蔬菜批发市场新建项目策划书
扶持方式：有无偿项目
项目类别：流通设施项目（批发市场）
项目编号：
市源500吨蔬菜批发市场新建项目
可行性研究报告
项目单位：
项目建设地点：
可研报告编制时间：
目录
第一章总论 1 1.1项目提要 1 1.1.1项目单位基本情况 1 1.1.2项目建设内容 1 1.1.3项目实施方案 1 1.1.4投资概算及及资金来源 2 1.1.5预期效益 2 1.2可行性研究报告编制依据 2 1.3综合评价 2 第二章背景及必要性 4 2.1项目建设背景 4 2.2项目建设的必要性 5 第三章建设条件 6 3.1项目区概况 6 3.2项目建设条件优劣势分析 6 3.2.1项目符合国家农村政策导向，政策优势突出 6 3.2.2市区位优越，交通发达7 第四章建设单位基本情况9 4.1概况9 4.2研发能力9 4.3财务状况9 4.4法人代表基本情况9 第五章市场分析与销售方案11 5.1市场分析11 5.2销售策略、方案和营销模式11 5.3市场风险分析12 第六章项目建设方案13
6.1建设任务和规模13 6.2建设规划和布局13 6.3项目建设标准和具体建设内容13 6.3.1建设标准13 6.3.2具体建设内容13 6.4实施进度安排14 第七章投资概算与资金来源16
7.1投资概算依据16 7.2投资概算16 7.2.1固定资产16 7.2.2流动资产17 7.3资金来源18 7.3.1中央财政资金18 7.3.2地方财政配套配套资金18 7.3.3自筹资金及来源18 7.4资金使用和管理18 7.4.1财政资金使用和管理18 7.4.2其它19 第八章财务评价20
8.1财务评价依据20 8.2销售收入、销售税金及附加估算20 8.2.1销售收入20 8.2.2销售税金及附加20 8.3总成本及经营成本估算21 8.3.1单位产品生产成本估算21 8.3.2项目总成本估算21 8.3.3经营成本估算21 8.4财务效益分析21 8.4.1盈利能力分析21
8.4.2清偿能力分析21 8.5不确定性分析21 8.5.1盈亏平衡分析21 8.5.2敏感性分析22 8.6财务评价结论23 第九章环境影响评价24 9.1环境影响24 9.1.1施工期24 9.1.2营运期24 9.2环境保护与治理措施24 9.2.1施工期环境影响24 9.2.2营运期环境影响24 9.3评价与审批25 第十章产业化经营与农民增收效果评价26 10.1农业产业化经营26 10.1.1壮大主导产业，促进结构调整分析26 10.1.2完善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等26 10.1.3辐射带动能力分析26 10.2农民增收、农业增效评价27 10.2.1农民增收27 10.2.2农业增效27 10.3其它影响评价27 第十一章项目组织与管理28 11.1组织机构与职能划分28 11.2经营管理模式28 11.3经营管理措施28 11.4技术培训29 11.5劳动保护与安全卫生30 第十二章可行性研究结论与建议31 附录
第一章总论
1.1 项目提要
1.1.1 项目单位基本情况
项目单位某某集团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化私营企业集团。集团现有总资产1亿元，2005年主营业务收入1.4亿元，实现利税1016万元。企业被评为全国诚信守法乡镇企业、国家星火计划龙头企业技术创新中心、省农业产业化龙头企业、青岛市高新技术企业等，银行信用AAA级。
1.1.2 项目建设内容
1.1.
2.1项目名称：源500吨蔬菜批发市场新建项目。
1.1.
2.2建设性质：新建。
1.1.
