上海奉贤商业项目策划报告
上海奉贤海湾镇项目计划书
上海奉贤海湾镇项目计划书一、市场背景1、老龄化社会背景我国人口老龄化主要呈现出以下三个方面的特点：第一，人口老龄化速度快。
自1999年进入老龄化社会以后，我国的老年人口将持续以年均六七百万的速度增长。
据第六次人口普查结果，到2012年末，60岁以上人口已占总人口的14.3%（1.78亿），2013年2月中国社科院发布的报告预测，老人新增量今后每年将按照1000玩人口的速度递增，到2033年左右，老人将会达到4亿。
第二，高龄化趋势非常显著。
随着我国经济持续发展和人民生活水平的不断提高，我国人均预期寿命已从解放初期的不到40岁，达到去年的74.5岁（北京市去年已达到81.2岁，上海81.73岁）。
随着平均寿命延长，高龄老人会很快成为老年人群体中的主体，到2050年我国80岁以上老年人将突破一个亿，占老年人口的25%-30%，从而使老龄化形势更加严峻。
第三，老年群体的需求越来越迫切。
人口老龄化，是社会进步的一个标志，但同时也给社会提出了涉及方方面面的迫切需求。
这些需求包括经济的、社会的；精神的、物质的。
但重中之重是对养老护理的需求。
目前老年群体中，相对健康的老年人约占75%，，高龄老人和带病老人占25%，不同老人的不同养老需求，长期护理需求，则是全社会需重点解决的迫切问题。
2、上海市老龄化状况上海即将进入飞速老龄期。
2011年至2030年，老龄化人口将迅猛增长期。
这一时期，上海人口老龄化乃至高龄化将加快。
根据预测，这20年期间，60岁及其以上的户籍老年人口至2030年将猛增到561.26万，平均每年增加11.78万人，60岁以上人口已占21.6%，上海将早于全国20年进入老年化社会。
3、上海市养老保险状况上海的社会保障系统和发达国家相比，属于高费用低保障水平。
养老事业有大幅发展和提升空间。
“在缴费率上，上海高于德国、瑞典等国家，但在保障水平上低于德国、瑞典等国家。
”4、上海市养老模式目前上海的养老方式主要有三种：居家养老、社区养老和机构养老，相对于老年群体的巨大需求，我国目前三种养老方式都存在各自的不足，养老供给严重匮乏。
奉贤区品牌营销策划概况(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，市场竞争日益激烈，品牌建设已成为企业生存和发展的关键。
奉贤区作为上海市的一个区，近年来在品牌建设方面取得了显著成果。
本文将从奉贤区品牌营销策划的背景、现状、策略及未来展望等方面进行概述。
二、奉贤区品牌营销策划背景1. 奉贤区发展现状奉贤区位于上海市南部，东临东海，南濒杭州湾，西接上海浦东新区，北靠上海市中心。
总面积为690平方公里，人口约120万。
近年来，奉贤区紧紧围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，加快产业结构调整，推动经济持续健康发展。
2. 品牌建设的重要性在当前市场竞争环境下，品牌已成为企业核心竞争力的重要组成部分。
品牌建设有助于提升企业知名度、美誉度和忠诚度，为企业创造更大的经济效益和社会效益。
奉贤区作为上海市的一个重要区域，品牌建设对于推动区域经济发展具有重要意义。
三、奉贤区品牌营销策划现状1. 品牌定位奉贤区品牌定位为“上海南翼新城、创新活力区”，旨在突出奉贤区在上海市南部地区的独特地位和优势，以及创新发展的理念。
2. 品牌形象奉贤区品牌形象以“海纳百川、厚德载物”为核心，寓意奉贤区包容开放、厚积薄发的精神品质。
3. 品牌传播（1）传统媒体：奉贤区通过电视、报纸、广播等传统媒体进行品牌宣传，提高区域知名度。
（2）新媒体：利用微博、微信公众号、抖音等新媒体平台，开展线上线下互动活动，扩大品牌影响力。
（3）展会活动：积极参加各类展会活动，展示奉贤区品牌形象，拓展合作机会。
四、奉贤区品牌营销策划策略1. 品牌定位策略（1）明确品牌定位：以“上海南翼新城、创新活力区”为品牌定位，突出奉贤区在上海市南部地区的独特地位和优势。
（2）深化品牌内涵：围绕品牌定位，挖掘奉贤区历史文化、自然资源、产业特色等方面的内涵，丰富品牌形象。
