １ ７ ２ ９ ３ ． ３ ； １ ７ ８ ３ ２ ． ５ 文献标识码 － Ａ ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ２ — ３ ３ ０ ９ （ ｘ ） ． ２ ０ １ ３ ． ０ ８ ． ２ ７ 文章编号 ： １ ６ ７ ２ － ３ ３ ０ ９ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ８ － ６ ０ － ０ ２
什么是私募基金
什么是私募基金什么是私募基金私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。
由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。
私募基金特征第一，私募基金是一种特殊的投资基金，主要是相对于公募基金而言的;第二，私募基金一般只在"小圈子里"(仅面向特定的少数投资者)筹集资金;第三，私募基金的销售、赎回等运作过程具有私下协商和依靠私人间信任等特征;第四，私募基金的投资起点通常较高，无论是自然人还是法人等组织机构，一般都要求具备特定规模的财产;第五，私募基金一般不得利用公开传媒等进行广告宣传，即不得公开地吸引和招徕投资者;第六，私募基金的基金发起人、基金管理人通常也会以自有的资金进行投资，从而形成利益捆绑、风险共担、收益共享的机制;第七，私募基金的监管环境相对宽松，即政府通常不对其进行严格规制;第八，私募基金的信息披露要求不严格;第九，私募基金的保密度较高;第十，私募基金的反应较为迅速，具有非常灵活自由的运作空间;第十一，私募基金的投资回报相对较高(即高收益的.机率相对较大);基金分类根据不同的标准，私募基金有多种分类方法。
在此，我们将仅以常用的投资对象进行划分。
从国际经验来看，现行私募基金的投资对象是非常广泛的。
以美、英两国为例，其私募基金的投资对象包括了股票、债券、期货、期权、认股权证、外汇、黄金白银、房地产、信息软件产业以及中小企业风险创业投资等，投资范围从货币市场到资本市场再到高科技市场、从现货市场到期货市场、从国内市场到国际市场的一切有投资机会的领域。
根据上述对象可以将其分为三类：1、证券投资私募基金顾名思义，这是以投资证券及其他金融衍生工具为主的基金，量子基金、老虎基金、美洲豹基金等对冲基金即为典型代表。
这类基金基本上由管理人自行设计投资策略，发起设立为开放式私募基金，可以根据投资人的要求结合市场的发展态势适时调整投资组合和转换投资理念，投资者可按基金净值赎回。
我国房地产基金发展现状及方向
、
的基 金
基金作为一种专家管理 的集合投资制度 ， 从不 同角度分类 ， 有几十种的基金称谓 ， 如按组织形式划
分有契约型基金、 公司型基金 ； 按设立方式划分有封 闭型基金 、开放型基金 ；按投资对象划分有股票基
金、 货币市场基金 、 期权基金 、 房地产基金等。 私募基金 （ Ｐ Ｅ ） 是相对公募基金来讲的 ， 中国 目 前的公 募基金准确的名称应该是证券投资基金 ， 例 如大成基金 、 华夏基金 、 嘉实基金等。这些公募基金 受证监会严格监管 ，投资方向与投资 比例有严格限 制， 它们大多管理数百亿 以上资金。 公募基金只能投 资股票或债券 ， 不能投资非上市公司股权 ， 不能投资 房地产， 不能投资有风险企业 。
孳度Ｉ 于 肾２ ３
发 展 研 Βιβλιοθήκη 目 渐转 向其它渠道融资。 其中一种方式就是 ， 房地产开 发企业主动组建房地产基金管理公 司，以其开发的 项 目为基础 ，通过设立地产基金直接募集社会资金
进行开发建设。
与专业 的投资基金公 司相 比， 房地产开发企业 成立基金管理公司可以说是一种经营转型。随着房 地产开发企业之间开发运 营能力 的差距逐步缩小 ， 未来房地产开发企业之间的竞争将转 向资金与资源 的整合能力。发展 的方向有两个 ：一个是向上游发 展， 进入房地产金融领域 ， 比如房地产基金 、 信托等 ； 另一个是 向下游发展 ，做产品线 ，比如开发老年公 寓、 旅游地产 、 主题公园等 。 国内已成立 的房地产基金均属于私募性质
１ ４・
发 展 研 究
