土地估价过程

估价过程

A、市场比较法

1、基本原理

市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：

V=VB XA XBXD X正

式中：V：待估宗地价格；

VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数

具体测算思路是：

1)选取比较实例；

2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；

3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；

4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。

5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。

2、估价过程

(1)比较实例的选择

估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：

实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地

该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，

基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1725．5元／平方米，折算为楼面地价为690．2元／平方米。

实例B：潍坊企辉置业有限公司用地

该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以南、潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积13765平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．7。宗地距区域商服中心4500米，距最近的公交车站100米，距长途汽车站4000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临主干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2011年11月23日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800元／平方米，折算为楼面地价为666．7元／平方米。

实例C：山东艾尼维尔置业有限公司用地

该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地，用途为住宅用地，用地面积17837平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5000米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，

自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800．3元／平方米，折算为楼面地价为720．0元／平方米。各比较案例具体情况如下表3-1—1：

表3-1—1 比较案例基本情况表

注：“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”

(2)比较因素选择

根据估价对象与比较案例的具体情况，结合市场调查情况及评估人员经验，参照《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：

①用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用途修正系数。

②交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。

③交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。

④交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。

⑤土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。

⑥区域因素：主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、区域公用设施状况和环境优劣度等。⑦个别因素：主要有自然灾害危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。与估价对象各因素及其条件说明见表3-1-2 比较因素条件说明表

(3)编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①用途修正：估价对象与比较案例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为100。

②期日修正：估价对象与3个比较案例均处于潍坊市高新技术

产业开发区内，根据市场调查及分析，宗地所在区域地价变动情况与潍坊市地价动态监测数据基本相当，此次评估采用潍坊市地价动态监测数据推算估价对象与3个比较案例的期日修正值。

此次评估以2011年第四季度为基准确定待估宗地的期日修正值=(1+1．36％)X(1+0．85％)=1．0222

以2011年第四季度为基准确定案例A的期日修正值：(1+1．36％)X(1+0．85％)=1．0222

以2011年第四季度为基准确定案例B的期日修正值=1．00

以2011年第四季度为基准确定案例C的期日修正值：(1+1．36％)X(1+0．85％)=1．0222

因此估价对象、案例A、案例B、案例C的修正指数分别确定为102．22、102．22、100、102．22。

③交易情况修正

考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例A、B、C均为正常情况下发生的交易，地价水平为市场价格，因此不需要将地价进行交易情况修正。

④土地使用年期修正

估价对象的土地使用年期为69．25年，3个比较案例的土地使用年期均为70年，两者不年期修正。

根据公式：K。=(1-1／(“r)”)／(1-1／(1竹)”)

式中：K—比较实例的土地使用年期修正系数致，需进行

r—土地还原利率(土地还原利率确定为6．35％，土地还原利率的确定方法详见本报告特殊说明事项)

n-估价对象土地使用年期69．25年

m-比较实例土地使用年期70年

K。=(1-1／(1+6．35％)”)／(1-1／(1+6．35％)69．25)：1．0006 根据上述计算，以估价对象指数为100，三个案例的修正指数分别为100．06、100．06、100．06。

⑤区域及个别因素条件指数

I、区域因素：

A、距区域商服中心距离，以估价对象距区域商服中心距离修正指数定为100，距离每增加或减少1公里，地价减少或增加2％。

B、道路通达度指数的确定

道路通达度分为路网稠密，区域内有主干道，停车方便；路网稠密，区域内有主干道，停车较方便；路网稠密，区域内有主干道，停车方便度一般；路网稠密，区域内有次干道，停车较困难；路网稠密，区域内有支路道，停车困难。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2％。

C、距公交车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少100米，则地价减少或增加1％。

D、距长途汽车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少1公里，则地价减少或增加2％。

E、基础设施状况，估价对象与比较案例的土地开发程度均为宗

地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)，故基础设施状况修正指数均为100。

F、区域公用设施状况指数，将区域公用设施分为公用设施齐全，分布广泛；公用设施较齐全；公用设施不齐全。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1％。

G、环境质量指数的确定：将环境质量状况分为清洁区、轻度污染区、中度污染区、重度染污区四个级别，以估价对象条件指数定为100，环境质量级别每上升或降低一个级别地价增加或减少1％。

Ⅱ、个别因素：

A、自然灾害危害程度指数修正：分为≥100年一遇；50-100年一遇；30-50年一遇；<30年一遇四个等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上升或下降1％。

B、地质条件指数，将地质条件按地基承载力大小划分为：优、较优、一般、较劣、劣五个等级喊[化分标准：地基承载力>30T／m2属优；25-30T／m2属较优，20-25T／m2属一般，在15—20T／m2属较劣，<15T／m2属劣] 。以估价对象条件为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降1％。

C、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上升或下降1％。

D、宗地地形条件，将宗地地形条件分为平坦、较平坦、不平坦三个级别。以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上涨或下降1％。