2. 品牌传播策略（1）整合传播资源：充分利用各类媒体资源，形成全方位、多角度的品牌传播格局。
（2）创新传播方式：结合新媒体特点，创新传播方式，提高品牌传播效果。
上海奉贤商业项目策划报告
一、奉贤区整体概况奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。
北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和31.7公里的海岸线。
境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，已经形成十纵六横的公路网络，密度达到每平方公里1.1公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
2004年内，奉贤区国民经济持续快速增长，经济运行质量稳步提高。
全年实现增加值141.7亿元，按可比价格计算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度计划111%。
其中：第一产业增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。
全年实现第三产业的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。
一、二、三产业的结构比重为66∶64.1∶29.3。
社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。
外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。
固定资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。
按照市公路网络建设规划，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建设和完善。
至2004年底，该区公路总里程为984.76公里。
其中：高速公路已建成74.9公里，一级公路14.28公里，二级公路190.01公里，三级公路336.70公里，四级公路368.87公里。
同时，其他路网也在有序推进之中。
2004年全年实现房地产业增加值4.9亿元，比上年增3.1%。
房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年降2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年减少4.39万平方米,降37.2%。
全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。
奉贤区品牌展览策划方案
一、项目背景随着我国经济的快速发展，奉贤区作为上海市的重要区域，近年来在产业发展、城市建设、民生改善等方面取得了显著成果。
为进一步提升奉贤区的知名度和影响力，推动区域品牌建设，特制定本品牌展览策划方案。
二、展览目标1. 提升奉贤区整体形象，打造区域品牌；2. 促进区域产业发展，推动产业升级；3. 加强区域间交流合作，拓展市场空间；4. 提高市民对奉贤区的认同感和归属感。
三、展览主题“创新驱动，绿色崛起——奉贤区品牌展”四、展览时间2023年10月15日至10月20日五、展览地点奉贤区会展中心六、展览规模1. 展览面积：5000平方米；2. 参展企业：100家；3. 参观人数：预计50000人次。
七、展览内容1. 区域概况展示区- 奉贤区地理位置、历史沿革、经济社会发展情况介绍；- 展示奉贤区独特的文化底蕴和人文景观；- 展示奉贤区未来发展规划和目标。
2. 产业发展展示区- 重点展示奉贤区主导产业、特色产业、新兴产业；- 介绍区域内重点企业和项目，展示企业品牌形象；- 展示产业技术创新成果和产品。
3. 城市建设展示区- 展示奉贤区城市建设的成果，包括基础设施、公共服务、生态环境等方面；- 展示奉贤区城市规划和未来发展蓝图；- 展示城市特色和人文风情。
