论房地产业资产证券化融资的问题
论目前房地产行业融资现状及策略
重组 、控 股 权 和管 理 层 的 稳 定 性 、 公 司治 只 发 展 空 间将 被 进一 步 打 开 。 融 资 市场 呈 现 理 结 构 等 诸 多 方 面 的特 殊 要 求 ， 要 企 业 有 符 出 以 产业 投 资 基 金 、银 行 信 贷 及 房地 产信 从事 的是 合法 业 务 ， 足够 的 经济 实 力 ， 托三足鼎立之势 。 合 Ⅸ 司法 关 于对 外 投资 的 比例 限制 ， 公 就 可以买别人的壳去上市。 １ ２ 房 地产融 资体 系逐步健 全 ． 房 地 产 融 资 体 系 的 健 全 包 含 两 个 方 买 壳 上 市 具 有 上 市 时 间快 ， 约 时 间 节 面 ： 是 围绕 房 地 产 融 资 而 构 建 的 具 有 不 成本 的优 点 ， 一 因为 无 须 排 队等 待 审 批 ， 完 买 同 市 场 功 能 的金 融 机 构 体 系 ； 是 构 建提 壳 通 过 重 组 整 合业 务 即 可 完 成 上 市 计 划 ， 二 完 Ｐ 高 房 地 产 金融 资 产 流动 性 的 市 场 体 系 。 就 对 比 之 下 ， 整 的 一 个 Ｉ Ｏ上 市计 划预 计 金 融 机构 体 系而 言 ， 了原 有 的 商业 银 行 、 最 快 也 要耗 ３ 除 ～５ 。 年 信 托 公 司 以 及保 险 公 司 之 外 ， 有 专 业 化 还 买 壳上 市 后 ， 通过 对 资 产 与业 务的 重 组 的 房 地 产 投 资 基 金 、 抵 押 资 产 管 理 公 司 、 可 以 改 善 上 市 公 司 的 经 营 状 况 ， 持 良 好 保 互 助 储 蓄 银行 以 及 储 蓄 贷款 协 会 等 金 融机 的 融 资 渠 道 ， 以 向 社 会 公 众 筹 集 发 展 资 可 通 既 构 出现 。就 构 建 市 场 体 系 而 言 ， 键 是 要 金 ， 过 向持 控股 地 位 的 购 买优 质资 产 ， 关 建 立 房 地 产 金融 资 产 的 流通 市场 体 系 。 通 可 以 使 上 市 公 司 获 得 良好 的 经营 项 目 ， 进 过 借 助 资 产证 券 化 、指 数 化 、基 金 化 等 金 步 提高 经 营 业绩 ， 持 再 融 资 的可 能 ， 维 又 融 手 段 ， 地 产 金 融 资 产 才 能 顺 利 地 实现 可 以 使 房 地 产 企 业 获 得 宝 贵 的 发 展 资 金 ， 房 流 通 和 交 易 ， 通 市 场 把 本 来 集 中 于 房 地 积 极 开 拓 市场 ， 速 发 展 壮 大 自身 实 力 。 流 迅 产 信 贷 机 构 的 市场 风 险 和信 用风 险 有 效 地 我 国房 地 产 企 业 通 过 买 壳 上 市 的 方 式 大举进军 国内资本市场 ， 证 券市场上 已 在 分 散到 整 个 金 融 市 场 中 。 １ ３ 资产 证券化积极 推进 经成 为 一 道 亮 丽 的 风 景 线 。 在 买 壳上 市 过程 中 ， 注意 把 握好 以 下 要 资产 证 券 化 是 构 建 房 地 产 金 融 资 产 流 通 市场 的 前 提 条 件 ， 巨额 的 房地 产 资 产 经 几点 ： 谨慎 选好 “ 资源” 公司 ； 壳 探明 “ 壳资 地雷 以免 “ ， 触雷 ， 主 过 证 券 化 之 后 就 可 以 实 现 分割 交 易 ， 大 源”公 司里 的隐藏 “ 极 地 改 善 了资 产 流动 性 。 由于 住 房 抵押 贷款 要 是 指 公 司 的诉 讼 、贷 款 、担保 等 隐性 风 合 制 信 用风 险 相 对较 小 ， 产 质量 较 高 ， 资 因而 证 险 ， 理 的转 让 壳 价 ； 定 好 良好 的资 产 重 券 化 的 住 房 抵 押 贷款 将 成 为 流通 市 场 的 主 组 方案 ， 证 经营业 绩 ； 买 壳到 实现 融资 ， 保 从 流 品种 。