物业公司销售案场安全品质检查表
前期服务部安全品质检查表
物业公司各部门检查表
保安工作质量检查表 班组：年月日岗位检查项目检查质量标准情况 一号岗工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□ 室内无蜘蛛网□物品摆放规范整齐□其它违纪行为□ 仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违纪 行为□ 行为规范站姿标准□坐姿端正□文明用语□语言规范□ 遇业主、领导不起立□其它违纪行为□ 日常工作交接班规范□车辆管理规范□广告牌巡查□当班无看书报□值班无饮酒□禁烟区内无吸烟□长时间坐岗、睡岗□ 当班记录情况□其它违纪行为□ 二号岗工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□ 室内无蜘蛛网□物品摆放规范整齐□其它违纪行为□ 仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违 纪行为□ 行为规范站姿标准□交通指挥手势正确□文明用语□语言规范□ 其它违纪行为□ 三号岗工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□ 室内无蜘蛛网□物品摆放规范整齐□其它违纪行为□ 仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违 纪行为□ 行为规范坐姿正确□文明用语□语言规范□遇业主、领导起立□ 其它违纪行为□ 日常工作交接班规范□车辆管理例行检查□进出人员管理规范□当班无看书报□值班无饮酒□禁烟区内无吸烟□其它违纪 行为□ 巡逻岗仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违 纪行为□ 日常工作交接班规范□巡逻规范□当班无看书报□值班无饮酒□禁烟区内无吸烟□搭肩挽臂□巡逻岗扎堆闲谈□其它违纪 行为□ 行为规范文明用语□语言规范□遇业主、领导不立正□其它违纪行 为□
房地产估价报告实例模板
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
最新物业品质部服务检查表.pdf
物业品质部服务检查表（品质部） 项目名称：质检人员：项目负责人：检查日期： 序 号 项目质检内容检查依据备注 1 工作 计划 制定本项目部全年有效的工作计划， 并结合项目部年工作计划按计划组织实施 （项目负责人的全年工作计划） 年工作计划 月工作计划 2 管理 制度 查找方便，部门工作人员熟知其本职内容公司下发规章制度文件 3 项目部 公告、 通知 用印记录表 存档的公告文件、通知 项目部公告文件按要求公示并拍相片存档 公告文件应登记、存档完整 印章使用管理规定 物业服务等级规范 4 合同 管理 物业服务合同 分包服务合同 合同时限 有无越权情况 合同内容填写是否规范 合同与总部合同相符不得丢失 合同/协议使用管理规定 物业服务等级规范 印章使用管理规定 5 项目 部周 会议 纪要 按时上报、符合标准文本格式, 纸版收存签字确认完整 会议纪要 6 员工 考勤 考勤内容真实准确，符合文本格式， 电子版、归档及时齐全， 项目人员编制多少人 考勤表填写规范
7 员工 仪容 仪表 项目部员工仪容仪表着工服、戴工牌情况 规范用语符合情况抽查项目部员工仪容仪表 工作时间统一穿工服、戴工牌情况 工服整洁符合着装要求公司规范用语 物业服务等级规范 关于工服的管理规定 员工工牌管理规定 礼貌用语管理规定 着装管理规定 8 报修 时限水、电、气急迫性报修20分钟内到达现场物业服务规范 9 客户 满意 度调查 《项目部客户满意度调查表》应有 满意度总体评价、客户签字、日期 统计记录完整，满意度不低于合同要求， 并对不合格项有整改记录及回访记录 物业服务等级规范 满意度调查工作管理规定 满意度调查统计规程 物业服务委托合同 10 装修 垃圾 装修垃圾管理符合要求 有装修垃圾集纳专用地点 装修垃圾存放地应设有围栏， 有覆盖装修垃圾做到及时清理 物业服务等级规范 垃圾清运管理规定 11 消杀 防疫 投放地点张贴投放通知 投放药品期限按政府规定喷洒消毒剂、 除虫剂投放药品需有投放通知 投放药品期限有效投放地点有标识 物业服务等级规范 消、杀防疫管理制度 12 维修 记录 申请服务确认单填写不得有空项、 申请服务确认单每月汇总规范、 申请服务确认单及时整理归档、 要求签字 申请服务确认单
项目物业管理服务工作检查表
项目物业管理服务工作检查表
附件3： 项目物业管理服务工作 检查表 （适用于交付项目） 1．综合服务 分类项目标准内容规定 分值 检查要求及 评价细则 检查结果 （扣分处明确原 因） 1. 1 服务策划1.1.1 合同 管理 明确物业管理 服务要求，能提 供委托合同、协 议。 2 查看委托 合同及协 议。 缺1项扣 1分。1.1.2 物业 管理 方案 及业 主手 册 根据合同要求， 策划物业管理 方案，并向业主 提供业主手册。 3 对照合同 查看方案 及手册。 缺1项扣 1分，每处 不吻合扣 1分。 1. 2园区标识?人员资质及着装1. 2.1 标识 系统 物业服务中心 标识明显。 在园区内明示 “绿城24小时 客户服务热线 4 现场查 看。 无标识不 得分，不 完整，每 1.2.2 资质 工作人员（物业 服务中心经理、 管理员）的资质 符合上岗要求 规定。 3 对照花名 册抽查5 名。 每1处不 符合扣1 分。已培 训合格但1.2.3 着装 人员着装、服务 标识符合公司 要求。 5 现场观 察。 每处不符 合扣0.5 分。
