个人住房贷款业务风险防控措施
商业银行个人住房贷款风险防范对策
管体 系 ， 加大对 个人 住房贷 款 的监 控力 度＿＿在监 管方式 ２． ２ 上 ， 一要 制定正 确的 监管方 针 和策 略， 第 以此来 指导 和约 束商业银行 ； 第二 要强 化对房 地产 金融 业务 的监 管 ， 定期 和不定期对商业 银行个 人住 房贷 款进 行 现场 和非现 场检 查； 第三要建 立个 人住 房贷款 风 险监测 报告 制度 ， 期 向 定 商业银行通报有关情况 ； 四要对 违规发 放个人住 房贷款 第
性 、 调发展 ． 协 １ １ 健 全 房 地 产 金 融 的 法 律 、 规体 系 ． 法
上， 要建立 一个 由人 民银行 、 银监 会 、 审计 部门 、 会计 师事 务所或 审计事务所 、 社会评 估系统 和 同业 监督系统 组成 的 全方位 的房地产金融监管体 系．
１３ 合 理 规 划 房 地 产 业 的 发 展 ．
完 善 的法律 法规体 系是促进 房地 产金融 健康发 展 的 基本保 障 ． 目前 ， 国房地 产金 融领域 的立 法始 终处 于滞 我 后状态 ． 为此 ， 于房地产金 融 的立 法 ， 一要 出台专 门的 对 第
监 管 规 定 和办 法 ， 加 强 对 商 业 银 行 个 人 住 房 贷 款 的 监 管 以 力度 ¨ ； 二要 修 改和完 善 “ 券法 ” 以健 全房 地 产抵 押 １第 证 ，
摘要 ： 针对 目前 我国商业 银行个人住房 贷款 的风 险管理机 制相对 比较欠缺 ， 个人 住房贷 款业务 的快速发展 必然 会 给 商 业 银 行 带 来 巨大 的 潜 在 风 险 的 现 状 ． 完 善 房 地 产 金 融 业 发 展 的 宏 观 环 境 、 人 住 房 抵 押 贷 款 担 保 和保 从 个 险制度 、 个人信 用体 系以及加 强商 业银行 自我 发展 的能力 等多种途 径 ， 述 了对 个人住 房贷款存 在的潜在 风险 论 进行有效防范 的措施 ． 关键词 ： 商业银行 ； 个人住房贷款 ； 风险防范 ； 对策
商业银行个人住房贷款风险防范
四是贷款期限较长； 五是偿还方式 风险 ， 将危及信贷资金的安全。 扩张 。 商业银行必将承担 巨大的风 险。因 大的； ２ 利 率风险。 、 当经济周期初入衰退期 特殊 。 此， 本文分析 了个人住房贷款的风险。 提
出了防 范 风 险 的对 策 。
一
、
个人住房贷款特点
个人住房贷款所具有 的特点 决定 了 时 ，有还款能 力的人会借低 利率还高利 增加银行的利率风 险。由于银行借短 个人住房贷款风险呈现 出分散性 、 隐蔽性 率 ，
１７ ９ ８—１ ８ ０ １ ６ ０ ３ ｌ ０ ０ ６ ９５ ．３ ８ ．８ ８ ． １８ １８ ９ ６—２ ０ ０ １ ０ Ｏ ０ ｌ ０ ０ ８ ００ ．２ ３ ．８ ６ ．０ ３ ２ ｏ ２ ０ ００ ６ ０ ０ ７ ｏ ｌ ０５ ．５ ５ ．４ ｌ
— ． ０ ９ ２４ ９ ４ ０ ０ ２ ０ ０２６３ ．９ ８ １ ． １８ ９ ０６ ７ ５ ０ ０ ７ ９ ．０ ５ ７ ０ １６
一
个 镇居民购买 自用普通房， 因此贷款只能用 以准确预料。当经济周期处于扩张时 ，
（ 开发商的风险 二）
对农业 产值年平均增加 ５ ６ ％。 由于劳动力人 就是要改变农业在 国民经济发展 中的不 具有较高知必须 口出现负增长 ， 其贡献率为 一 ． ２ 物 利地位 ， 根本上解决农业 比较利益低下 技术进步有着非常重要 的作用 。 ４ ０ ％， 从 把大幅度 提高 资要素投入贡献率高达 ７．７ 技术进 的问题 。农业新技术研制周期长、 ４６％， 保密性 在今后相 当长一段 时间里 ，
贷长的经 营特点 ， 成本 收益不配 比， 利率 变动给银行带来收益损失 。 而没有还款能