E、宗地临街条件，将宗地临街条件分为临主干道、临次干道、临支路、临街坊间支路等级别。以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上涨或下降2％。

F、用地规划限制，将宗地的用地规划分为最佳用途、较适用途、不适用途三种类型，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上涨或下降1％。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表。

④因素修正

在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数，得到因素条件修正系数见表3-1-5。

⑤实例修正后的楼面地价计算

经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

估价对象与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，三个比准价格比较接近，考虑三个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程因素修正幅度合理，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。即：单位楼面地价二(659．1+600．6+679．6)÷3=646．4元／平方米

⑥土地单价计算

表3-1—4 评估宗地及3个比较实例因素条件指数表

土地单价=单位楼面地价X容积率=646．4X 3．5=2262．4元／平方米

B、假设开发法

假设开发法是首先根据土地用途估算开发项目完成后不动产正常交易价格(即总开发价值)的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，然后从总开发价值中分离出价格余额，最终求取总地价、单位地价的方法。其部分公式

土地价格二预计开发完成后房地产总售价—开发成本—投资利

息—投资利润—销售税费

表3-1—5 宗地因素条件修正系数表

具体测算思路是：

(1)确定最佳土地利用方式

(2)预计开发完成后房地产总售价

(3)确定房地产开发成本

(4)确定投资利息

（5)确定投资利润

(6)确定销售税费

(7)总地价二预计开发完成后房地产总售价-开发成本-投资利息

-投资利润-销售税费

(8)单位面积地价二总地价÷总用地面积。

1、确定最佳土地利用方式

根据委托方提供的《2011一G46号地块规划设计条件》(编号：2011一G46)，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率≤3．5，建筑密度≤30％，绿地率≥30％。

根据估价人员对估价对象所处区域土地利用状况的调查，估价对象所处区域内大部分为住宅用地，建筑物结构大部分为钢混结构，考虑到城市规划等限制条件，结合合法原则与最有效使用原则，此次评估设定估价对象的规划利用方式为最佳土地利用方式，即：土地用途为城镇住宅用地，容积率为3．5、建筑密度为30％、建筑物平均层数为12层、钢混结构为估价对象的最佳土地利用方式。根据评估宗地所在区域土地利用情况，小区门庭、垃圾站、物业管理用房、配电室、业主活动室等附属用房一般不出售，附属用房面积占总建筑面积为3％，则建筑总面积为180565平方米，其中可出售住宅建筑面积为175148平方米，不可出售附属用房建筑面积为5417平方米。

2、预计开发完成后房地产总售价

(1)比较实例选择

根据受托方评估人员对评估宗地同类用房的市场售价调查，结合所掌握的商品房销售价格资料，评估选取了三个商品房的销售资料，通过市场比较，确定评估宗地预计开发完成后房地产售价，其情况如下：

实例1：浞景翠园商品房售价

该楼盘位于潍坊市高新区樱前街浞河东岸，建筑物结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2012年7月，平均售价3900元／平方米。案例所在位置距高新区商服中心7100米，距公交站点300米，距客运火车站16公里，距长途汽车站7200米，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临樱前街，该路属潍坊市次干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多

为居住用地。

实例2：景泰铭城商品房售价

该楼盘位于高新区宝通街与惠贤路交汇处西南角，建筑物建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2012年7月，平均售价4200元／平方米。案例所在位置距高新区商服中心5000米，距公交站点100米，距客运火车站13公里，距长途汽车站5500米，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临宝通街，该路属潍坊市主干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。

实例3：盛海第一园商品房售价

该楼盘位于高新区宝通街与潍安路交叉口东，建筑物建筑结构为钢混，用途为住宅用房，中档装修，交易时间2012年7月，平均售价3900元／平方米。案例所在位置距高新区商服中心7100米，距公交站点100米，距客运火车站16公里，距长途汽车站7200米，绿地覆盖率高，处于清洁区，生活设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级较高，临高新一路，该路属潍坊市次干道，建筑密度较低，小区环境较好，有物业管理，且停车位充足，周围土地利用类型大多为居住用地。

(2)比较因素的选择

根据估价对象的用途及区域位置等条件，选择影响估价对象价格的主要因素有：

①交易时间：确定地价指数，进行交易基准日修正。

②交易情况：是否为正常、客观、公正的交易。

③区域因素：主要有所临道路类型、交通便捷度、距离客运火车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、距区域商服中心距离、区域生活设施水平、区域文体设施水平、环境优劣度等。

④个别因素：主要有小区环境条件、建筑物结构、装修档次、停车状况、物业状况等。

(3)因素条件说明(表3-2-1)