房 地 产抵 押 贷 款 的 证券 化 过 程 应 有一 个过 程 ， 可 急于 求成 ， 在 经营 中规 不 要 由 抵押 债 权 者 、 政 府担 保 机 构 、 债券 发 行 范 自 己的企 业 行为 ， 立 良好 的 市场 形 象 。 树 人 、 投 资 者 以 及 中 介 机 构 共 同 参 与 完成 。 ２ ２ 房地 产信 托——以资金 成本 降低 时 间 ． 成本 的 融 资 方 式 １ ４ 金融产 品创新 层出不 穷 ． 房 地 产 市 场 中 不断 变 化 的投 融 资 需 求 所 谓 房 地 产 信 托 ， 是 房 地 产 开 发 商 就 是金 融 创新 的原 动 力 ， 随着 房地 产 业的 不断 借 助较 权 威 的信 托 责 任 公 司 的 专业 理 财 优 发 展 ， 来 房地 产融 资 市场 中 的金 融创 新 主 势 和 运 用 资 金 的 丰 富 经验 ， 过 实 施 信 托 未 通 将 要体 现 在 以下两 个 方面 ： 是 如何 满足 企业 计 划 ， 多 个 指 定 管 理 的 开 发 项 目的 信 托 一 日益多 样化 的 融资 需求 ， 如 目前 市场 中资 资 金 集 合 起 来 ， 成 具 有 一 定 投 资 规 模 和 例 形 然 金信 托计 划 的花 样就 层 出不 穷 ， 金的 性 质 实 力 的 资 金 组 合 ， 后 将 信 托 计 划 资 金 以 资 可 以是 债权 或股 权 ， 金的 期 限可 以是 单期 信 托 贷 款 的 方 式 运 用 于 房 地 产 开 发 项 目， 资 或 多期 滚动 ， 金 的投 向可 以是 定 向或 非 定 为 委托 人 获 取 安 全 、稳 定的 收 益 。 房 地产 资 向 二 是 如 何 帮 助企 业规 避 融 资 风 险 ， 常 信 托 计划 的 资 金 成 本约 比银 行 同 期 贷款 利 通 融 资 主 体都 会 面 临 利率 风险 、期 限配 比 风 率 上 浮 ２ ％， 相 比之 下 ， ０ 但 信托 计 划 可 以大 险 ， 时还 会面 临 一定 程度 的 率 风险 。金 大 节省 “ 间 成本 ” 许 多 资本 金 不 够 的开 有 时 ， 融 产 品 创新 在 客 观 上 降低 了房 地 产企 业 的 发 商 在 拿 到 土 地 后 ， 办 理 各 项 审 批 的 在
我国房地产业资产证券化探析
ＶＯ１． ＸＩ Ｒｅａｄｉ Ｘ ｎｇ． ＭＡ：ＡｄｄｉＳｏ ｎ—ＷｅＳ１ ｅｙ． １９ ．ｐｐ． ９３ １６ ． —２３
在我 国还 处于探 索实验 阶段 。 因此 ，它 是我 国城市 土地高
效利 用和 城市房 地产融 资 的一种新 路径 。
抵押贷 款债 权 ，盘 活 资产 ，回笼资 金 ，再发放 抵押 贷款给
购 房 居 民和 房 地 产 开 发 企 业 ， 既 能 在 相 当 程 度 上 提 高 广 大 居 民 的 购 房 能 力 ， 又 能 为 房 地 产 企 业 开 发 提 供 大 量 的 信 贷 资 金 来 源 ， 无 疑 也 会 促 进 城 市 房 地 产 市 场 的 发 展 和 城 市 土 地 的高效利 用 。
有 利于 提高房 地产 开发 的技术 含量 ，使房地 产企 业有 能力
在 有 限 的 城 市 土 地 面 积 上 修 建 高 楼 大 厦 ，从 而 提 高 城 市 土
地 的容 积率 ，达到 高效利用 城市 土地 的 目的 。 对城 市居 民而言 ，住房 抵押贷 款证券 化后 ，一 方面 ， 原 来在 银行 的住房 抵押贷 款 资金可 以在房 地产 领域 实现保
房地产 业资 产证 券化 与 城 市土地 高效利 用有 高度 关联性