分值评价细则（扣分处明确原 因）1.3 制度建设及日常服务提供1.3.1 服务 时间 周一至周日在 物业服务中心 进行业务接待， 并提供服务，每 天时间不少于8 小时。 5 现场查 看、询问， 不符合每 处扣1分 1.3.2 文化 活动 适当开展园区 文化活动，内容 生动，有相关资 料。 2 看计划、 记录和总 结。 每有一次 加0.5分， 1.3 制度建设及日常服务提供1.3.3 投诉 处理 投诉制度建立， 投诉电话公示。 业主的意见/投 诉三天内予以 答复，并有整改 或改进的措施 落实，记录齐 全。 5 抽查5例 投诉和整 改记录， 尤其是报 总公司的 投诉处理 及记录。 每处不合 格扣1分。 1.3.4 业主 档案 业主档案管理 制度建立，档案 收集完整，方便 检索。 10 查看档案 管理制 度，抽查3 份业主档 案。 无档案不 得分，不1.3.5 接管 资料 已移交的设施 设备接管验收 资料齐全，需整 改的问题已传 递，完成的有闭 环记录。 3 查看交接 记录。 资料不全 或不闭环 每项扣 1~1.5分。
物业消防安全检查表
物业消防安全检查表 项目名称: 检查时间: 项目内容问题整改措施责任人 1、消防安全制度是否健全 2、灭火和应急疏散预案 3、防火检查、 巡查记录 4、消防设施、器材、消防安 消全标志定期检 防验、检修记录 安 5、建筑消防设全施每年检测管 理 6、消防演练 7、员工消防安全培训 8、消防安全管 理人员是否确 定 9、消防档案是否建立 1、消防车通道 是否畅通 2、消防间距是 否被占用建 筑 3、防火分区是防否改变火 4、人员密集场
所装修装饰材 料是否符合标 准 1、电器产品的 电线路定期维护 气记录 防 2、燃气用具管 火路是否定期维 护 项目内容问题整改措施责任人 1、疏散通道是否畅通 2、安全出口是安否畅通全 3、应急照明是疏否完好散 4、疏散标志是否完好 5、应急广播是否完好 1、是否有专人值班 2、值班操作人是否执证上岗消 3、自动消防设防备运行是否正控常制 4、消防联动控室制设施运行是 否正常 5、消防电话是否畅通 1、消防水池储水是否正常 2、消防水箱设置及出水口阀 门开启是否正 常 3、室内、室外消火栓是否完 好消
防 4、水泵接合器 设标识是否清 施晰、完好 器 5、防排烟设施材运行是否正常 6、防火卷帘门 运行是否正常 7、防火门启闭 是否正常 8、灭火器是否 符合标准 项目内容问题整改措施责任人1、探测器是否 完好 火 2、手动报警器灾 是否完好报 警 3、控制设备信系 号反馈是否正 常 1、末端试水水 压是否正常、消 信号反馈是否防 正常设 施器 2、消防设备是
材否处于自动状 态 项目总经理审核签字: 沈阳香湾物业管理有限公司 2013年12月28日 我很喜欢林夕的作品，所以比较集中找了他的。希望你会喜欢。 1.但凡未得到，但凡是过去，总是最登对。《似是故人来》——所以和你生活的那一个，永远是second best 。 2.无论热恋中失恋中，都永远记住第一戒，别要张开双眼。《相爱很难》 ——爱情就是盲目的。能使爱情长久的方法，便是找片树叶来遮住眼睛。 3.得到，你的爱情，还要再得到你任性。一切，原是注定，因我跟你都任性。《明知故犯》——难怪李宗盛要说爱情是精神鸦片。 4.悲哀是真的，泪是假的，本来没因果，一百年后没有你也没有我。《百年孤寂》——既是如此，何必执着, 5.感情寻找它的模特儿，衣服挂在橱窗，有太多人适合，没有独一无二。《香奈儿》——这年头，哪有不二臣,(亦舒语)所以，没什么放不下的。 6.有生之年狭路相逢终不能幸免，手心忽然长出纠缠的曲线，懂事之前情动以后长不过一天，留不住算不出流年。《流年》
房地产市场法案例分析.doc
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。 解决方案 步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料； 房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区 房屋所有 权人 xxx 房屋所有权 证号 X京房权证 昌字第 xxxxxx号 土地证号xxxxxx 使用权 类型 住宅 土地面积1011 ㎡ 土地使用权终 止日期 2055年 土地形状规则（矩形）房屋登记 用途 住宅 建筑面积 126 ㎡ 建筑结构：砖混 标的所在楼层/总楼层： 3 / 6层使用状 况 √自用?空置?出 租 层高(米)：3 成新 率：8 现状用途√住宅?办公? 商铺 户型结 构 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 1阳 建成时间： 2005 朝向： 南 使用状 况 √完好?基本完好?一般损坏?严重损坏?危房评估目的：出售 维修保养√良好?一般?较 差 通风采 光 √良好?一般?较 差 物管类型：√小区?大 院?单体楼?封闭?半 封闭?开放 四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街 公交线路√有?无共 6条线路步行 1 分钟地铁站名：回龙观东大街站步行至该地 铁站口约 10 分钟 景观√公园√小区园景?望江?人工湖?山?球场 ?泳池?