4. 民生改善展示区- 展示奉贤区在教育、医疗、文化、体育等民生领域的成果；- 展示市民生活品质的提升和幸福感的增强；- 展示区域公共服务体系的完善。
5. 科技创新展示区- 展示奉贤区科技创新成果，包括科技成果转化、高新技术企业、创新创业平台等；- 展示科技创新在产业发展、城市建设、民生改善等方面的应用；- 展示奉贤区科技创新的未来发展趋势。
6. 文化交流展示区- 展示奉贤区文化交流成果，包括文化活动、文化交流项目、文化品牌等；- 展示区域文化特色和人文精神；- 促进区域文化交流与合作。
八、展览形式1. 实物展示：展示奉贤区特色产品、科技成果、城市建设成果等；2. 图片展示：通过图片形式展示奉贤区的发展历程、风光名胜、人文景观等；3. 多媒体展示：利用多媒体技术，如视频、VR、AR等，增强展览的互动性和趣味性；4. 互动体验：设置互动体验区，让观众亲身感受奉贤区的魅力。
上海奉贤希尔顿花园酒店商业广场项目简介
九、销售收入
1．产权式酒店：14980平米*21300元/平米 ．产权式酒店：14980平米*21300元 =3.19亿元 =3.19亿元 2. 广场商铺：5737平米*50000元/平米 广场商铺：5737平米*50000元 =2.87亿元 =2.87亿元 3．销售成本：（3.19亿元+2.87亿元） ．销售成本：（3.19亿元+2.87亿元） *3%=0.18亿元 3%=0.18亿元 4．销售毛利：5.88亿元 ．销售毛利：5.88亿元
十、 酒店资产价值
24646平米 24646平米 * 20000元/ 平米 =4.93 亿元 20000元
十一、营业收入（ 十一、营业收入（一）
1、客房部门的年收入 豪华大床房998.64万元 豪华大床房998.64万元 豪华双床房2718.52万元 豪华双床房2718.52万元 豪华行政大床房481.8万元 豪华行政大床房481.8万元 豪华行政大床套房919.8万元 豪华行政大床套房919.8万元 豪华总统套房219 豪华总统套房219 万元 总计：5337.76万元 总计：5337.76万元
十二、投资回报分析 （二） 十二、
4.如引进信托投资2亿元，投资方式按 4.如引进信托投资2 “资金流程安排表”执行，该投资年利 资金流程安排表” 息按20%计取，3.5年后，信托利息为 息按20%计取，3.5年后，信托利息为 7000万元人民币。该项目最后净利润约 7000万元人民币。该项目最后净利润约 为4.93亿元。按建设周期4年计取，投 4.93亿元。按建设周期4 资年平均回报率为0.73/2=36.5%.[年 资年平均回报率为0.73/2=36.5%.[年 利润（4.93利润（4.93-2）/4=0.73亿元.] /4=0.73亿元.]
海湾文化商业街项目
1奉贤海湾商业街项目定位报告一、地块概况1、位置及现状该项目地块位于奉贤区南部海湾镇西南角，毗邻海湾旅游区，海湾路东侧，团结塘路（现为海马路）北侧，奉炮公路西侧，新农河南侧。
地块呈东西狭长型，西面呈三角型，中部和东部呈扁长状矩形。
东西长1200米，西面呈三角型，东部扁长部最宽处53米,最窄出35米。
地块目前为公建绿化带，上无建筑物覆盖。
22、周边环境海湾路为南北向主干道，南至旅游区及海岸线，向北连通A4莘奉金高速公路，是连接本区域和市区主要的交通要道。
地块以北的海湾路两侧为大学聚集区，汇聚了华东理工大学、上海师范大学、上海应用技术学院等高等学府； 海马路为新建两车道机非混行车道，海马路以南为已建别墅项目《海湾艺墅》，该项目与海马路之间有5米左右的绿化带；新农河以北为已建居民新村，以及多层商品住宅《海墅园》；奉炮公路向北连接金海公路。
金海公路为双向四车道的镇际公路，南北连接南桥和柘林两镇。
海湾镇辖区内的奉炮公路为双向机非混行车道，目前道路两侧已聚集了生活配套类和小海鲜特色餐饮类的商业。
二、地块规划指标占地面积：6.1公顷建筑容积率：不大于0.5建筑密度：不大于18％绿地率：不小于60％，其中集中绿地率不小于20％建筑高度：低层为主，商业建筑不超过三层建筑退界：退团结塘路红线不小于8米停车位：地面停车数不小于总停车泊位数的10％三、区域概况1、区位总述3奉贤海湾旅游区地处上海市南部郊区奉贤区的最南端，面临东海，距市中心40公里，距奉贤中心新城7公里。