从 推 动 城 市 房 地 产 市 场 发 展 和 城 市 土 地 高 效 利 用 的 角 需 要 说 明 的 是 ，评 估 国 家 能 源 安 全 的 指 标 体 系 目前 还 处 于 探 讨 阶 段 ， 比较 系 统 的 公 认 的 指 标 体 系 还 没 有 建 立 。 从 Ｃ Ｓ 角 度 ， 结 合 Ｐ Ｒ 念 模 型 来 构 建 国 家 能 源 安 全 评 Ａ 的 Ｓ概 价 指 标 体 系 是 本 文 的 创 新 之 处 ， 而 针 对 文 中 提 出 的 国 家 能 源 安 全 评 价 指 标 体 系 的构 建 框 架 ，如 何 进 一 步 细 化 基 于 多 维 的 国 家 能源 安 全 影 响 因 素 及 测 度 指 标 体 系 将 是 我 们 继 续 深 入 研 究 的 重 点 。口 参考 文献 ：
房地产财务问题分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，近年来取得了长足的进步。
然而，在快速发展的同时，房地产企业也面临着诸多财务问题。
本报告将从以下几个方面对房地产财务问题进行分析，并提出相应的解决方案。
二、房地产财务问题分析1. 资金链紧张资金链紧张是房地产企业面临的主要财务问题之一。
由于房地产项目投资周期长、资金需求量大，企业在项目建设过程中容易出现资金短缺的情况。
以下是对资金链紧张问题的具体分析：（1）融资渠道单一：目前，我国房地产企业的融资渠道主要集中在银行贷款、信托、债券等，融资渠道单一导致企业在面临资金需求时，难以满足。
（2）融资成本高：随着我国金融市场的不断深化，融资成本逐渐上升，尤其是银行贷款利率的上升，使得房地产企业的融资成本不断增加。
（3）现金流不稳定：房地产企业项目投资周期长，回款周期也较长，导致企业现金流不稳定，容易出现资金链断裂的风险。
2. 成本控制不力成本控制不力是房地产企业另一个常见的财务问题。
以下是对成本控制不力问题的具体分析：（1）项目成本管理不规范：部分房地产企业在项目成本管理方面存在不规范现象，如设计变更频繁、材料浪费等，导致项目成本增加。
（2）人工成本高：随着我国劳动力成本的不断提高，房地产企业的人工成本也在不断增加，给企业财务带来压力。
（3）税收负担重：房地产企业在税收方面存在一定的负担，如土地增值税、企业所得税等，使得企业利润空间受到挤压。
3. 盈利能力下降近年来，我国房地产市场逐渐由高速增长转向平稳发展，房地产企业盈利能力受到一定程度的影响。
以下是对盈利能力下降问题的具体分析：（1）市场竞争加剧：随着房地产市场的不断发展，市场竞争日益激烈，房地产企业利润空间受到挤压。
（2）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策不断加强，如限购、限贷等，使得房地产企业销售业绩受到一定程度的影响。
（3）行业集中度提高：行业集中度提高导致市场垄断，部分房地产企业利润空间被压缩。
资产证券化——房地产开发融资的新途径
的 依 赖 银 行 融 资 渠 道 的 开 发 商 难 以 为 继 。 因 此 ， 如 何 根 据 房 地 产 开
发 特 点 开 辟 相 适 应 的 融 资 渠 道 ． 走 出 房 地 产 业 融 资 困 局 ． 已 经 成 为 政 １ ６上 海 商 业
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０ 一
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海 商 论 坛
得 一 种 全 新 的 面 向
融 资 渠道 。
证 券 化 融 资 方 式
