哈尔滨市棚户区改造实施方案[1]

哈尔滨市棚户区改造实施方案 根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的精神和要求，为加快我市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件，提高城市环境质量，结合我市实际，特制定本方案。

一、指导思想

坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻落实“十七大”关于着力改善民生、实现住有所居的要求和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以及全国和全省住房工作会议精神，按照市委建设“三个适宜”现代文明城市的总体要求，以完善住房保障体系为主攻方向，坚持“大改造”与“大开发”协同推进的原则，实施“好民居”计划，大力解决城市低收入家庭住房困难，举各方之力，打一场棚户区改造的攻坚战和歼灭战，努力实现棚户区改造在质量和数量上的跨越，促进全市经济社会和谐发展。

二、工作目标

从2008年起至2010年，利用3年时间集中改造85片棚户区，改造拆迁房屋建筑面积530万平方米，涉及居民8万余户，涉及主要公企单位89家。2008年改造230万平方米，涉及居民2.4万余户；2009年改造200万平方米，涉及居民4万余户；2010年改造100万平方米，涉及居民1.6万余户。

在改造过程中，要实现八个促进。一是促进住房保障体系的建立。通过棚户区改造配建保障住房，对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房政策条件的被拆迁居民就地落实政策，一次性解决住房困难。二是促进城市重点工程的推进。通过棚户区改造为重点工程推进创造条件。三是促进城中村改造。把城中村改造与棚户区改造政策相衔接，在棚户区改造的整体规划中予以考虑。四是促进历史文化街区建筑的保护和旧住宅区的综合整治。对棚户区改造中涉及到的历史文化街区及其建筑要统一规划，科学修葺，合理保护；对不需大拆大建的旧住宅区，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。五是促进单位自有生活区棚户区的改造。统筹纳入全市棚户区改造计划之中实施。六是促进国有企业改制。灵活运用国企改制政策，通过土地收购储备进行变现等方式，统一改造改制企业周边棚户区，加快国企改制进程。七是促进大冬会和申办冬奥会场馆建设及环境综合整治。对场馆及其附近区域以及交通要道沿线的棚户区集中进行改造，实现良好的景观效果。八是促进环境效益和居住功能的提升。提高棚户区改造建设的质量和标准，保证棚户区改造工程对提升城市承载力、环境效益和住房居住功能起到积极促进作用。

三、运作方式与措施 （一）界定棚户区的标准与范围。现有房屋以棚户房为主，结构简易，年久失修，人均居住水平低，基础设施条件差，道路狭窄，消防隐患大，除松北区外，原则限定在主建城区范围内。

（二）棚户区改造的基本模式。按照政府主导、政策扶持，统筹规划、综合协调，市区结合、以区为主，市场运作、保障优先的原则，由区政府对本辖区内的棚户区自行摸底认定、自定计划目标，组织拆迁安置、招商引资，区内资金、自求平衡，市政府给与拆迁启动资金支持和政策扶持。

（三）保障住房建设的基本模式。以棚户区改造项目为载体，集中建设经济适用住房和廉租住房。通过实施棚户区拆迁，由区政府按照规定的条件和标准，对符合廉租住房政策条件和经济适用住房政策条件的被拆迁家庭进行调查摸底和资格审核，按照被拆迁居民需求，确定棚户区改造具体项目中需要面向被拆迁居民销售的经济适用住房、配租的廉租住房建设面积（建设规模不低于项目住宅建设规模的20%），在项目中予以配建，并在棚户区改造项目控详规划指标中明确。保障住房建设利润控制在3%以内，通过公开招标，选择具有相应资质和良好社会责任的开发建设单位实施建设，招标范围以国有骨干开发建设单位为主。也可以由市政府确定的保障住房建设实施机构直接组织建设。由政府出资组建哈尔滨市“好民居”建设投资发展总公司，作为我市保障住房建设的专门实施机构。

（四）棚户区改造的运作方式 1、计划编制 区棚改办对行政区域内现有成片棚户区进行总体规划设计、调查摸底、经济测算，确定总体改造规模、编制三年实施计划、年度拆迁计划、保障住房建设计划、拆迁资金使用计划。改造计划要按照“以大代散、以优代劣、肥瘦搭配”原则，对一些多年来遗存下来的零星片区、只拆不建片区、亏损片区等按照资金平衡、市场化运作的原则与效益地段适当实行捆绑式开发。

根据区棚改办申报的改造计划，市棚改办组织相关部门和融资单位对各区申报项目进行评审，统筹考虑，综合平衡，编制全市改造计划以及年度棚户区拆迁计划、保障住房建设计划和拆迁资金使用计划，报请市政府批准后，向各区下达计划任务，市、区政府签订目标责任状。

2、资金筹措 按照资金使用成本最低、足额及时到位、使用方便的要求，坚持市场融资和政府扶持相结合，筹措棚改资金。 争取国家、省的政策和资金支持。由发改委、财政局牵头组织，依据国务院24号文件、建设部178号等文件精神，借鉴吉林、辽宁等省的做法，以举办大冬会、申办冬奥会为契机，动员各方力量，跑省进京，积极争取国家、省的政策和资金支持。

筹措30亿元拆迁启动资金。按照政府主导、市场化运作，项目可行、资金可融、风险可控、效益可期的思路，以市政府确定的哈尔滨投资集团哈投民生有限公司为投融资主体，并委托华勤投资有限公司作为投融资的专项财务顾问，通过多种金融手段筹措拆迁启动资金。30亿元启动资金由哈投民生公司统一筹措，集中管理，封闭运行。资本金部分由市财政、哈投集团和相关政策区分别出资投入。启动资金的具体管理范围、资金支付程序、参与管理的部门等事项，由市财政局、市政府信用贷款领导小组办公室、市棚改办、哈投集团共同研究，另行制定管理办法，报市棚改领导小组审定后实施。

