回归对物业费的本质认识

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回归对物业费的本质认识

最近，沈阳市物业管理协会就广大会员普遍关注的物业费“涨价难”问题，开展了“建立科学合理的物业费调价机制”征文活动。有感于广大企业面临的调价困境，谈谈个人看法，参与大家的讨论。

怎一个“难”字了得

近年来，大家经常抱怨现在什么都涨，只有物业费不涨。物业费“涨价难”不仅影响到个别企业的生存，甚至严重制约了物业管理行业的健康发展。当然，我们这里所说的“涨价难”主要是指住宅物业这一块。在沈阳市住宅物业收费中，虽然不乏调价成功的案例，但不具有普遍性。

在C PI节节攀升的市场条件下，为什么其他商品的价格说涨就涨，唯独物业费想涨却涨不了？我认为，根本原因在于物业管理发展时至今日，还没有真正进入市场，尤其是在住宅物业费定价这一关键环节上，行政指令性色彩占了主导地位。比如，长期以来沈阳市绝大多数普通住宅的物业费价格实行的是政府指导价。这一价格管理体制的好处是，在物业管理市场形成之初，可以保证业主和企业在服务与收费标准上有所遵循。但其负效应是，促使物业管理行业形成了稳固的价格同盟。而市场一旦形成价格同盟，企业就会失去竞争动力，进而失去创新能力和市场活力，结果出现了老实人吃亏和坏人占便宜的现象。这也是长期以来物业服务水平很难得以提高的一个重要原因。

依照“路径依赖”理论，一个制度一旦形成，人们便会在惯性思维的支配下，不断地强化这一制度。因此，当多数企业面对“涨价难”问题时，首先想到的是求救于政府，希望政府统一调价。

但必须看到，依靠政府解决调价问题，有两个难以克服的局限：一个是定价偏低，政府指导价反映的是某个时期内行业的平均成本价，为了保守起见，主管部门有时还会打一定的折扣，所以按照政府指导价收费，总有一部分高于行业平均成本的企业入不敷出；再一个就是调价不及时，政府对市场变化做出的反应常常“慢半拍”，同时调价涉及公共利益，政府决策过程比较繁琐，因此政府调价往往“千呼万唤始出来”。

于是，有的企业呼吁政府应当出台扶持政策。但政府出台的扶持政策真能解决企业的困境吗？最近，浙江省人民政府办公厅出台了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》，给予企业降低税基、减免税费、财政补贴、共用水电气享受民用价等优惠政策。一些企业认为浙江的这个政策好。但我认为，浙江政策属于行业利好，而不是企业利好（这里仅指提高企业盈利而言），是政府让利于民，而不是让利于企业。这一点，可以从其“以便民、利民、惠民为宗旨”得以印证。比如，对于实行酬金制收费的物业项目而■文/陈全

>>沈阳市东油馨村

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3中国物业管理

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言，政府给予的税收、补贴等优惠，实际上是进不了企业腰包的，政府减免多少，业主就可以少分摊多少，受益的终端是老百姓。但对于实行包干制收费的企业而言，浙江政策的确可以让企业得到实惠，增加利润。但这些政策不是无限期的，更何况在物业费不涨的条件下，政府派发的红利用不了多久就会被上涨的成本“吞噬”殆尽。

因此，如果不是从根本上解决“让业主愿意为涨价买单”的话，任何扶持政策都难以持久地改善企业的生存状况。

困局的出路

那么，如何破解“收费难”？我认为出路在于，必须回归到对物业管理和物业费的本质认识上来。

物业管理的本质是业主对建筑物共有部分的共同管理。业主是物业管理的主人和责任人，而不是物业服务企业。同时，物业费的本质是应当由业主共同分摊的费用。基于这样的认识，从沈阳市实际看，我认为解决物业费“涨价难”问题应当做好以下几方面工作：首先，物业服务企业应当公开物业费收支账目。既然物业费的本质是应当由全体业主共同分摊的费用，那么全体业主就有权知道物业费的收支情况，否则如何分摊呢？这好比几个人去饭店吃饭，大家说好了AA制，那么到买单的时候，必须知道消费了多少才能分摊费用。但有的企业不是这么想问题，他们一方面希望业主分摊物业费，另一方面却不想告诉业主为什么分摊这些费用。这种想法是站不住脚的。我们仍以几个人去饭店吃饭为例，如果其中一个人总是预先向其他人每人收一笔钱，饭后由他负责买单，但他给自己赋予了这样的权利：第一，消费金额保密；第二，从不多退少补。在这种情况下，他还经常跟大家诉苦，说饭很贵，大家交的钱根本不够用，他每次都加不少钱。那么生

