房地产投资与金融投资的区别与联系
房地产开发经营与管理理念
答案：BCD
T1-5：买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，
这个过程反映了房地产的( )。
A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性
答案：C
T1-6：在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、
建筑设计等项工作的，一般是（ ）。
A．建筑师
B．结构工程师
C．设备工程师 D．监理工程师
路漫漫其悠远
第一章 房地产投资与投 资风险
路漫漫其悠远
第一章
第一节 投资与房地产投资 一、投资概述
概念：以获得未来货币增值或收益为目的
分类
短期投资与长期投资 直接投资与间接投资 金融投资与实物投资 生产性投资与非生产性投资
投资的特性
是一种经济行为 时间性 目的是获取收益 风险性
路漫漫其悠远
二、房地产投资概述
答案：ACDE T1-9：商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业
物业的能力无关。 答案：× T1-10：从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型
主要有（ ）。 A．商住楼 B．土地 C．在建工程 D．写字楼 E．建成后的物业
答案： BCE T1-11：下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。
、变现、利率、政策、政治 用、资本价值、机会成本
、或然损失
、持有期
路漫漫其悠远
四、风险对房地产投资决策的影响
收益型房地产投资——承受低风险的投资者 收益增值型房地产投资——承受中等风险的投资者
——尚未进入稳定期或刚竣工的收益性物业
机会型房地产投资——承受高风险的投资者
——房地产开发投资一般属于这类
标准差=
期望值=
风险收益 风险损失——投资者更重视 风险报酬=实际收益-预期收益
投资学重点知识
一、名词解释或资产.投资定义要点：①投资是一定主体的经济行为；②投资的目的是为了获得收益；③投资的结果形成可获利的资本或资产.投资主体必须具备四个条件：①具有一定货币资金；②对货币资金具有支配权；③拥有投资的收益权；④能承担投资的风险.,以货币购买生产要素,从而将货币收入转化为产业资本,形成固定资产、流动资产和无形资产的经济活动.产业投资属于真实投资,从价值源泉来看,产业投资也是最具典型意义的真实投资.,以形成金融资产的经济活动.证券投资属于金融投资,是最具典型意义的金融投资.,或者投资购买企业相当数量的股份,从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式.参与生产经营活动的投资方式.直接投资与间接投资的主要区别在于是否拥有企业的经营控制权.,它是对投资者因投资而推迟消费所作出牺牲支付的报酬,它是单位时间的报酬量与投资的比率,即利息率....它是投资者按照当前市场价格购买债券并且一直持有到满期时可以获得的年平均收益率.,风险溢价也不相同；风险收益与风险程度成正比,风险程度越高,风险报酬也越大 ...在解析几何上,效率边界为投资组合在各种既定风险水平下,各预期收益率最大的投资组合所连成的轨迹..,并假设证券的收益率与某一个指标间具有相关性.CML的实质就是在允许无风险借贷下的新的有效边界,它反映了当资本市场达到均衡时,投资者将资金在市场组合M和无风险资产之间进行分配,从而得到所有有效组合的预期收益和风险的关系. 位于CML上的组合提供了最高单位的风险回报率. CML指出了用标准差表示的有效投资组合的风险与回报率之间的关系是一种线性关系..目的在于分散风险.CAPM所遵从的关系式,如果以协方差（或β）为横轴、期望收益率为纵轴在平面坐标图中用图示法将各证券期望收益率与协方差（或β ）之间的关系表示出来,则所有证券将位于同一条直线上,这样一条描述证券期望收益率与风险之间均衡关系的直线常称为证券市场线（Security Market Line,SML）.代表投资个别证券（或组合）的必要报酬率,证券市场线是证券市场供求运作的结果.SML实际上揭示了市场上所有风险性资产的均衡期望收益率与风险之间的替代关系..,从中获取无风险利润的行为..,在这样的市场上,投资者无论选择何种证券,都不能获得超额收益..