著的特点就是基金发起人 、管理 人 通 常也以 自有资 金投入基金管理公司，基金运作的成功与否与他们 的 自身利益 紧密相关 。 从 目前通行的做法来看 ， 基金 管理者一般要持有基金管理公司５ ％～１ ０ ％的股份 ， 旦发生亏损 ，管理者拥有的股份将首先被用来支 付参与者。 因此房地产基金的发起人 、 管理人与基金 是一个唇齿相依 、 荣辱与共的利益共 同体。 三、 房地产基金在我国的发展
私募投资基金分类标准及产品类型
私募投资基金分类标准及产品类型一，各类私募投资基金的类型和定义1，私募证券投资基金私募证券基金，主要投资于公开交易的股份有限公司股票、债券期货、期权、基金份额以及中国证监会规定的其他证券及其衍生品种；2，私募证券类 FOF 基金私募证券类FOF 基金，主要投向证券类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金；3，私募股权投资基金私募股权基金，除创业投资基金以外主要投资于非公开交易的企业股权；4，私募股权投资类 FOF 基金私募股权投资类 FOF 基金，主要投向股权类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金；5，创业投资基金创业投资基金，主要向处于创业各阶段的未上市成长性企业进行股权投资的基金（新三板挂牌企业视为未上市企业）；（对于市场所称“成长基金”，如果不涉及沪深交易所上市公司定向增发股票投资的，按照创业投资基金备案；）如果涉及上市公司定向增发的，按照私募股权投资基金中的“上市公司定增基金”备案。
6，创业投资类FOF 基金，主要投向创投类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金；7，其他私募投资基金其他类别私募基金，投资除证券及其衍生品和股权以外的其他领域的基金7，其其他私募投资类 FOF 基金主要投向其他类私募基金、信托计划、券商资管、基金专户等资产管理计划的私募基金；二，各类私募投资基金对应的产品类型1，私募证券投资基金：权益类基金、固收类基金、混合类基金、期货及其他衍生品类基金、其他类基金2，私募股权投资基金：并购基金、房地产基金、基础设施基金、上市公司定增基金、其他类基金3，私募证券类FOF 基金、私募股权投资类FOF 基金、创业投资类FOF 基金、其他私募投资类 FOF 基金、创业投资基金不填写产品类型。
三，产品类型定义1，权益类基金，是指根据合同约定的投资范围，投资于股票或股票型基金的资产比例高于80%（含）的私募证券基金。
私募是什么意思
私募是什么意思私募是指对特定个人或机构进行目标投资的一种投资方式。
与公募相对，私募基金运作方式更加灵活多样，并且对投资者的资格要求较高。
私募基金的创设有利于为投资者提供更多元化的投资机会，同时也为企业融资提供了一个新的途径。
一、私募基金的定义与特点私募基金是对具备一定资格的特定投资者公开募集资金，依法设立的基金管理业务机构，利用基金资产为投资者谋取利益的行为。
私募基金的特点主要体现在以下几个方面：1. 能够为个体和机构提供个性化、专业化的投资服务。
由于私募基金对投资者的资格要求较高，投资者通常具备一定的财务实力和风险承受能力，而私募基金可以根据投资者的风险偏好和资产配置需求，提供个性化、专业化的投资方案。
2. 有较高的灵活性和自主权。
相对于公募基金，私募基金的投资范围和策略更加灵活多样，不受很多限制和监管，基金管理人可以根据市场情况和投资机会自主选择投资标的和策略，提高了投资的灵活性和机会。
3. 高风险高收益。
私募基金投资风险较高，但也带来了更高的投资回报。
因为私募基金投资策略通常更加专业化和复杂化，在追求高收益的同时，风险也相应增加。
但这也需要投资者具备较高的投资知识和风险意识，避免因为风险过大而造成损失。
二、私募基金的类型和投资策略私募基金根据其投资策略可以分为多种类型，主要包括股权类私募基金、证券投资基金、债权基金、期货基金、房地产基金等。
1. 股权类私募基金：主要投资于非上市公司的股权，包括天使投资基金、风险投资基金和私募股权投资基金等。
这类基金一般关注创业企业和高成长潜力企业，通过参股或收购等方式获得较高的资本回报。
2. 证券投资基金：主要投资于股票、债券等证券产品。
分为股票基金和债券基金，通过挑选有潜力的上市公司股票或债券进行投资，谋求资本增值或固定收益。
3. 债权基金：主要投资于债权资产，包括企业债、信用债、债券回购等。
通过购买和持有债权资产，获取债权本金和利息的回报。
4. 期货基金：主要投资于期货和期权等衍生品。