思肯投资 德阳旌南区项目策划报告

德阳旌阳区项目策划报告

2010.10

目录

一、宏观政策、环境研究

(一)全国房地产市场运行情况

(二)房地产市场新政解读

二、项目分析

(一)项目经济技术指标

(二)区域配套分析

(三)项目SWOT分析

(四)项目核心优势点方向研判

三、德阳市场市场研究、竞争楼盘研究

(一)德阳房地产开发布局

(二)德阳房地产开发特点

(三)市场供应特点

(四)客户群体构成情况

(五)户型需求情况

(六)德阳市2010年1—8月投资情况

(七)项目区域内市场楼盘情况

(八)区域内及重点楼盘户型配比、主力面积研究四、项目建议

(一)竞争楼盘个案分析

(二)项目户型配比建议

(三)项目户型设计建议

(四)景观风格建议

(五)规划设计建议

五、价格研判

(一)参考一区域楼盘价格走势

(二)参考二项目周边主要楼盘价格

(三)参考三重点楼盘价格参考

六、项目市场定位

(一)楼盘推广诉求研究

(二)项目优势提炼

(三)项目总体定位方向

(四)项目住宅定位思考

(五)项目商业定位思考

(六)项目案名建议

(七)项目推广语

七、营销推广策略

(一)项目筹备工作

(二)时间节点计划表

(三)项目营销展示设计

(四)项目媒体投放组合

(五)项目媒体推广投放时间节点

一、宏观政策、环境研究

(一)全国房地产市场运行情况

1)房地产开发完成情况

上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，

商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比

重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加

1845亿元，增长46.3%。

上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增

长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣

工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96

亿平方米，增长15.5%。

上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同

比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

2)商品房销售情况

上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业

用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

3)房地产开发企业资金来源情况

上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。

其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长

2.8%;

企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长

47.9%。

在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷

款4538亿元，增长60.4%。

4)未来房地产发展趋势预测：

经历了2009年的房价飞涨，到2010年初楼市猛然陷入冰点，全国楼

市成交量直线下滑，这与国家出台的一系列政策的实施是密不可分

的，使房地产市场逐渐走向正常的发展之路，2010年在经历了年初

的冰点，楼市逐渐回暖，甚至超乎预料，政府不得不继续对房地产市

场进行打压，但市场仍将在较长时间内继续维持一个好的态势。

(二)房地产市场新政解读

A.“国十条”

2010.1—4月份经过几近天量的交易量以后，政府出手的时机到了，“国十条”政策严厉打压房地产投资市场，其中最为主要的3条：

①提高二套房首付比例；

②提高贷款利率的优惠门槛；

③提高异地置业的投资门槛。

政策解析：以上三条，其引导目标明确，直指房产投机或投资。新政策的导入使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。

B.限购令

9月29日国家有关部委出台“新国五条”，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。

具体内容：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

解析：2010年4月15日－2010年7月15日，三个月为政策试水期，也同时导致市场成交量及价格的回落，反馈至政府的信号就会是“政策有效”。7月初，刚性需求者在无新政策发布的情况下，心态平稳，陆续介入购房，逐步带动市场交易量回升。8月开始，银行贷款将对自住型的购房大力开放，刚性需求全面爆发，价格开始回暖。政府不得已，再次出手抑制。

C.央行加息