个人住 房贷款是指贷款人 向借款人 和滞后性等特征。 二、 个人住房贷款风险分析 发放 的用于购买自用普通住房 的贷款 ， 与 传统 的企业贷款相 比， 具有 以下特点 ： 一 是贷款对象特殊 。个人住 房贷款 的贷款
个人贷款管理办法(2024年)
个人贷款管理办法（2024年2月2日国家金融监督管理总局令2024年第3号公布自2024年7月1日起施行）第一章总则第一条为规范银行业金融机构个人贷款业务行为，加强个人贷款业务审慎经营管理，促进个人贷款业务健康发展，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称银行业金融机构（以下简称贷款人），是指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。
第三条本办法所称个人贷款，是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。
第四条贷款人开展个人贷款业务，应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。
第五条贷款人应建立有效的个人贷款全流程管理机制，制订贷款管理制度及每一贷款品种的操作规程，明确相应贷款对象和范围，实施差别风险管理，建立贷款各操作环节的考核和问责机制。
第六条贷款人应根据风险管理实际需要，建立个人贷款风险限额管理制度。
第七条个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。
贷款人应加强贷款资金支付管理，有效防范个人贷款业务风险。
第八条个人贷款的期限应符合国家相关规定。
用于个人消费的贷款期限不得超过五年；用于生产经营的贷款期限一般不超过五年，对于贷款用途对应的经营现金流回收周期较长的，可适当延长贷款期限，最长不超过十年。
第九条个人贷款利率应当遵循利率市场化原则，由借贷双方在遵守国家有关规定的前提下协商确定。
第十条贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。
第十一条国家金融监督管理总局及其派出机构依法对个人贷款业务实施监督管理。
第二章受理与调查第十二条个人贷款申请应具备以下条件：（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；（二）借款用途明确合法；（三）贷款申请数额、期限和币种合理；（四）借款人具备还款意愿和还款能力；（五）借款人信用状况良好；（六）贷款人要求的其他条件。
中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
个人住房贷款的风险分析与防范建议
人 住 房 贷款 业 务 乃 至金 融 行 业 健 康 发 展 。
关键词：住房 贷款
近年来 ，我国房地产业继续快速发展 ，房地产开发投资和房 （ ）购房者由于收入水平下降 ，无力偿还贷款。 因为个人住 １ 价均呈现两位数增长 ，房地产业增加值 占国内生产总值的 比重已 房贷款属于中长期信贷 ，其还款期限通常要持续 １— ０ ０ ３ 年左右 ，在 达到 ４９ ．％。个人住房信贷业务作为房地产市场的重要 资金来源 ， 这段时间里个人收入状况面临着巨大 的不确定性 ，借款人信用缺 是商业银行的主要盈利业务之一 。但是 ，随着该项业务 的快速发 失 以及还款能力下 降的情况很容易发生 ，往往 就可能转换为银行 展、贷款总量 日益庞大 ，其资产质量开始下降 ，风险 隐患逐步显 的贷款风险。而中国 目前个人住房贷款 中的浮动利率制度 ，使得 借款人在 利率上升周期 中出现贷款违约 的可能性加大 。 现。 （ ２）购房者对市场发展认识不够 ，进行贷款购房投资 ，采取 以租养贷等投资方式的失败 ，造成无力偿还贷款。 