无 小区配套：便利店 物业设施及管 理电 梯 ?部客梯货梯每层户√ 无 ?完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 房屋 间距 良好 车位 比重 良好 临街 状况 良好 使用 状况 良好 水 电 ?明敷√暗敷?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 通讯 √电话√有线电视√网络√ 完好 管道 煤气 √有?无 消 防 √消防栓√自动喷淋?烟感报警 ?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 物业 管理 √防盗门√自动对讲系统?可 视对讲系统 √小区监视系统√24小时保安 ?无保安 物业收费：每平方 2.3 元 周边配套?商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场?超市√公园√体育设 施√酒店√娱乐休闲 物业外墙?马赛克?条形砖?玻璃幕墙?水刷石 √涂料 装修档 次 ?毛坯?普通√精装?豪 华
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例 ③建立价格可比基础④进行交易情况修正 ⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正 ⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格 第二节搜集交易实例 应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。搜集交易实例要日积月累，时刻留意。 一、途径 1、查阅政府资料 2、报刊租售信息 3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈 4、交易展示会 5、同行相互提供 6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解 二、搜集交易实例的内容
物业公司各部门检查表
班组：年月日岗位检查项目检查质量标准情况 一号岗工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□ 室内无蜘蛛网□物品摆放规范整齐□其它违纪行为□ 仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违纪 行为□ 行为规范站姿标准□坐姿端正□文明用语□语言规范□ 遇业主、领导不起立□其它违纪行为□ 日常工作交接班规范□车辆管理规范□广告牌巡查□当班无看书报□值班无饮酒□禁烟区内无吸烟□长时间坐岗、睡岗□ 当班记录情况□其它违纪行为□ 二号岗工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□ 室内无蜘蛛网□物品摆放规范整齐□其它违纪行为□ 仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违 纪行为□ 行为规范站姿标准□交通指挥手势正确□文明用语□语言规范□ 其它违纪行为□ 三号岗工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□ 室内无蜘蛛网□物品摆放规范整齐□其它违纪行为□ 仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违 纪行为□ 行为规范坐姿正确□文明用语□语言规范□遇业主、领导起立□ 其它违纪行为□ 日常工作交接班规范□车辆管理例行检查□进出人员管理规范□当班无看书报□值班无饮酒□禁烟区内无吸烟□其它违纪 行为□ 巡逻岗仪容仪表服装干净无异味□鞋子干净□衣扣完整佩带齐全□班前口腔无异味□工作时佩带员工牌□指甲修剪整齐□其它违 纪行为□ 日常工作交接班规范□巡逻规范□当班无看书报□值班无饮酒□禁烟区内无吸烟□搭肩挽臂□巡逻岗扎堆闲谈□其它违纪 行为□ 行为规范文明用语□语言规范□遇业主、领导不立正□其它违纪行 为□ 工作环境地面干净□桌面无灰尘□窗户干净□设施、设备完好□
交易实例调查表
交易实例调查表
现场查勘计划分工表 现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。
市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为： 1、收集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行容积率和土地使用年期修正；