2.3建设地点：青岛市某某街道办事处
1.2.2.4规模及主要建设内容：
项目拟新建一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的500吨蔬菜批发市场。该市场规划占地30亩，建筑面积9350平方米，内设600个标准柜台摊位，并设有冷藏库、电子结算中心、农药残留检测中心、电子信息发布中心、治安消防中心、电子监控系统、电子计量系统、室外大型停车场等附属机构与设施。
日交易蔬菜500吨，年交易18万吨以上。
1.1.3 项目实施方案
项目将按照建设部《农副产品批发市场建设标准》规划建设。整个建设期一年，自2007年1月至2007年12月。项目完成后由某某集团控股成立某某蔬菜批发市场有限公司，实行标准化运营，规范化管理。
1.1.4 投资概算及资金来源
项目计划总投资780万元，其中项目前期费用18万元，土建投资560万元，设备投资140万元，建设期利息26万元，预备费用24万元,技术培训12万元。总投资中申请中央财政资金160万元，地方财政配套资金320万元，企业自筹300万元。
1.1.5 预期效益
项目进入正常生产期后年均销售收入506万元。项目投资利润率19％，税后财务净现值（10％）290万元，财务内部收益率12％，投资回收期8.74年。项目运行后，源蔬菜批发市场日可交易蔬菜500吨，年交易18万吨以上，可带动蔬菜种植基地50000亩以上，种植户10000户以上，年可为种植户增收5000万元以上。
1.2可行性研究报告编制依据
1.2.1 《2007年产业化经营项目、投资参股项目申报指南》
1.2.2 《国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编
写大纲》
1.2.3 商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》
1.2.4 建设部《农副产品批发市场建设标准》
1.2.5 财政部《国家农业综合开发资金和项目管理办法》
1.3 综合评价
该项目针对当前市蔬菜市场建设运行不规范，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，高标准建设一处大型现代化蔬菜批发市场，起到了稳定菜价、调剂余缺、连接城乡、平衡产销的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。项目符合国家十一五规划要求，市场前景广阔，经济效益显著，辐射带动能力强，实施过程中风险较小，项目切实可行。
第二章背景及必要性
2.1 项目建设背景
农村市场是我国社会主义市场经济体系的重要组成部分。中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村市场流通体系建设。2004年和2005年两个中央1号文件、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）、《国务院办公厅转发商务部等部门〈关于进一步做好农村商品流通工作的意见〉的通知》（国办发〔2004〕57号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》及其他十几个相关文件，对农村商品流通和市场体系建设从政策、目标、方针和战略上都予以了明确的阐述。“万村千乡市场工程”“双百市场工程”等具体措施也在全国范围内实施，充分发挥着市场在连接生产与消费、农民与市场之间的桥梁和纽带作用。农村市场蓬勃发展，前景广阔。
市作为全国百强县之一，经济实力强，农牧业发达，市场建设居全国前列，是全国闻名的商贸名城。有在全国、地区闻名的青岛服装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上
用品批发市场、电器批发市场等，它们在促进地区经济发展，提高人民生活水平上起到了重要作用。但是，目前市尚没有一处蔬菜集散中心，现有的大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上，缺乏统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，蔬菜供应的产、供、销衔接不合理。随着农村蔬菜交易量的迅速增长以及农民合作组织的逐步壮大，市迫切需要一处大型现代化的蔬菜批发市场。
2.2 项目建设的必要性
市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。巨大的产量要求有大型现代化蔬菜批发市场与之相匹配。此外，市是青岛的近郊市，素有“青岛后院”之称，是青岛通往全国的陆上咽喉要道，地理位置显著，省内外的优势产品，例如烟台水果、潍坊蔬菜、济宁姜蒜等进入青岛都必须经由。某某蔬菜批发市场的建设，不但能方便外地优质产品进入青岛，满
足整个青岛市区的需求，而且能促进本地产品走出去，推动本地蔬菜业规范化、标准化进程。总之，该市场的建设解决了蔬菜供应产、供、销衔接不合理，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，起到了稳定菜价、调剂余缺的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，发展壮大蔬菜产业，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。
第三章建设条件
3.1 项目区概况
该项目位于山东青岛市，地理座标为东经120°08ˊ，北纬36°38ˊ。位于青岛市北部，东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有"青岛后院"之称。全市总面积1780平方公里，辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区，1033个村庄，109万人口。
市综合经济实力雄厚，在全国最发达百强县（市）中列第43位。2005年全市实现地区生产总值304.77亿元，全年社会职工平均工资12568元,城市居民人均可支配收入11384元；农村居民人均纯收入5736元。全年实现社会消费品零售总额90.8亿元，城市居民人均消费性支出7685元,农村居民人均消费性支出3364元。收入、支出总量及人均水平均达到较高水平。