(4)编制比较因素条件指数表

为将各比较实例和等估宗地间的各种差别量化，然后反映到地价水平的差别上，必须将前述的估价对象和比较实例的各种比较因素条件转化为可比的定量条件指数。

以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数，见表3-2-2。

A、交易时间

估价对象与比较案例交易时间较近，不需进行交易期日修正。

B、交易情况

此次评估所选择的3个比较实例交易信息均为在售楼盘的销售价格案例，其交易情况均正常，与评估宗地的交易情况一致，故交易情况因素条件指数均确定为100。

C、土地用途

此次评估所选择的3个比较实例用途均为为商品住房均确定为100。

D、区域因素

a．所临道路类型

将所临道路类型分为临主干道、临次干道、临支路、临街坊间支路等级别。以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上涨或下降2％。

b．距公交车站距离

以评估宗地的距公交车站距离因素条件指数确定为100，距公交车站距离每增加或减少100米，则地价减少或增加1％。

c．距长途汽车站距离

以评估宗地的距长途汽车站距离因素条件指数确定为100，每增加或减少1公里距长途汽车站距离因素条件指数相应增加或减少2％。

d．基础设施情况

估价对象与3个比较实例都在一个区域，其区域内基础设施开发程度都为红线外“七通”(通路、通

电、供水、排水、通讯、供气、供热)。因此，无须对基础设施情况这一因素条件进行修正，估价对象和3个比较实例基础设施情况因素条件指数均确定为100。

e．距区域商服中心距离

以评估宗地的商业繁华因素条件指数确定为100，距市商服中心距离每增加或减少1公里，商业繁华因素条件指数相应增加或减少2％。

表3-2-1 比较因素条件说明表

表表3-2-2 比较因素条件指数表

f.环境质量

环境质量是指区域内自然环境和是否有污染及污染程度，3个比较实例与评估宗地环境因素条件相同，因此估价对象和3个比较实例的环境质量因素条件指数均确定为100。

g．距火车站距离·

以待估宗地的等级为100，每增加或减少1公里，指数相应减少或增加1％。

h．区域生活设施水平修正指数的确定

区域生活设施水平分为生活设施齐全、完备、等级高，生活设施齐全、完备、等级较高，生活设施齐全、完备、等级一般，生活服务设施水平较差，生活服务设施水平差。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1％。

i。区域文体设施水平修正指数的确定

区域文体设施水平分为文体设施齐全、完备、等级高，文体设施齐全、完备、等级较高，文体设施齐全、完备、等级一般，文化娱乐设施水平较差，文化娱乐设施水平差。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1％。

E、个别因素

小区内环境条件

a．将宗地小区环境条件分为建筑密度低，小区内环境好；建筑密度较低，小区内环境较好：建筑密度一般，小区内环境一般；建筑密度较高，小区内环境较差；建筑密度高，小区内环境差。每相差一个级别，指数相应修正2％。

b．装修档次

装修档次分为高档、中高档、中档、低档四级别，以评估宗地的装修档次条件指数确定为100，每增加或减少1个级别，装修档次条件指数相应增加或减少1％。

c。停车状况

3个比较实例与估价对象停车位均足够满足需要，因此估价对象和3个比较实例的停车状况条件指

数均确定为100。

d．物业情况

3个比较实例与估价对象所在小区均有物业管理，因此估价对象和3个比较实例的物业情况条件指数均确定为100。

e．建筑物结构

建筑物结构分为钢混、砖混、砖木等3个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，售价相应往上或往下修正2％。

(5)因素修正

在各因素条件指数的基础上进行比较实例各影响因素修正，将评估宗地的因素条件指数化，得到因素修正系数，见表3-2-3。

表3-2-3 比较因素修正系数表

经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较案例经因素修正后达到估价对象条件时的房地产比准售价。

估价对象与三个比较案例处于同一供需圈，用途相同，交易日期相近，可比性高，经过比较分析，三个

房地产比准售价较接近，考虑三个比较案例均为市场正常交易案例，评估过程因素修正幅度合理，故取三个比准售价的简单算术平均值作为估价对象房地产售价。即：

估价对象房地产售价二(4052．1+3774．5+3972．6)÷3=3933元／平方米

则：房地产总售价二销售均价X建筑面积=3933X175148=68885．71(万元)

3、确定房地产开发成本

(1)建安成本

根据受托方估价人员对潍坊市小高层电梯住房建安成本的实地调查，2012年潍坊市小高层电梯住房建安费为1500元／平方米，结合委托方提供的资料和评估人员现场勘查，确定重置价格1500元／平方米。则：

房地产建安总成本二建筑物重置单价X规划总建筑面积=1500X180565=26272．20(万元)

(2)前期费用

房地产开发项目的前期费用包括市场调查、可行性研究、勘察设计、建设工程招投标等前期工作所必要的费用。结合潍坊市房地产开发项目的一般情况，本次评估取前期费用为建安成本的8％。

(3)专业费用

房地产开发项目中专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。结合潍坊市房地产开发项目的一般情况，本次评估取专业费为建