9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。 市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下： 交易实例1→ 修正 交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格 交易实例3→ 市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力. （二）基本公式 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V＝VB×A×B×D×E （13） 式中：V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 （三）程序 （1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行估价期日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格。 （四）收集宗地交易实例 资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。（五）确定比较实例 要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。 （六）建立价格可比基础 各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 （七）交易情况修正 交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种： （1）有利害关系人之间的交易； （2）急于出售或者购买情况下的交易；的美女编辑们 （3）受债权债务关系影响的交易；
26第六章第二节搜集交易实例至第四节建立比较基础(2013新版)
第二节搜集交易实例 一、搜集大量交易实例的必要性 运用比较法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。 搜集交易实例是估价机构和估价师的日常工作，当然，在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。 二、搜集交易实例的途径 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有： （1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。 （2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。 （3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料①，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料①。 （4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。 （5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。 （6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 三、搜集交易实例的要求 搜集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。一般包
2016年房地产估价案例与分析真题与解析(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前
物业服务质量日常工作检查表
物业服务质量日常工作检查表
物业服务质量季度常工作检查表 序号检查内容检查结果备注 1 各类专业人员的专业上岗证书（电工、消防、电梯等）；操作人员上岗证书 2 建立员工花名册，内容包括年龄、性别、籍贯、岗位、职务、身份证号、工牌等个人基本信息，并及时更新 3 有会议制度，形成周会议纪要，并上报公司；周会议纪要体现上周完成工作、各部门主管工作汇报及下周各部门计划要开展的工作情况。 4 按承诺时间派工维修（水、电、气等急迫性报修20分钟内），维修单填写规范、完整，每月需对维修单进行汇总。 5 有突发事件紧急处理预案，遇突发事件及时报告有关部门，并设专人保护现场，配合处理。 6 钥匙设立专柜进行存放、专人管理。钥匙标识清楚，易查找。 7 严格按物品放行流程执行；每月核对放行条，并存档备查 8 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。 9 根据规定做好外来人员出入登记 10 夜间（22：00-6：00）对重点部位、道路进行不少于1次防范检查和巡视并做好记录。巡查人数2人。
检查时间：检查人员签字： 检查项目 检查 内容 检查/考核细则 检查/考核结 果 按下列检查/考核细则进行检查，不 符合一项，扣1分。 扣分说明：每项检查不符合扣1分， 等同于人民币10元。 一、物业服务合同 物业服 务合同 按规范存 档情况 统一存放、有专人保管、有目录及时 更新记录。 二、承接查验资料 物业验收 记录及 问题处理 情况资料 对住宅共用部位、共用设施设备有查 验手续。 物业公司 收集资料 ①小区竣工总平面图。 ②单体建筑、结构、设备安装竣工图。 ③配套设施、地下管网工程竣工图。 ④有关设施、设备安装、使用和维护 保养技术资料。 ⑤各单项工程竣工验收证明材料。 ⑥房屋质量保证文件和房屋使用说 明文件。 ⑦供水试压报告。 ⑧房屋管线布线图。 ⑨实测面积报告明细。 ⑩由地产公司向物业服务中心提供 以上接管资料；接管资料要分类存 放，并列出资料目录清单，确因其他 原因保存在地产公司档案室的需注 明存放位置。
调查表模板[交易实例调查表]
