物业安全管理手册(收藏)

物业寄语：

物业安全管理是指物业服务公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。

物业安全的内涵：

其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态。

其二，物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全。

01治安管理

（一）治安管理方式

1.封闭式管理

这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可入内。

2.开放式管理

一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安管理，以确保业主、使用人的财产安全。

（二）物业治安管理的内容

1. 物业治安管理的一般性内容

（1）建立健全安全保卫组织机构

（2）制定和完善各项治安管理制度

（3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。

（4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪活动。

（5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间保安员巡视值班。

（6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象。

（7）完善辖区内安全防范设施。

（8）定期对保安员开展各项培训工作。

（9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群治工作。

（10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。

2. 门卫安全管理

（1）为业主、使用人及客人提供引导服务。

（2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简单咨询答问。

（3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。

（4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行的服务。

（5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查、登记与控制。

（6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序。

3. 巡逻安全管理

（1）巡逻的范围

保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业空间。

（2）巡逻方式

①定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。

②着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保安部经理着便衣巡逻。

③昼间巡逻和夜间巡逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报告。

（3）电子巡更

为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电子巡更系统，配备电子巡更器。

4.监控安全管理

（1）电视监控系统

电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和录像机三部分组成。

电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追踪分析处理。

（2）电子保安系统

电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、盗窃等情况，即会发出报警信号。

常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波和微波传感器等。

常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。

（三）安全管理标识的设置

在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主要有配电室、天台、墙、煤气房、停车场、施工现场等。对上述位置亦设立明显警示标识。

在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌；

在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示牌；

在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌：外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警示牌；在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等相应的

警示牌；在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。

02消防管理

（一）预防火灾的基本措施

1. 控制可燃物

具体方法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良好的通风状态等。

2. 隔绝助燃物

就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对流；用沙、土覆盖可燃油液等。

3. 消除着火源

消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具体措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。

（二）火灾扑救的基本方法

1. 窒息灭火法

就是根据可燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内的火灾。

2. 冷却灭火法

是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或灭火剂直接喷洒