化 ， 是 指 把 流 动 性 有 可 预 期 的 稳 定 的 现 金 流 入 的 房 地 产 资 产 组 成 资 产 池 ， 再 由 特 定 的 中 介 机 构 ， 把 这 些 房 地 产 资 产 的 收 益 权 转 变 为 可 在 金 融 市 场 上 流 动 的 ， 信 用 等 级 较 高 的 资 产 支 持 证 券 ， 其 本 质 是 融 资 者 将 被 证 券 化 的 房 地 产 资 产 的 未 来 现 金 收 益 权 转 让 给 投 资 者 ， 而 房 地 产 的 所有 权 则不 必要 转让 。 房 地 产 投 资 的 特 点 之 一 便 是 具 有 可 预 期 的 稳 定 的 现 金 流 ， 能 够 形 成 证 券 化 资 产 的 有 效 供 给 。 而 且 ， 房 地 产 资 产 权 益 相 对 独 立 ， 出 售 时不 易 与 其 它资 产 权 益相 混 淆 ． 这 是 房 地 产 资 产 可 被 证 券 化 的 一 个
月 ５ 日 中 国 人 民 银 行 发 布 《关 于 进
一
步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的 通
” 号 文 件 ” 到 近 年 来 一 １２１ ，
知 》， 即
我国房地产金融存在问题与建议
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２０ 年第 １ ０７ 期
总 第 １１ ５ 期
黑龙江对外经贸
ＨＬ ｏｅｇ ｃｎｍｉ ｅａｉｎ ＩＦ ｒｉｎ Ｅ ｏ ｏ ｃＲ ｌｔ ｓ＆ Ｔａ ｅ ｏ ｒｄ
Ｎ ． ，０ ７ ｏ １ ２０ Ｓ ｒ ｌＮ ． ５ ｅｉ ａ ｏ １１
（ 房地产金 融业蕴含着风险 四） 由于房地产 投资 的长期 性 、 周期 性 、 域性 、 地 资金 依
来自 自 于 有资金，％来 自于其他渠道， ２ 剩余的 ８％都来 ｏ
自于商业银行贷 款。 由于我 国金融市 场发展还 处于初 级
阶段 ， 间接金融在整个金 融市场 中还 占绝 对地位 ， 资本 而
［ 关键词】 房地产金融； 政策建议； 操作对策 ［ 中图分类号］ ８０５２ Ｆ３ ． ［ ７ 文献标识码］ Ｂ
［ 文章编号］１ ２ ２８（０７ １ ０１ — ２ ０ — ８ｏ２０） — １７ ０ ０ ｒ０
房 地产 金融 是房 地产业 与金融 业相结 合的产物 。房
地产业 的发 展离 不开 金融 业 的支持 ， 融化 的深 入 发展 金
顺 畅地 把资金剩 余 向需求 转化 。两 个 市场共 同作用 ， 形 成了完备的金融 资源配 置体 系和系统 风险分 散体 系。与
必然要 向房地产 业 渗透 。因此 。 析 中国房地 产金 融 现 剖 状和存在 的问题 并提 出解 决方 案 ， 是深 刻认 识房 地产 市
场症结 ， 确立房地产 市场 的未 来发展方 向的关键 。
和管理体系 ， 在制 度 、 机构 、 员 和设备 等方 面都 有 了相 人 当的基础， 建立了一整套体系， 开辟了住宅储蓄存贷款、
房地产资产证券化及其风险分析
支持发行 ＿资产支持证券。 ０４ 订券化。２ ０ 年 ， Ｆ ０ ５ 国家开 发银行 二 、房 地 产资 产证 券 化的现 实 意义
发行 了第一 只 Ａ Ｓ 券 ４ １８亿 元 ， 银 Ｂ 债 １７ 建设 行 发行 了第 一 只 ＭＢ Ｓ债券 ２ １７ ９２ 亿元 ， 标志 着我 国资 产 券 化 的序幕 。 ０ ７ ２０ 年经 ¨ 强 国 务院 ， 一 第 批信 贷 资产证 券化试 点启 动 ， 次 此 试 点 规模 限 定为 ６ ０亿 元 ， ０ 并扩 大 到 Ｔ行 等 六家金 融机 构 。 ２０ 年美 国 次纵 抵 押 贷款 受 ０７ 市 场危 机 的影 响 ， 产 征芬 化这 一 型 金融 资 新 工 具存 我 国的 发展滞 缓 。 我 同也 为 资 产 旺 芬化 的发 展 制 定 了相 应的 制度 和 规 范 ， 步 形 成 了监 管 的 框 架 。 逐 ２０ 年 ４ ］０口中固 人 民 仃 币ｌ 监 会共 ０３ ２ Ｊ Ｉ 银 发布 了 信 贷 资产 证 券 化 试 点 管理 办 法 》 ； ２０ 年 ５ １ ０５ 月 ６日建 设部 坝 了 建 设部 关于
房地产资产证券化及其风险分析