调查表模板[交易实例调查表] 交易实例调查表 现场查勘计划分工表 现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。特另提对大中型企业全部房地产的评估，其工作方法可归结为以下程序。 市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项 （一）市场比较法估价步骤为： 1、收集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行容积率和土地使用年期修正； 9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→修正 交易实例2→〓待评估土地→待评估土地价格交易实例3→
市场比较法正是以替代原理为主要依据, 所以具有实现性和说服力. （二）基本公式 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V ＝VB×A×B×D×E （13）式中：V ：待估宗地价格； VB ：比较实例价格； A ：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数 B ：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D ：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E ：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数（三）程序 （1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。（四）收集宗地交易实例
物业公司安全生产检查表.doc
项目区域 屋面 电梯 消防楼 梯 公 共 区 域 通道、 走廊与 门厅、 地下停 车场 物业公司安全生产检查表 扣分标准（出现一项一处扣3分，满分 100分，扣完为止） 被检查单位：负责人：检查人：检查日期： 内容是否正常问题描述整改情况 / 期限 整改检查结 备注 果 1. 屋面门是否上锁，是否存放杂物、易燃、易爆、剧毒、腐蚀性等危险品是□否□ 2. 设备机房是否保持常闭状态，有无巡查记录。是□否□ 3. 防雷设备是否完好，未锈蚀断裂是□否□ 4. 围挡是否存在损坏、锈蚀情况，女儿墙排烟道口是否有警示提示语是□否□ 5. 排水口是否畅通，无杂物堆积是□否□ 6. 屋面是否有违章构筑物，照明设施是否电线裸露，设备损坏、锈蚀。是□否□ 1. 是否运行正常，无异味、无异响、行驶平稳是□否□ 2. 轿厢照明通风良好是□否□ 3. 轿厢内是否干净整洁、电梯底坑是否积水是□否□ 4. 是否有有效年检合格标识及应急电话、乘梯须知是□否□ 5. 轿厢监控良好、五方通话正常使用、监控对应电梯位置清楚是□否□ 6. 电梯机房有无电梯平层图是□否□ 7. 电梯机房有无降温设备是□否□ 8. 电梯机房有无灭火器，报警电话是否畅通是□否□ 1. 消防楼梯是否畅通是□否□ 2. 防火门、闭门器、顺序器是否正常是□否□ 3. 照明设施是否电线裸露，设备损坏、锈蚀情况是□否□ 4. 采光窗是否开闭正常、牢固是□否□ 1. 严禁存放杂物、易燃、易爆、剧毒、腐蚀性等危险品是□否□ 2. 消防栓配件是否齐全、检查记录是否正常是□否□ 3. 灭火器压力、配件、检查记录是否正常是□否□ 4. 防火阀、正压送风阀、排烟阀是否正常是□否□ 5. 疏散指示灯、应急灯是否正常是□否□ 6. 烟感探测器、消防电话、手报外观是否完好是□否□ 7. 防火门、闭门器、顺序器是否正常是□否□ 8. 疏散通道是否畅通是□否□ 9. 各类设备井、箱是否锁闭是□否□
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016 年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一 种估价方法。请问： 1. 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2. 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1. 假设开发法的估价前提有3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P341?342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2. 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1 ）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341?342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。 （二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015 年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出 具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1 年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9 月20 日重新启动。 