它指当前的证券价格可以充分反映价格历史序列中包含的信息,未来证券价格的变动将与当前及历史价格无关,从而投资者不能从对证券以往的价格的分析中导出可获得超额利润的投资策略..它指当前的证券价格不仅反映了价格历史序列中包含的信息,还能反映当前一切可以公开的信息.证券价格根据这些可以获得的公开信息及时做出调整.这时投资者不可能从公开信息的分析中导出可以获得超额利润的投资策略.：是证券市场效率的最高程度.它指当前的证券价格可以充分反映证券交易参与者所知道的全部信息,包括历史的、公开的和内部信息.任何投资者都有不可能获得超额利润...,收购另一家公司的策略. 交易过程中,收购方的现金开支降低到最小程度. 换句话说,杠杆收购是一种获取或控制其他公司的方法. 杠杆收购的突出特点是,收购方为了进行收购,大规模融资借贷去支付（大部分的）交易费用. 通常为总购价的70%或全部.同时,收购方以目标公司资产及未来收益作为借贷. 借贷利息将通过被收购公司的未来现金流来支付.,获取高额资本收益,而将资金投向高新技术企业的投资行为.,使企业产品或服务的成本低于竞争对手,从而为企业创造价值.,重复、习惯的向往一定的商店,或反复、习惯的购买同一商标或品牌的商品.,指某一产品价格变动时,该种产品需求量相应变动的灵敏度..形成的主要原因是政府的财政补贴、财政性贷款及法律上破产制度和信用制度不健全.,其基本依据是假设在项目寿命期间内客观因素不发生重大变化的情况下,过去的趋势会延续到未来.,按一定的标准,把整体市场划分为若干子市场.一个企业可以选择一个或几个子市场作为自己的投资目标.,是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率.反映项目获利能力的常用的一个动态评价指标.,各年的净现值流量按规定的贴现率或基准收益率折现到基准年的所有现值之和.,指用项目投产后的净收益及折旧来收回原来的投资支出所需的时间,通常以年数表示.投资回收期的计算时间应从投资实际支出算起.,才能满足生产经营的要求,如建造桥梁,当河流的宽度、深度一定,就要求建造多宽和多高的桥梁.,互相联系,缺一不可,必须同时建成才能发挥作用.二、简答题1、投资总是一定主体的经济行为（1）投资主体必须具备四个条件①具有一定货币资金；②对货币资金具有支配权；③拥有投资的收益权；④能承担投资的风险（2）投资主体的类型①居民；②企业；③其他盈利性机构；④政府；⑤其他非盈利组织2、投资的目的(动机)是为了获取投资效益（1）投资目的的类别①投资的宏观效益与微观效益；②投资的直接效益与最终效益；③投资的财务效益和社会效益（2）投资目的具有复杂性和多样性①不同社会制度条件下的投资目的不同；②不同投资主体的投资目的可能不同（3）投资可能获取的效益具有不确定性投资风险使投资收益具有不确定性；投资风险是对投资的内在约束；只有在风险和效益相统一的条件下,投资行为才能得到有效调节（4）投资必须放弃或延迟一定量的消费要投资,就要放弃或者说要牺牲一定量的消费,对个人来说如此,对整个社会来说也是如此（5）投资所形成的资产有多种形态投资所形成资产可分为真实资产和金融资产真实资产：指能创造收入的资产.金融资产：金融资产是获取真实资产所创造的收入的权证.投资学研究的对象是投资决策（1）投资学着重研究投资规模与流向的决定①投资多少；②投资于哪些产业；③投资于哪些地区；④投资于哪些项目（2）投资学着重研究投资资源的优化配置在资源总量一定的条件下,要投资,就要推迟消费,或者说要牺牲现期消费.要尽可能增加投资者的收入和增加社会财富总额,就必须合理分配投资资源,最优配置资源,这就是一个抉择问题.投资学研究的范围主要是产业投资与证券投资.产业投资与证券投资有区别但也存在紧密联系,只研究其中一个方面利于系统、全面和深入地认识和研究投资问题（1）产业投资与证券投资有着共同的本质①都具有获取收益的目的；②都存在风险；③结果都形成资本或资产（2）产业投资和和证券投资是可供选择的两种基本投资方式（3）产业投资和和证券投资相互转化、相互依存①证券投资为产业投资提供资金；②证券投资只有通过转化为产业投资才能实现自己的回流；③证券投资是产业投资发展的必然产物,从社会的角度看,它不能脱离产业投资而存在（4）产业投资和证券投资相互影响、相互制约①产业投资的规模及其对资本的需要量直接决定证券的发行量；产业投资收益的高低决定、影响证券投资收益率的高低；②证券投资的数量直接影响产业投资的资金供给（5）证券投资和产业投资共同作用于货币市场与商品市场的均衡①证券投资和产业投资都需要有货币资本或资金的投入,必然影响货币的需求量和供给量,进而会影响货币市场与商品市场的均衡②居民用于购买证券的资金主要是手持现金和储蓄存款,用于证券投资的多了,用于产业投资和消费品购买的就少,反之亦然③在居民储蓄存款一定的条件下,居民用于证券投资的多了,银行可以支配的资金就少④要保持货币市场与商品市场的均衡,就必须对产业投资和证券投资加以综合调节①债券利率的期限结构取决于投资者对未来利率的市场预期.