巧 重庆 大学建设管 理与房地 产学院 重庆 ４ ０ ４ ０ ０ ５
行业健康稳定 发展 ，Ｊ ， ｆ ｌ商业银行的地产贷 ａ７ 款 经营 风 险 。
三 、房地 产 资产 证券 化 的应 用
昕 谓 资 产 证 券 化是 指 资 产通 过 结 构性 重组 转 化为让 券 的令 融活 动 。 构性 审 绀是 结 将基 础资 产转移 给特 别 的 裁伴 以实现破 产 隔离 ， 并对 基 础 资产 的现 金 流进 行重 组 的过 程 。从 论上 说 ， 任何 能 够 生 现金 流 的 资 产均 可 以被 资产证 券 化。 过 资产证 券 化能 通 够 将缺 乏流 动性 的资产 转化 为流动性 高 的资 产。 资产证 券化 的 难易 程度 一般 取 决于基 础 资产 的现 金 流预 测 的难 以程度 。 “ 果有 一 如 个稳定 的现 金流 ， 将它证 券 化”这 是流 传 就 ， 丁美 国华 ；街 的 ‘ 言。 ｌ ］ 句 ‘盘】 照 华 尔街 果按 的标 准 ， 目前 我 国进 行 房地 产 资产 证券 化 的 资产 供给 已经 满 足 ， 比如房 地 产贷 款 。 （ ） 产 投 资信 托綦 金（ ＩＳ 。 房 一 房地 ＲＥｑ ） 、 地 产投 资 信托 基 金 ， 顷是 资产 证 券化 的一 本 种方 式 ， 足 一种 集合 不特定 的投 资耆 ， 主要 将 资 金集 中起来 ， 门进 行 房地 产的投 资 和经 专 营管 理 ， 共 分 亨房 地 产投 资 收益 的一 种 并 产、 基金 。 房地 产 投 资信托 基 金皋 本结 构 由 房地 产投 资信 托 基金 机构 、管 公 刮、托管 机构和投 资人四个实体组成。 。 运作流程是 ： 首先， 受托机构依法没立 地 产 投 资信 托基 金 ， 向特定 的投 资者 私募 并 或 向不特定 的投 资者 公募发行 房地 产投 资信 托基 金受 益 证 券来 获取 资 金 ， 后委 托专 门 然 的机 构进 行 经营 管理 ， 于 险分 散 原 则通 基 过 分散 投 资 选择 不 类 犁 的房地 产证 券 、 房 地 产 项 目和 抵押 贷款 业务 ， 以及其 他经 主 管 机 关 核准 投 资的 项 Ｈ进 行投 资组 合 ， 效地 有 降低 险 ， 获取较高经济收益。投资苕可以 得 到现 金 分 红 ， 有 取 得交 易 Ｉ 也 场上 的 价菁 收 益 的机 会 。 目前 ， 中国还 未 诞牛 完 伞意 义 卜 劈 在 的 地 产 投 资 信托皋 金 ， 已经有 类似 房 地 产投 但 资信 托 基金 的业 务运 作模 式 。 些 业务运 作 这 模式一 方面 开辟 出 了一 些银行 贷款 ９￣聘地 －， １９ 产新 型 融 资渠道 ， 同样 度地 改善 厂劈地 产 不 企 、 的资金 短缺 ； 另一 方面 ， 任各种 弊 【 也存 端， 制约着其大规棋 的发展币成长。 ｕ （ 住 房抵 押 贷款 证券 （ Ｓ 。住房 抵 二） ＭＢ ） 押贷款证券属］抵押权 证券 ， 是房地产证 券 的一 种 ， 要 是指 件 房抵押 贷 款 的 发放 机 构 将苴 持有 的 喷量 、 偿还 期 限相 同或 卡近 的 Ｈ 住 房 抵押 贷 款、 集 成抵 押 贷款组 合 ， 出售 ？ 厂 并 给 特殊 Ｆ的 实体 ， 殊 目的 实 体将 毋 买到 的 ｛ 特 勾 抵 押 贷款 组 合进 行包 装 ， 以此 为标 的 发行住 房 抵押 贷 款证 券 售 给 投资 者 的融 资过 程 。 简单地说， 住房抵押贷款证券化就是将缺乏 流动 性的 住房抵 押 贷款 转换 成流动 性较 强的 证 券的 过程 ， 足 住 房抵 押 贷款证 券 化 的木 这 质特 征 。 资产 证券 化 的三大 基 本原理 资 产重
房地产资产证券化发展现况与趋势研究
221 引言资产证券化始于1970年的美国，企业通过剥离出售具稳定现金流的特定资产，以此为支撑发行可交易证券，进而满足其融资需求。