东临上海深水港城，距深水港城30公里，西接上海化学工业区，南部面临东海（杭州湾），杭州湾面积1000平方公里，区内海岸线长13.7公里，与浙江省临海相望。
2、交通条件海湾旅游区距虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。
区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。
东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。
奉贤区品牌营销策划供应(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展和市场竞争的日益激烈，品牌营销已经成为企业提升竞争力、扩大市场份额的重要手段。
奉贤区作为上海市的一个重要区域，拥有丰富的自然资源和人文底蕴，具备良好的产业基础和发展潜力。
为了更好地发挥奉贤区的品牌优势，提升区域整体形象，本文将对奉贤区的品牌营销策划供应进行深入分析。
二、奉贤区品牌营销现状分析1. 奉贤区品牌资源优势（1）区位优势：奉贤区位于上海市南部，地处长江三角洲地区，拥有便捷的交通网络，是长三角地区的重要节点。
（2）自然资源优势：奉贤区拥有丰富的自然资源，如奉贤海湾、横沙岛等，具有很高的旅游开发价值。
（3）人文底蕴优势：奉贤区历史悠久，文化底蕴深厚，如南桥古镇、奉贤文化遗址等，具有较高的文化旅游价值。
（4）产业基础优势：奉贤区拥有汽车、装备制造、新材料、生物医药等产业集群，具备良好的产业基础。
2. 奉贤区品牌营销现状（1）品牌知名度不高：虽然奉贤区拥有丰富的资源，但在全国乃至全球范围内，其品牌知名度仍有待提高。
（2）品牌形象不够鲜明：奉贤区品牌形象较为模糊，缺乏特色和辨识度。
（3）品牌营销手段单一：奉贤区品牌营销手段较为单一，缺乏创新和多样性。
三、奉贤区品牌营销策划供应策略1. 明确品牌定位（1）结合奉贤区资源优势，提炼出具有特色的品牌核心价值。
（2）针对不同目标市场，制定差异化的品牌定位策略。
2. 构建品牌形象（1）打造鲜明的品牌视觉识别系统，包括标志、标准字、标准色等。
（2）通过广告、公关、文化活动等多种渠道，提升品牌知名度和美誉度。
3. 创新品牌营销手段（1）利用新媒体平台，开展线上线下互动营销，提高品牌曝光度。
（2）举办各类文化活动，提升品牌文化内涵，增强品牌影响力。
（3）加强与政府部门、行业协会、企业的合作，共同打造区域品牌。
4. 拓展品牌合作渠道（1）积极引进国内外知名企业，共同开发奉贤区资源。
（2）加强与国内外旅游机构的合作，推广奉贤区旅游产品。
奉贤区营销品牌策划优势(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，市场竞争日益激烈，品牌建设成为企业生存和发展的关键。
奉贤区作为上海市的一个重要区域，拥有丰富的自然资源、独特的文化底蕴和良好的产业基础。
本文将从多个角度分析奉贤区营销品牌策划的优势，为区域品牌建设提供参考。
二、地理位置优势1. 靠近上海，辐射长三角奉贤区位于上海市南部，紧邻浦东新区，与上海市中心隔黄浦江相望。
作为长三角地区的核心城市之一，上海对周边地区的辐射作用显著。
奉贤区凭借其地理位置优势，可以充分利用上海的区位优势，辐射长三角乃至全国市场。
2. 交通便利，四通八达奉贤区拥有发达的交通网络，沪杭高铁、沪杭高速、S2沪芦高速等交通要道穿境而过，使得区域内交通四通八达。
此外，奉贤区还拥有完善的公共交通系统，方便市民出行。
优越的交通条件为区域品牌发展提供了有力保障。
三、自然资源优势1. 滨海旅游资源丰富奉贤区拥有得天独厚的滨海旅游资源，如海湾国家森林公园、奉贤南桥新城等。
这些景区不仅吸引了大量游客，也为区域品牌建设提供了丰富的素材。
2. 水乡田园风光独特奉贤区地处长江三角洲平原，拥有独特的田园风光。
区域内河流纵横，湖泊众多，形成了“水乡田园”的独特景观。
这种自然景观为区域品牌建设提供了独特的文化底蕴。