目前社会普遍 主 要 风 险 分 析 从 目前实际情况看 ，个人住房贷款主要 有政策风险 、市场风 的 房价 上 涨 预 期 ，加 上 实 际 为 负 的银 行 利 率 ，使 大 量 投 机 资本 进 险、客户风险 、银行操作风险 、流动性风险 、道德风 险等六个方 入 房地产业 。这种情况所 占比例很大 ，随着房地产的降温 ，房屋 面。 租赁市场的低迷 ，银行信贷风 险也会 越来 越大。 １ 、政策风险。在我国 ，房地产行业与宏观政策高度相关 ，会 （ ３）借款人或其家庭发生意外事故 ，减弱或丧失还款能力 ， 随着经济周期 变化和宏 观调控出现较大波动 。当经济持续增长 ， 直 接给银行贷款带来风险 。 ４ 、银行操 作风险。操作 风险是指由不 完善或有问题 的内部 城市化进程加快 ，国民收入水平不 断提高 ，较长期的低利率会刺 激房地产开 发与消费需求 。社会普 遍对未来充 满信心 和向好预 程序 、人员及系统或外部 事件所造 成损失的风险。主要有 ： （ 贷前调查不深入 、不细致甚 至走过场 ，对借款人提供 的 １） 期 ，也 带 动 了 房 地 产 的 投 资 和 投 机 需 求 。当 经 济 发 展 步 入 下 坡 ， 居 民收入水 平下降 ，国家为防 止房 地产 出现泡 沫而采取 宏观调 书面材料把关不严 ，不掌握借款人的基本情况 、还款能力 、借款 控 ，都会影响居民的购房需求 ，从而导致房价下跌 ，房贷违约情 用途、信用状况等 ，使审批环节对此笔贷款作 出了错误判断 ，从 而形成风险 。 况不断增加 。 ２ 、市场风 险。指 由于市场发 生变 化而对银行产生损失 的可 （ 发放阶段贷款条件不落实 、借款合 同要素不全 、支用手 ２） 能性 ，包括利率风险 、汇率 风险 、经营风险等 。 续有过失等 ，给今后 贷款 催收 、法律保全带来风险。 （ １）市场利率出现 波动时会对银行产生潜在风险。当利率不 （ 贷后管理不到位 ，对借款人还款 能力 、抵押物变化等情 ３） 断攀升 ，借款人的月供增加 、还款压力加大 ，违约概率也会不 断 况不 了解 、不掌握 ，导致 信贷风险 。 ５ 流 动 性 风 险 。 流 动 性 风 险 的 具 体 表 现 就 是 银 行 资产 结 构 、 加大 。当利率逐步调低时 ，由于个人住房贷款一般是 中长期 限 ， 会 给商业银行执行 优惠利率 的个人住房贷 款业务带来 直接 的风 中的中长期贷款 比重过高 ，备付现金和国库券等不足以应付提款 需要 ，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。一方面商业银行大力 险。 （ ２）当国家实行汇率改革 ，出现汇率升值预期时 ，会给房地 发展个人住房贷款等中长期信贷业务 ，所 占比重越来越 高，面临 产市场和个人住房贷款带来风险 。一般情况下 ，汇率升值 ，实行 资产固化趋势 ，同时又积极 营销低成本负债业务 ，活期存款所 占 宽松的货币政策 ，会刺激包括房地产在内的资产价格上涨 ，甚至 比重越来 越高 ，资金来源的不稳定性增加 。 ６ 、道德风险。即通常所说 的 “ 假按揭” 假个贷 ” 、“ ，指 以个 产生严重 的房地产泡 沫 ，对 实体 经济和银行贷款产生风 险。 （ ３）开发商经营风险。房地产开发商由于经营管理不善、资 人名义 申请 ，所得款项由开发商或其他单位使用的贷款。主要特 金不足 ，致使 预售楼盘未能按期交付使用 ，甚 至成 了烂尾楼 ，往 征 ：一是借 款主体不 真实 ，借 款人 系冒名顶替 ，个人信息 虚假 、 往 引起购房人与开发商之 间的纠纷 ，导致借 款人 还款意愿下降 ， 签名 虚假 。 是 交易背景不 真实 ，借 款人 的身份 和签名虽然真 甚至拒绝还款 。尽管此时开发商承担连带担保责任 ，其资金链 中 实 ，但双方 没有交 易事 实 ，或交 易标的虚假 、交 易价格虚高等 。 断、抵押物不具 备变现条 件 ，给银行贷款带来风 险。 二 、 防 范 与 建 议 ３ 、客户风险。借款人 由于工作 、收入 、家庭 、支出、健康等 因素 的变化 ，不能按期或无 力偿还银行贷款 ，从而 给银行利益带 防范个 人住房贷款风险 ，应研究和关注 以下方 面 ： １ 、把握经济发展周期 ，顺应政 策导向。宏观调控 近十年来 来 损失 的违 约风险。又分为 ：