长期以来，美国资产证券化产品体量与其国债相近，2008年次贷危机前曾一度超越美国国债。
国内股市具有融资渠道广、融资能力强等特点，融资人多为大型成熟企业，而债市对发债主体资质要求高，主体评级大多需AA级以上，故市场存在近600万家以上中小企业欠缺合适融资渠道。
房地产资产证券化更多关注基础资产质量与专项计划风险隔离功能，对主体评级较弱的企业而言是融资方式新选择。
房地产资产证券化的风险相对可控，大多数项目以资产或现金流作为抵押。
另外，房地产资产证券化属于直接融资，不创造货币供给，不增加社会金融杠杆，在推进供给侧结构性改革、促进全社会资源有效配置、降低金融市场杠杆、服务实体经济等方面均具有积极作用。
国内房地产资产证券化业务起步较晚，客观且系统性的市场研究相对匮乏，房地产资产证券化发展现况与趋势研究张红 施嘉玮 李维娜摘要：针对当前房地产资产证券化市场发展现况进行全面分析，再以市场现况分析为基础，提出当前房地产资产证券化发展面临的发展难点，分别从相关政策法规、基础资产评估机制、市场参与机构业务操作模式和创新以及金融科技发展等层面，对未来发展方向提出建议。
主要创新点在于对国内新兴的房地产资产证券化市场发展现况进行系统性、全面性的梳理及数据统计，并针对市场发展前景与方向提出实质的建议。
关键词：房地产资产证券化；金融创新产品；房地产投资信托中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2018）06-0022-30 收稿日期：2018-05-15作者简介：张红，清华大学土木水利学院建设管理系教授，同时供职于恒隆房地产研究中心、城镇化与产业发展研究中心。
施嘉玮，清华大学土木水利学院建设管理系硕士研究生。
李维娜，香港恒生管理学院会计系教授。
基金项目：本研究受到国家自然科学基金项目“基于实验经济学的住房信息搜寻效率研究”（71373143）以及清华大学自主科研计划项目“京津冀巨型城市群可持续发展的多学科理论框架与数据模型系统研究”（2015THZ01）的资助，特此致谢。
房地产企业融资相关政策有哪些？
房地产企业融资相关政策有哪些？房地产企业融资政策主要包括银行贷款、房地产信托、上市公司资产置换、房地产投资基金等内容，其中银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱;信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点;信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务。
房地产企业是我们国家发展迅速的企业之一，在我们国家，企业的发展迅速带动着整个经济的发展，但是只要涉及到这些问题就会有融资问题，关于房地产企业的融资，我们主要要了解其相关的政策才能更好的进行相关活动，那么房地产企业融资相关政策有哪些那，下面我们就一起来看看吧。
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。
在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。
但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
▲(▲一)银行贷款一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。
数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。
而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
▲(二)房地产信托信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。
