上海国金中心IFC典型商业项目市调商业定位考察报告

商业地产项目开发前期的市调内容

商业地产项目开发前期的市调内容 商业地产项目开发前期的市调内容作者：佚名 时间：2008-6-19 浏览量： 房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性,所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是,从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论,他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容,希望和大家一起探讨。

一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究,尤其是商业房地产项目,由于其开发周期长、投资大,受经济发展和政策的影响大,其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润,因此其风险很大。所以,在开发商业房地产项目时,对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况 ◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析,基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义,在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方,则城市的机能易于发挥出来,由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上

上海七大商业中心的考察分析报告

七大商业中心考察分析离购物天堂差四步 七大商业中心考察分析离购物天堂差四步 国际上被广泛认可的国际购物天堂有9个：英国的伦敦、法国的巴黎、美国的纽约和旧金山、中国的、意大利的米兰和罗马、日本的东京、瑞士的黎世。会不会是第10个？ 在不久前结束的2001年商业工作会议上，提出了要建成国际购物天堂的计划。但市商委有关负责人认为：“国际购物天堂只是一种‘民间’的说法，比如说、巴黎、伦敦、纽约，大家都已经认可了它们，但并没有具体的量化标准。我们现在要做的就是一步步摸索，找到一条融合本地特色和国际先进经验的路子，来建设我们自己的国际购物天堂。” 财经大学国际工商管理学院副院长、市政府商业决策咨询专家信康认为，要达到真正意义上的国际购物天堂，可能要15-20年的时间，到2006年，可以按照自己的标准，做到“国际化”的购物天堂。 不过，和记黄埔地产公司的副总经理佘耀庭先生的看法却具有一定的代表性。他对目前国际上公认的九大购物天堂都进行过考察。他认为，离国际购物天堂的差距，在环境、品牌、价格和服务四个方面。从品牌上来讲，国际上的一线品牌时装在几乎没有成规模的分号；价格上更是处于劣势，打折的机会非常少。 但是，佘耀庭对还是非常看好，“根据我的经验，如果在中国打造购物天堂，一定是。”他举了个例子：现在购物天堂人均占有商业面积的指标是1.2平方米，而现在大约达到了0.93，已经非常接近了。还有两个有利条件就是购物旅游和

自身品牌的打造，“购物天堂一定要商业旅游带动，靠本地消费永远不可能，这方面的优势在全国独一无二。”其次，附近有许多国知名的服装厂，可以算是二线品牌，“不要小看二线品牌，日本的东京之所以被列为世界购物天堂之一，主要也是靠日本本土的二线品牌。” 目前有八个市级商业中心：俗称“四街四城”，即淮海路、东路、西路、路；豫园商城、徐家汇商圈、新客站不夜城、八佰伴时代广场。 在这八个市级商业中心中，记者选择了淮海路、东路、西路、豫园商业区、徐家汇商城、浦东新商城（豫园商城和襄阳路服装小商品市场由于其独特的文化背景，单独列出），以商品品种、业态分布、购物环境、交通条件为标准，进行实地考察，评定星级。希望能为建设国际购物天堂提供一份有价值的参考。 一.淮海路：70年时尚T台 70年来，淮海路在商业中都占据了非常重要的地位。从30、40年代起，淮海路就引领着的时尚，直到今天，它仍然是最具时尚气息，最高雅的一条商业文化街。 淮海路东起人民路，西至凯旋路，全长6.8公里，分东、中、西三段，横穿卢湾，徐汇两区，商气辐射黄浦，静安等区。西起南路，东至南路，北至路高架，南至复兴中路，长约2.2公里的淮海中路段，是以高雅著称的主要中心商业街。随着淮海中路商业功能的延伸，淮海中路路段已从“街”的概念向“街区”拓展，整个区域以淮海中路为轴线，东起路，西到路，北连金陵中路，金陵西路，长乐路，南接复兴中路，面积3.5平方公里。据卢湾区商委吴荷生主任介绍，目前淮海路79.4%的消费者在40岁以下，其中，男性占38%，女性占62%。这部分人一直是最时尚，也最注重品位的消费者。