分析住房公积金贷款风险及其防控策略
分析住房公积金贷款风险及其防控策略摘要：为更好地保障公民的住房购买需要，我国在近几年来不断加大住房公积金的放款量，简化了公积金贷款的整个流程，极大压缩了放款的等待时间，对公民来说是一大利好消息。
但与此同时大家也需要深刻地意识到，住房公积金贷款存在一定的风险，基于此，本文将围绕着“住房公积金贷款风险及其防控措施”这一话题展开具体的论述和分析，希望可以给大家带去一定帮助。
关键词：住房公积金；贷款风险防；控措施与方法相对于商业贷款项目而言，住房公积金贷款的利率更低，它的本质是社会住房保障基金。
近两年来，我国不断放宽住房公积金贷款的金额，虽然因此给民众带去了更多的便利，但与此同时也导致了一些潜在的风险，因此各有关部门需要切实落实好公积金贷款的监督、管理事宜，不断完善管理的制度和体系，如此才能最大化预防各类风险的出现和发生[1]。
一、住房公积金贷款风险的介绍1.政策调整而带来的风险从本质上来说，住房公积金贷款属于一种政策性的贷款，当整体市场处于极度低迷或者是热度过高等极端状态的时候，国家就会通过调节住房公积金的相关政策、进一步做好房价的调控，这样做的根本目的在于：保证全国各个城市的房地产市场都能维持在健康且有序发展的状态下。
具体来说，当住房公积金贷款的政策基本没要求，人人都能简单快速申请的时候，大家就都会选择这个贷款渠道，再加上现在异地公积金政策已经全方位普及，所以异地购房职工的公积金账户余额不会随着贷款、购房而发生转移，而会直接占用购房地存缴职工的资金，最终会导致公积金中心的资金量过度紧张、甚至不怎么流动，这显然是存在一定风险的，另外，部分个体商户、自由职业者为了获得公积金贷款，有可能在缴纳公积金一段时间之后又直接停掉，这也给后续的管理工作带去了一定隐患。
事实上，如果让以上这些个情况持续存在着，最终就会导致住房公积金内部的资金被完全掏空，造成流动资金的极大风险，极不利于中心的良好运作[2]。
2.借款人的信用风险住房公积金的一大特色体现在，利率比较低，部分借款人为了实现更高额的公积金借款，他们会提供虚假的红本（结婚证），在很多城市的住房公积金管理中心并没有与公安、民政实现数据上的动态化共享，对申请人提供的婚姻证明到底是真是假，中心无法有效判断。
我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制
要 想 有 效 控 制 个 人 房 贷 中 流 动 性 风 险 对 商 业 银 行 造 成 的 不 利 影 响，就必须对财务风 险转移的手段来促 进商业银行叉好又快发 展 ， 同 时． 还要实现资产证券化市场发展。 首 先 应 该 建 立 一个 专 用 于 住 房 抵 押 贷款 的二 级 市 场 ， 金融机构要将创造出来的房地产贷款转让给投资者 ，
本 的特 征 为 依 据 ， 依 照 申 请 贷款 的 各 个环 节 把 相应 操 作 规 则 明 确 清 楚 ， 研 究 出一 个 合 理 的 考 核 标 准 ， 加 强贷 款 过 程 的监 督 工 作 。
三、 结 束 语
现在有很多心态不正是借款人 ， 他们 以欺骗 手段向银行贷款 ， 例如 伪造个人信息 以及收入资料等 向银行贷款 ， 这就产生 了道德危机 。 个 人 信用风 险分 为两种情况 ， 其一是借 贷者工作 、 收入水平发 生变化 ， 无 法 在规定期限 内偿还贷款 。 个 人住房 贷款是一种中长期信贷 ， 还贷期限在 二十至三十年左右 ， 由于期限 比较长 ， 借贷者 在这期间工作上 可能存 在 很多变故 。 支付能力不足是经常发生 的事 。 这 种情况就形成 了银行 的借