四、产业基础优势1. 产业结构优化，新兴产业崛起近年来，奉贤区产业结构不断优化，传统产业转型升级，新兴产业蓬勃发展。
如汽车、电子信息、生物医药等产业在区域内取得了显著成绩。
这些产业的崛起为区域品牌建设提供了强有力的支撑。
2. 创新能力提升，品牌企业集聚奉贤区注重科技创新，拥有一批具有核心竞争力的企业。
这些企业不仅在国内市场取得了优异成绩，还在国际市场崭露头角。
这些企业的集聚为区域品牌建设提供了有力保障。
五、文化底蕴优势1. 民俗文化丰富多样奉贤区拥有丰富的民俗文化，如南翔镇的传统糕点、青浦区的水乡文化等。
这些民俗文化为区域品牌建设提供了独特的文化内涵。
2. 历史文化底蕴深厚奉贤区历史悠久，拥有众多的历史遗迹和文化景观。
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一、奉贤区整体概况奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。
北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和31.7公里的海岸线。
境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，已经形成十纵六横的公路网络，密度达到每平方公里 1.1公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
2004年内，奉贤区国民经济持续快速增长，经济运行质量稳步提高。
全年实现增加值141.7亿元，按可比价格计算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度计划111%。
其中：第一产业增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。
全年实现第三产业的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。
一、二、三产业的结构比重为66∶64.1∶29.3。
社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。
外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。
固定资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。
按照市公路网络建设规划，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建设和完善。
至2004年底，该区公路总里程为984.76公里。
其中：高速公路已建成74.9公里，一级公路14.28公里，二级公路190.01公里，三级公路336.70公里，四级公路368.87公里。
同时，其他路网也在有序推进之中。
2004年全年实现房地产业增加值4.9亿元，比上年增3.1%。
房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年降2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年减少4.39万平方米,降37.2%。
全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。
存量房产交易持续攀高，全年成交过户面积50.5万平方米，成交数量1.1万套。
二、平安镇基本概况平安镇位于奉贤区东南部，东与南汇区接界，南连接五四农场，西同奉城镇毗邻，北与四团镇接壤。
1984年3月设平安乡，1994年撤乡设平安镇。
2002年奉贤进行镇级区划调整时，邵厂镇划入平安镇。
2003年11月，平安镇划入四团镇。
至2004年底，全镇区域面积40.7平方千米，耕地面积2216.09公顷，辖行政村22 个，常住人口30941人，其中农业人口27063人。
主街呈东西‘一’字形，长250米，宽24米，中间为绿化地带。
两侧有供销社、食品站等服务门市部。
沿四团港两侧新建有工业公司和副商公司大楼，下设服务门市部。