由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1. 房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 2. 针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？ 【参考答案】 1. 房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2. 房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括： （1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。 （2）收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： （1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。 （2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率
物业服务质量日常工作检查表
物业服务质量季度常工作检查表 检查时间：检查人员签字：
三、员工管理 物业管理岗 位证书 服务中心主任、管理人员，物业管理 岗位证书复印件备份。 各类专业人 员的专业上 岗证书（电 工、会计、 等）；操作人 员上岗证书 专业人员持证100%，上岗证书复印 件上墙及存档。 员工着装、 工牌规 范 员工统一着装、佩戴工牌，现场查看 各岗位规范情况；符合公司下发的工 服、工牌、员工手册管理要求；有工 装、工牌、员工手册的发放记录。 违反着装规范的扣2分。 员工档案建 立 ①员工档案需要有入职、离职、请休 假、工装、工牌、员工手册、证件复 印件、个人领用物品台账等。 性别、籍贯、岗位、职务、身份证号、员工签署劳 动合 同符合规范 要求 国家劳动法 规范要求 因劳动合同管理漏洞等原因，产生员 工与公司劳动纠纷的，第一次扣责任 人2分，第二次扣责任人4分，以此 类推。 服务主动、细 致、周到，用 语文明 现场查看各岗位工作人员服务规范 情况，符合公司下发的《员工手册》、 《物业管理手册》规范要求。 四、内部管理 值班制 度 （含夜 间、节假 日）及执 行情况 ①办公区域合适位置设立公示24小 时报修、投诉电话。 ②有客服、工程、秩序维护每月值班 表、节假日值班表；有白天、夜间值 班、查岗记录；有节假日值班巡视记 录。 ③在岗期间任何时间电话响三声必 须有人接听；接听电话时请使用普通 话和文明语言、态度和蔼，参照员工 行为准则电话接听要求执行。 ④有可操作的值班制度；依据制度做 好值班与交接班工作；交接班记录无 交接班人签字的扣1分。
制度培训及执行情况有制度培训；要求服务中心主管每季度不少于1次对员工培训并有培训记录和培训考核。没有按要求进行培训的扣5分。培训不考核的扣5 四、内部管理会议制度 及 执行情况 有会议制度，形成周会议纪要，并上 报公司；周会议纪要体现上周完成工 作、各部门主管工作汇报及下周各部 门计划要开展的工作情况。无故不召 开周工作例会的扣10分。无故不参 加周工作例会的扣5分。 工作计划 及总结 ①工作计划制定要求：具体、各部门 工作分配合理，不能与上个季度工作 重复。既结合实际情况又结合公司指 令及上月考评中不合格项进行总结。 没有制定合理工作计划的主管扣5 分。 ②按公司规定及时上报本月度工作 计划和上月度工作总结（总结要有自 评内容）。超过规定的时间上报月度 工作计划和工作总结的扣10分。 ③公司采用不定期检查等形式，检查 工作计划完成情况。 质量检查 制度 及执行情 况 每月不少于1次对各方面物业服务质 量检查，并有检查问题的汇总和整改 情况并将工作质量检查报告上报公 司备案。 安全检查 制度 及执行情 况 冬季、雨季、汛前以及重大节假日前 要进行安全检查，并形成安全检查记 录；检查时列入抽查项目。 维修制度 及 执行情况 按承诺时间派工维修（水、电、气等 急迫性报修20分钟内），维修单填 写规范、完整，每月需对维修单进行 汇总。 重大事项 报告 制度及执 行情况 况 参照《2015年管理目标责任书》里所 列的重大事项，进行检查。
物业消防安全检查表
物业消防安全检查表 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 物业消防安全检查表 项目名称: 检查时间: 项目内容问题整改措施责任人 1、消防安全制度是否健全 2、灭火和应急疏散预案 3、防火检查、 巡查记录 4、消防设施、器材、消防安 消全标志定期检 防验、检修记录 安 5、建筑消防设全施每年检测管 理 6、消防演练 7、员工消防安全培训 8、消防安全管 理人员是否确 定 9、消防档案是否建立 1、消防车通道 是否畅通
2、消防间距是 否被占用建 筑 3、防火分区是防否改变火 4、人员密集场 所装修装饰材 料是否符合标 准 电 1、电器产品的 气线路定期维护 防记录 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 问题整改措施责任人项目内容 火 2、燃气用具管路是否定期维 护 1、疏散通道是否畅通 2、安全出口是安否畅通全 3、应急照明是疏否完好散 4、疏散标志是否完好 5、应急广播是否完好 1、是否有专人值班
