土地估价技术报告

土地估价技术报告

项目名称：温州大学（原温师院操场）地块

受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司

土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第012号

估价人员：郑传雷

提交估价报告日期：2010-4-2

一、个别因素分析

温州大学（原温师院操场）出让地块，净出让土地面积约为38883平方米（折合58.3245亩），规划容积率<3.1;规划建筑密度<25%;计入容积率指标的地上总建筑面积＜120537平方米，其中商业(批发零售用地)＜2500平方米;建筑高度≤70米，绿地率≥30%，土地用途为批发零售用地、城镇住宅用地。土地出让年限：批发零售用地40年、城镇住宅用地70年。

根据现场查勘，估价对象市政条件完善，所需供电、供水、供路、通讯条件满足使用要求。

二、区位因素分析

该地位于学院中路与金桥路交叉口东北侧，东临河，西隔洪殿河与温州大学学院路校区隔河相望，南至学院中路，北靠东港路。

三、最高最佳使用分析

房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所在区域的房地产市场状况，以及本市土地利用总体规划的要求们同时结合估价对象区域因素和个别因素状况，按照最高最佳使用原则，分析认定本报告中估计对象作为商住用地为最高最佳使用。

四、估价方法选用

估价人员根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和估价对象的特点以及此次评估的目的的选择估价方法。由于估价对象属于待开发房地产，且土地利用条件明确，符合假设开发法运用的条件，因此可采用假设开发法。本城市基准地价体系较完整，根据估价人员调查了解和估价对象的实际情况分析，可采用基准地价修正系数法进行评估。

五、项目相关数据

温州大学（原温师院操场）出让地块, 位于学院中路与金桥路交叉口东北侧,建筑面积为120537平方米，其中住宅面积为118037平方米,商业(批发零售用地)为2500平方米.

温州大学（原温师院操场）地块，土地面积约为38883平方米（折合58.3245

亩）,规划容积率为3.1.预计该土地建设期为2年.前期开发费用70元/㎡(按土地面积计算),建安成本2000元/㎡。第一年需投入40%，第二年投入60%，建成后预计一次性售出，住宅售价为31000元/㎡，商铺售价为50000元/㎡，利息为5.4%，专业费为建造成本的5%，投资利润率30%，税率为销售收入的5%，契税为3%。

六、地价计算

（一）假设开发法（静态法）

预期收入=商铺预期收入+住宅预期收入

=50000*2500+31000*118037

=378414.70万元

开发成本和前期费用=2000*120537+70*38883=24379.58万元

营业税=销售收入*5%=378414.70*5%=18920.74

管理费=（2）*5%=24379.58*5%=1218.98

契税=V*3%=0.03V

利息=（V+0.03V）[(1+5.4%)^2-1]+（24379.58+1218.98）*40%[（1+5.4%）^1.5-1]+（ 24379.58+1218.98）*60%[（1+5.4%）^0.5-1]

=（0.1142V+1249.73）万元

投资利润=30%（V+24379.58+0.03V+1218.98）=(0.309V+7679.57)万元

土地价格

V=378414.70-24379.58-18920.74-1218.98-0.03V-0.1142V-1249.73-0.309V-7679.57

V=224874.47万元

数字说明

1、根据当前本案周边住宅和商铺价格，预测本案的住宅价格为31000元/㎡，商铺价格为50000元/㎡。

2、贷款利率为5.4%

3、建造成本为2000元/m2（温州市03年建安成本为1800元/m2，考虑物价上涨因素和时间原因，确定本案的建安成本为为2000元/m2）

4、根据一般市场评估价格规律：专业费为建造成本的5%，投资利润率30%，税率为销售收入的5%，契税为3%。

（二）基准地价修正系数法

住宅：基准地价3545 商业：基准地价4875

期日修正系数3.545 期日修正系数3.545

年期修正系数 1 年期修正系数1

容积率修正系数 1.46 容积率修正系数1.46

区域因素及个别因素修正 0.145 区域因素及个别因素修正0.08

宗地价格2.1万元宗地价格2.73万元

数据说明

1、期日修正系数

04年温州住宅均价为6732.5元/㎡

10年3月温州住宅均价为23867元/㎡

K1=23867/6732.5=3.545

2、年期修正系数：因本地块为待拍地块，故本地块使用年限仍为规定使用年限，

年期修正系数为k2=1.

3、容积率修正系数:该地的容积率为3.1，根据《温州市基准地价更新研究》住宅用地的容积率修正表，容积率修正系数为K3=1.46

4、区域因素及个别因素修正系数

根据《温州市基准地价更新研究》，住宅用地地价影响说明表示修正系数表，商业用地地价影响说明表示修正系数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

住宅用地人文环境，绿化状况修正系数表

宗地地价=基准地价×k1×k2×k3×(1+∑k)

商业用地面积=2500/3.1=806.5㎡

住宅用地面积=118037/3.1=38076.5㎡

商业用地地价=4875×3.545×1×1.46×（1+0.08）=2.73万元/㎡

住宅用地地价=3545×3.545×1×1.46×（1+0.145）=2.1万元/㎡

总地价=2.73×*806.5+2.1×38076.5=82171.40万元

根据上述测算结果分析，我们认为采用假设开发法所选择的实例地价，因为市场需求量大，因此得到的待估宗地地价可能略为偏高；而根据各地经验及温州市区实际情况，采用基准地价修正法得到的地价又会偏低，经综合平衡后赋予两种价格不同的权重分别为0.85，0.15，则该宗地总价为