养老产业投资基金运营模式

养老产业投资基金运营模式

人口老龄化催生了养老服务业，国务院于2013年9月印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，动员社会力量参与养老产业，促进发展养老服务业。与发达国家相比，我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，目前，声称要进入这一行业的企业，大多与地产相关。近年来，随着养老地产的升温，房地产业内对于养老地产开发模式和运营模式的讨论也日趋增多。

中国主流的养老地产开发模式

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。目前主流的养老地产开发模式有四大类型：

第一，建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品

这是在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。龙头房企万科在中国的近十座城市进行了养老住宅体系化实践。在上海，万科的养老住宅规划分为四个层次：成熟社区的老年会所建设；新型混合社区的养老组团；与政府合作，积极建设大型养老社区；在城市核心地段提供高端养老。

第二，与社会公共配套设施、福利设施结合建设养老居住产品

养老地产项目除了依托社区共同建设外，还可以与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。绿城定下的养老模式基调则是“学院式养老”，浙江乌镇雅园便是绿城这一思路下的首个实践成果。乌镇雅园的颐乐学院总建筑面积约 3.5万平方米，依古代书院建筑形制布局，是整个项目的核心，住宅只是颐乐学院的配套。据了解，乌镇雅园一期已接近售罄，购房者多为桐乡本地人，也不乏周边的杭州人和上海人。

第三，在商业地产、旅游地产中建设养老地产

养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。具体又分为在旅游风景区中开发养老居住产品、在商业地产中开发老年公寓两种模型。

第四，与其他资源共建养老地产

除上述几类开发模式之外，当前市场上还出现了很多其他形式。如利用险资投资养老地产、与护理服务业结合、利用独特资源转型开发养老地产、将旧的国有资产改造为老年设施等。

远洋进入养老产业，采取的策略就是和国际知名养老服务商进行强强联合。位于北京的椿萱茂项目是远洋地产“跨洋合作”的首例，远洋和哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus 集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营。

总的说来，目前中国养老地产的开发还处于探索阶段，各类开发模式主要围绕城市配套、社区开发、养老机构三个方面展开。

五大典型养老地产项目盈利模式

销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。

会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。

逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

养老产业新方向：养老地产基金整合模式

为了积极应对人口老龄化，大力发展老龄养老产业，以实际的举措加快推进老龄产业的社会化、市场化进程，政府鼓励社会资本力量兴办养老产业，拓界养老基金的运营模式，契合了养老产业投资的产品设计灵活、涵盖面广、周期适中、收益较好几大特点。