信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。
银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。
另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。
进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
▲(三)国内ipo▲(四)境外ipo▲(五)借壳上市▲(六)上市公司资产置换▲(七)房地产投资基金等综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国资产证券化的发展现状及对策分析
我国资产证券化的发展现状及对策分析【摘要】资产证券化最早创设于20世纪70年代的美国，经历了不到半个世纪的发展便成为金融市场中主流的直接融资工具，并于2005年在我国开始正式试点。
通过回顾我国资产证券化的发展历史以及现状分析，将其从试点阶段到高速发展这十余年划分为四个阶段，发现其存在的问题，提出了促进我国资产证券化业务的政策建议。
【关键词】资产证券化问题政策建议一、绪论资产证券化是指利用结构金融理论支持下的相关技术，对符合证券化要求资产的风险和收益要素进行分离和重组，使其成为能够满足不同风险偏好者的投资需求并在金融市场上可以自由流通的证券。
它主要是通过发行证券从而在资本市场和货币市场实现直接融资。
更具体的来说，某些特定的资产在未来的某个时间可以产生稳定的并且可被预见的现金流，通过过结构安排，将部分资产中的收益和风险要素重组与分离，在一定程度上将缺乏流动性但可以产生未来现金流收入的资产转换成为可以在金融市场上出售的并且可以流通的有价证券的过程。
2005年我国资产证券化开始正式试点，在这十余年间业务发展有过高速前进亦有停滞不前。
我国资产证券化虽然起步较晚，但随着当前经济发展的不断创新与推进，必将迎来一轮新的机遇。
因而回顾我国资产证券化发展的现状，分析现阶段所存在的问题，对未来发展趋势进行展望并提出相应的促进资产证券化业务的建议。
二、我国资产证券化的发展历程（一）探索阶段：20世纪末1992年三亚市开发建设总公司发行的以土地为标的物的“三亚地产投资券”为我国资产证券化探索先例。
在那之后，不良资产证券化受到了国际投资者的关注与肯定，资产证券化步入了高速发展的道路。
但是，前期的探索阶段依然存在着许多漏洞，例如法律法规、信息披露等方面从根本上不能满足投资者的要求，这就在一定程度上给资产证券化的发展带来了一定的阻力。
（二）试点阶段：2005年2005年3月正式启动了信贷资产证券化的第一次试点，试点以来的第一个规范化项目是由国家开发银行发行的第一期“开元”CLO项目。
房地产经济管理存在的问题和解决
房地产经济管理存在的问题和解决摘要：随着中国经济的快速发展，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
然而，房地产经济管理作为该行业的重要环节，却面临着诸多问题和挑战。
本文将深入探讨房地产经济管理中存在的问题，并提出相应的解决对策。
关键词：房地产；经济管理；问题；解决一、房地产经济管理存在的问题1. 政策不确定性为稳定房地产市场，出台了调控政策。
但政策的不确定性对房地产企业造成影响。
企业在制定长期战略时担心对政策理解失误导致失败。
如某大型公司因误判限购政策，盲目扩张，资金链断裂。
此外，政策不确定性加剧市场波动，每次新政策出台，市场都会短期动荡。
如某次限购政策导致购房者恐慌性抢购，房价大幅上涨。
2. 资金结构单一目前，房地产企业普遍面临资金结构单一的问题。
过度依赖银行贷款使得企业在资金运作上缺乏足够的灵活性和抗风险能力。
单一资金结构的形成并非一日之寒，其背后有多重因素。
