浦江华侨城三期项目考察报告

浦江华侨城三期项目考察报告

（2010年8月18日星期三 by 蔡依曼）

1.考察背景：正值楼市处于调控新政、贷款收紧、房产税即将出台等一系列不利因素背景

下，在整个上海房地产市场成交量陷入低谷之时，浦江华侨城三期成为8月首批开盘的南上海项目销售冠军。

2.项目介绍：8月7日，浦江华侨城三期开盘面世。当日新推227套房源，其中，88套是

含叠加和大平层产品的4层叠墅，139套是带电梯的11层公寓房，含部分复式。开盘当日销售金额超过4.2亿元；截至上周六、日两天，销售率超过93%，成为如今逆势中，最具明星效应的楼盘之一。

3.考察目的：在沪房地产市场成交低迷之时，此次浦江华侨城三期的开盘为何能大卖？

带着这个疑问我来到销售中心现场。

4.考察结果：

4.1.开盘至今，227套房源中目前还剩1套边套叠加和变电站旁边的2套叠加产品，公寓房

只剩大面积的顶层复式，原因在于复式房的总价与叠加产品重叠，所以复式房去化不理想。

4.2.三期产品类型：

4.3.风格：外立面是意大利现代简约风格，由红色小面砖和灰色石面组成；

4.4.客户来源：成交客户大多数是上海本地居民和新上海人，少数来自江浙；

4.5.促销手段：开盘之前下定优惠3个点，一次性付清再加2个点；在一周内签约才能享

受到5个点的优惠；

4.6.信贷银行为交行和中行。中行认贷不认房。在国家出台严禁对三套房放贷政策之前完

成银行贷款手续。

5.总结和启发：

5.1.产品：

5.1.1.产品类型较为丰富，客户有较多选择；

5.1.2.叠加产品以赠送100＋面积的地下室或整个屋顶露台为卖点，对客户有较大吸引力；

5.2.价格：

5.2.1.叠加产品总价在280-470万之间，每个产品之间的总价区别较为明显；

5.2.2.小户型的公寓房以低总价吸引刚性需求较强的客户；

5.2.3.叠加产品在相似产品品质的比较下，总价比周边楼盘《一品漫城》低200万左右，

有较强的市场竞争力；

5.3.销售策略：

5.3.1.少量多批次。8月7日开盘的227套房源仅是三期总房源的三分之一；

5.3.2.以“一次性付清”再优惠2个点的手段规避了国家出台的“三套房贷款”政策；

5.3.3.以比低于市场预期4000块的单价推出市场，下降幅度达到18%；

5.3.4.销售人员建议购房者用房屋抵押，再“一次性付清”；

5.4.启发：

5.4.1.产品本身的卖点较有吸引力，赠送的100＋面积的地下室或屋顶露台在样板区做的较

为大气；

5.4.2.总价策略制定的较成功，每个总价段针对的客户群也较为明确和清晰；

5.4.3.“一次性付清”再优惠2个点的促销手段可以使总价再下降6-7万，优惠的5个点

共便宜20万左右。而实际销售中很多人也选择了一次性付清，规避了三套房房贷政策。