西安商业项目考察报告

西安商业项目考察报告 考察时间:2005年3月1日; 考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。 1. 骡马市商业步行街 1) 项目概况 骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号，紧临西安钟楼广场，是西安商业最集中的中心区域。骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。该商业街占地面积4.5万?，总建筑面积25万?，容积率为48%。 骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。 2) 商业规划 骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。商业街主街长360米，街宽8米。商业建筑群共分地上七层，地下两层，根据不同的分区，业态定位不同。 地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主，均采用店中街、街边店的形式。六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。地上南区则以主题服饰、时尚购物为主，并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。 3) 销售、招商情况 骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积，商铺分割为独立店面，商铺面积为15—150?，主力商铺面积为20—30?，均价在3—4万元/?之间。目前面积为30?以下的商铺销售较快，特别是面积为15—20?的商铺只剩2

套。从销售策略上来看，两年售后返租(回报率8%，一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。 招商方面正处于主力店洽谈阶段，该商业拟引进太平洋百货。 2. 世纪金花地下商场 1) 项目概况 世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口，钟楼广场的西北角，为西安市商业的中心。世纪金花为地下两层，建筑面积为3.1万?，其中商场经营面积约为2万?。 2) 商业规划 世纪金花虽规划为地下商场，但其不可复制的地段优势，加之开发商在区域内的品牌影响力，造就了商场高端的经营定位。该商场以经营世界顶级品牌男、女服装、化妆品、美容院、童装、时尚饰品为主。商场内还设有服装大卖场、及大型超市。该商场商铺经营面积在15—80?之间，主力商铺为20—30?左右。 3) 销售、招商情况 世纪金花商场依托金花集团，在商业销售方面只出售经营权，不出售商铺产权。商铺出售面积最小为2?，出售年限为3—5年。开发商按照不同的年限，不同的面积，每年付给业主回报金。 招商方面，商场对于经营的商户按照营业额的18—20%进行扣点，不再征收商 户的管理费。 3. 宏府购物中心 1) 项目概况 宏府购物中心位于西安市西华门大街与北大街的交汇处，宏府大厦的一至五层，是西安城内最大的精品购物商城。 2) 商业规划

上海主要商圈和商场调查分析报告

上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：

上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。

商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

商业广场市调及初步设计汇总

商业广场市调及初步设计汇总

高攀项目商业广场市调及初步设计汇总 营销策划部王毅一、市调论证的切入点、方式和计划说明 高攀项目位于成都火车南站临近区域，与机场高速高架出入口无缝接驳，背靠桐梓林、新希望片区，与科华路中央商务区紧邻，考虑规划商业广场作为项目的一个定位方向是公司高层前期既定的考虑。本次市调论证通过对已知成都近40余个不同年代、不同规模、功能规划各异的知名商业广场项目进行筛选，选择6个具有代表性和参考价值的目标进行实地市调，尽量深度挖掘不同地段、不同商圈、不同商业氛围下的商业广场的特性，找到商业广场从设计规划上成功的共通点，再分析商业广场新的发展趋势，结合高攀项目在火车南站所具备的未来发展前景，推断出高攀项目的大致设计要求和规划要点。 1、市调目的 通过市调解决高攀项目商业广场产品设计需求的问题，找到高攀项目从市场定位角度和与自身属性相匹配适合的商业广场模式及招商业态划分。 2、市调思路 对成都区域内各种形态、不同体量的的商业广场作市调，从扩大拓宽商业广场的调查面上对各类型商业广场做分解，获取其建筑构造、设计思路、功能划分、商业要求、业态划分、招商考虑等最具参考价值的信息，为高攀及商贸园项目的产品设计提供有力的支撑。 3、市调要求 对市内各种形态的商业广场展开广泛的市调，收集各市调项目的基础信息、建筑构造、功能设计、商业信息等重要资料，尽量了解项目设计过程中出现的问题和解决的办法，能与对方项目部、管理部门人员面谈了解更多深层次信息，市调的项目需拍照记录。 4、市调计划