工业区位于四团港东侧一线，南北长1240米，有1家县办厂，12家乡办、村办厂。
1984年，镇区工人3180人，总产值2078.3万元，利润303.1万元。
县照相器材厂生产的海鸥牌上光机销售全国各地。
乡办厂有农机厂、电容器厂、塑料厂、被单厂等。
农机厂为全县首先制造纸箱机械厂家，胶水机、订箱机、瓦楞机闻名全国，畅销各地，纸箱双色、单色印刷机曾参加广交会外销，外商曾来厂观光。
平安镇为中港码头鱼货集散中转点，又邻近县、乡、农场的海水、淡水养殖场，故镇上颇多海鲜，农村集市贸易活跃。
该镇目前已有中学、小学、卫生院各1所，另有影剧院等文化设施。
三、临港新城概述上海临港新城位于上海东南角的南汇区，据上海城区50公里。
北至大治河；西至A30公路-A20公路-南汇奉贤区界；东、南至滨海沿海，包括海港新城、临港新城产业区，总面积为293平方公里。
首期开发建设面积为20平方公里。
开发建设上海临港新城，是上海市委市政府站在全局高度、审时度势做出的一项关系上海二十一世纪发展大局的重大战略决策。
临港新城依托洋山国际深水港，紧靠浦东国际航空港，港口产业发达，服务功能完善，港、区、城一体的综合型滨海城市，是上海二十一世纪城市发展理想的新空间，据市委市政府的规划，将成为上海中心城的辅城，成为杭州湾北岸崭新的、生态环境良好、人文环境一流的现代化新兴城市。
临港新城产业区将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标、以高附加值先进制造业、高新技术产业为基础、综合发展先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易等产业，形成具有显明产业特色、显著竞争优势的综合型产业园区。
临港新城位于长江与杭州湾的交汇处，与大、小洋山隔海相望。
临港新城有着得天独厚的地理环境，是上海通向沿海各大岛屿的重要“门户”。
依托未来洋山深水港的建设，临港新城的规划布局以5平方公里的人工湖为圆心，向四周环状扩散。
被林荫道和城市湖滩环绕的中心湖位于城市中心，与湖岸相连的半岛伸向湖中，岛上设有大型的文化性建筑，如剧场、航运博物馆、海洋水族馆等。
建成后的上海临港新城，将集现代物流、港口加工、金融贸易、商业服务、居住旅游等为一体，构筑二十一世纪中国港口城市的新形象。
四、本案同周边区域的联系1.同临港新城、惠南镇的联系⏹本案位于临港新城以西，同南汇区紧邻；目前，南汇区最为活跃的为惠南镇。
本案通过川奉南公路与之发生紧密联系。
到临港新城到惠南镇本案约20公里约25公里⏹开发建设临港新城是上海市委、市府面向21世纪发展大局而作出的重大战略决策，海港开发区将依托“临港新城”与“两港”强大的辐射效应，在3-5年内影响本案及周边区域市场。
2.同南桥镇的互动奉贤区规划指导思想：⏹加快“五区一城”建设，即上海工业综合开发区、上海化学工业区奉贤分区、四团工业园区、上海海湾旅游区、现代农业园区和南桥新城的开发建设，提升奉贤地区的经济实力和综合竞争力。
以轨道交通、高速公路网、信息化建设为支撑，推动产业结构调整与集聚，加速推进城市化进程。
⏹区域第三产业将以发展大型商品交易市场、提升市场功能为重点。
规划将形成南桥杭州湾专业市场商贸区、奉城中心镇专业市场商贸区、东北生产资料专业市场商贸区、现代农业园区农副产品集散中心等四大专业市场商贸区，上海工业综合开发区机电一体化贸易中心、现代农业园区农产品加工贸易中心、奉城物流装备城等三大产业基地贸易中心以及临海化工物流区、深水港物流基地。
小结临港新城五大规划功能区，将直接对海港开发区及周边区域形成长效辐射；临港新城区内交通便捷，不仅高速公路横贯开发区，同时还拥有新四平路等高等级城市道路，而新四平路、平福路正是本案所处之区位，从这一层面上说，临港新城的开发建设对本案及周边区域市场起到深远的影响。
通过对奉贤区及南汇区未来规划发展的研究，我们还认识到：⏹项目所处的区位，正是规划中上海海港综合经济开发区的五金、货运、仓储、物流贸易和主要居住区，这是政府对当地发展的规划方向，并且这一规划构想正在实施中。