、
我 国个 人 房 贷 业 务 风 险现 状
虽 然 我 国个 人 房 贷 业 务 一 直 保 持 着 很好 的 发 展 ，但 在 发 展 的 同 时
仍然存在很 多问题 ，这些 问题 的出现 给个人房贷业务发展造 成了很大
影在 严 重 的信 用危 机
式让银行的资金流动性得 到提高 ， 以此 把个人 房贷 风险降低 ， 并把这种
经济论坛
我 国商业银 行个 人房贷业 务 的风险防范 与控 制
云 南 大学 王 宇方
个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
个人住房消费信贷潜在风险分析及应对措施
康 发展 与商 品房 顺 利 进 入 居 民 消 费 的两 个 重 要 因素 ，
而 目前 商 品房 销 售 价 格 和 居 民收 入 的 实 际 承 受 能 力 存在 较 大 差 别 。 高 的房 价 超 出 了大 多数 家 庭 可 承受 过 的极 限 ，房 屋 出 售 后 面 临很 大 的 政 策 性 调 整 空 间 压 力 。 是我 国现 阶段 的住 房 一 、 级市 场 不 尽 完 善 ， 三 二 相 关 的 政 策法 规 也 不 完 备 ， 旦 购房 人 无 力 还贷 ， 些 一 这 非 商 品 房产 抵 押 在 政 策规 定 上 无法 进 行 过 户转 让 ， 没 有 充 分 的处 置 权 。如 大量 由政 府 扶 持 的安 居 工程 。 二 、 用 风 险 。 阶段 ， 行不 能准 确 对个 人 的资 信 现 银 信进 行 调 查 和认 定 ， 人 的收 入具 有 明显 的不 稳 定 性 个
展 的 态 势 ， 人住 房 消 费 信 贷 已成 为各 家商 业 银 行 拓 个 展 新 业 务 须抢 攻 的一 个 突破 口。 个 人 住 房 消 费信 贷 在
业 务不 断 发 展 的 同时 ， 潜 在 的风 险也 逐 渐 暴露 在 我 其
们 的面 前 。为 此 ， 者 就 当前 个 人 住 房 消 费信 贷 业 务 笔
存 在 的 风 险及 应 对措 施 谈 几 点 浅 见 。
潜在 风 险
一
、
政 策 风 险 。 是 住 房货 币化 分 配制 度 的实行 ， 一
应 是 通 过 住 房 补 贴 和 住 房 公 积 金 来 补 足 原 来体 制 下 职工 工 资 中住 房 消 费含 量 不 足部 分 ， 补 贴 的 资 金来 但 源 往往 因个 人 职业 的不 同不 能得 到充 分 保 障 。 部分 如 单位 未实 行 提 取住 房公 积 金 制 度 或提 取 比例 过小 ， 一 定 程 度 上 影 响 了 个 人 住 房 消 费 信 贷 业 务 的 发 展 前 景 二 是商 品房 销 售价 格 和 居 民收入 是影 响住 宅 业 健
论商业银行个人住房信贷业务风险及防范
及还款 能力实际上缺少利用科 学手段作 出合理 的 判断，比如从借款人提供的个人收入来看，除在 国
家机 关、事业单位、大型国有企业及外资企 业外，
虚假 的个人收入是较为普遍存在的现象。因此， 对 个 人住房贷款 的借款人要进行 资信 调查，拒绝为 有不 良 信用记录的客户发放贷款。 （ 三）依法合规经营， 险防范与业务拓展并 风 重， 防止银行 经营管理风险。 了适应法治社会的 为
由于有的购房者在取得贷款后， 往往不愿再 办抵押
收稿 日期：２ ０ — ９ １ ０ ６ ０ — １ 作 者简介：李海渡（９ ３ ） １７ 一 ，男 ，中国建 设银行 呼伦 贝尔分行 人力资源部 ，注册咨询工程 师 、经济师 、政工师 。