从7月21日至7月28日调查成都城区内6个不同类型、不同体量的商业广场，分区域进行市调，大方向分东南西北，小方向分为不同商圈，由市中心至一环、二环、2.5环，合理安排线路节省市调时间，以求达到最高的效率和得到最佳的效果。 5、目标选取 经过搜索查询选出成都40余个知名商业广场：博瑞优品道广场、大地.新光华广场、嘉信茂广场（交大路）、汇龙湾广场、铂金城购物广场、金色夏威夷、新城市广场、千盛百货广场、双楠置信广场、罗马假日广场、大世界商业广场、玉林生活广场、丰德国际广场、百联天府购物中心、蓝色加勒比广场、万达广场、东方新城广场、新视界广场、大陆.玉沙生活广场、SM广场、第五大道、高地中心、财富又一城、仁恒置地广场、中环广场、上普国际中心、EGO潮流广场、时代华章、香槟广场、郁金香花园广场、东方时代商城、时代广场、来福士广场、第一城、银石广场、喜年广场、仁和春天广场、金沙时代生活广场、成都华置广场、群光广场。 通过市调任务需求和市调工作重心的明确，我们选取十个商业广场项目进行市调研究，以下是属性划分和分析说明： 市调项目名称开业 时间 区域归属属性划分分析说明 优品道广场2009 年 新光华商 圈、2.5环 居、购、休、 娱 商业广场 典型项目 新光华广场2006 年 新光华商 圈 购、居、餐、 休、娱、办 有商业街 及商业分 块 汇龙湾2002老会展商购、休、餐、购物广场

商业项目考察报告

商业项目考察报告 篇一：商业项目考察总结 商业考察总结 考察时间：XX年4月19日至XX年4月23日考察人：代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨考察地点：哈尔滨市、沈阳市考察目的： （1）了解潮流前线上游渠道； （2）了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性； （3）学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。 二、主要批发市场项目介绍：（1）哈尔滨人和商业简介： 北段批发： 南段零售： 特别说明/本项目可借鉴： a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大，所经营的服装都为最新款，店面装修时尚，门头采用LED屏很抢眼，

几乎不零售。宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。推测佳市质量好一点的潮流女装，或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。 b.南段通道内的饰品柜，本案可借鉴： 在一期南段及二期的通道中，单边每隔一个门店，都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。有效的提高了通道使用率，也使通道看起来货品丰富，客流量旺。该柜台费用为： c.对于经营好的业户会有标识奖励： （1.2）二期： 特别说明/本项目可借鉴： a.在南段批发区，有统一装修风格的铺面（3米*3米），对于本项目可针对小经营户及小额投资客。 b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱，本项目儿童主题层可参考： 篇二：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况

上海主要商圈和商场调查分析报告资料

上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：

上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。 三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、

上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。 一、综合体要做大 目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。 二、综合体要有明确的主题 这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

公司考察报告范本

Screen and evaluate the results within a certain period, analyze the deficiencies, learn from them and form Countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 公司考察报告

编号：FS-DY-38369 公司考察报告 专业: XXXX 姓名：XXX 班级：XXXX 学号：XXXX 一、参观学习目的 12月18日我们外语学院的学生在老师的带领下前往青浦区参观滨特尔流体控制(上海)有限公司，作为英语专业实习的一部分，收获颇丰。和以往的校园生活不同，我们第一次真正近距离接触企业，深刻感受社会工作的氛围。通过理论联系实际让我们全面地运用所学知识去分析判断工作中的实际问题，进一步培养了我们独立工作能力，同时通过亲身观看现场工作人员的工作，了解在企业工作中应该具备的组织性、纪律性、集体主义精神等优良品德，为以后真正踏上社会打下了基础。 二、公司概况 滨特尔流体控制隶属美国滨特尔集团，是世界上最大的阀门、执行机构和相关流体控制产品的生产商，旗下拥有60

多个品牌并在24个国家设有生产基地，其产品和服务在油气、化工、电力、石化、水处理、造纸、医药、食品和饮料行业以及特需市场处于领先地位。滨特尔流体控制的专业技术能为各种最复杂和要求最严格的流体控制需求提供首屈一指的全方位解决方案。 滨特尔在全球的业务中具有举足轻重的地位，为各个重要行业提供关键产品。从过滤、流程到流体管理，从设备保护到热控管理。 作为全球领先的水处理、流体过滤技术及方案的供应商，滨特尔的足迹遍布全球。在提供水设备的同时，还要根据客户的不同需求设计与其相配套的过滤系统。滨特尔的服务可广泛应用于民用、商业、工业及市政领域的饮用水系统、软水系统、反渗透系统、紫外杀菌及超滤系统等。 总部位于美国明尼苏达州的滨特尔集团成立于1966年，其下属水集团是世界上领先的专业水处理设备制造公司之一，在全球拥有50多家分支机构，现有员工1.5万人，年营业额约34亿美元，是美国500家最大工业企业之一。 三、参观学习的主要内容