首先，房地产行业的高杠杆特性使得企业倾向于通过银行贷款来获取资金。
其次，资本市场对于房地产企业的融资需求尚未形成完善的对接机制，导致企业融资渠道有限。
此外，一些企业为了追求短期利益，过度追求规模扩张，忽视了资金结构的合理配置。
然而，资金结构单一对企业发展的制约日益凸显。
一方面，高比例的银行贷款增加了企业的负债压力，使得企业在项目运营和投资决策上缺乏足够的自主权。
另一方面，单一的资金结构使得企业在面对市场波动时缺乏足够的抵御能力，增加了经营风险。
3. 缺乏有效的市场监管在中国的房地产市场中，一些不规范的行为仍然存在，如捂盘惜售、哄抬房价等。
这些行为不仅破坏了市场的公平性和透明度，还给消费者带来了极大的损失。
为了解决这一问题，我们需要在深入探讨的基础上提出相应的对策。
首先，市场监管的不足和漏洞为不规范行为提供了可乘之机。
当前，中国的房地产市场监管体系还存在诸多问题，如监管力度不够、手段单一等。
这使得一些开发商和中介机构能够通过不正当手段获取利益，严重影响了市场的正常运行。
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论房地产业资产证券化融资的问题
随着我国房地产业的快速发展，房地产业资产证券化融资逐渐成为重要的一种融资模式。
房地产业资产证券化是指通过将房地产相关资产进行证券化，发行相应的证券产品，以此融资并实现资产流动性。
房地产业资产证券化融资可分为房地产公司资产证券化和房屋抵押贷款资产证券化。
这种融资手段相比传统的融资方式具有诸多优点，但同时也存在一些问题，下面我们将详细探讨这些问题。
一、证券化面临监管难题：
在房地产行业资产证券化过程中，证券化公司需要对其所获的贷款进行再次打包然后发行证券产品。
这一过程看似简单却面临着诸多监管难题。
首先，贷款发放方和证券化发行方的资产质量应该可靠，避免牵涉到任何欺诈或低质量的贷款资产。
其次，证券化发行方不能忽视其持有者的偿还能力，保障其持有人的资金。
因此，监管机构需要制定切实可行的监管政策，严格监管证券化公司的资产质量和持有人偿还能力等方面问题。
二、流动性风险：
房地产业资产证券化融资虽然具有一定的灵活性，但其流动性风险也尤为突出。
证券化公司需要制定科学合理的风险预算，细分不同风险类型的资产，并设置相应的风险预警指标，及时调整资产种类，降低流动性风险。
三、资产质量风险：
房地产资产证券化融资中，资产质量风险是一个重要的风险因素。
为了避免资产质量风险，证券化公司应该完善其质量控制体系，制定规范的数据收集、处理方式和风险评估方案等。
四、发行市场需求匹配问题：
在房地产资产证券化融资中，发行市场需求匹配问题也是一个难题。
房地产证券化产品的发行市场与股票、债券等其他金融产品的市场存在很大的区别，需要根据不同的产品要求，制定特定的销售策略。
证券化公司需要确定所发行产品的目标市场，并开展相关的销售活动，确保产品在市场上的销售情况。
五、法律法规不完善：
我国房地产资产证券化市场相对较为年轻，法律法规尚不完善。
证券化公司需要遵循相关的法律规定，确保在其资产证券化融资过程中的合法性和有效性。
六、信用评级难度大：
房地产资产证券化发行需要通过信用评级机构的评级，这需要完整的信息披露，大规
模的审查和分析。
但绝大部分资产证券化发行方并非上市公司，信息披露难度很大，信用
评级机构不愿意承担不必要的风险，因此易产生“信用等级整体偏低”的局面，令某些投
资者望而却步。
综上所述，房地产业资产证券化融资在实现快速资金流动的同时，也存在着一些问题。
证券化公司需要具有较强的风险管理能力和资产质量保障能力，并制定相应的投资风险控
制措施和风险传导机制，以确保证券化产品正常运作和投资者利益得到保护。
同时，监管
部门也需要制定合理可行的监管政策，从合法、合规、合理的角度出发，全面推动房地产
业资产证券化融资的有序发展。