2、值班操作人是否执证上岗消 3、自动消防设防备运行是否正控常制 4、消防联动控室制设施运行是 否正常 5、消防电话是否畅通 1、消防水池储水是否正常 2、消防水箱设置及出水口阀 门开启是否正消常防 3、室内、室外设消火栓是否完施好器 4、水泵接合器材 标识是否清 晰、完好 5、防排烟设施 运行是否正常 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------- 文档下载最佳的地方 问题整改措施责任人项目内容 6、防火卷帘门 运行是否正常 7、防火门启闭 是否正常 8、灭火器是否
物业服务质量日常工作检查表
检查时间：检查人员签字： 检查项目检查内容 检查/考核细则 检查/考核结果按下列检查/考核细则进行检查，不符合一项，扣1分。 扣分说明：每项检查不符合扣1分，等同于人民币10元。 一、物业服务合同 物业服务合同 按规范存档情况 统一存放、有专人保管、有目录及时更新记录。 二、承接查验资料 物业验收记录及 问题处理情况资料 对住宅共用部位、共用设施设备有查验手续。 物业公司收集资料 ①小区竣工总平面图。 ②单体建筑、结构、设备安装竣工图。 ③配套设施、地下管网工程竣工图。 ④有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料。 ⑤各单项工程竣工验收证明材料。 ⑥房屋质量保证文件和房屋使用说明文件。 ⑦供水试压报告。 ⑧房屋管线布线图。 ⑨实测面积报告明细。 ⑩由地产公司向物业服务中心提供以上接管资料；接管资料要分类存 放，并列出资料目录清单，确因其他原因保存在地产公司档案室的需注 明存放位置。
三、员工管理物业管理岗位证书服务中心主任、管理人员，物业管理岗位证书复印件备份。 各类专业人员的专 业上岗证书（电工、 会计、等）；操作人 员上岗证书 专业人员持证100%，上岗证书复印件上墙及存档。 员工着装、 工牌规范 员工统一着装、佩戴工牌，现场查看各岗位规范情况；符合公司下发的 工服、工牌、员工手册管理要求；有工装、工牌、员工手册的发放记录。 违反着装规范的扣2分。 员工档案建立 ①员工档案需要有入职、离职、请休假、工装、工牌、员工手册、证件 复印件、个人领用物品台账等。 ②建立员工花名册，内容包括年龄、性别、籍贯、岗位、职务、身份证 号、工牌等个人基本信息，并及时更新。 员工签署劳动合 同符合规范要求 因劳动合同管理漏洞等原因，产生员工与公司劳动纠纷的，第一次扣责 任人2分，第二次扣责任人4分，以此类推。 服务主动、细致、 周到，用语文明 现场查看各岗位工作人员服务规范情况，符合公司下发的《员工手册》、 《物业管理手册》规范要求。 四、内部管理 值班制度 （含夜间、节假日） 及执行情况 ①办公区域合适位置设立公示24小时报修、投诉电话。 ②有客服、工程、秩序维护每月值班表、节假日值班表；有白天、夜间 值班、查岗记录；有节假日值班巡视记录。 ③在岗期间任何时间电话响三声必须有人接听；接听电话时请使用普通 话和文明语言、态度和蔼，参照员工行为准则电话接听要求执行。 ④有可操作的值班制度；依据制度做好值班与交接班工作；交接班记录 无交接班人签字的扣1分。 制度培训及 执行情况 有制度培训；要求服务中心主管每季度不少于1次对员工培训并有培训 记录和培训考核。没有按要求进行培训的扣5分。培训不考核的扣5分。
房地产问卷调查模板
问卷调查表(范例) 今年,您会选什么样的房子? 请在你所选答案编号处打”√”,或按题目要求填写问卷,于xx年xx月xx日前将有效答卷邮寄治本报物业版，按邮戳标明日期的先后顺序，前50名填写答卷的读者，将可获得由位于东三环的碧湖居提供的《经平沤务指南》半年期赠阅卡。 一、综合 请您评价一下下面各因素对您选择住宅时的重要性： ?物业所处地段及交通 ?发展商实力和信誉及物业品牌 ?优美的物业周边环境 ?优美及规划完善的小区? ?设有大型娱乐购物商场 ?完善的会说康乐设施 ?完善的物业 ?治安良好及有先进的保安系统 ?智能化先进屋宇设备 ?价格吸引及价值空间 ?区内或附近有幼儿园和中小学 二、户型、结构与地点 1、你打算购买的户型（填右表）是： 2、你打算购买住宅的建筑面积为____________________________平方米? A、60㎡以下 B、60～80㎡ C、80～100㎡ D、100～120㎡ E、120～150㎡ F、150～180㎡ G、180～220㎡ H、220～250㎡ I、250～300㎡ J、300㎡以上 3、在住宅面积已定的情况下，你愿意选择的厅房面积分布是： A、客饭厅越大越好，主人房及一般睡房够用便可 B、主人房及一般睡房应宽敞舒适些，客饭厅够用便可 C、卫生间和厨房够用即可 D、卫生间和厨房要尽量大 4、您打算购买的住宅类型是： A、高层住宅（层高超过15层） B、小高层住宅（约8～15层） C、多层住宅（七层或以下），有电梯 D、多层住宅（七层或以下），没有电梯 5、您打算购买住宅的结构为： A、普通 B、跃式 C、复式 6、请您对住宅朝向排出您的顺序： A、南北对流 B、朝南 C、朝北 D、东西向 E、朝西 7、您打算购买的地区首选是__________ ，其次选是__________，再次选是__________。 A、燕莎国贸商圈及延展地带 B、朝阳区及其他地段 C、海淀高校区？中关村及延展地带 D、海淀区及其他地段 E、长安街沿线 F、二环沿线 G、三环沿线H、四环沿线I、东城、西城、崇文、宣武 J、市郊、请注明K、其他、请注明__________ 三、设计与装修