3、拆迁安置 棚户区改造项目拆迁主体为市土地储备中心，由其委托区政府负责实施具体拆迁工作，对被拆迁人进行安置补偿。市规划、国土、发改等部门根据市政府批准的棚改项目计划办理仅供拆迁使用的建设用地规划许可证、用地批准文件和前期工作手续。

区棚改办负责改造项目的摸底测算、提报拆迁测算成本及拆迁启动资金使用计划。市棚改办会同市拆迁办对区里提报的拆迁测算成本进行严格复查。根据各区棚户区项目拆迁工作进展情况，实行按项目成熟度和进度拨付资金的激励机制。区棚改办组织拆迁净地后，由市棚改办会同市纪检监察、审计、拆迁管理部门对各区发生的拆迁费用进行审核，对审核中发现的违规问题实行责任追究制度。

区政府负责拆迁安置房屋建设。安置房建设实行代建制，利润控制在3%以内，通过公开招标挂牌确定代建单位。房屋建成后，由区政府组织被拆迁人按期选号进户。

4、开发建设 棚户区改造项目由市规划部门统一规划，通过设计竞赛、设计招标等方式确定棚户区改造修建性详细规划方案，规划方案中要明确配建廉租住房、经济适用住房、拆迁安置用房及商品房的规划用地和建设指标。廉租住房、经济适用住房建设原则在项目中予以配建，确有特殊情况的，可在同一行政区域、同一批启动项目中进行适当调剂，要结合土地商业价值，做到合理布局。 项目拆迁完毕后，对可招标挂牌用地，按照市规划部门确定的详细规划方案，由区政府提出招标挂牌实施意见，报市棚改办组织市国土资源、规划、建设、物价、财政等相关部门审核后，由市国土部门形成招标挂牌出让方案报市政府批准，实施净地招标挂牌。市、区棚改办切实加大招商引资力度，吸引有资金实力、信誉好的开发企业参加棚户区改造。获得土地使用权的建设单位持成交确认书、用地批准书、规划用地许可证、交款票据等文件到市棚改办办理棚户区改造项目任务书。

棚户区改造项目须按国家有关技术规范和标准，优选规划设计方案，高水平设计、高质量建设，区域建设要做到规划布局合理，配套设施齐全，功能完备，整体协调。保障住房及拆迁安置住房的规划设计和建设要做到套型设计科学合理，在较小的套型内实现基本使用功能。经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右，廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以下。

棚户区改造项目全面实行项目法人责任制，市、区政府相关部门要按照项目招标挂牌文件中确定的具体建设标准，负责全程跟踪监督落实。同时，实行大宗建筑材料全市统一团购政策，确保低成本、高质量完成棚改项目工程建设。

四、改造优惠政策

（一）土地及费用减免政策 市政府将棚户区改造项目优先列入土地供应计划和房地产开发建设计划。棚户区改造项目中的廉租住房和经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应，在申报年度用地指标时单独列出。通过公开招标挂牌成交的棚户区改造项目，成交价款实行收支两条线，缴纳的成交价款通过一口收费统一上缴市财政，由市财政部门计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障资金、棚改专项偿贷风险准备金、土地出让业务费及市棚改办工作经费后，将余额全部专项用于棚户区改造建设。项目中的廉租住房、经济适用住房和拆迁安置房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金。项目中其它商品房建设，按规定收取专项基础设施配套费，由各专业部门用于专项基础设施的配套建设，免收其它城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金。提高土地集约使用效率，以规划、国土部门为责任主体，在规划指标、土地利用率方面向棚户区改造项目倾斜，确保棚改项目资金平衡。 对涉及集体土地的改造项目，在办理土地报批手续时优先安排，在时间上打出一定的提前量，争取国家和省的支持。

（二）拆迁优惠政策 本着“以人为本，民生优先”的原则，以棚户区广大群众的利益为重，充分考虑并妥善解决棚户区低收入住房困难被拆迁家庭的住房问题，在拆迁政策上给予倾斜和合理照顾。严格落实房屋拆迁最低保障政策和建设部建住房[2005]178号文件精神，实行“拆一还一”、40平方米最低保障户型等政策。对住房面积未达标职工，其所在单位已启动实施住房分配货币化的，优先给予住房分配货币化补贴。对被拆迁困难家庭搬家、临迁租房、孩子转学等问题提供有组织的帮助，实施“温暖拆迁”。棚户区居民拆迁补偿安置优惠政策另行制定。对区棚改办负责的棚户区拆迁项目，办理拆迁许可证时，拆迁补偿资金存储额度，根据项目所需货币补偿资金量，由市棚改办审核后确定。

（三）基础设施建设政策 对棚户区改造涉及的道路、给水、排水、供电、供气等市政基础设施建设，由建设行政主管等相关部门负责，列入当年建设计划，优先组织实施。

（四）审批提速政策 对棚户区改造项目，建立绿色审批通道，实施联合办公、现场办公等“一站式”、“一条龙”形式的集约化审批服务，实行“绿色通行证”制度，简化办事程序，缩短审批时限，加快棚户区改造项目土地招标挂牌、开发建设等各项审批手续办理。

（五）配建物业管理公共经营性用房政策 针对棚户区改造项目回迁居民内低收入家庭物业管理支付能力较低的困难和实际，为切实做好改造后住宅区的物业管理服务工作，在棚户区改造新建住宅小区中，可以适当配建物业管理公共经营性用房，以其经营收入专项补贴本小区物业管理费用及住房专项维修费用支出。