二三维一体化不动产管理模式服务不动产统一登记工作浅谈

发表时间：2018-12-17T17:11:19.733Z 来源：《基层建设》2018年第31期作者：李蓓

[导读] 摘要：不动产统一登记制度是我国为了加强不动产信息管理制定的策略，在传统的工作模式中，人们常采用二维GIS技术。

绍兴市上虞区不动产登记服务中心浙江绍兴 312300

摘要：不动产统一登记制度是我国为了加强不动产信息管理制定的策略，在传统的工作模式中，人们常采用二维GIS技术。随着土地产权逐渐向垂直方向拓展，二维GIS技术显现出无法解决不动产垂直方向权利较差的问题，基于这一状况，人们提出了三维GIS技术构想，但由于实践性不强的缘故，综合二者提出了二三维一体化不动产管理的方案。

关键词：二三维一体化；不动产管理；统一登记

不动产（immovable property）在我国是指按照法律规定或自然性质不可移动的财产，一旦移动，其性质及形状都可能发生改变，常见不动产类型有建筑物等实物，以及房产权、采矿权等虚拟性权益[1]。大部分国家管理不动产物权权属的方式是登记，而我国登记机关由于长期属于分散状态，不动产登记体制中存在的问题逐渐暴露出来。为了解决这一问题，2013年11月20日，我国国务院在常务会议上决定建立不动产统一登记制度[2]。为了做好不动产统一登记工作，人们在二维GIS 技术的基础上，提出了三维GIS技术构想，不过鉴于实践难度大，又重新构建了二三维一体化不动产管理模式。

1、二三维一体化不动产数据构建方法

1.1总体技术路线

在二三维一体化不动产数据的构建过程中，需按照以下技术路线开展工作：①多尺度地理场景研究。多尺度地理场景主要有大尺度地理常见和小尺度地理场景构成，前者包括二维不动产权籍数据和三维倾斜摄影模型数据，后者为三维楼盘模型，通过点击倾斜摄影模型，即可从大尺度地理场景进入小尺度地理场景；②数据整合与建模。合理分类，实现大尺度地理场景中倾斜摄影模型的统一管理，给予数据标准化规范，构建户室信息完整的三维楼盘模型；③系统搭建及数据共享。应用浏览器/服务器结构开发出相关系统，供不同用户浏览不动产权属信息及数据，基于SuperMap技术，实现多方数据共享。

1.2倾斜数据采集

倾斜摄影测量技术应用多个传感器，可从垂直及倾斜等多个角度采集遥感影像，获取完整的建筑物三维信息，全面直观地反映出地标物周边的真实情况，同时，近地高分辨率的航测影像能够完整地采集到建筑物侧面纹理，反映出地标物的具体信息，构建出具有精准几何信息及纹理信息的三维模型。

1.3三维楼盘模型构建方法

获取足够的影像后，即可构建三维楼盘模型，具体流程如下：①基础数据标准化，再构建格式统一的分层分户图；②基面提取，并构建而未产权体户室，在分层分户图中提取图形及属性等信息，识别离散图形的权属关系，构建二维产权体户室；③提取出二维产权体户室中的属性信息，进行三维拉伸，构建三维产权体户室；④重组三维产权体户室，构建三维楼盘模型，综合不动产登记业务信息，补充模型内容，输出三维楼盘表模型。

2、系统功能实现

2.1应用系统架构

二三维一体化不动产管理系统由以下几个部分组成：①基础设施层。其中包含数据库、虚拟化及云安全软件等基础软件，主机、服务器、VR设备等基础硬件，配置有SuperMap、SpringMVC框架等技术造型；②数据层。以标准化的数据及统一的空间地理参考，构建的包括基础地理、不动产登记、倾斜模型、三维楼盘模型的数据库，可提供数据更新、调用等服务；③服务层。服务层拥有三个服务功能，其一为二维地图服务及三维场景服务的WebGIS服务，其二数据查询、统计及注册的WebService服务，其三为服务管理；④应用层。应用层是指充分利用系统功能完成在线应用的部分，分为基础应用、业务应用及拓展应用三个模块。

2.2业务应用

应用二三维一体化不动产管理系统的业务范围广阔，在系统上，基于倾斜模型及三维楼盘模型，可进行图属互查，并查询重点设施的权属关系；基于三维楼盘模型及不动产登记信息，根据当地的拆迁情况，即可在网页内显示出目标区域的房屋拆迁情况，进行拆迁征收统计。此外，将浏览器上显示的三维楼盘模型的Geisium开源框架，以及地理空间信息数据，交换格式后geoJSON结合，即可实现二三维一体化不动产管理，展示并查询目标区域内三维楼盘模型的图像及数据信息。

2.3数据共享

基于二三维一体化不动产数据库，构建数据共享平台，有利于推动我国的国土资源建设，为数字化城市构建提供信息支持。在GIS技术的支持下，技术人员可以在短时间内构建高精度的倾斜模型及三维楼盘模型，复合不动产登记数据，随时供其他部门的查询和调用。比如说，与公安部门实现数据共享，就可以实现以房管人，通过户籍管理来进行犯罪管控，提升公共安全性。与城市规划部门的数据共享，可以让工作人员明确目标区域内已有的功能布局和规划，根据城市发展要求，合理优化城市结构。

3、结语

随着社会的发展，我国的不动产登记工作机制逐步健全，而为了确保不动产统一登记工作的质量及效率，仍需在技术上进一步革新。在传统的不动产管理模式中，一般采用二维GIS 技术，但随着不动产产的垂直化发展，同一产权分为了地上、地表、地下等多个空间层次，分属于不同的权利人，在这种情况下，传统技术体系无法有效描述在垂直方向上不动产权利交叉的问题，产权边界无法明晰[3]。为了解决上述问题，人们提出了三维GIS解决方案，这一方案会大大增加不动产统一登记工作的工作量及成本，且数据统一管理难度大，故而技术人员有进一步提出了将二维权籍数据与三维楼盘模型整合的不动产管理模式，具有可实践性。

参考文献

[1]张德平,和惺胲,海军,朱海银,李瑞雪,庄洋,谢磊.关于完善不动产统一登记的实践与思考——以内蒙古呼伦贝尔市为例[J/OL].中国国土资源经济:1-6.

[2]韩超,张赛赛.改革引领创新驱动——嘉兴市秀洲区不动产登记中心入选“全国百佳窗口”公示单位[J].浙江国土资源,2018(08):57-59.