②长期债券的利率等于长期债券到期之前人们短期债券利率预期的平均值.③投资者并不偏好于某种期限的债券,当某种债券的收益率低于期限不同的另一债券时,投资者将不再持有这种债券,不同期限的债券具有完全的可替代性,因而这些债券的预期收益率相等.系统性风险：引起市场上所有证券的投资收益发生变动并带来损失可能性的风险.非系统性风险：仅引起单项证券投资的收益发生变动并带来损失可能性的风险.1、影响范围：系统风险：影响各种证券投资收益.非系统风险：只影响某种或某几种证券.2、能否分散：系统风险：是单个投资者所无法消除的.非系统风险：单个投资者通过持有证券的多元化加以消除.非系统风险等于总风险减系统风险.（1）①证券收益具有不确定性；②证券收益之间具有相关性③投资者都遵守主宰原则④投资者都是风险的厌恶者⑤证券组合降低风险的程度与组合证券数目相关论述了怎样使投资组合在一定风险水平下,取得最大可能的预期收益率,也用数量化的方法提出了确定最佳投资组合的基本模型.①这取决于他们的投资收益与风险的偏好.②投资者的收益与风险偏好可用无差异曲线来描述.③所谓无差异是指一个相对较高的收益必然伴随着较高的风险,而一个相对较低的收益却只承受较低的风险,这对投资者的效用是相等的.④将具有相同效用的投资收益与投资风险的组合集合在一起便可以画出一条无差异曲线.房地产又称不动产,包括地产和房产.地产是指对土地的所有权或使用权；房产包括住宅和非住宅两大类 .房地产投资是指以盈利为目的,用于形成不动产为目的的投资.它包括两种基本类型：一种是房地产开发投资,主要指房地产企业用于房地产开发的投资；另一种是房地产交易投资,指为了获取租金或增值收益而购置房地产的投资.机会可行性研究、初步可行性研究、详细可行性研究.详细可行性研究报告是投资者作出投资决策的主要依据.它必须全面研究并详细回答六个方面的问题,即说明六个“W”：Why、What、Where、When、Who、How.投资前期包括可行性研究和资金筹措.可行性研究包括机会可行性研究、初步可行性研究、详细可行性研究.企业的资金来源可分为内部资金和外部资金.投资期是投资的实施阶段,其主要任务是通过编制设计委托书、委托设计、委托施工和竣工验收等活动.投资回收期是投资回流的阶段,是同企业的生产过程紧密联系在一起的.投资的回收是通过企业的销售收入来实现的.投资是一项极其复杂的经济活动,需要依次经过投资前期、投资期和投资回收三个大的阶段.要想获得投资的成功,必须做好各阶段每个环节的工作.在这三个阶段中,投资前期工作尤为重要. 投资运动三个阶段各个环节的时序不能任意跳跃,更不能颠倒,但可适当交叉①消费偏好②收入水平③产品间的关联④产品生命周期⑤价格水平⑥消费者的预期心理状态⑦耐用消费品的更新需求⑧市场供求缺口⑨企业的市场竞争力1、非数量预测方法是在数据资料掌握不多的情况下,运用经验、知识和判断能力,将定性的资料尽可能转换成定量的估计值,从而预测未来市场情况的一种方法.（1）专家判断法：专家预测法指利用专家的专业知识和经验做预测,分为个别估计法、小组讨论法和德尔菲法三种.（2）调查预测法是利用邮寄问卷、直接访问或访问等形式收集顾客、经销商等与市场有关者对未来市场供求趋势的判断或其各自的购买或经销计划,然后根据调查的结果进行推测和判断2、数量预测法是指主要依靠数据资料,通用数学模型或数理统计方法,来预测市场发展趋势和数量关系的方法.（1）历史引伸法：简单移动平均法加权移动平均法指数平滑法平均增长量法平均增长率法（2）回归分析法：一元回归分析多元回归分析答：投资和储蓄有意愿量与实现量之分.依据定义,实现储蓄是一定时期国民收入用于消费后的剩余额,而投资实现量即包括固定资产形成额,又包括存货形成额.在统计上,有一定数额的储蓄就必然有一定数额的投资,而不论投资用于固定资产的形成,还是用于存货的形成,不论这种存货的增加是经济的,还是不经济的.因而一定年份的实现储蓄与该年的投资实现额始终是相等的.但是,意愿投资并不必然与意愿储蓄相等.当意愿投资小于意愿储蓄时,社会上投资不足,就会导致存货的非经济增加.