物业写字楼用电节能降耗方案
戴德梁行物业写字楼电节能方案
1、空调系统状况：
大厦空调系统为全空气系统，冬季采用市镇热水通过板式换热器供热，夏季采用4台约克YKHCGBH35CXD机组提供冷源，设备配置情况如下表：
2、机组运行状况分析：
根据现场工作人员提供的情况，贵大厦冬季采用板式换热器，一台水泵运转就可以满足要求，夏季除少数几周开启两台冷水机组，其余时间采用一台空调主机即可满足制冷需求。
结合贵大厦中央空调设备配置情况，可得出如下结论：
l 贵大厦中央空调有较大后备能力，但新冷却塔只能勉强满足两台冷水机组需求。l 空调水量偏大，在最热的夏季两台水泵开启只能达到原设计的一半负荷，因此供回水温差小，整个机组处于大马拉小车的运行状态。
l 空调系统风系统漏风严重，能耗较高。
l 空调系统采用常规设计，没有考虑节能措施。
3、耗能分析：
l 约克空调主机：
1）、贵大厦除4＃机故障停机外，从参数上看其余机组整体状况正常。
2）、冷却水虽然采用自来水，但由于每年进行清理，冷凝器结垢较少，换热效率良好，但由于每年使用物理清洗，加之使用时间较长，建议做铜管探伤。
3）、机组由于冬季停机，所以具体机组效率有待开机观测。
l 水泵：
一般空调水系统的输配用电，在冬季供暖期间约占整个建筑动力用电的20 ％～25 ％；夏季供冷期间约占12 ％～24 ％，因此，水系统节能具有重要意义。目前贵
大厦空调水系统采用常规设计方法，主要问题有：
1) 无论冷却水泵、冷冻水泵还是采暖循环泵，型号相同，也没有变频等流量调节措施，水泵无法根据负荷变化进行流量调节。
2) 未端每个水环路阀门锈蚀严重，没有调节的痕迹。对压差相差悬殊的回路不会采取有效措施，因此判断水力、热力失调现象导致大流量、小温差现象普遍存在，设计中供、回水温差一般均取5 ℃，具体贵大厦供回水温差需经实测，如相差较大会造成实际水流量比设计水量大上，使水系电耗大大增加。
l 各层空气处理机组：
1）空调机箱门关闭不严，有的甚至门半开，上面挂满杂物，漏风严重。
根据实验资料介绍：漏风率5％，风机轴功率增加16％；漏风率10％，风机轴功率增加33％；漏风率15％，风机轴功率增加50％。
2）进风过滤器集尘严重，正常情况空气处理机组进风过滤器每半月清理一次，而贵大厦是一年清理一次。
l 冷却塔：
贵大厦原有5台冷却塔由于噪声大，影响周围建筑，已基本不用，现在使用两台低噪声横流塔，但冷却塔填料严重结垢，换热效率低，而且选型偏小，后备能力较差。
4、节能建议：
l 运行：
1）全空气系统运行中的新风量控制，应按以下原则运行：
（一）在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行；
（二）在系统正常运行时，新风量可按CO2浓度小于0.1%控制；
（三）增大新风量会降低系统能耗时，宜增大新风量或采用全新风直供方式运行；（四）增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。
（五）宜采用CO2浓度控制系统来调节新风比例。
2）可以减小送风量，（需要改制风机控制）采用大温差送风，控制在下列数值：（一）送风高度小于或等于5m时，不超过10℃；
（二）送风高度在5m以上时，不超过15℃；
3）表冷器的冷水进水温度，应比空气出口干球温度至少低3.5℃。冷水温升宜采用3.5～6.5℃。
4）采用减少流量的节能措施，空调系统供冷工况下，控制系统的供回水温差大于3℃（设计温差5℃）；供热工况下，控制系统的供回水温差大于6℃时（设计温差10℃）；避免小温差大流量的运行工况。
5）增大送回风温差，且不应影响系统的风量平衡和室内气流组织。
6）定期检查空气过滤器的前后压差。
7）根据实际负荷情况，自动或手动调整运行台数，使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。
8）对于冷却塔
（1）、根据冷却水回水温度，及时调整投入运转的风机数。在保证冷却水温度满足冷水机组正常运行的前提下，应使运转的风机数量至最少，控制冷却水进出口水温30/35℃，
（2）、贵大厦为多塔并联，在过渡季节或者外界气温较低、室内冷负荷减少，部分制冷主机运行时，利用并联冷却塔，不开风机而采用自然冷却的方式降低能耗。
（3）、控制供水量、避免飞水，节约水量。
9）、根据每天的天气情况和室内空调负荷情况，在充分考虑建筑的围护结构蓄热性能的条件下，确定合适的开停机时间和机组投入数量，控制室内空调环境以节能温度运行。室内空调环境设计温度与节能运行温度对照表
10）、空调工况下避免冷水出水温度调在7℃以下运行。当主机负载不大，在满足空调
系统冷量需要的条件下，可适当提高机组的出水温度，以提高制冷机效率。
11）、维护好阀门，杜绝水的无效旁通和排污等渗漏产生的隐形能耗。
12）、做好系统水质处理和换热设备清理，使系统高效运行。
l 管理
采用一定的计量方法加强对空调操作人员的培训，提高管理人员素质，实行空调操作人员操作证制度。暖通空调工程项目，应有较详细的冷热负荷计算书和采取了哪些节能措施，目前很多设计人员都将概算指标一再加大，使冷、热源主机长期在低负荷、低效率下运行。各项调节和节能措施的实施，都与操作人员的技术直接相关；具备必要的制冷空调知识；要懂得根据室外参数的变化进行调节；要懂得如何调节才会节能。
l 改造
改造意味着投入，但投入就会有回报
1）维修保养冷水主机，保证四台主机制冷剂、润滑油、运行参数处于正常范围。
2）测量系统流量，进行水力平衡调节，根据贵大厦水系统管径偏大的特点，调节系统，增加末端阻力，为小流量运行的水力平衡创造条件。
3）配合负荷变化，部分更换小功率水泵，并适当增加变频控制。
4）维修、维护空气处理机组，对机组风机采用变速调节措施。
5）清洗冷却塔。
6）详细调查实际的空调管路系统，改造不合理的管路。
物业节能降耗方案与措施参考
一、物业自用能耗的节能降耗方法
（一）物业办公水电能耗
1、办公室照明灯具使用
在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。
阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。
2、办公设备使用
在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3、空调使用
夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。
空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。
空调制冷温度设定在27摄氏度（含27摄氏度）以上。
4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。
5、卫生间用水、用电
办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。
卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗
1、严肃住宿纪律，到点熄灯。
宿舍熄灯表
备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。
3、采用节能灯照明。
4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。
5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。
（三）餐厅水电能耗
1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。
2、餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜，蜂巢物业网首发。
3、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。
二、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法（一）小区室内公共照明设施运行能耗
1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。
2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡。
3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。
（二）小区日常室外公共照明设施运行能耗
1、服务中心维修主管依据项目所处阶段，根据下列时间表，制定小区室外公共照明每月开启关闭时间表，报服务中心经理审核后，由维修主管指定专人具体执行。具体执行如下：
（1）项目正常运行阶段
小区室外照明运行时间表