活中，谁还愿意再和这种人一起吃饭

呢？现在，有很多实行包干制收费的企

业就很像这种人，所以越来越多的业

主认识到，这种“游戏规则”不公平，

不愿意和你玩下去了。客观地讲，在物

业管理发展初期，允许包干制收费模

式的存在是必要的，便于企业在服务

和收费中有所遵循，对于保护企业利

益和促进行业发展是有利的。但是随

着时间的推移，特别是2007年新《劳

动合同法》出台以来，物业服务成本

上涨已成不可逆转的趋势，包干制收

费模式非但不能成为企业利益的“保

护伞”，反而成了制约物业费涨价的枷

锁。所以，2010年《沈阳市物业管理

条例》明确规定“物业服务企业应当

于每年第一季度在物业管理区域内的

显著位置公布上一年度物业服务合同

履行情况和物业服务费等物业项目收

支情况。”我认为，切实落实好这一规

定，弥补包干制收费制度缺陷，抓紧

建立物业费公开制度，为推行酬金制

收费创造条件，应当是解决企业“收费

难”、“涨价难”问题的根本出路。

其次，建立行业协会定期公布物

业费价格行情制度。《辽宁省物业管

理条例》第六条规定“鼓励依法成立

物业服务行业协会。物业服务行业协

会应当加强行业指导和行业自律，规

范行业经营行为，促进行业健康发

展，公布物业服务收费价格行情，促

进物业服务企业提高服务质量和服务

水平。”目前，市物业协会正在积极组

织研究和调研，准备在年底前推出沈

阳市2012年物业服务收费的价格行

情。我认为，由行业协会定期选择一

批新项目以及调价成功的项目，向社

会公布其服务内容、服务标准及物业

收费价格，不但比政府出台调价政策

更有效率，而且更能反映行业真实成

本，从而使物业费价格涨跌跟上市场

变化的节拍。同时，由行业协会定期公

布物业费价格行情，还有助于广大业

主及时了解物业费价格的市场信息，

提高对涨价的心理承受能力，从而推

动全行业走出“涨价难”的困境。

第三，加大对物业费本质的宣传

力度。长期以来，物业费“收费难”、

“涨价难”始终困扰着企业。在服务

成本不断上涨条件下，一部分业主拒

交物业费的违法行为，使企业经营状

况进一步恶化。当前，业主拒交物业

费的主要理由是，房屋空置、房屋存在

工程质量问题、物业服务有瑕疵等。

对于前几个问题，《沈阳市物业管理

条例》已经明确规定“业主不得以物

业空置、存在开发遗留问题或者无需

接受相关物业服务等为由拒付物业服

务费。”但对于个别业主以服务质量存

在瑕疵为由而拒付物业费的行为，尚

无明确规定。原因在于，多数人对于物

业费的本质认识存在一个误区，即误

以为物业费的本质是质价相符。包括

人民法院作出的业主欠费判决案例，

绝大多数是只要业主能够举证物业服

务存在瑕疵，就可以享受物业费打折

的好处，有的甚至把打八折九折作为

标准判例。由服务存在瑕疵，质价不

符，得出业主可以拒交或少交物业费

的结论看似合理，实际上是存在严重

问题的。按照如此逻辑，到饭店用餐，

到宾馆住店，统统可以不交钱或少交

钱，因为世界上不存在十全十美的服

务。因此，必须回到对物业费本质的

正确认识上来，即物业费是应当由业

主共同分摊的费用。物业服务只有性

价比高低之分，很难用质价相符来考

量。下一步，沈阳市应当加大对业主树

立正确的物业费观念的宣传和引领，

以促进物业费收缴率的大幅度提高。

第四，让业主真正“当家作主”。

去年，北京市住建委在《北京市住宅

区业主共有资金管理暂行办法》（征

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