相反,当意愿投资大于意愿储蓄时,或者投资意愿无法实现,或者挤占意愿消费进行强制储蓄.在现实生活中,投资和储蓄受不同因素影响和制约,因而也就产生了投资不足和投资过度的可能性.研究投资总量问题,需要分别研究投资与储蓄各自不同的制约因素.意愿投资和意愿储蓄亦即对投资的需求和投资供给.为了便于与宏观经济学对总需求及总供给的分析,以及货币需求与供给的分析统一起来,又可称为投资需求与投资供给.总投资等于重置投资加净投资.总投资增加时净投资不一定增加,只有当净投资增加的时候,资本存量才会增加.因此,如果在一个年度内投入的资本品的价值不足以弥补资本消耗时,净投资就为负数.投资需求与投资供给的关系是经济学说上唱起争执不休的问题.古典学派的大多数经济学家把储蓄的决定等与投资的决定.在他们看来,投资与利率逆相关,而储蓄与利率正相反,利率的变化可以自动的调节投资与储蓄达到平衡.凯恩斯认为,不是储蓄决定投资,而是投资决定储蓄,而且投资与储蓄之间的均衡力量不是利率,而是收入水平保证储蓄与投资相等.提高利率表面上看会增加储蓄,但它抑制投资,投资上不去,所得就会减少,导致消费和储蓄下降.因此,提高利率是储蓄和消费同时都下降.凯恩斯不仅没有明确区分意愿储蓄、投资和储蓄,相反认为投资与储蓄是恒等的.投资决定储蓄和储蓄决定投资这两种观点表面上看来是尖锐对立的,但我们却不能说那一种观点绝对正确错误.投资和储蓄的决定都离不开特定的经济条件,经济条件不同,投资与储蓄的关系也就不同.答：投资乘数效应,是在一系列假定条件下的理论值.在现实经济生活中,由于受多种因素的制约,投资乘数的实际作用比其理论值低得多.而且,投资乘数作为一种有用的分析工具,其本身也是有局限的.比如,它虽反映投资的变化如何引起国民收入的变化,却不反映国民收入的增减变化如何引起投资的变化.再如,投资增加使国民收入增加后,新增收入分解为消费和储蓄,其中储蓄用于何处,投资乘数理论是不予考虑的.还有,新增消费需求必定刺激消费品生产的扩大,而当消费品生产能力达到饱和点时,势必要有一部分新增储蓄转化为消费品生产部门的投资,可投资乘数理论也不反映这一过程.在运用投资乘数理论分析现实问题时,必须综合考虑这些因素.经济周期的上限决定于社会已达到的技术水平和一切生产资源可以被利用的限度,经济周期波动的下限由总投资的特点和加速数的局限性所决定.。
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析
中国房地产CMBS与REITs证券产品比较分析目前，中国的房地产市场非常活跃，因此出现了许多与房地产相关的证券产品，其中包括CMBS和REITs。
本文将对这两种证券产品进行比较分析。
CMBS是商业抵押贷款支持证券，REITs是房地产投资信托。
两者都是以房地产资产为基础的金融工具，但有一些重要的区别。
CMBS是以商业抵押贷款为基础的证券。
通常情况下，商业抵押贷款是由商业地产公司或房地产开发商为购买商业物业而获得的贷款。
CMBS将这些商业抵押贷款打包，形成一个证券化的产品，投资者可以购买这些证券。
这些证券通常由不同级别的债券组成，每个级别有不同的风险和回报水平。
相比之下，REITs是由投资者组成的信托，通过购买和管理房地产资产来获得收益。
REITs可以投资各种类型的房地产资产，包括住宅、商业和工业物业等。
投资者可以通过购买REITs的股票来参与房地产市场，而不需要直接购买房地产资产。
在投资方式和风险回报方面，CMBS和REITs也存在一些不同。
CMBS通常以固定收益的形式向投资者提供回报，例如利息支付。
这使得CMBS更适合那些寻求稳定收益的投资者。
REITs通常通过购买和管理房地产资产来获得收益，并通过分红方式向投资者分配收益。
这使得REITs更适合那些寻求资本增值和分散投资的投资者。
CMBS和REITs在市场流动性方面也存在一些差异。
由于CMBS是通过将商业抵押贷款打包形成的证券，其流动性通常较低。
而REITs是通过交易所上市的股票进行交易，因此具有较高的市场流动性。
CMBS和REITs在监管方面也存在一些差异。
在中国，CMBS市场受到严格的监管，发行和交易过程需要符合相关规定。
而REITs市场在中国的发展相对较新，并且也受到监管的限制。
CMBS和REITs是两种不同的房地产证券产品，它们有不同的投资方式、风险回报和流动性等特点。
投资者在选择时应根据自己的投资目标和风险偏好来进行选择。
投资者也需要注意监管和市场情况，以便做出更明智的投资决策。
房地产可以使用融资租赁吗