⏹目前，四平公路至南汇的交通尚未实现贯通，当前项目自身条件相对欠缺，但依据奉贤区、南汇区长远规划，3-5年内商业氛围将会得到大幅度提升，对本案未来发展而言，是一个契机。
需要着重指出的是，政府对于海港综合经济开发区的规划与实施，很可能会极大地影响到本案及周边房地产开发项目的性质和方向。
同时远景上，为使本案能尽早达到预期的目的，推行小投入的尝试性经营方略势在必行。
五、类比个案分析1、南汇弘基商业休闲广场“弘基商业休闲广场”是南汇首座“主题商业文化概念商圈”，广场由健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店6大主题区组成。
综合分析客源客层：主要以投资客为主，自营占极少比例。
⏹优势分析：作为南汇区惠南镇中心区域内首个纯商业休闲广场，拥有极强的区位优势及文化内涵；加之其品牌效应及开发经营成果，对其去化有较强促进。
⏹劣势分析：在商业房产交易相对并不活跃的南汇区，其15000-18000元/m2的单价是影响去化的重要因素。
评价该案采用前三年包租，第四年由开发商回购的操作模式，显然是个纯投资性项目，但其长远的经营状况值得我们密切关注。
2、惠南.新天地“惠南.新天地”坐落于南汇新老商业交汇位置，是集餐饮、数码、服饰、家居、玩具、箱包等为一体的多功能广场。
综合分析⏹客源客层：主要以投资客为主，自营占极少比例。
⏹优势分析：位于惠南新老商业交汇位置，区位发展优势明显。
规划业种、业态丰富；投资经营选择面相对较广。
⏹劣势分析：建筑风格单一，且3层商铺的建筑类型也给去化带来很大的难度。
评价该案今年四月份销售业绩惨淡，八月份销售量为零；昭示目前该区域商业房产市场状况并不十分明朗。
六、项目地块现状⏹ 地理位置：新四平公路以西，平福路以北，中横河以南 ⏹ 占地面积：31772 M 2 ⏹ 建筑面积：13385 M 2 ⏹ 建筑密度：19% ⏹ 容 积 率：0.42 ⏹ 绿 化 率：58%地块嵌于平安新村小区中央，呈较规则卵形，形势较不平整。
地块紧贴中横河，并可通过川南奉公路与惠南镇和南桥镇紧密联系。
规划主入口位于地块南面，接平福路；两个次入口分别位于地块西面和北面。
七、项目S W O T 分析天然水系环绕项目规划自中横河引入天然水系，从而形成独有的水景。
⏹ 超高绿化率川南奉公路实景图芦潮港实景图平基地本案规划绿化率达到58%，这在商业广场的规划中非常难得；较之南汇弘基广场，有明显之优势。
⏹周边低密度小区规划项目地块嵌于平安新村小区内，平安新村均采用多层的建筑类型，周边居民住宅最高为六层，且容积率较低；这些居民在一定程度上将是本案市场定位之商业广场的潜在客户。
劣势分析（w e a k n e s s）⏹地块位置过于深入地块过于深入，规划中各出入口皆未与城市主干道连接，这将在项目竣工展示，并向外界视觉传达方面产生相应的制约。
⏹自身生活机能缺乏目前周边商业设施匮乏，居民休闲、娱乐等行为较难满足。
机会分析（o p p o r t u n i t y）⏹本案东南面之国际商贸城的崛起随着政府部门的规划实施，奉贤商贸城进入了一个新的发展阶段；将进一步发展外向型经济，延伸保税区物流、加工、金融贸易等功能。
这很可能会给本案带来无可估量的商机。
⏹本案处于政府重金打造的远景规划、交通大动脉范围内预计到2010年，临港新城将初步成为一个集休闲、娱乐、生活为一体的高档景观生活区，这将成为本案价值提升的关键因素。
威胁分析（t h r e a t s）奉贤区相关产业导向区域规划中的房地产业、与开发区配套的生活等基础设施建设用地达到3平方公里，即目前尚有大量相关土地有待开发，对于本案来说，形成潜在威胁。
八、市场定位本案整体定位为奉贤区域级之以娱乐、餐饮为主，及相关配套设施的商业广场。
项目定位是在充分的市场调研基础上，结合客户与市场特性、区域和地块状况对项目进行的前瞻性判断：定位总精神区域经济和周边未来发展趋势，以及可预见之政府长远发展计划不受交通、地域之限制，立足当地，旨在吸引周边区域之定点消费客层实施目的性消费从自身切入，本案特质所在政府大规划以及交通大动脉辐射影响独有的天然水系环绕独特的建筑风格与形式规划超高绿化率综上，本案将可能会以稳定和持续的目标客层定点消费规模引领当地乃至周边相关区域的商业房地产发展。