房地产企业风险分析及套期保值需求

房地产企业风险分析及套期保值需求

大家都知道，目前房地产业是我国经济的支柱产业之一，房地产行业运行是否健康有序，不仅关系到国民经济的稳步增长，还关系到国家的稳定和安全。房地产行业的核心是房地产开发企业，房地产开发企业的稳步经营有利于房地产行业的健康发展，也利于房地产市场的稳定，于国于民都是好事。下面我们将详细分析房地产开发企业面临的各种风险，同时寻找应对风险的解决方案，希望能为国内房地产开发企业应对风险提供一些新的思路。

房地产企业面临的风险

房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险和市场风险。

政策风险

政策风险，即国家及相关地方政府出台的宏观政策对房地产业产生的影响。与房地产业相关的政策主要有四类：土地政策、金融政策、税收政策和行政手段。

土地政策主要涉及年度土地供应计划、土地供应结构、规范土地交易市场等方面，如2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定：新审批、新开工的商品住宅套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策主要通过影响房地产供应结构来影响市场，房地产开发企业必须积极面对土地供应结构的变化，来相应调整开发策略和市场战略。

金融政策主要包括两个方面：加强商业银行信贷管理和控制流动性。从2003年开始，为抑制房地产投资快速发展和房价的高速增长，国家陆续出台一系列加强商业银行房地产信贷管理的规定，从控制商业银行金融风险的角度出发，规范商业贷款审批的操作细则，明确取得房地产开发贷款的硬性指标，加大了房地产开发企业取得贷款的难度。控制流动性方面，央行提高存款准备金率、上调存贷款利率等均会加大房地产开发企业取得贷款的难度。

针对房地产开发企业的税收政策主要是，对房地产开发项目的土地增值税进行清算，弥补房地产开发商逃税、避税的漏洞等。另外，国家出台《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《经济适用住房管理办法》等行政规定，对整个房地产市场和房地产开发企业也会产生较大影响。

经济风险

根据研究，房地产业与一国GDP的相关性达0.81，预期通胀和通货膨胀与房地产业发

展也存在一定的关联性。房地产业是重要的宏观经济组成部分，与宏观经济互为影响。当经济上行时，对房地产业来说经济风险较小；一旦经济出现不确定性或隐患，房地产企业应及时监测市场并对背后原因进行分析，从而采取措施减轻经济下行风险带来的损失。如2007年年底、2008年年初美国次贷危机初现时，国内房地产市场销售疲软，某大型房地产开发企业对全国房地产形势进行分析并做出判断，房价已经严重背离居民收入和需求，房地产市场将面临较大的需求疲软危机。此后，该企业对全国主要地区住宅项目价格进行了调整。当次贷危机真正对国内房地产市场产生影响时，该企业由于及早判断市场形势，果断采取相应措施，减少了经济下滑给自身带来的损失。可见，经济风险需要企业对市场进行长期监测，并做出正确的判断。

市场风险

成本风险。房地产开发项目成本主要由土地成本、建造成本、前期工程费、管理费、利息及相关税费等构成，其中比重最大、影响最大的三个因素为土地成本、建造成本和人力成本。土地成本取决于房地产业和房屋销售价格的景气度，企业可根据市场情况进行选择。建造成本因在不同城市、不同区域而不同，同时也随着原材料价格的变化而变化。根据中国社科院金融研究所的研究，钢材等房屋建筑原材料价格上涨会导致房价上涨，但房价上涨的时机还需要看市场。当房价处于上升通道时，原材料价格转嫁到房价中会比较容易，也会比较快；若房价出现下跌，原材料价格转嫁到房价中就比较困难，开发商只能自己消化这部分上涨的成本。因此，房地产开发企业应积极应对上游原材料价格波动风险，以增加房地产开发项目的收益，减少自身的损失。

销售价格风险。房地产企业在获取土地、进行项目投资时往往只对未来1—3年房地产市场形势进行分析判断，而房地产项目真正实施的时间跨度可能会更长，到项目预售时市场或许已经发生较大变化，较长的时间跨度使房地产销售项目面临着价格变动的风险。如突发政策、金融危机、经济衰退等均会对房地产项目价格产生影响。

资本市场融资风险。房地产企业多数是借助银行贷款等外债开发和建设房屋，然后通过售房回收资金偿还贷款，是一种高负债、低现金流的状态。在房地产需求旺盛、销售状况良好的情况下，这种运作是比较合算的，房产出售率高，房地产开发企业可以迅速回笼资金，企业即使没有充裕的自有资本和现金流也可以使项目正常运转。一旦市场需求出现下降，如宏观调控、贷款利率变化、银根收紧或者房地产价格过高消费者难以承受导致市场需求低迷，房地产开发企业资金链条就会绷紧，如果企业没有很好的风险规避工具，很容易陷入困境。

境外业务汇率风险。汇率变动通过影响原材料进口价格而影响房地产项目的收益，也是房地产企业特别是大型房地产企业不可忽略的风险之一。

企业市值波动风险。若房地产企业是上市公司，企业股票的价格波动将直接影响企业的融资能力和资金状况，影响企业的土地储备和战略布局，进而影响企业的竞争力。

从以上各方面的分析来看，政策风险对房地产开发企业非常重要，对政策的预判和理解是房地产企业必备的基本素质；经济风险和市场风险是房地产企业经营面临的主要问题，能够积极应对和处理这些风险是企业发展壮大的保证。

可通过金融工具管理风险

房地产开发企业面临的各种风险均需要企业选择合适的方法进行管理，常见的风险管理方法有：

其中，金融工具管理风险最常用、最有效的是在期货市场进行套期保值。目前，我国已经推出多种商品期货和股指期货，其他如价格指数期货、利率期货、汇率期货和股票期货等均未推出，因此当前房地产开发企业只能通过钢材期货和股指期货的套期保值对建筑材料价

格波动风险和经济风险进行管理。下面我们着重介绍一下房地产开发企业利用钢材期货对原材料价格风险进行管理（以沈阳地区为例）。

钢材价格变化对房地产企业的影响

房地产开发成本包括土地费用、建设费用、财务费用等，其中土地费用占比最大，其次是建设费用。建设费用中建安工程费是主要的用钢项目，通过拟合全国各地在这方面的数据，建安工程费中钢筋费用占比在20%—33%。2008年，沈阳不同建筑类型每平米建安成本如下：

考虑到具体项目、钢材用量、钢材类型及其他因素，将沈阳不同类型建筑每平方米建安成本和钢筋费用占比进行以下调整：

通过分析可以看出，钢筋价格变化对建安成本变化的影响明显。在土地价格、税收及其他费用不变的情况下，钢筋价格上涨会严重挤压房地产开发企业的利润。

若钢筋价格上涨15%至4428元/吨，多层住宅建安成本将由770元/吨增至846元/平方米，上涨76元/平方米，涨幅9.8%；小高层住宅总建筑成本将由837元/吨增至928元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.9%；18层—28层建筑的总建筑成本将由888元/吨增至979元/平方米，上涨91元/平方米，涨幅10.2%；28层以上建筑的总建筑成本将由1062元/吨增至1173元/平方米，上涨111元/平方米，涨幅10.4%；地下车库总建筑成本将由2333