房地产领域可以使用融资租赁吗随着融资租赁被越来越多的产业认识，特别是其所有权和使用权独特的别离方式，对于商品的销售有积极的促进因素，因此房地产领域开始有很多人关注和使用这个手段。
但这个领域是否可以使用融资租赁这个问题，目前还有争论。
在现阶段可以肯定地说是可以操作的，但07年【融资租赁法】出台以后是否能得到法律保护就很难说了。
按照租赁的规律，我们还是从法律、税收、监管、会计准那么四个方面进行分析。
从法律上看房地产融资租赁交易的合法性房地产租赁首先要看清租赁物件的所有权是否具有法律效力，对于不属于自己产权的的物件，是没有资格用来做融资租赁的。
融资租赁是两个合同三方当事人。
如果只有租赁合同，而没有采购租赁物件的购置合同，融资租赁合同是不成立了。
采购合同决定了产权的归属。
用在房地产上面的融资租赁有两个目的：一是新房的信用销售，二是已有房的回租，可能还有第三个目的就是财务处理，但在法律上是否能行的通就另行别论。
我国的土地归国家所有，企业或个人只有使用权，没有所有权，因此土地的权证不能当作租赁物件使用，只能转让使用权。
而使用权是无形资产，不在融资租赁法的保护下，因此地产的融资租赁就不讨论了。
除非租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内，或许还可以经营，否那么不受法律保护的租赁模式没有太大的研究必要。
如果【中华人民共和国物权法】出台后，可以用使用权、用益权来解决地产租赁的问题。
房产因为具有可交易的产权，因此做租赁物件目前还没有什么法律限制。
房产〔厂房、商用楼〕本身不能直接产生有交换价值物品的产值，有些还是消费品〔住宅〕。
尽管有折旧资源，并属于固定资产，但由于其本身价值的不确定性和大局部时间是在升值的特性。
许多国家都不把融资租赁的政策给予房地产领域。
中国也是这样。
融资租赁的优惠政策主要表达在加速折旧上，目的是要给那些能创造价值，本身技术更新和贬值很快的产业，不仅能增加税源，还增加了就业。
而房产总的来说还是一种消费〔耗〕而不是创造性商品，尤其是民用住宅，本身也不存在折旧问题，享受不到融资租赁政策的好处。
REITS与集合投资信托计划之比较
REITS与集合投资信托计划之比较作为金融产品，REITS对于中国还十分陌生，很多人将REITS与目前国内比较流行的集合投资信托计划等同，简单地将REITS归结为信托产品。
这种等同其实存在很大误差，甚至容易因为这种误差而将一个具有强大生命力和市场优势的金融产品扼杀于摇篮之中。
REITS与信托计划有着某些联系，但他们之间有着本质的区别。
REITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托行为。
信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。
首先，REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS 所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。
另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。
其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。
第三，REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。
而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
第四，收益途径和收益方式的区别：REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。
房地产知识100个问答
房地产知识100个问答一、房地产基础知识1. 什么是土地所有权？土地所有权是对土地的最高权利，包括使用、收益和处置的权利。
2. 解释一下不动产和动产的区别。
不动产是指不能移动的财产，如土地和建筑物。
动产是可以移动的财产，如家具、车辆等。
3. 什么是房地产开发？房地产开发是将土地转变为更有价值的用途，包括建设住宅、商业或工业项目的过程。
4. 什么是土地使用权？土地使用权是指国家将土地划分并授予个人或法人单位使用的权利，有期限，可用于建设和经营。
5. 请解释房屋抵押是什么？房屋抵押是指将房产作为贷款的担保，如果贷款方无法偿还贷款，抵押权人有权将房产出售以清偿债务。