招商市调报告上海大宁国际商业广场

上海大宁国际商业广场 市调日期： 市调人员： ●市调目的：考察上海大宁国际商业广场业态规划及品牌，并结合（公司名）项目在 定位，布局和硬件环境上作参考，整合优势及建设性的意见，为（公司名）的管理添砖加瓦并从考察中得到学习和提高。 上海大宁国际商业广场 大宁街区 地理位置：大宁国际商业广场（简称“大宁国际”）位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，离外滩和南京路及淮海路中心商务区只8-10分钟车程。因位处内环和中环路网立交之间，交通四通八达。项目距离地铁一号线延长路站只有80米，马戏城（广中路）站约300米，离人民广场仅有五个地铁站。 开发商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司 项目体量：项目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米，其中地下部分5万平米，项目总投资额20亿人民币。

项目规模：共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院、约2公里步行街。具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。总租户数量大约150多家，停车位1300个。 项目定位：定位为集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心。是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区，目标客群定位：大众消费者。 开业时间：2006年10月 业态规划：大宁国际商业广场与商业有关的零售、餐饮、娱乐、教育文化和生活配套部分的建筑面积合计11万平米，占总建筑面积的比例为44% 。 空间布局功能面积占比 地上部分商务酒店30,000 12.0% 办公楼39,000 15.6% 商业零售50,000 20.0% 餐饮/娱乐45,000 18.0% 教育文化和生活配套15,000 6.0% 停车场和公共区域21,000 8.4% 地下部分停车场及设备房50,000 20.0% 合计250,000

上海购物中心考察报告doc

上海购物中心考察报告 篇一：购物中心考察报告 购物中心调研报告 一、调研时间 XX年3月 二、调研地点 兰州王府井百货商场 三、调研目的 通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分 析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为 购物中心的毕业设计打下良好的基础。 四、调研内容 1. 购物中心的定义 购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、 日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。购物中心的定义较多，在不通国家，购物中 心有着不同的特点。 国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、

统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。一般情况下，其 规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理 运营的各类零售业态、服务设施的集合体。我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店以及有关的服务设施组成的群体。随着时代的进步人们的生活方式、购物行为 在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是 一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。无论有钱者或者无钱者， 均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。人们到购物中心，不仅可以基本买到 一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种 生活化的场所。独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和 观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。 2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为

关于常州市商业项目的市场调研报告

xxxx/ 常州市商业项目市场调研报告 调研时间：2010年10月一五日——2010年11月一五日 调研人员：张军、杜豪 调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。 调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。 项目分析：杜豪 一、延陵西路商圈调研分析 延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。 延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西

路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。1、万博北岸商城 项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。 到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等 项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。 受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。 万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，

广州商业项目考察报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除广州商业项目考察报告 篇一：广州商业项目考察报告(太古汇、友谊商店 广州商业地产项目考察报告 ————以友谊商店、太古汇、天河城为例 一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具 有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业 项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。 二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区 位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。 此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项

目定位，空间与 立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。 三、项目特点： （一）太古汇 1、项目概况：太古汇（TaiKoohui）是香港太 古地产在广州建立的一个国际优 质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。 太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心 体量较大建筑面积 10.4万㎡（不含停车场），地下2层（m层、mu层），地上3层（L1、L2、L3）。 2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核 心地段，商业发达，人流密集。购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。 3、建筑与空间设计：