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维普资讯
（ 来 自借款人 自身原因的风来自。 一） 这主要指 借款人个人 自身的原 因，同任何贷款主体一样， 借
款人还款 能力下降而形成的意外风险。 借款人 因下 岗、失业、商业投资、投机失利等原 因造成经济收 入 下降， 导致借款人还 贷能力受到影响 ，增加 了 借 款 人违 约的可 能性。借 款 人 的生老 病 死、兴衰 成
缺乏诚信观念 ， 信用 意识淡薄， 对银行贷款 而形成 的道德风险 ，也增加 了住房贷款 的风险。
（ ）来 自开发 商原 因 的风 险 。开 发 商 风 险是 二
指个别达不到银行按 揭贷款标准的项 目。 开发商为 了取得银行对按揭项 目支持 ， 故意编造和提供不真
实的企业和项 目资料 ， 或园开发资金不足等 因素而 形成的项 目风 险。 如一些开发商 由于市场原 因造成 房屋滞销， 加之 自 身经济实力不强 ， 房屋预售不畅、 回款无力， 形成建设资金缺 口时， 往往利用假按揭 方式骗套银行资金。 利用其亲朋好友或 内部 员工批 量购 买本公 司的房产或 以建筑施工、 建材供 应等关 联企业员工 的个人名义 向银行 申请个人按揭贷款 ， 或 “ 一女多嫁”重复销售骗取贷款 。 （ 银行经营管理风 险。 三） 银行经营管理风险， 是在发放个人住房贷款的整体 过程 中， 由于银行工 作人 员的失误或银行 管理制度的缺 陷导致 银行贷 款产 生损失的可能性 。 银行在具体操作个人住房按 揭贷款 时， 从各个环节上看 ， 都不 同程度地存在经
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个人住房贷款业务风险防控措施
1.加强对开发商及合作项目审查
在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给银行个人住房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。
一是重点审查开发商的资质、资信等级、领导层的信誉及管理水平、资产负债及盈利水平；已开发项目建设情况、销售情况、履行保证责任的意愿及能力、是否卷入诉讼或纠纷、与银行业务合作情况等。
二要加强对合作项目的审查。
重点审查项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场定位和销售前景预测等，防止开发商套取、挪用个人住房贷款资金，或因企业经营不善，开发资金存在缺口等，造成项目风险。
对提供个人住房贷款的项目必须取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《商品房(预)销售许可证》。
2.加强对借款申请人所提交材料真实性、合法性的调查
建立客户经理贷前与借款申请人面谈制度，通过与借款申请人当面交谈，了解借款人家庭、工作、收入情况以及购房真实性等；查验借款申请人提交的商品房销(预)售合同或协议是否经房地产管理部门进行备案、办理销售登记手续；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效；验证商品房销(预)售合同或协议上的房屋座落与商品房销售许可证上的有关内容是否一致；通过开发商开出的发票或收据、银行进账单等验证首付款的真实性、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。
3.加强对借款申请人还款能力的调查和分析
根据借款人提交的收入证明、银行存折、信用卡对账单、有价证券复印件、纳税单等资料，结合借款人所从事的行业、职务等信息对借款人收入水平及还款能力作出判断，必要时进行调查、取证；借款人已婚并以其家庭收入为还款来源的，必须提供配偶的收入证明等相关材料。