二、房地产市场6. 解释一下供求关系在房地产市场中的作用。
供求关系影响房价，供不应求时，房价上涨；供过于求时，房价下跌。
7. 什么是房地产周期？房地产周期是指房地产市场在一定时期内经历的增长、稳定、下降和复苏的循环。
8. 解释一下房地产投资回报率。
房地产投资回报率是投资者从房地产投资中获得的收益与投资成本之比。
9. 房地产市场中的“热点区域”是什么意思？热点区域指的是市场上受欢迎、需求高、投资增值潜力大的地域。
10. 请描述一下房地产泡沫是如何形成的。
房地产泡沫形成于市场投机、过度信贷和高房价背后，投资者过度买入，导致市场价值超过实际价值。
三、房地产融资11. 什么是按揭贷款？按揭贷款是指购房者支付一部分房价，剩余部分通过银行或金融机构贷款，然后以购房物业作为抵押。
12. 解释一下房地产投资信托基金（REITs）。
房地产投资信托基金是一种通过投资房地产资产并以股票形式交易的金融工具。
13. 房地产开发中的融资途径有哪些？融资途径包括银行贷款、发行债券、吸引投资者、股权融资等。
14. 解释一下商业地产贷款的原理。
商业地产贷款是用于购买商业地产的贷款，借款人以所购物业为抵押。
15. 什么是“首付”？首付是购房者购房时支付的一部分费用，通常是房价的一定百分比，剩余款项可以通过贷款支付。
【不动产开发与经营】笔记总结
【重点掌握】·掌握房地产投资的种类、房地产直接投资和间接投资的概念。
·熟悉房地产投资的形式及利弊。
·了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
第一节房地产投资的种类一、按房地产开发程度划分·土地、在建工程、建成后的物业·【房地产开发】指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。
二、按建筑物用途划分·居住物业、商用物业、工业物业、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业三、按投资主体划分·政府、非盈利机构投资和企业、个人投资四、按经济活动类型划分·土地开发投资、房地产开发活动、房地产经营（出租）活动第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性·投资者应重视对房地产所处宏观区位的研究二、寿命周期长·【经济寿命】指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
·公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行和商业零售用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，农村建筑的经济寿命是25年。
·【自然寿命】指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
三、适应性·置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益，还能保持甚至提升所投资房地产的价值。
四、异质性·市场上不可能有两宗完全相同的房地产，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，而这种差异往往最终反映在租金水平和出租率方面。
五、政策影响性·房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
储蓄与投资的区别与联系
储蓄与投资的区别与联系储蓄与投资是财务管理中两个重要的概念。
无论是个人还是企业，都需要进行储蓄和投资来合理管理财务资源，实现财务目标。
两者在意义、方式和风险等方面存在着区别与联系。
首先，储蓄是指将闲置资金存入银行或其他金融机构的活动。
储蓄主要通过存款、定期存款、活期存款等方式进行，其目的是保值和增值资金。
储蓄通常具有低风险、低收益和高流动性的特点。
储蓄可以保护个人或企业的资金安全，确保日常生活和经营的资金需求。
相对而言，投资是指将资金用于购买金融产品、实物资产或参与项目以获得预期收益的行为。
投资的目标是获取超过储蓄收益的回报。
投资方式包括购买股票、债券、房地产、金融衍生品等。
投资通常具有较高的风险、较高的收益和较低的流动性。
投资可以为个人或企业创造更大的财富增长，但也承担着更高的风险。
储蓄与投资在实现财务目标方面存在着联系。