成熟商业街考察报告

第一部分精品店 精品店的经营种类包括高档服饰、工艺品、进口烟酒、化妆品等，因其售价昂贵，消费人群有限，所以选址非常讲究，一般都分布于高级酒店、写字楼、公寓底层以及繁华商业区较具特色的单体建筑物底层。 我们的商业街F地块外侧其经营种类应该以中档服饰为主，也应包括鞋类以及外航办事处、客服中心等，适应泉城路商业圈的需求，在内街以高档服装、工艺品、开化妆品等为主，部分休闲场所，如星巴克等，但其经营种类以商品消费为主。凭借独特的地理位置、周边消费人群分布以及自身物业形象，F地块必会成为有影响力的精品商店区。 精品店整体形象独树一帜，通过整体形象的塑造，吸引人气，能够使商店效益和物业形象取得双赢的效果。通过调查分析，一个成熟的精品店商业街在经营种类以及整体形象塑造等方面有如下特点： １、经营种类经过严格筛选，经营的多为国际知名品牌，与周边人群的消费需求及自身物业形象相吻合； ２、外部环境营造非常到位，包括外部景观、灯光等均经过精心设计，使那些商店在不临街的情况下保持了良好的吸引力和亲和力，使人产生一种进去逛逛的冲动； ３、店面外装饰风格统一，所有店面招牌在统一位置使用统一材质制作，外廊无任何店面招牌，整体形象精致、简洁、大方； ４、在外装饰风格统一的前提下通过室内橱窗设计、室内装饰、灯光配置以及经营区域内外空间相结合等方式突显个性。 第二部分休闲特色街（区） 城市休闲商业街的形成与一个城市的性格有莫大的关联，杭州、苏州等城市因为人文历史以及经济环境的原因，休闲之风盛行。而作为国际化大都市的上海，海派文化的深厚底蕴也使上海形成了众多休闲的特色街区，其中以历史悠久的衡山路和新建成的新天地休闲街区最具特色。 形成独具特色休闲氛围的原因除了需要独特的人文传统、所处区块闹中取静以及保存了大量古建筑以外，可以归结为以下因素： １、在原有道路两侧良好的绿化及大量古建筑的基础上，进一步采取措施，结合休闲设

商业项目市调工作计划书

北京某商业项目市调工作计划书

目录 一、项目背景.................................................... 错误！未定义书签。 二、研究思路.................................................... 错误！未定义书签。 三、研究内容.................................................... 错误！未定义书签。 四、研究方案.................................................... 错误！未定义书签。 五、项目流程图 ............................................... 错误！未定义书签。 六、研究成果.................................................... 错误！未定义书签。 七、研究期限.................................................... 错误！未定义书签。 八、费用预算.................................................... 错误！未定义书签。 2

一、项目背景 中海发展（北京）有限公司是香港上市公司——中国海外集团有限公司旗下之全资子公司，成立于1997年6月，注册资本3000万美元。目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。中海发展（北京）有限公司作为中海地产开拓首都北京房地产市场的排头兵，致力于走专业化与规模化发展的道路，力争“开发一个，成功一个”。“中海雅园”、“中海紫金苑”、“中海馥园”等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范。目前正在建设和即将建设的项目还有“中海·凯旋”、“中海广场”、“中海枫涟山庄”、“中海天地”、“中海高尔夫花园”、“中海海洋公园、海洋花园”等项目。 小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区，项目用地西至成寿寺路，北至关家坑街，东至龙爪树路，南至规划南四环绿化带。规划用地总面积为87.16公顷，其中建设用地64.38公顷。地上规划总建筑面积136万平方米，其中住宅110万平方米，公建26万平方米。其中一期已获批准规划建筑面积53万平方米。 项目商业总面积24万平方米，其中一期12万平方米。目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼。本次调研主要针对小红门项目一期12万平方米的商业。 本次调研的主要内容包括： →本项目辐射区域内商业项目研究； →本项目商业投资者、经营者、消费者研究； →本项目商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）； →本项目商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）； 二、研究思路 （一）、研究范围 根据本项目所处位置以及地块特征，本次研究调研界定的四至范围如下： 1．东至京津塘高速； 2．南至南四环； 3．西至南中轴延长线（木樨园桥至大红门桥及延长线）； 4．北至南三环； （二）、研究思路 商业项目根据分布和位置的不同主要分为以下类别： 1．社区型商业：典型的是各类住宅区的底商，包括各种所谓“社区商业街”，其主导的消费群体是社区业主以及周边项目的业主；从建筑形式上看，有底商、独立的 商业街等；其特点是强调便利性；单店的规模比较小；业态的选择有一定的范围 限制； 2．商务型商业：主要是分布在商务中心区，或者说是写字楼比较密集的区域，主要 3