市是全国商贸名城，拥有73种省优、部优和国家级名优产品，有在全国、地区闻名的青岛服装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场、兰村皮鞋城等专业市场，有利群、佳乐家两大型超市，市场建设居全国前列，享有“江北最大市场群”的美誉。
3.2 项目建设条件优劣势分析
3.2.1 项目符合国家农村政策导向
自2003年以来，随着流通体制改革的深化，政府为了丰富市民的菜篮子，引导农业生产、农产品流通走规范化、标准化发展之路，陆续出台了2004年和2005年两个中央1号文件、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）、《国务院办公厅转发商务部等部门〈关于进一步做好农村商品流通工作的意见〉的通知》（国办发〔2004〕57号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》及其他十几个相关文件，加大了农村市场建设的力度。该项目适应国家发展农村市场体系的需要，建设布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的现代化蔬菜批发市场，推进本地区蔬菜产业的发展，带动广大农民增收，政策优势突出。
3.2.2 市区位优越，交通发达。
扼青岛通往全国的路上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青威一级公路、青烟、青沙等5条国家和省级公路纵横交织，贯穿全境。建设地点距流亭国际机场不
足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。区位、交通条件为源蔬菜批发市场的建设运行提供了最具优势的基础条件。
3.2.3 市农业发达，蔬菜产量居全国前列
市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。巨大的蔬菜产量确保了基地与市场的货源畅通。
3.2.4项目建设标准高，运营规范
源蔬菜批发市场将全面引进电子结算系统、电子信息发布系统、电子监控系统、电子计量系统、农药残留检测系统等先进设备设施，建设标准高。项目完成后，将坚持推行“五公开、六统一”的管理服务标准，即：管理人员公开、规章制度公开、承诺服务公开，收费标准公开、经营效益公开和统一物业管理、统一税费征收、统一卫生保洁、统一货运装卸、统一执法检查、统一治安防范，运行管理规范。
综上所述，该项目符合国家十一五规划，项目区地理位置优越，交通方便快捷，货源供应充足，运行管理规范，具备了项目设施的条件。
第四章建设单位基本情况
4.1 概况
该项目单位某某集团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化企业集团。下设建筑公司、房地产公司、生态农业公司、食品公司等，集建筑工程承包、房地产开发、畜牧养殖、有机肥生产、生物技术开发、生猪屠宰加工、水产品加工于一体。集团以新技术、新产品开发为着力点，走产学研多元化联动发展之路，积累了雄厚的技术力量，以优质的产品打造了源品牌。成为国家星火计划龙头企业技术创新中心、全国诚信守法企业、省农业产业化重点龙头企业、省级“守合同重信用单位”，青岛市高新技术企业、百强民营企业等，银行信用AAA级。
集团现有员工650人，其中具有大专以上学历或中级以上职称者96人，人员结构优化。
4.2 研发能力
某某集团是国家星火计划龙头企业技术创新中心，青岛市高新技术企业，拥有专业技术人员近100人，科研开发能力强，技术力量雄厚。
4.3 财务状况
项目单位某某集团上年末资产总额1亿元，其中，固定资产2444
万元，净资产6886万元，实收资本5000万元，所有者权益6886万元，主营业务收入1.4亿元、净利润680万元，资产负债率31.4％、银行信用AAA级，财务结构合理，经济实力雄厚。（详见附件6单位财务审计报告）
4.4 法人代表基本情况
某某集团有限公司公司董事长、法人代表、总经理——吴德寿，男，汉族，1956年出生，山东省市人，中共党员，大学文化，高级工程师。1974年参加工作，先后任市王村建筑工程公司技术员、副经理、经理、某某集团有限公司董事长、总经理。个人信用良好，管理经验丰富，业绩突出，分别荣获青岛市劳动模范、青岛市农业科技工作先进个人、青岛市光彩事业先进个人等称号，被授予山东省科技进步三等功一次，青岛市科技星火二等奖一次，是青岛市第十三届人大代表。
综上所述，项目单位某某集团经济实力雄厚，人员结构合理，财务状况良好，科研开发能力强，完全有能力完成本项目的各项工作。
第五章市场分析与销售方案
5.1 市场分析
市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。但是，目前市尚没有一处蔬菜集散中心，现有的大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上，缺乏统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，蔬菜供应的产、供、销衔接不合理。该项目的建设响应国家大力发展农村市场体系建设的号召，拥有丰富的蔬菜原料、便捷的交通运输以及先进的管理运行模式等优势条件，发展前景极其广阔。
5.2 销售策略、方案和营销模式
项目完成后，某某集团将成立某某蔬菜批发市场有限公司，独立经营，自负盈亏。公司通过电视、报纸等相关媒体，发布合作信息，需求招商合作，扩大市场的知名度。作为流通企业，公司将从
开端与终端两个方向建立自己的客户群体。首先，与市及周边县市的蔬菜种植基地及种植大户签订供货合同，出租摊位。并开展经纪人队伍的培训与管理，为广大种植户提供产前、产中、产后服务，协调有关部门为种植基地开辟绿色通道，确保基地与市场货源畅通。然后通过分销渠道，满足市民的吃菜需求。其次，与北京、上海的蔬菜批发市场、寿光蔬菜批发市场、广饶蔬菜批发市场、滕州蔬菜批发市场、金乡蔬菜批发市场、章丘蔬菜批发市场、鲁南农产品批发市场等省内外大型蔬菜批发市场建立合作关系，互通有无，信息共享，加速地区优势产品的流通。实现“兴一个市场，带一批产业，活一方经济，富一方百姓”的良好效果。
5.3 市场风险分析
该项目是一个流通设施建设项目，符合国家产业政策，市场货源充足，区位优势突出，交通通讯便利，管理先进规范，项目单位某某集团经济实力雄厚，抗风险能力强，因此项目风险较小。