储蓄为投资提供了资金来源，是投资的前提和基础。
只有储蓄了一定的资金后，才能进行投资活动。
储蓄可以积累个人或企业的初始资金，为日后的投资提供保底资金。
同时，储蓄还可以作为防备风险的一种手段，确保个人或企业在遇到紧急情况时有足够的资金储备。
另一方面，投资可以通过将储蓄资金投入具备潜在价值的项目中，实现财务增长。
投资可以为个人或企业带来更高的回报。
通过投资，个人或企业可以选择合适的投资标的，根据自身的风险承受能力和收益预期来获取更高的收益。
投资可以帮助个人或企业实现财务目标，如提前退休、扩大业务规模等。
具体而言，储蓄和投资在以下几个方面存在明显的区别。
首先，风险程度不同。
储蓄的风险相对较低，因为存款在银行里受到保护。
然而，投资的风险相对较高，因为市场波动和项目运营等多种因素会影响投资的回报。
投资需要根据个人或企业的风险承受能力来选择合适的投资标的和组合。
其次，收益水平不同。
储蓄的收益相对较低，一般低于通货膨胀水平。
虽然储蓄能保值，但获取较高收益的可能性较小。
而投资的收益水平相对较高，具有较大的变动范围。
行业相关知识(A1部分)
房地产的特性：
3、房地产的高值耐久性
建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使 用期限都很长，一般也要几十年，有的甚 至长达上百年。房地产产品作为消费品价 值也比较昂贵。
房地产的特性：
4、房地产的保值增值性 根据国家政治、经济形势稳定的情况下，其价 呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的 性质。 房地产的这种性质主要是由于城市土地的性 质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土 地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增 加，使房地产产品价格呈上升趋势。
房地产市场的划分：
一级市场：指土地使用权的出让市场 二级市场：是指开发商向个人出售商品房的市场 三级市场：指买了房子的人再销售房子的市场
房地产业的内涵
房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、 管理、服务的行业。 房地产业的主要内容具体是： 1、土地开发和再开发 2、房屋开发和建设 3、地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁 和抵押
相关名词解释
国有土地使用权取得的方式：出让、划拨
出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用人，由土地使用人向国家支付土地使 用权出让金的行为。
土地使用权出让金： 是指通过有偿、有期限出让方式取得土地使 用权的受让者按合同规定的期限一次或分次提前 支付的整个使用期限的地租。
相关名词解释
房地产业的主要内容具体是：
4、房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、 租赁、抵押； 5、房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、 服务公证等 ； 6、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配 套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫 生、代收代付服务等； 7、房地产金融，包括信贷服务、保险和房地产金融 资产投资等；
产业基金REIT与房地产投资信托
产业基金、ＲＥＩＴ与房地产投资信托 最近中央出台宏观调控政策，对房地产业的融资进行了严格的控制。房地产金融成为广泛关注的话题，产业投资基金与房地产投资信托基金（REITS）也成为媒体和各种房地产金融研讨会所讨论的重要议题。