4.加强对抵押物审查
必须查验抵押物是否属于《担保法》、《物权法》规定且银行认可的抵押财产范围，抵押物是否真实存在，外观与结构是否完好、抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，所有权是否完整，抵押物是否已经设定抵押权属，抵押物交易价格是否合理等。
5.加强对保证人审查
要调查保证人是否具有保证主体资格以及代偿能力，要对保证人进行保证责任核实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任，保证人提供的资信证明材料是否真实、有效等，对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况等进行全面调查，核实其担保能力。
6.加强对质押物审查
对于采取质押方式的，必须查验出质人出具的有价证券是否在银行规定的范围内，是否有伪造迹象，是否办妥在质押期间的冻结止付手续，出质人与权利凭证上的所有人是否为同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利，有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配。
7.落实贷款发放条件
一是办妥有关贷款担保手续。
对采取抵押方式的贷款，要在贷款发放前办妥抵押登记手续；对采取抵押加阶段性保证方式的贷款，当地抵押登记部门可以办理抵押预登记的，要在贷款发放前办妥抵押预登记手续，抵押房产在抵押期间竣工的，应当在借款人取得房屋所有权证后办妥正式抵押登记，取得《房屋他项权证》，抵押预登记期间必须要求开发商提供阶段性担保；对采取质押方式的贷款，在贷款发放前，贷款行要取得质押权利凭证，并对质押权利凭证进行查询和认证，办妥冻结止付手续；二是要落实有关抵押物保险手续，并视情况办理合同公证等。
三是落实借款人已在贷款行开立还本付息账户、售房人已在贷款行开立存款账户。
8.加强对个人住房贷款合同文本的管理
一是办理个人住房贷款要统一使用总部个人住房贷款办法所附有关合同文本；如使用非标合同必须经银行风险控制部审核后报总部备案。
二是合同文本书写要规范，内容要准确、完整。
三是要认真核实有关合同文本中除本行以外的其他签约方签字、盖章的合法有效性；借款人必须在信贷业务经办人员核验身份证明之后当面签字，借款人如果委托他人代替签字，签字人必须出具借款人委托签字的经公证的合法有效的授权书；担保方签字人应为法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件，信贷业务经办人员应核实签字人的身份，防止他人假冒。
9.加强贷后检查与管理
一是要加强对贷款归还情况的跟踪管理。
要按月查看未扣款明细，及时掌握借款人还款情况；对借款人委托扣款账户无款可扣，或由开发商、借款人所在单位统一还款等异常还款情况要进行记录并立即与借款人联系，查清原因，防范贷款风险。
二是加强对个人住房贷款资金使用的监督管理。
按照规定，贷款资金只能划入借款
人或售房人在贷款行开立的存款账户内，特别是对期房按揭贷款，贷款资金转入开发商在贷款行开立的存款账户后，其资金使用必须首先保证项目开发建设，严防开发商挪用贷款资金形成项目风险。
三是加强对个人住房贷款支持项目的工程进度、销售情况的动态监控，对出现异常情况的要及时采取防范措施。
四是督促开发商和借款人及时办理房屋所有权证，落实抵押登记。
五是及时认定不良贷款，加强对不良贷款的催收。
特别是在不良贷款发生的初期，要及时与借款人取得联系，查清贷款逾期的原因，落实还款资金，尽快归还欠款，遏制不良贷款的进一步恶化；对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度，同时做好对借款人、保证人的诉讼时效中断工作。