产业投资基金 产业投资基金是与证券投资基金相对应的概念，证券投资基金直接投资于有价证券，产业投资基金则直接投资于产业领域。主要是对未上市企业进行股权投资并提供经营管理服务的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金或基金公司，由基金或基金公司作为基金管理人或另行委托基金管理人托管基金财产，从事实业投资。产业投资基金在国外又称“未上市股权投资基金”。作为投资基金的一个种类，它具有“集合投资、专家管理、分散风险、规范运作”的特点。按投资领域的不同，相应分为创业投资基金、企业重组投资基金以及基础设施、房地产等行业性或跨行业性的投资基金。 创业投资基金又称为风险投资基金，专指以股权方式投资于新兴的、有巨大潜力的中小企业的投资活动。所投资的对象除了具有高度风险外，往往是新的快速成长的企业，创业资本期望能从中获得巨额利润。还有一种说法是凡是以高科技与知识为基础，生产与经营技术密集的创新产品或服务的投资，都可视为创业资本。我国从一开始引进这个概念，就称为风险投资，直接体现了其高风险的主要特征。创业投资不同于传统投资，它是一种将创新与金融结合起来的新型现代投资，具有“高风险、高收益、高度专业化和低流动性”的主要特征。创业投资的收回是在企业获得成功或上市之后，主要形式是股权转让。 与创业投资基金不同，其他类型的产业投资基金一般不具有高风险和高收益的特征，其特点是追求较长期、较稳定的收益，在基金的存续期内通过专业化的运作得到最大的回报。不同的市场环境下，产业投资基金的运作方式也不尽相同。美国的产业基金大多投资于高科技企业的创业初期，即我们所说的风险投资。而日本的产业基金则是分散投资于各行业，遵循一种审慎的投资理念。 产业基金一般按封闭式设立，即事先确定发行总额和存续期间，在存续期间内基金份额不得赎回，只能转让。产业基金的募集方式在国外一般以私募为主，即以非公开的形式向法人和自然人发出要约以募集资金。在美国和日本等国，无论是对法人还是自然人均倾向于私募方式。产业基金按其组织形式不同，可以分为契约型基金和公司型基金。契约型基金是按照信托原理来进行组织和运作，不具有法人资格的基金。公司型基金是指按照公司法的规定成立的具有法人资格的基金。
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房地产投资与金融投资的区别与联系房地产投资和金融投资是两种常见的投资方式，它们在一定程度上
存在区别，同时也存在联系。
本文将就房地产投资与金融投资的区别
以及二者的联系进行探究，旨在帮助读者更好地理解和选择合适的投
资方式。
一、房地产投资的特点
房地产投资是指投资者以购买、持有、开发、租赁或出售房地产等
形式来实现财富增值的行为。
房地产投资具有以下特点：
1. 长期性：房地产投资通常需要较长时间来实现回报。
购买房产后，投资者需要考虑长期持有或者等待适当的时机出售，从而获得较高的
投资回报。
2. 高投入：房地产投资需要一定的资金投入。
无论是购买住宅、商
业地产还是土地，都需要较高的购买成本。
此外，还需要考虑资金的
运营成本和维护费用。
3. 相对稳定：房地产市场的波动相对较小，投资风险相对较低。
尤
其是在一些热门城市或地段，房地产价格往往表现出较强的稳定性，
可以为投资者提供可预见的收益。
二、金融投资的特点
金融投资是指投资者通过购买、持有或交易股票、债券、基金、期货、外汇等金融产品来实现财富增值的行为。
金融投资具有以下特点：
1. 流动性高：金融投资市场具有高度的流动性，投资者可以较容易地进行买卖操作。
相对于房地产投资，金融投资更加便捷，投资者可以迅速调整投资组合。
2. 高风险：金融市场的波动较大，金融投资涉及的风险也较高。
股票市场、期货市场等行情波动较大，可能会导致投资者资金损失。
3. 收益潜力较大：相对于房地产投资，金融投资在较短时间内可以获得较高的投资回报。
一些高风险投资工具可能会带来高额回报，但同时也伴随着更高的风险。
三、房地产投资与金融投资的联系
尽管房地产投资和金融投资在某些方面存在差异，但它们也有一些共同点，因此存在一定的联系：
1. 资产配置：房地产和金融产品都是投资者进行资产配置的工具。
投资者可以根据自身风险偏好和投资目标，在房地产和金融市场之间选择合适的投资组合。
2. 资金运作：房地产投资和金融投资都需要投入资金，且都需要进行资金运作。
无论是购房还是购买金融产品，都需要考虑资金来源和运作方式，以实现投资的最大效益。
3. 投资收益：无论是房地产投资还是金融投资，都追求获得更多的收益。
二者的投资收益取决于市场的波动和投资者的策略，都需要进行风险评估和收益预期。
综上所述，房地产投资和金融投资是两种不同的投资方式，具有各自的特点和风险。
房地产投资以长期稳定的收益为主要特点，而金融投资则追求较短期高额回报。
然而，在资本市场的背景下，房地产投资和金融投资也存在一定的联系。
投资者应根据自身的风险承受能力和投资目标，综合考虑选择适合自己的投资方式。